說點(diǎn)詳細(xì)的吧。以商品房為例，目前大多是毛坯房交房，其成本為:

一、建筑成本:

1.直接費(fèi):混凝土按目前單價(jià)，最多400元/方，每平米消耗指標(biāo)0.3方左右，折合120元每平方；鋼筋5000元/噸，每平米70公斤以內(nèi)，折合350元每平米；砌體、抹灰、門窗、措施費(fèi)到交房標(biāo)準(zhǔn)，400元每平米；結(jié)構(gòu)人工費(fèi)，每平米400元以內(nèi)。合計(jì)1300元以內(nèi)每平米；

2.管理費(fèi)及稅金，在25%以內(nèi)，折合330元以內(nèi)每平米。成本不超1700元每平米。

二、建設(shè)成本:

1.主要是拿地成本，目前一線城市在700萬每畝以內(nèi)，折合占地面積1.1萬元每平米，目前常規(guī)設(shè)計(jì)，每棟樓占地面積在1200平米以內(nèi)。就是說，開發(fā)商花1320萬拿地蓋了一棟樓，要分?jǐn)傇跇欠棵娣e上，一般在20000平米以上每棟樓，折合660元每平米。

2、其他如配套、銷售了等，不再計(jì)算，大家可以估算下。

通過以上分析可以看出，一線城市，看得見的直接成本，在3000元每平米以內(nèi)。可是為什么能賣6萬均價(jià)？主要與拿地成本有關(guān)，與沙子、鋼筋關(guān)系不大。報(bào)道說什么地王了，均價(jià)20000元每平米，房價(jià)也不應(yīng)高達(dá)60000元以上吧？所以，開發(fā)商、炒房者才會(huì)有目前的暴利。沙子由80漲到300，土地由700萬/畝漲到2000萬/畝等等，越漲，開發(fā)商和炒房的越高興，為什么？因?yàn)樗麄冋业搅朔績r(jià)居高不下的理由。

隨著市場成熟乃至飽和，大家對房子成本都基本透明，所以才會(huì)要求房價(jià)回歸合理價(jià)位上，這是大勢所趨。開發(fā)商、炒房者、已購房者，這三類人最反對房價(jià)下跌。但市場不以人的意志為轉(zhuǎn)移。沒有任何一個(gè)商品可以一直暴利、卻還強(qiáng)行要求大家買單的。

我從事建筑行業(yè)，我來回答這個(gè)問題。

首先，得承認(rèn)，目前沙子、鋼筋混凝土還有人工費(fèi)等等，確實(shí)漲價(jià)了，而且漲得非常厲害。拿沙子來說，以前我們這里一方80塊左右，現(xiàn)在快300了，漲價(jià)速度堪比豬肉。難怪有人開玩笑說，家里有沙場，就像以前的煤老板一樣，家里有礦，豪氣得很！

但是，如果以為沙子、鋼筋混凝土、人工等漲價(jià)了，房子就也得漲價(jià)，不該跌價(jià)，那就錯(cuò)了，想得太簡單了。

為什么呢？因?yàn)榻ò渤杀局徽挤績r(jià)成本中很小的比例，甚至無足輕重。

目前多層的建安成本在1200-1500元左右，高層在1500-1800元左右，這個(gè)因地域不同，因?yàn)楦鞯氐牟牧腺M(fèi)、人工費(fèi)還有機(jī)械使用費(fèi)是不同的。也因建筑結(jié)構(gòu)的不同而不同，比如，磚混結(jié)構(gòu)和框剪結(jié)構(gòu)造價(jià)是不一樣的。

看到這里，有人就要質(zhì)疑了，建安成本才這么點(diǎn)，為什么房子動(dòng)輒賣上萬，甚至幾萬、十幾萬呢？

別急，我們來科普一下。房子的開發(fā)成本項(xiàng)目有很多，除了建安成本，還有設(shè)計(jì)費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)、各種規(guī)費(fèi)、稅費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)，以及開發(fā)商的融資成本和利潤等等。當(dāng)然，占地最大的是地價(jià)，越是大城市，地價(jià)占比越高。有的大城市，地塊拍賣的時(shí)候，樓面價(jià)都幾萬一平了，你說這一兩千的建安成本和地價(jià)一比，是不是小菜一碟。

