大家好，我是雷傳桃，根據(jù)自己對(duì)二手房市場的了解，樂于為大家回答這個(gè)問題，歡迎大家討論并留言。

在大中城市及小城市包括縣城、鄉(xiāng)鎮(zhèn)，一方面是一幢幢高樓拔地而起，另一方面是一個(gè)個(gè)老舊小區(qū)里的低層住宅和多層住宅明顯老去，成為老破小或老破大。

在各個(gè)城市，商品房普遍是從上個(gè)世紀(jì)八十年代建成并交付使用的，到現(xiàn)在，已經(jīng)有30多年的房齡了。即使是上個(gè)世紀(jì)九十年代的房子，房齡也有20多年了。

任何一個(gè)建筑都是有使用壽命的，商品房也不例外。商品房屬于民用建筑，一般來說，合理的使用年限為50年，也有的房子使用年限可以達(dá)到60年、70年。

目前，在全國范圍內(nèi)，基本上沒有商品房達(dá)到50年的使用年限。過去，很少出現(xiàn)豆腐渣工程，老房子的質(zhì)量從總體上說，都沒有問題。

再過二三十年，各個(gè)城市第一批和前幾批的商品紛紛到了“年老體弱”的階段，會(huì)有怎樣的命運(yùn)？

一、遇到城市的布局調(diào)整，比如在某個(gè)住宅區(qū)的地盤上，興建醫(yī)院、學(xué)校、商業(yè)綜合體、公園、車站等城市配套項(xiàng)目，那么就要拆掉住宅區(qū)里的老房子。由誰來拆遷？是政府項(xiàng)目，政府出

資，只能由政府進(jìn)行招標(biāo)，然后由中標(biāo)的建筑商來進(jìn)行。

有的樓房即使房齡不老，也要服從城市建設(shè)的需要，推倒重建。小區(qū)的業(yè)主，就會(huì)被安置到新的小區(qū)，或者拿到相應(yīng)的拆遷補(bǔ)償款，重新買房子。

二、倘若沒有拆遷的機(jī)會(huì)，而房齡超過了50年，房子本身存在著安全隱患，成了危房，不適合住人了。這時(shí)候，業(yè)主應(yīng)該怎么辦？

有人會(huì)提出，把這些房子賣出去，反正有了接盤俠，房齡太老的房子不屬于自己，就與自己無關(guān)了。

實(shí)際上，房齡超過50年的房子，很難賣出去。

在南京主城區(qū)的瑞金路商圈，有個(gè)老小區(qū)，房子都建成于1979年，由于具有雙學(xué)區(qū)，而且是小學(xué)和初中都是名校，那兒的二手房很好賣，而且房價(jià)平均每年上漲10%以上。買家還可以申請(qǐng)到銀行貸款。

我實(shí)地去那個(gè)老小區(qū)踩過盤，感覺到那些二手房內(nèi)部的質(zhì)量還不錯(cuò)，房齡看起來并不像40年，而是像20年。

這樣的老破小房子由于有名校雙學(xué)區(qū)加持，加上交通和配套很好，在二手房市場上比較熱門。房子本身，并不需拆掉重建。

倘若某一幢樓房出現(xiàn)了質(zhì)量問題，可以由業(yè)主共同出資，交給專業(yè)的建筑公司進(jìn)行加固處理，這樣不會(huì)影響到居住，安全性也沒有問題。

倘若某一幢樓房成了危房，經(jīng)相關(guān)部門進(jìn)行嚴(yán)格而規(guī)范的鑒定之后，需要報(bào)廢處理，那么，就得拆除重建。誰來支付拆除費(fèi)和重建費(fèi)？

