房貸還款方式一般分為等額本息和等額本金，為了方便說明，我們假設(shè)貸款年利率為6%，則月利率為0.5%，貸款12萬元。

等額本金，顧名思義，即為每月歸還相同本金。第一個(gè)月還款額為本金為1萬元+利息12萬×0.5%＝1. 06萬元，第二個(gè)月還款額為本金1萬元+利息（12-1）萬×0.5%＝1.055萬，依次類推，計(jì)算總利息為3900元。

等額本息，即為每月還款額一樣多。這里公式比較復(fù)雜，我們假設(shè)每月欠款為a0,a1,a2…a12，則a0＝12萬，a12＝0，每月還款金額為A，就可以得到a1＝a0×（1+0.5%）-A，意為第一個(gè)月的剩余欠款＝欠款本金+利息了-每月還款額，以此類推，a2＝a1×（1+0.5%）-A…a12＝a11×（1+0.5%）-A，解得A＝10328元，總利息為3926元。實(shí)際操作中，網(wǎng)絡(luò)上有很多房貸計(jì)算器，可以直接得出結(jié)果。

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目前來說個(gè)人住房貸款還款的方式主要有兩種：等額本息還款法和等額本金還款法。

等額還款法：即借款人每月按相等的金額償還貸款本息，其中每月貸款利息按月初剩余貸款本金計(jì)算并逐月結(jié)清。

具體的公式為：月還款額=本金*月利率*[(1+月利率)^n/[(1+月利率)^n-1]。式中n表示貸款月數(shù),^n表示n次方,如^240,表示240次方(貸款20年、240個(gè)月)月利率=年利率/12 ,總利息=月還款額*貸款月數(shù)-本金

等額本金還款法：即借款人每月按相等的金額(貸款金額/貸款月數(shù))償還貸款本金，每月貸款利息按月初剩余貸款本金計(jì)算并逐月結(jié)清，兩者合計(jì)即為每月的還款額。

具體的公式為：月還款額=本金/n+剩余本金*月利率,總利息=本金*月利率*(貸款月數(shù)/2+0.5)

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