所以，建材和人工漲價(jià)了，并不意味著房價(jià)一定要漲，主要因?yàn)榻ò渤杀驹诜績r(jià)構(gòu)成中占比太小。要知道，房地產(chǎn)是一個(gè)資金高度密集，高周轉(zhuǎn)性的行業(yè)，開發(fā)商銷售時(shí)候要考慮的因素很多，而且實(shí)話說，開發(fā)商利潤空間還是很大的，否則沒人愿意干開發(fā)商了。運(yùn)作這么大的項(xiàng)目，勞心勞力，承受的壓力不是一般人能受得了的。

正因?yàn)殚_發(fā)商的利潤空間足夠大，所以，建安成本漲價(jià)了，房價(jià)不一定要漲，他們首先要考慮的，就是市場。不然你漲價(jià)了，別人不漲價(jià)，甚至促銷，那么你的房子銷售情況還會(huì)好嗎？上文說了，地產(chǎn)開發(fā)是資金高速周轉(zhuǎn)的行業(yè)，開發(fā)商首要要?jiǎng)?wù)是把房子賣出去，銷售第一！

而且，目前的房地產(chǎn)市場已經(jīng)趨穩(wěn)了，還有變冷的跡象�，F(xiàn)在房子不好賣，持幣觀望者越來越多了，這個(gè)時(shí)候，開發(fā)商降價(jià)，加快回籠資金，“斷臂求生”，也是個(gè)很現(xiàn)實(shí)的選擇。

綜上，決定開發(fā)商銷售策略的，主要是市場。畢竟房子也是一種商品，世界上沒有只漲不跌的商品，是漲還是跌，得看供求關(guān)系。

一個(gè)健康正常的市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律應(yīng)該是這樣的，價(jià)格高低由成本控制，成本越高價(jià)格越高，反之則越低，應(yīng)該是一種正向的關(guān)聯(lián)作用，而不是相逆的。如果一個(gè)市場當(dāng)中的某一產(chǎn)品出現(xiàn)了類似逆轉(zhuǎn)的表現(xiàn)，那么足以說明這個(gè)產(chǎn)品鏈?zhǔn)怯袉栴}的，這種現(xiàn)象表現(xiàn)的越突出，則越說明問題的嚴(yán)重性，說明中間環(huán)節(jié)肯定是有問題的。

我們舉個(gè)簡單的例子，就像以前的某種蔬菜或水果，老百姓的生產(chǎn)端豐產(chǎn)不豐收，菜農(nóng)果農(nóng)賣不上價(jià)格，但在銷售端卻貴的離譜貴的出奇，這就說明中間的流通環(huán)節(jié)有了一些違背經(jīng)濟(jì)規(guī)律的操作，是有人在破壞和攪亂這個(gè)市場。

造房子的成本越來越高，但房價(jià)下跌，這說明房價(jià)在前期嚴(yán)重透支了消費(fèi)力，這個(gè)市場當(dāng)中存在巨大的泡沫，是一種虛勢的繁榮，需要不斷的擠壓和平衡這種水分。說白了，就是地產(chǎn)行業(yè)的利潤太高了，高的已經(jīng)嚴(yán)重脫離了正常的市場行情，成倍速的快速增長，影響了地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

現(xiàn)在所謂的房價(jià)下跌，原材料上漲，不過是將原本暴利的地產(chǎn)業(yè)漸漸拉回正常的經(jīng)濟(jì)秩序上來而已，即便是房價(jià)下跌，他們的利潤仍然是可觀的，對于吃慣了大魚大肉的地產(chǎn)商來講，啃點(diǎn)骨頭喝點(diǎn)湯他們都感覺像快活不下去一樣，要哭爹哭娘的賣慘，而實(shí)際上呢，和其它行業(yè)相比，他們?nèi)匀粚儆诟呃麧櫺袠I(yè)。這種做派，說白了就是慣出來的。

沙子人工鋼筋水泥上漲就意味著房價(jià)會(huì)漲嗎？這是什么邏輯呢！

當(dāng)你了解了房價(jià)的構(gòu)成成本之后，你就不會(huì)認(rèn)為沙子鋼筋水泥等價(jià)格的上漲房價(jià)就會(huì)上漲。