我認(rèn)為，應(yīng)該由這幢樓盤的業(yè)主共同出資，取得相關(guān)部門的批復(fù)文件后，即可交給建筑公司拆樓和建樓。大約每平米2500元的設(shè)計(jì)和建筑、安裝等成本，業(yè)主們都能承擔(dān)得起。等到與舊樓的層高、外觀差不多一樣的新樓拔地而起的時(shí)候，新樓的房價(jià)就會(huì)升高，業(yè)主們就會(huì)嘗到相關(guān)的甜頭。

綜上所述，房齡當(dāng)然越小越好，即使房齡很大了，也沒有關(guān)系，前提是不能存在著安全隱患。至于拆除重建，只有兩種可能，一是政府出資，二是業(yè)主出資。

親愛的問主，不用將來，第一批上世紀(jì)八十年代初建的二三十層高的樓房，在一些南方城市，已經(jīng)到了房齡，需要拆除了，但出現(xiàn)了尷尬的情況：

第一，無人去拆。

開發(fā)商們，不愿意拆；當(dāng)?shù)卣�府呢，這是商業(yè)性的住宅啊，沒必要參與，而且，政府也不可能有錢拆，拆，還是得開發(fā)商們來進(jìn)行啊。

但大家對(duì)這些高樓，敬而遠(yuǎn)之。這到底什么情況呢？

第二，無利可圖。

一個(gè)住宅區(qū)，或者幾幢房子，要不要拆，那要看，拆了以后再蓋，是不是有利。二三十層高的樓，樓間距又比較近。

你拆了，最多蓋的跟原來一樣，你不可能蓋四十層啊，現(xiàn)在住宅，最高，也就是二三十層。

而且，可怕的是，現(xiàn)在對(duì)容積率和綠化率有要求，很可能是，你拆了20幢，最后只能蓋18幢，你還賠錢呢。

這樣，導(dǎo)致開發(fā)商不愿意進(jìn)入。

第三，住房不僅得不了利，還得出大筆錢。

我們正常理解的拆遷，好像是除了拿套房，還拿一大筆錢�？蓪�(duì)這種二三十層的高樓，不僅拿不到錢，還得交十幾，甚至幾十萬給開發(fā)商。

住房也不干。

現(xiàn)在這些房齡到了的樓房，兩個(gè)結(jié)局：要么業(yè)主們，湊錢進(jìn)行修繕，還能住個(gè)幾年；要么，就是放棄，成為鬼樓了，因?yàn)樽∪�，已�?jīng)不安全了。

大家好，工作二十多年的城市規(guī)劃工作者來回答這個(gè)問題。

現(xiàn)在的房子都建二三十層高，將來房齡到了，誰來拆了重建？應(yīng)該說，這是個(gè)很現(xiàn)實(shí)的問題。

目前高層建筑愈來愈普及，以前普遍就是六七層的多層建筑，現(xiàn)在不但十多層的小高層，二三十層，乃至四五十層的高層住宅建筑都出現(xiàn)了，這固然在集約用地方面起了積極的作用，但是，帶給購房者的隱憂也是是實(shí)實(shí)在在的。

在工作中，我也遇到這樣的困惑。原因很簡單，現(xiàn)在的老房子，別說五六層的老樓了，哪怕平房都難拆，開發(fā)商更愿意拆遷工廠或者直接用空地來建設(shè)�，F(xiàn)在拆遷都這么難，更別提拆遷二三十層高的高層了 ，拆遷成本實(shí)在是太大了！

而且，單從商業(yè)角度來說，拆遷了這么高的高層，只有建設(shè)更高的高層開發(fā)商才有利潤可賺，但是這是不現(xiàn)實(shí)的，目前高層住宅建筑的缺點(diǎn)越來越暴露出來，未來人類回歸田園式的住宅才是個(gè)趨勢。

那么，將來這些二三十層的高層住宅樓等房齡到了，誰來拆遷呢？

一、政府買單。這個(gè)可能性是很大的，畢竟我國土地屬于國家，在房地產(chǎn)市場中，政府的角色必不可少。等到這些高層住宅到了使用年限成了危樓了，那么最后可能由政府來善后，畢竟人命關(guān)天，政府是不能視而不見的。到時(shí)怎樣善后，那就是將來的問題了。

