青島作為我國(guó)沿海重要中心城市、濱海度假旅游城市和國(guó)際性港口城市，近年來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)升溫，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速。2016 年，青島市全市商品房銷售均價(jià)達(dá) 9231 元/ 平方米，比 2011 年上漲了 23%。從均價(jià)來(lái)看， 2016 年青島全市商品房銷售均價(jià)與北京 23291 元/ 平方米、上海 24747 元 / 平方米等一線城市價(jià)格相比還不高。由于青島下屬各區(qū)市經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡和自然資源稟賦存在一定差異，因此各區(qū)市房?jī)r(jià)也呈現(xiàn)空間分布不平衡。

一、研究回顧

目前國(guó)內(nèi)外學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格水平的研究主要集中在房?jī)r(jià)的影響因素上，也有一些學(xué)者從地理學(xué)的視角對(duì)城市住宅價(jià)格空間分布進(jìn)行研究。Oikarinen（2006）[1] 和 Browing（2008）[2] 研 究 發(fā) 現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)具有空間性，即由于要素流動(dòng)的原因，一個(gè)地區(qū)的房?jī)r(jià)會(huì)影響另一個(gè)地區(qū)的房?jī)r(jià)變化。許曉暉（1997）利用空間插值技術(shù)研究了上海市城市房?jī)r(jià)在不同空間方向上的變化。[3] 溫海珍（2011）研究認(rèn)為杭州市的住宅價(jià)格分布具有明顯的空間效應(yīng)，即存在較強(qiáng)的空間自相關(guān)性。[4] 王鶴（2012）通過(guò)對(duì)省際面板數(shù)據(jù)進(jìn)行空間計(jì)量分析發(fā)現(xiàn)，我國(guó)中東西部地區(qū)之間的房?jī)r(jià)影響因素各不相同，東部地區(qū)主要受空間因素的影響，西部地區(qū)受供給與需求的影響較大，中部地區(qū)主要受兩者的共同影響。[5] 劉志平、陳智平（2013）基于我國(guó)1999— 2010 年 35 個(gè)大中城市房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)分析了城市間住房?jī)r(jià)格是否存在著空間相關(guān)及空間傳遞，研究發(fā)現(xiàn)我國(guó)住房?jī)r(jià)格表現(xiàn)出不斷加強(qiáng)的空間相關(guān)性。[6] 張瑋、景維民（2017）采用經(jīng)濟(jì)地理空間矩陣分析房?jī)r(jià)的空間溢出程度，研究發(fā)現(xiàn)不同省份之間房?jī)r(jià)空間溢出程度不同，且存在集聚現(xiàn)象。[7]總的來(lái)說(shuō)，現(xiàn)有研究大部分都是從直轄市或省級(jí)層面對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行空間分析，從縣區(qū)層面對(duì)某個(gè)城市進(jìn)行空間分析的研究還相對(duì)較少。2016 年以來(lái)，國(guó)家明確提出要因城施策化解房地產(chǎn)庫(kù)存，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。因此，本文將通過(guò)空間自相關(guān)檢驗(yàn)分析青島各區(qū)市間房地產(chǎn)價(jià)格水平的內(nèi)在聯(lián)系，通過(guò)空間基尼系數(shù)測(cè)度青島市房地產(chǎn)業(yè)在空間層面上的集聚程度，并對(duì)青島市未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)行合理布局與區(qū)域協(xié)調(diào)提出相應(yīng)對(duì)策建議。

二、青島市區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資

青島市房地產(chǎn)投資存在區(qū)域不均衡現(xiàn)象。由表 1 知，2011— 2016 年青島市房地產(chǎn)投資主要集中于中心城區(qū)（市南、市北、李滄）。除 2015 年較低外，其余年份占比均超過(guò) 46%，2016 年達(dá)到 47.4%。其次是次中心城區(qū)（嶗山、黃島、城陽(yáng)），占比在 40% 左右。2015 年最高，為 48%�？h市區(qū)（即墨、膠州、平度、萊西）投資總量相對(duì)較少，占比在13% 左右①。

（二）商品房銷售

青島市商品房銷售各區(qū)市也存在一定不均衡。由表 2 知，2011— 2016 年青島市商品房銷售面積主要集中于次中心城區(qū)，占比在 40% 左右，2016 年達(dá)到 47.7%。另外，縣市區(qū)銷售面積占比也基本超過(guò)中心城區(qū)，占比在 30% 左右，2016 年達(dá)到 29%�？偟恼f(shuō)來(lái)，“十二五”期間青島市商品房的銷售主要集中在非中心城區(qū)。

（三）商品房庫(kù)存

青島市各區(qū)市商品房庫(kù)存也存在較大差距。由表 3 知，2011— 2016 年青島市商品房待售面積主要集中于次中心城區(qū)，其次是縣市區(qū)。2015 年以前次中心城區(qū)的商品房待售面積在全市中的占比均在 40% 以上。受去庫(kù)存政策影響，次中心城區(qū)商品房待售面積占比逐漸下降，占比由 2011 年的 66.3% 下降到 2016 年的 35.8%�？h市區(qū)占比則由 26.7% 上升到 40.3%，縣市區(qū)去庫(kù)壓力逐漸增大。中心城區(qū)的商品房待售面積占比基本在 20% 以下，去庫(kù)存壓力相對(duì)較小。