房子的構(gòu)成成本很多，通常來說包含以下幾大塊。

1、材料成本。這個(gè)成本就是建房子本身所需要的材料，比如鋼筋，水泥，混凝土，沙子，石灰，木板等等，這些材料成本價(jià)格一平米大概是在1200塊錢到2000塊錢之間，具體要看不同的城市。

2、人工成本。人工成本是建筑的一個(gè)重要成本，目前一個(gè)建筑工人一天的工資都有300~500塊錢之間。

3、土地成本。土地成本是房價(jià)成本的一個(gè)大頭，目前很多城市的土地成本占房價(jià)的比例都在30%以上，甚至個(gè)別城市占比達(dá)到50%以上。

4、前期工程費(fèi)。一個(gè)樓盤并不是說拿到土地之后馬上就可以開工，它還需要經(jīng)過前期的籌建，規(guī)劃設(shè)計(jì)，勘察測繪，三通一平等等。

5、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。一個(gè)樓盤起來之后你并不是馬上可以用，你還需要相關(guān)的生活配套設(shè)施，供水，供電，供熱，供氣，道路，排洪，電視，通訊，綠化等等。

6、稅費(fèi)。這些稅費(fèi)包括房產(chǎn)稅，城鎮(zhèn)土地使用稅，耕地占用稅，土地增值稅營業(yè)稅，城市維護(hù)建設(shè)稅和教育附加稅，企業(yè)所得稅，印花稅等等；此外還有征地管理費(fèi)，商品交易管理費(fèi)，城市建設(shè)配套費(fèi)，人防費(fèi)，煤氣水電增容費(fèi)，開發(fā)管理費(fèi)等一些行政性的費(fèi)用，這些費(fèi)用加起來能夠占到房子建造成本的10%~15%之間。

7、財(cái)務(wù)費(fèi)用。財(cái)務(wù)費(fèi)用簡單來說就是開發(fā)商為了建造房子所借的錢要支付的利息，現(xiàn)在很多開發(fā)商融資比較難，融資成本能夠達(dá)到6％~10%之間。

8、管理費(fèi)用。一個(gè)樓盤的建造并不是完全由建筑商參與當(dāng)中，開發(fā)商也需要配備相關(guān)的人員，這些人員的工資，社保，公積金，差旅費(fèi)，辦公費(fèi)，教育費(fèi)等等都是一筆不小的開支。

9、營銷費(fèi)�，F(xiàn)在房子并不像以前那么好賣，所以各大開發(fā)商建好房子之后需要大量去宣傳，通過平面廣告，電視，網(wǎng)絡(luò)等各種渠道全方位的去營銷。

從房子的成本結(jié)構(gòu)我們可以看出，材料成本占比是非常低的，比如在北上深等城市一平米動(dòng)不動(dòng)就五六萬塊錢，但房子的材料成本也只不過是2000塊錢左右每平米，相當(dāng)于材料成本占房價(jià)的比例不足5%。

正因?yàn)椴牧铣杀菊急缺容^低，所以即便市場上的鋼筋水泥沙子人工費(fèi)用上漲，但對房價(jià)總體影響是比較小的，即便最近一段時(shí)間這些材料成本費(fèi)用上漲了，而且有些地方漲幅還不小，但并不意味著材料成本上漲房價(jià)一定跟著上升。

至于在建筑材料成本不斷上升的情況下，還有人說房價(jià)會(huì)下跌，這里面主要基于市場需求的判斷。

當(dāng)前我國樓市已經(jīng)來到了一個(gè)拐點(diǎn)，很多城市的房子空置率都比較高。2017年西南財(cái)經(jīng)大學(xué)曾經(jīng)做過一個(gè)市場調(diào)研，根據(jù)這份市場調(diào)研結(jié)果顯示，目前中國各大城市的房子總體空置率至少達(dá)到20%以上，有部分二三線城市的空置率甚至達(dá)到25%以上。

按照國際經(jīng)驗(yàn)，中國的城鎮(zhèn)自然空置率率為9.8%算是比較合理的，一線城市的空置率為11.3%，二線城市為9.1%，三線城市8.8％這才算是比較正常，現(xiàn)在很多城市的房子空置率都超過了國際標(biāo)準(zhǔn)。