二、開發(fā)商買單。這個(gè)只適合樓盤地段絕佳的情況，比如市中心，開發(fā)商拆遷后，可用部分做商業(yè)用途等等，總之，開發(fā)商無利不起早，除非他們有利可圖，否則不會(huì)做這種不掙錢的善事的。

三、居民集資拆遷，原址蓋新樓。這個(gè)是最理想的辦法，其實(shí)建筑成本并不高，尤其在大城市，相對(duì)于房價(jià)來說幾乎可以忽略不計(jì)。問題是人多難齊心，只要一家不同意，這事就難辦了。

四、荒廢、淪為貧民窟。這種可能性也是有的，尤其在城市的邊緣地段。未來隨著人口的減少，有的城市會(huì)收縮，將來一些到了年限的高層住宅，原居民會(huì)逐漸搬走了，又沒有拆遷價(jià)值，會(huì)逐漸荒廢，在城市邊緣殘破不堪就那么佇立著，淪為貧民窟。

當(dāng)然，以上只是推論，畢竟我國內(nèi)地的高層住宅建筑從出現(xiàn)到普及，到現(xiàn)在普遍也不過十幾年的時(shí)間，理論上這些高層還有幾十年的壽命呢。幾十年后的事誰也不知道，到時(shí)我們?cè)诓辉谶@個(gè)世上也說不定了，只能好好地活在當(dāng)下，不想太遠(yuǎn)的事，大家說對(duì)嗎？

這個(gè)問題很現(xiàn)實(shí)，但是確實(shí)是大難題。

現(xiàn)在成都的北改已經(jīng)提了很多年，實(shí)際推進(jìn)工作并不理想，說拆這么多年過去了，還是拆不了。

這些都是七八十年代的建筑，高的也就6層，而且還是那種老破小的房子，居住環(huán)境差，但是勝在修建期早，地處市中心一環(huán)內(nèi)，比如新二村，還在府南河內(nèi)側(cè)，距離天府廣場也就1.4公里，地鐵一個(gè)2個(gè)站就到。就這么好的一塊地，不說開發(fā)商拆不起，就是政府也拆不起。

那么在今后百年之后，如何來處理這些逐步退出使用功能的建筑？我覺得很可能是由產(chǎn)權(quán)所有人出資，原地重建。

理由有下：1、土地資源有限，人口增長率不高的如今，在開發(fā)半個(gè)世紀(jì)，需求飽和，我們步入發(fā)達(dá)國家行列，人們的追求是返回田園生活，2、高價(jià)值地區(qū)存在高密度情況，開發(fā)商現(xiàn)在都賠不起，更不用說，以后超高層的建筑人口密度了。3、房屋所有人擁有資產(chǎn)的全部所有權(quán)，就比如買個(gè)手機(jī)，你用久了壞了，想找政府來給你買單么？只不過房子的保質(zhì)期通常比較長，設(shè)計(jì)使用年限70年，到期后有資質(zhì)的單位進(jìn)行檢測，合格還能再用，一般來說用個(gè)100年也不錯(cuò)了。

這么算下來200萬的房子，一年的價(jià)格就是2萬塊，租一個(gè)套二的房子在成都普遍在3000以內(nèi)，一年也就在2萬塊錢。還有必要買房子么？其實(shí)還是有必要的，原地重建時(shí)土地出讓金國家不會(huì)少一分錢，當(dāng)然100年后的事情誰又說的準(zhǔn)呢，說不定也不要錢了，但是建筑成本是不會(huì)少的，拆除可以采用爆破，施工成本目前在3000一個(gè)平方，那么大約30萬左右，你就可以買會(huì)一個(gè)新房了，當(dāng)然這個(gè)重建過程，大概有2年時(shí)間，你需要租房住。

