大部分地產(chǎn)公司都是這個狀態(tài)。有的爛尾樓就是因為地產(chǎn)公司沒錢了，直接停工。房地產(chǎn)是都是高杠桿經(jīng)營，可以找個大的地產(chǎn)商來做例子：恒大地產(chǎn)。

可以看到恒大地產(chǎn)2019年半年度借款總額達到了8131.7億元，很快就接近1萬億元的借款。2018年全國GDP90.03萬億元，恒大的借款差不多達到全國GDP的1%！！這借錢的金額多么巨大，兩個字形容：壯觀！

地產(chǎn)公司的模式就是杠桿，一方面通過各種渠道借款，另一方面，通過預售期房籌款，公司的自有資產(chǎn)是非常少的，2019年半年度，屬于恒大股東的凈資產(chǎn)只有大約1500億元，相對于借款8131.7億元，自有資產(chǎn)極其少。

通過上面的負債分析，就可以明白為啥地產(chǎn)公司拿不出錢了，鋼筋、水泥、裝修材料等，都是賒賬，等房子賣掉了再付給供應商以及支付利息，以自有資產(chǎn)1500億元，做不到快速支付貨款，拖欠是常情。恒大未付的貨款高達6411億元。

拖欠貨款也是一種杠桿，拖欠的貨款加上借貸的資金再加上預收款，這就是地產(chǎn)公司的資金來源，自身1500億資產(chǎn)，杠桿獲得資產(chǎn)1.95萬億，這生意相當?shù)拇竽�。地產(chǎn)的生意，讓我想起來堆積起來的多米諾骨牌。

大部分小地產(chǎn)公司也是這個模式，靠賒賬和借款做生意，以自有資金去建房子的地產(chǎn)公司極其少，全國只有一家不靠借款做大的地產(chǎn)公司。

實話和你說，大部分的小房企，近幾年都這樣！項目買不出去，銀行貸款還款了，工程款自然也沒錢結(jié)算，只能不斷拖欠下去！

我上一個工作，就是在本地的一家房企，簡單來說一說我所知道的情況

1996年，公司董事長博士畢業(yè)，有學識、有才干、人長得帥、頭腦也靈活！在政府干了幾年，迎娶了副區(qū)長的女兒！2000年便辭職下海，兄弟倆到上海搞房產(chǎn)開發(fā)，一戰(zhàn)成名！

2004年回鄉(xiāng)、繼續(xù)搞房產(chǎn)，賺了一大筆錢！2012年之后，人有點飄，開始大跨步發(fā)展，先后成立山東、安徽、江西、福建分公司，組建集團公司；再加上建材加工基地、經(jīng)營著好幾家酒店！一時風光無限，在我們當?shù)赜小按笮《�胡”之稱！

2014年，領(lǐng)導腦子“抽風”，非得到威海開發(fā)海景房，還是別墅群。前后投資不下于3個億，可最終一套也沒賣出去，公司資金鏈幾乎一下子就斷了！

2015年春節(jié)，你是沒見過哪種場景。公司董事長、總經(jīng)理、工程部、運營部、核算組的人，一個都不在，全部躲到酒店去了！

全公司原本50來號人，現(xiàn)在只剩下財務、行政、法務、保安和融資部，一共才20人不到！從臘月10日之后，呼啦啦來了幾十號人，全部是要債的！而我們公司上電梯、進門都要刷磁卡，那些人進不來，就哐哐的砸門，也是挺可怕的！

據(jù)我所知，公司應付未付的工程款、材料款差不多有5000多萬，而當時賬上卻只有1000萬多一點！

沒辦法，董事長遙控指揮我們?nèi)谫Y部、法務部的四、五個人牽頭和對方談！這種事情，雙方鬧得很僵，對方差點就要砸門，一時怎么可能談攏！好在，公司對面就是區(qū)公安局，對方還算比較克制！

一直到臘月25日，董事長又湊了1500萬。這才商定，凡是結(jié)算流程走完的，先支付40%~50%、剩下的公司寫欠條；沒結(jié)算的，按預估費用先給20%、其他再說！

2016年春節(jié)也是類似的情況，反正賬戶先后也被凍結(jié)了好幾次，都見怪不怪了！其實，后來聽別人說，公司賬戶上的確沒錢，但董事長控制的私人賬戶上并不缺錢，只是不愿意給罷了！

總之，這幾年小房企的日子確實很“難過”，銀行抽貸嚴重，再加上融資渠道進一步被壓縮。部分小房企，能維持生存就不錯了，哪有錢支付材料款呢！

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這種情況，在整個房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)里，屬于在正常不過的事情了，我國的房地產(chǎn)行業(yè)，基本都是高負債的企業(yè)（資產(chǎn)負債率達到80%以上），其實試想一下，一個樓盤連地價整體開發(fā)成本十幾億的比比皆是，這些房企如果都是靠自己的資金，全國能維持幾個盤同時開發(fā)？所以現(xiàn)實中，各個開發(fā)商都是通過銀行借款、供應商欠款、預售款等等進行開發(fā)維持的，欠款賬期一年以上的比比皆是，很多工程隊為什么年末有時候都發(fā)不出工資？全是被開發(fā)商拖欠的。

以恒大集團為例

如下圖所示，系2018年恒大集團對外公布的資產(chǎn)負債表，我們可以看到2018年末，恒大的負責總額已經(jīng)達到了1.571萬億人民幣了（這是什么概念呢？2018年我國的GDP總額才90萬億，2018年我國超過1.57萬億GDP的省份只有23個，單單恒大一家的負債額已經(jīng)超過8個省份的GDP總額了）。