這意味著目前我國很多城市的樓市已經(jīng)逐漸飽和，甚至是供過于求，在這種市場供需之下，大家認(rèn)為房價(jià)還有增長的空間嗎？

我們不否認(rèn)最近幾年很多城市的房價(jià)仍然繼續(xù)上漲，比如根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)的2019年9月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況數(shù)據(jù)顯示，在這70個(gè)大中城市當(dāng)中，9月份房價(jià)同比上漲的有69個(gè)，同比下降只有一個(gè)，有很多城市同比上漲都達(dá)到10%以上，個(gè)別城市同比上漲甚至超過20%。

從這個(gè)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)結(jié)果來看，目前大部分城市的房價(jià)仍然在繼續(xù)上漲的，但我認(rèn)為這種上漲是缺乏根基的，這些城市的房價(jià)之所以在繼續(xù)上漲，我認(rèn)為這里面有很大的一個(gè)原因，就是資本的推動(dòng)。目前仍然有很多資本在樓市里面倒騰，比如在A股3000多家上市公司當(dāng)中，就有超過一半的公司持有投資性房產(chǎn)，這些投資性房產(chǎn)市值超過1萬億元，部分上市公司持有的房產(chǎn)價(jià)值甚至超過100億。

但是未來隨著市場投入的房子越來越多，當(dāng)投資獲利的空間慢慢收窄，會(huì)有越來越多的資本逃離房地產(chǎn)，到時(shí)我相信有很多城市的房價(jià)漲幅會(huì)慢慢降低，甚至有部分城市會(huì)出現(xiàn)下降的可能。

所以從整體來說，建筑材料成本的上升短期內(nèi)對房價(jià)有一定的影響，但是這種影響有限，真正決定房價(jià)走向的是市場的需求。當(dāng)市場供過于求的時(shí)候房價(jià)上漲的底氣在哪里呢？我相信未來3~5年將是我國樓市一個(gè)重要的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，很多城市的房價(jià)漲幅將會(huì)繼續(xù)收窄，甚至停止上漲，部分城市還有可能出現(xiàn)下跌。

沙子、人工、鋼筋水泥漲價(jià)，房價(jià)為什么要跌。

一、水泥、沙子和鋼筋人工等等成本在1000-1500之間，這個(gè)是建筑行業(yè)公開的。你可以去問任何一家建筑公司，建筑成本會(huì)超過2000不。水泥、沙子和鋼筋已經(jīng)漲到了盡頭了，再漲比大米都貴，我看都不用做農(nóng)業(yè)了，全部去燒水泥、打沙子和練鋼材得了。還有現(xiàn)在沙子進(jìn)口都比國內(nèi)買劃算，馬來西亞河沙可以了解一下。

二、房子過多，房價(jià)下跌到建筑成本以下都可能。任何產(chǎn)品都要和市場消費(fèi)能力掛鉤，再高成本，市場沒有消費(fèi)能力，市場沒有這么大消費(fèi)量，你賣給鬼��？你既然覺得鋼筋、水泥、沙子貴了做出來房子虧本，自己不會(huì)討價(jià)還價(jià)？沙子、鋼筋、水泥價(jià)格也是受市場需求變化，人為壟斷炒作最后受傷害是他們行業(yè)。大炒作后就是大破產(chǎn)，炒作這些簡直是愚蠢。第二次世界大戰(zhàn)和第二次世界大戰(zhàn)就是在產(chǎn)能過剩中形成。那時(shí)候歐洲工業(yè)發(fā)達(dá)，大量貸款給工廠，工廠產(chǎn)品根本賣不掉，所以大量工廠倒閉，經(jīng)濟(jì)不行了，就戰(zhàn)爭解決。房地產(chǎn)也這樣，市場消費(fèi)不起高房價(jià)和這么多房子，還大量造，銀行和投資房產(chǎn)的肯定血本無虧，從事這些相關(guān)行業(yè)倒閉失業(yè)也是必然。不過現(xiàn)在還有側(cè)方位供應(yīng)，宅基地入市和集體土地入市，就地城鎮(zhèn)化，建筑行業(yè)不至于倒閉。

三、房子價(jià)格、面積和市場需求不對口。價(jià)格高、面積小是現(xiàn)在商品房共同特點(diǎn)。那些投資面積小，價(jià)格高商品房的破產(chǎn)也是必然。因?yàn)榇嬖诟蝗丝床簧希�窮人買不起。你那個(gè)東西就是沒有市場，現(xiàn)在二胎加上雙方父母、對生活品質(zhì)追究，誰買你的小房子，你看看發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)發(fā)展就知道，后面只有別墅才有富人要，四室以下商品房價(jià)格一定在當(dāng)?shù)仄骄�工資左右，因?yàn)橛猩唐贩啃枨缶褪谴蚬ぷ寰褪歉F人。