不過有個(gè)問題，你可能需要考慮一下，哪個(gè)時(shí)候沒有你我，可能是你的孫子的操作這個(gè)事情，說不定大家都在火星移民呢，為了在火星買個(gè)房子拼搏，至于地球的房子，就如同你當(dāng)時(shí)放棄農(nóng)村房子一樣，直接丟棄……

不用擔(dān)心誰來拆房，也不用擔(dān)心誰來建房。講講理由：

一、有商機(jī)，就有交易。

拆房很容易，比建房容易多了，現(xiàn)在拆高層建筑，采用定向爆破技術(shù)，分分鐘的事兒就拆完了。

施工企業(yè)，經(jīng)營業(yè)務(wù)就是施工，有生意做，還不爭破頭搶著做？

二、有市場，就有重建。

一些資源型城市，資源枯竭之后，人去樓空，就不存在拆房，也不存在建房。

繁華城市，經(jīng)濟(jì)活躍，舊的不去新的不來，上下五千年歷史，城市變遷，城市越建越美。

有市場，就有開發(fā)。有開發(fā)，就有重建。

三、房齡期滿，到底誰來建？

翻翻歷史，九朝古都也好，十朝古都也罷，南京也好，北京也好，西安也罷，開封也罷，都是有錢人來建。

憂國憂民，別擔(dān)心，想早了。

房齡的稱謂不準(zhǔn)確，房屋合理的使用壽命更符合現(xiàn)實(shí)的情況。所謂房齡是指房屋符合使用條件合理期限，而非伴隨土地使用期限而確定的，土地使用有期限，當(dāng)時(shí)有適不適合繼續(xù)使用，拆除房屋的原因只有兩大主要理由:第一種房屋由國家依法征收，第二個(gè)是房屋已成危房，不具有安全使用功能。因此房齡到期這個(gè)說法嚴(yán)格意義上是不準(zhǔn)確的。

導(dǎo)讀：【我是土木工程碩士建聞君】為了節(jié)省土地資源，現(xiàn)代的住宅建筑都是二三十層的高度。設(shè)計(jì)年限一般都是50年，那么將來到時(shí)間了，誰來負(fù)責(zé)拆了重建呢？我覺得未來房子的趨勢是“以修代建”。

一、可能是開發(fā)商嗎？

“無利不起早”是對(duì)商人的評(píng)價(jià)，拆二三十層的房子按照現(xiàn)在的情況來說，沒有什么利潤。為什么開發(fā)商喜歡拆老小區(qū)？我們知道老舊小區(qū)大多數(shù)都是樓梯房，不超過6層，拆完之后建二三十層的樓房。建筑面積翻了四五倍，一個(gè)小區(qū)拆下來，按照一二線城市一萬及以上的房價(jià)，開發(fā)商可以掙多少錢可想而知。

拆二三十層的樓房，還建二三十層，沒有增加建筑面積，對(duì)開發(fā)商來說自然是沒有什么利潤。如果開發(fā)商建房，可能有這么幾個(gè)方面的原因：

• 1、相關(guān)部門的資金補(bǔ)貼。既然拆房子不掙錢，如果政府部門進(jìn)行補(bǔ)貼。比如按照拆建的建筑面積每平方米補(bǔ)貼一萬，這樣算來和開發(fā)商開發(fā)后自己賣房差不多，有利潤自然有商人愿意做。
• 2、在其他方面掙錢。未來智能家居和智能物業(yè)是一個(gè)趨勢，開發(fā)商也可以通過房屋的裝修和小區(qū)的管理，掙取一定的利潤。比如，開發(fā)商拆完重建后，小區(qū)終生的物業(yè)管理權(quán)歸開發(fā)商所有，畢竟物業(yè)公司是一個(gè)長期的收益，如果有利潤的話，也是有開發(fā)商會(huì)做。