從負債的構(gòu)成中，我們可以看到除了銀行借款之外，還有很大的一個部分為應付貿(mào)易賬款及其他款項，這個就主要是拖欠供應商的貨款（各類建安成本，包括鋼材、水泥、沙、工程隊工程款等等），總欠款為5543億元。

按照恒大年報上的數(shù)據(jù)可以看到，整個集團在售的項目為829個，考慮到部分已經(jīng)清盤的尾款還未結(jié)清的，我們以1000個計算，平均每個樓盤欠款5.543億元，所以說拖著供應商的貨款，甚至幾萬元的，屬于極其正常的事情，我見過各家房地產(chǎn)開發(fā)商，開出的商票或者銀票基本全都是一年的，也就是說供應商的貨款，最低都要被拖欠一年，算上開票之前時間，很多實際被拖欠一兩年的比比皆是。

總結(jié)

開發(fā)商要想搶占地盤，擴大自己，那么就要盡可能多的拍地，開盤；但靠自身的資金肯定維持不了這個局面，而全靠銀行也不實際，畢竟銀行的授信要考慮綜合的風險，在這兩方面的資金都是有限制的情況下，拖欠供應商的貨款就成了一個不錯的選擇了，這就和超市占用供應商的貨款一個性質(zhì)。對于供應商而言，能占一點是一點，因此別說幾萬元，就是幾千元的票據(jù)我都見過不少，所以說這是行業(yè)的一個普遍現(xiàn)象。

這個我比較有感觸，我親戚，曾在上市地產(chǎn)公司任副總裁，2010年手里資金6000萬左右，通過招商引資來到一個縣級市拿了100畝的土地開始做房地產(chǎn)開發(fā)，做了100套別墅加度假酒店用了50畝地，這個錢基本上是工程那邊墊付，前期銷售回款基本上都付給了各個參與方，原想隨著一期別墅的出售可以支撐二期高層的建設(shè)，可是由于政府政策的原因加上其他原因，一期至現(xiàn)在仍然不能完成交房手續(xù)，只能將一期別墅按5折抵押給個人以便籌集資金完成后期手續(xù)，可是遲遲不能成功，后面找了恒大合作，所有的盡調(diào)等等手續(xù)都通過了，恒大當時也跟我們簽訂了2期代建手續(xù)，并同意2期50畝地按7600萬40的股份注股，可是隨著大環(huán)境的改變，在臨付款的時候他們毀約了，到現(xiàn)在這個項目外債7200萬，自有資金6000萬，現(xiàn)在到了吃飯都沒有的地步，后續(xù)應該就是破產(chǎn)處理了，真可謂是眼見他起高樓，眼見它樓塌了，人生太讓人唏噓，

這個問題我來回答一下。

你是不是擔心工資發(fā)不出去啊？哈哈

項目做大了，現(xiàn)金流跟不上，各行各業(yè)都欠款的，也都知道欠款不好，可是沒辦法。

干房產(chǎn)的，好多最后的欠款給不了，就拿房子抵。你不干，沒關(guān)系，有人還就想干這個活。中國人多。

我是群盟主，以上回答僅共供參考交流，若有不適，請大家指正，@群盟主說

希望我們在頭條這個平臺，能夠成為很好的交流朋友。

房地產(chǎn)開發(fā)屬于高杠桿行業(yè)，無論是百強知名企業(yè)，還是小開發(fā)商，無一例外。差別在于知名房企信貸額度驚人，小到幾個億，多達幾千億，而小開發(fā)商可能只有幾十萬～幾百萬的額度。

自90年代末期開始，國內(nèi)工程建設(shè)項目開始實行資本金制度，目前房地產(chǎn)行業(yè)的資本金要求是20%～25%，其中，保障性住宅和普通商品房項目的資本金為20%，其它房地產(chǎn)項目的資本金為25%。也就是說，總投資1億元的商品住宅項目，開發(fā)商只需2000萬元的資金即可啟動，其余部分資金則通過銀行信貸、施工單位和材料供應商墊資、商品房預售來運作。一旦某個環(huán)節(jié)銜接不好，就可能出現(xiàn)資金鏈斷裂，甚至爛尾情況。大的開發(fā)商相對好一些，即使資金出現(xiàn)問題，銀行部門也會想方設(shè)法予以支持，原因你懂的。而小開發(fā)商則比較艱難，資金大多相當緊張，常常是拆東墻補西墻，拖欠工程款、材料款現(xiàn)象比較嚴重，一有風春草動，銀行立馬停止循環(huán)貸款，所以，小開發(fā)商的樓盤也更容易出現(xiàn)爛尾工程。

每一家房地產(chǎn)企業(yè)都是玩的資金運轉(zhuǎn)，公司市值2000億，負債率都達到85以上，意味著1700億都是借來的錢，只要資金可以維持正常運轉(zhuǎn)，那么游戲可以繼續(xù)下去，不停的周轉(zhuǎn)拿新進來的錢去還之前借來的錢，哪天蓋子蓋不上碗了，那就是危機時候了。

做了十幾年的房地產(chǎn)供應商，越做越窮，房子好賣時不抵房，前合同款的70%還好拿些，尾款就一直拖著。房子不好賣時抵房給你，工人工資要付，降價10%左右賣掉，尾款跟質(zhì)保金一拖，銀行利息付付，扣除各個環(huán)節(jié)打理，這筆生意白忙了。每天好煙抽著，KTV經(jīng)常泡著，看似風光，口袋卻是瘦的！

十個甕，九個蓋兒，不穿幫，能周轉(zhuǎn)，便是成功人士

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