建房材料漲價(jià)了，人家卻說以后房子會(huì)降價(jià)呢，這是我個(gè)關(guān)點(diǎn)，期望對你有幫助

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價(jià)格是供需決定的，不是成本決定的！你是小鎮(zhèn)子里的木匠，一個(gè)衣柜的成本是一千元，你賣到一萬還供不應(yīng)求，因?yàn)閯e人結(jié)婚必須買衣柜，而你是小鎮(zhèn)子唯一的木匠，后來小鎮(zhèn)子又來了十多個(gè)木匠，你天天做，你家的院子，你鄰居家的院子都堆滿了家具，就是賣不出去，所以你想改行，把家具都便宜賣了，變成錢，買地出租，你就八百一個(gè)衣柜處理，以前買不起衣柜的，也都能買起了， 所以價(jià)格是供需決定的，不是成本決定的！

房子建筑成本在不斷的上升當(dāng)中，為什么總有人還有覺得房價(jià)下降呢，實(shí)際房子的建筑成本只占比房子很少的一部分，其中土地各方面才是占地房子的總價(jià)最大的。

2020年有不少人覺得房價(jià)會(huì)下跌，這個(gè)可能性并不是說沒有，建筑成本上升并不代表房價(jià)就會(huì)上升。

房子的成本的構(gòu)造，今年房價(jià)會(huì)下降嗎？圍繞著這兩個(gè)問題，我們一起深入的探討。

一：房子成本的構(gòu)造。

1.土地

土地是占整個(gè)建筑成本開發(fā)最高的一項(xiàng)，普通土地占比就高達(dá)40%，在近幾年我們經(jīng)常聽到地皮的價(jià)格，已經(jīng)比周邊的房可以占比房子銷售額度的50%。

2.建筑成本。

建筑成本這一項(xiàng)包括了人工和建筑材料兩個(gè)東西，隨著我們工地的人工越來越高，平均工資在8000元左右每人。

而建筑材料也長得比較離譜，在2018年的時(shí)候，基本上所有建筑材料都上漲了一倍，建筑成本本只占比我們銷售房價(jià)總額度的15%~20%

3.稅費(fèi)成本。

樓盤在開發(fā)的時(shí)候，開發(fā)商要面臨繳納各種稅費(fèi)，集中稅費(fèi)包含了契稅，城鎮(zhèn)土地使用稅，印花稅，增值稅及附加，土地增值稅，企業(yè)所得稅，營業(yè)稅等各種雜七雜八的稅費(fèi)。

各種稅費(fèi)加起來的總額度已經(jīng)達(dá)到了總房價(jià)銷售額度的15%。

4.融資成本。

我國房地產(chǎn)開發(fā)商是一個(gè)高負(fù)債率的行業(yè)，平均負(fù)債率已經(jīng)達(dá)到了84%，房子在開發(fā)之之前都是借了大筆資金回來的。

開發(fā)商借款的渠道，其中包括了信用債，海外債，ABS債，而這些渠道的融資成本是非常高的，基本上占比了房價(jià)銷售總額的10%。

5.市政工程。

開發(fā)商從拿地的時(shí)候就已經(jīng)和當(dāng)?shù)卣�府談妥了�?span style=\"font-weight: bold;\">要為當(dāng)?shù)爻鞘胸暙I(xiàn)一些基礎(chǔ)建設(shè)設(shè)施，其中基礎(chǔ)建設(shè)設(shè)施有包括道路綠化，學(xué)校建設(shè)，公園建設(shè)等各種城市需求建設(shè)品。

而在這方面的市政工程投資占比總房價(jià)的銷售額4%。

6.銷售成本

房子在前期的所有工作做好之后我們肯定需要設(shè)置房屋銷售這包含的廣告成本和人工薪資成本情況。

另外還有第三方的中介公司傭金情況，這都占比了銷售總額度的5%。

……

現(xiàn)在雖然我們的建筑材料在上升的國家已經(jīng)在打擊房地產(chǎn)市場，如果土地和稅費(fèi)減少一些，我們的整體房價(jià)就會(huì)往下下滑。