我認(rèn)為開放商未來會(huì)不會(huì)拆了重建二三十層的房子，主要和當(dāng)時(shí)的政策、利潤以及環(huán)境等因素相關(guān)。

二、以修代拆

我個(gè)人倒是認(rèn)為未來的趨勢是：以修代建。

住宅建筑的設(shè)計(jì)年限是50年，并不是說到了50年就不能再住了，而是50年之內(nèi)能保證房屋的健康。在房齡到期的時(shí)候，可以根據(jù)相關(guān)部門對(duì)房子的評(píng)估，評(píng)定該住宅建筑是否可以繼續(xù)居住。比如，有這么幾種結(jié)果：

• 1、沒有問題，適合居住。經(jīng)過相關(guān)部門的檢測，房子只是部分非承重墻出現(xiàn)裂縫，承重構(gòu)件（柱、梁、墻）等沒有問題，那么這個(gè)建筑當(dāng)然是可以繼續(xù)使用，不影響居住的安全。
• 2、有少量小問題，維修后可繼續(xù)居住。經(jīng)過檢測，部分承重墻或者柱子有少量裂縫，但是其內(nèi)部的鋼筋以及混凝土沒有較大損壞。對(duì)損壞的構(gòu)件進(jìn)行加固維修后，可繼續(xù)使用。比如，某個(gè)柱子開裂，在柱子外面增加箍筋，噴涂混凝土等措施進(jìn)行加固。
• 3、有構(gòu)件損壞，更換加固后可繼續(xù)居住。經(jīng)過檢測，某些建筑構(gòu)件已經(jīng)損壞，無法繼續(xù)使用，拆掉后進(jìn)行構(gòu)件的替換。比如，有個(gè)柱子里的外層混凝土剝落，里面的鋼筋有斷裂，評(píng)估柱子承載力不足。這個(gè)時(shí)候就可以將整個(gè)柱子替換，以保證建筑結(jié)構(gòu)的正常使用。
• 4、有較大損壞，不適合居住。如果經(jīng)過檢測評(píng)估，房子維修加固的費(fèi)用過高，或者損壞構(gòu)件過多，就算維修加固也不能保證建筑的安全，這個(gè)時(shí)候就應(yīng)該考慮建筑拆除重建。

結(jié)語：二三十層的房子拆除重建，對(duì)開發(fā)商來說利潤比較小，如果沒有政策的扶持或者是其他利潤，沒有開發(fā)商愿意做。相對(duì)來說，“以修代建”可節(jié)省大量的資源，也有利于保護(hù)環(huán)境。維修加固的做法在國內(nèi)外都有例子參考，比如，國內(nèi)的古建筑加固，國外的現(xiàn)代房屋的加固，都有比較成熟的技術(shù)。

以上僅代表個(gè)人觀點(diǎn)，你覺得“以修代建”怎么樣呢？趕快留言發(fā)表自己的看法吧！

【我是土木工程研究生、房產(chǎn)領(lǐng)域創(chuàng)作者建聞君，喜歡的話就關(guān)注一下吧！本文為作者原創(chuàng)，在今日頭條首發(fā)，未經(jīng)允許，請(qǐng)勿轉(zhuǎn)載】

我覺得拆了重建是不太可能的！最后的結(jié)局就是全部變成老破小，然后成為貧民窟，就跟現(xiàn)在的一些歐美貧民窟一樣。歐美國家現(xiàn)在整治了嗎？根本沒有！他們直接放在那里遺棄，最終成了罪惡的天堂。因?yàn)椴鸬粢粭潣侵匦陆ǔ杀緯?huì)比到另外一個(gè)地方拿空地重建多好幾倍。這也是歐美國家沒有幾個(gè)愿意開發(fā)房地產(chǎn)，歐美國家也很少人愿意去買商品房的主因！因?yàn)檎娴牟槐Ｖ怠?/p>