二：今年的房子價(jià)格會(huì)下降嗎？

房子的建筑原材料已經(jīng)下降了，但是建筑材料只占比房價(jià)很少的一部分的房子下降空間并不是完全受建筑材料影響。

1.目前國家經(jīng)濟(jì)情況。

2020年我國第一季度的GDP數(shù)據(jù)已經(jīng)出來了，是206504億元，比去年同期出現(xiàn)了負(fù)增長，6.8%。

造成我國第一季度GDP出現(xiàn)負(fù)值情況，主要是國內(nèi)的疫情非常嚴(yán)重，第2季度同樣是會(huì)受到影響的，但是并不會(huì)出現(xiàn)這么大的負(fù)值或者是GDP保持零增長的情況。

全球預(yù)測報(bào)告中顯示2020年我國的經(jīng)濟(jì)將會(huì)進(jìn)入到有史以來增長最慢的一年，增長速度僅為1.2%，全球經(jīng)濟(jì)倒退3.0%，2021年出現(xiàn)爆發(fā)式增長，預(yù)計(jì)中國經(jīng)濟(jì)增長9%點(diǎn)，2021年預(yù)測全球經(jīng)濟(jì)增長5.8%。

2.國家政策調(diào)控。

在這次疫情當(dāng)中我國重申“房住不炒”并且則主動(dòng)的宣布我國不再依靠房地產(chǎn)市場來刺激中國經(jīng)濟(jì)增長，也可以看出我國在2020年逐步的擺脫房地產(chǎn)在我國主要支柱的地位。

央行旗下的房地產(chǎn)公司也在紛紛的退離房地產(chǎn)市場，民營企業(yè)的房地產(chǎn)公司也在逐步的退出三四線城市，有的甚至轉(zhuǎn)向其他業(yè)務(wù)養(yǎng)豬的和制造新能源汽車。

3.城鎮(zhèn)居民已經(jīng)不缺房子了。

4月24號央行發(fā)布《2019年中國城鎮(zhèn)居民家庭負(fù)債情況調(diào)查》這份數(shù)據(jù)中是我國最有權(quán)威的數(shù)據(jù)。

我國城鎮(zhèn)居民有96%的家庭是擁有房子的，擁有一套房子家庭占比58.4%，擁有兩套房子占比31%，擁有三套房子占比10.05%，平均每戶家庭擁有1.5套房子。

目前我國城鎮(zhèn)居民平均負(fù)債率已經(jīng)高達(dá)56.5%，其中房子占比整個(gè)家庭的總負(fù)債率75.9%，房子占比了我們財(cái)富接近一半。

4.大量的人員失業(yè)。

目前我國的復(fù)工率已經(jīng)高達(dá)98.36%了復(fù)工，但并不代表復(fù)產(chǎn)，人們的收入還是一如既往的低，甚至要面臨著失業(yè)的情況。

現(xiàn)在國內(nèi)有很多工廠沒有國外的訂單支撐著，很多海關(guān)已經(jīng)關(guān)閉了，而我們也現(xiàn)在周邊很多工廠，一個(gè)星期只上5天班，每天8小時(shí)，而且已經(jīng)裁員高達(dá)50%了。

我國現(xiàn)在的失業(yè)率已經(jīng)達(dá)到了20%，這個(gè)數(shù)據(jù)也算歷史增高。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國第1個(gè)季度人均收入不足5000元人民幣。

……

國家整體經(jīng)濟(jì)命脈還是處于蕭條的狀態(tài)當(dāng)中，國家政策也在大力的調(diào)控房地產(chǎn)市場 ，而且現(xiàn)在城鎮(zhèn)居民并不缺房子使用了，

三：總結(jié)

房子建筑成本是在不斷的在上升當(dāng)中，但是主要的成本的土地和稅費(fèi)，而國家現(xiàn)在土地拍價(jià)競爭已經(jīng)沒有這么激烈了，土地便宜了，房子價(jià)格自然便宜。

我國現(xiàn)在居民沒有之前這么多存款了 ，這些年一直叫去杠桿，就是怕杠桿率還在不斷上升，有一天發(fā)展日本當(dāng)年一樣。而且現(xiàn)在我國城鎮(zhèn)居民已經(jīng)不缺房子了，不在之前怎么瘋狂了。