房子保值論不過就是跟之前炒作藏獒是天狗一樣，這不過是一些資本家玩的炒作游戲，目的就是騙別人來買，至于買完了干啥那是買家自己的事，跟開發(fā)房產(chǎn)的人就沒關(guān)系了，跟賣膏藥也沒啥區(qū)別。

所以呢，活在當(dāng)下就好了，別想著什么東西都要傳宗接代。一代人過一代人的生活，兒孫則自有兒孫福。真想要買房保值的，農(nóng)村的宅基地，或者買商業(yè)開發(fā)的別墅，這種自己一個(gè)就可以實(shí)現(xiàn)房子，最保值，因?yàn)榈仄ぶ靛X！

您好，我們是海南環(huán)球屋，一直在關(guān)注和研究海南房產(chǎn)方面，此次回答希望對(duì)您有所幫助！

主樓所提的問題很棒！也是購房者未來將面臨的問題！

如今，肉眼可見的變化：高層建筑愈來愈普及！以前普遍是十層以下的多層建筑，現(xiàn)在不僅十多層、二三十層，甚至還有四五十層的高層住宅建筑出現(xiàn)。從開發(fā)商的角度來看，這固然是在集約用地方面起了積極的作用，同時(shí)也是有利可賺。但從購房者的角度來看，這些高層住宅建筑未來到了房齡后，改如何處理呢？

如果高層住宅到了產(chǎn)權(quán)年限成了危樓后，有可能由政府買單的可能性很大！畢竟我國土地屬于國家，同時(shí)，在房地產(chǎn)的市場中，zf主導(dǎo)著一個(gè)很重要的角色，面對(duì)危樓，zf不會(huì)坐視不管的。至于該如何善后，那就是將來的問題了。除了政府外，也有可能是開發(fā)商買單，不過這種情況只適合樓盤地段絕佳的情況，比如市中心，商業(yè)區(qū)、學(xué)區(qū)房......開發(fā)商拆遷后，可用部分做商業(yè)用途等等！總之，開發(fā)商無利不起早，除非他們有利可圖，否則不會(huì)做這種不掙錢的善事的。

這只是個(gè)人的推論，畢竟我國內(nèi)地的高層住宅建筑從出現(xiàn)到普及也不過十幾年的時(shí)間，理論上這些高層還有幾十年的壽命呢。這幾十年期間，誰也不知道會(huì)有什么政策出臺(tái)呢。所以，活在當(dāng)下，以后的事情會(huì)有子子孫孫來替您操心的！

這確實(shí)是個(gè)很大的問題，先來看看為什么說是一個(gè)很大的問題。

開發(fā)商可能不愿意拆

現(xiàn)在拆遷的房子大多是平房和多層房屋，開發(fā)商拆遷后，建成高層住宅，還是有很大利潤的。所以現(xiàn)在的老房子拆遷還是相對(duì)容易的�，F(xiàn)在的高層住宅大多2、3十層，甚至3、4十層，如果再過3、4十年，高層住宅成了老舊房屋，開發(fā)商會(huì)愿意拆嗎？我認(rèn)為很困難。因?yàn)椴疬w后如何實(shí)現(xiàn)盈利是開發(fā)商要考慮的問題，難道建成5、6十層的房子嗎？所以開發(fā)商可能不太愿意拆遷高層住宅。

2、業(yè)主很難達(dá)成統(tǒng)一意見

現(xiàn)在各地都能看到不少“釘子戶”，也就是不同意拆遷協(xié)議的。就現(xiàn)在的老小區(qū)都需要做大量工作才能讓業(yè)主們簽字�，F(xiàn)在的高層住宅動(dòng)輒就是幾百戶、上千戶，甚至幾千戶。到時(shí)候如果真要拆遷，業(yè)主們可能很難才能達(dá)成統(tǒng)一條件，畢竟關(guān)系到錢的問題。所以高層住宅拆遷可能很難。

如果真的要拆遷，可能需要政府出臺(tái)相關(guān)的政策，才能簡化流程。