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這里先要弄懂組成房價(jià)的幾大部分：原材料（包括石子、沙子、鋼筋、水泥等）、建筑安裝材料、土地出讓金、建筑設(shè)計(jì)費(fèi)、人工費(fèi)、稅金、銷售費(fèi)、辦公費(fèi)、資金成本、還有房地產(chǎn)商的利潤等組成。

現(xiàn)在房價(jià)以一線城市為風(fēng)向標(biāo)，假如一套房子目前市場價(jià)200萬，那么200萬元中原材料占20萬，建筑安裝10萬，土地出讓金30萬，稅金20萬，其他費(fèi)用20萬，銷售利潤100萬。到這里你就明白，材料費(fèi)只占房價(jià)的10％左右。

就像你所說的，即使石子、沙子、鋼筋等材料上漲100％，帶來房價(jià)成本上升至30萬，開發(fā)商100萬元的銷售利潤還是占據(jù)大頭。如果開發(fā)商把房價(jià)按照180萬降價(jià)銷售，大家感覺降價(jià)幅度很大了，其實(shí)開發(fā)商還有70萬利潤，也就是說開發(fā)商在這套房子上還是賺取巨額利潤。

購房是大件消費(fèi)，需要根據(jù)自身狀況謹(jǐn)慎決定，在地段、樓盤設(shè)計(jì)、質(zhì)量、配套設(shè)施等方面綜合考慮，并簽訂購房合同，避免入坑。

希望我說的對你購房時(shí)候有參考。

在房子的成本中，土地成本往往占了近七成，接下來稅費(fèi)又占了不小的比重，建筑材料和人工反而是很小的比例了。

在農(nóng)村的話，蓋一棟兩層的小樓，加起來有七八個(gè)房間，面積超過200平米，也不過30萬元左右。這是把建筑材料、人工全部算進(jìn)去的價(jià)格。細(xì)算的話，一平米不過1500元。

實(shí)際上，全國各地的房子建筑成本雖有差別，也不會(huì)差的太離譜，即便是一線城市，一平米的建筑成本也不會(huì)超過2000元。

沙子漲價(jià)，人工漲價(jià)，鋼筋水泥漲價(jià)，可是平均到每一平米上時(shí)，價(jià)格又能漲出多少？20%也到不了，400元都超不過。

我們需要知道的是，房子不是實(shí)心的，樓房多是框架結(jié)構(gòu)，先起柱子，再填充空心磚，每一立方米用的材料是非常有限的。

想想我們也就知道了，自己如果打造一塊厚厚的水泥板，買上幾袋水泥，用上幾根鋼筋，拉一車沙子，耗費(fèi)一兩天時(shí)間，細(xì)算的話一平米的成本甚至500元都達(dá)不到。房子看起來復(fù)雜，其實(shí)也就這么回事。

蓋一棟樓，需要很多設(shè)備，需要很多建筑工人。一層一層的澆筑，隨著高度的增加，建筑成本會(huì)增加，畢竟水泥需要升降，設(shè)備需要安裝。但是不管怎么講，房子的成本主要在土地上，而不是建筑材料和人工上。

房價(jià)之所以會(huì)跌，是因?yàn)橐呀?jīng)超出了中低收入人群的承受能力，這是最根本的原因。

以2019年的房價(jià)為例，全國各地的中低收入人群多數(shù)已經(jīng)買不起房了�？啃�兩口的存款往往不夠首付，掏空雙方父母的存款湊齊首付的話，月收入償還房貸也有極大壓力，月供一般會(huì)超過家庭月收入的50%以上。

很重要的一點(diǎn)是，90%以上的人都沒有鐵飯碗，相當(dāng)比例的人都沒有公積金和社保，生活缺乏足夠保障。隨著房價(jià)上漲，結(jié)婚率下降，出生率下降，以低價(jià)為代表的拼多多興起，已經(jīng)很能說明問題。

地產(chǎn)大佬們紛紛以行動(dòng)看空房地產(chǎn)，勝過千言萬語。只有升斗小民還在做著房價(jià)永遠(yuǎn)上漲，炒房穩(wěn)賺不賠的美夢，是時(shí)候清醒了。

2019年，如果手上有多套房產(chǎn)，及早出售也許是更好的選擇，當(dāng)然如果降價(jià)幅度不夠大恐怕變現(xiàn)也沒那么容易了。