（四）商品房?jī)r(jià)格水平

青島市各區(qū)市商品房銷售價(jià)格差異巨大。由表 4 知，市南區(qū)和嶗山區(qū)房?jī)r(jià)最高，近幾年每平方銷售均價(jià)已在 2 萬(wàn)元左右。其次是市北和李滄， 均價(jià)都過(guò)萬(wàn)。黃島區(qū)（西海岸）、城陽(yáng)和紅島經(jīng)濟(jì)區(qū)每平方均價(jià)在 8000— 9000 元左右。四個(gè)縣市區(qū)中即墨每平方均價(jià)明顯高于膠州、平度、萊西， 2016 年即墨均價(jià)已過(guò) 7000 元，其余三縣市都不到6000 元。從房?jī)r(jià)來(lái)看，中心城區(qū)和縣市區(qū)差距巨大，表明青島各區(qū)市之間房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展存在不均衡現(xiàn)象。

（五）房?jī)r(jià)收入比

房?jī)r(jià)收入比是指住房?jī)r(jià)格與家庭年收入的比值，反映了居民家庭對(duì)住房的支付能力。國(guó)際上公認(rèn)的房?jī)r(jià)收入比合理區(qū)間為 3-6，我國(guó)由于住房體制特殊、居民隱性收入高等原因，房?jī)r(jià)收入比合理范圍可能略高些，在 5-8 都屬于正常。[8] 如果超過(guò)此范圍，表明房地產(chǎn)市場(chǎng)存在泡沫。圖 1 顯示，2016 年青島市各區(qū)市的房?jī)r(jià)收入比存在較大差距。嶗山區(qū)房?jī)r(jià)收入比高達(dá)14.06，市場(chǎng)可能存在較大泡沫。李滄區(qū)、黃島區(qū)（西海岸）的房?jī)r(jià)收入比在 8 左右，房?jī)r(jià)相對(duì)合理。其余三縣區(qū)的房?jī)r(jià)收入比均維持在 5 左右，屬于正常范圍。

三、青島市房地產(chǎn)價(jià)格水平的空間分析

（一）空間分析方法簡(jiǎn)介

1、空間相關(guān)性

空間相關(guān)性定義為地理事物或現(xiàn)象觀測(cè)值的相似性與其在空間距離上的密切相關(guān)�？臻g相關(guān)主要分析空間數(shù)據(jù)在整個(gè)系統(tǒng)或局部子系統(tǒng)內(nèi)表現(xiàn)出的分布特征，主要分析工具有 Moran 指數(shù)、Moran 散點(diǎn)圖和聚類圖 LISA（Local Indicators of Spatial Association）等。

（1） Moran 指數(shù)

Moran 指數(shù)能對(duì)空間層面的區(qū)域臨近進(jìn)行相似性測(cè)度，反映空間鄰接或鄰近的區(qū)域單位屬性值的相似程度。Moran 指數(shù)分為全局 Moran's I 和局部 Moran's I 兩種。一般來(lái)說(shuō)，全局 Moran's I 是一種測(cè)度總體觀察值空間自相關(guān)水平與性質(zhì)的綜合度量指標(biāo)，表達(dá)式為：表示第 i 個(gè)地區(qū)的觀測(cè)值，n 為地區(qū)總數(shù)，Wij表示二進(jìn)制的鄰近空間權(quán)值矩陣中的任一元素， 采用鄰近標(biāo)準(zhǔn)或者距離標(biāo)準(zhǔn)，其目的是定義空間對(duì)象的相互鄰近關(guān)系。一般標(biāo)準(zhǔn)為兩個(gè)地區(qū)相鄰取值為 1，否則為 0。Moran's I 取值范圍為 [-1，1]。當(dāng)Moran's I 等于 0 且顯著時(shí)，說(shuō)明觀測(cè)值不存在空間自相關(guān)，即觀測(cè)值的空間分布相互獨(dú)立；當(dāng) Moran's I 大于0 且顯著時(shí)，表明觀測(cè)值有空間集聚的趨勢(shì)，存在正向空間自相關(guān)。Moran's I 值越大，正向就越強(qiáng)； 當(dāng) Moran's I 小于 0 且顯著時(shí)，表明觀測(cè)值趨于空間分散，存在負(fù)向空間自相關(guān)。越向 -1 靠近，負(fù)向越明顯。

（1） Moran 散點(diǎn)圖

局部空間層面的空間相關(guān)性可以用 Moran 散點(diǎn)圖來(lái)表示。地區(qū)與其相鄰地區(qū)之間的局部空間關(guān)系聚類分為 High-High（HH）、Low-Low（LL）、 Low-High（LH）、High-Low（HL）這 4 種類型，分別對(duì)應(yīng) Moran 散點(diǎn)圖的 I、II、III、IV 象限。在通過(guò)顯著性檢驗(yàn)情況下，空間含義如下：第 I 象限是局部正相關(guān)，表示高觀測(cè)值地區(qū)的鄰近地區(qū)同樣也是高觀測(cè)值地區(qū)（HH）；第 II 象限是局部負(fù)相關(guān)，表示低觀測(cè)值地區(qū)的鄰近地區(qū)為高觀測(cè)值地區(qū)（LH）；第 III 象限是局部正相關(guān)，表示低觀測(cè)值地區(qū)的鄰近地區(qū)為低觀測(cè)值地區(qū)（LL）；第 IV 象限是局部負(fù)相關(guān)，表示高觀測(cè)值地區(qū)的鄰近地區(qū)為低觀測(cè)值地區(qū)（HL）。Moran 散點(diǎn)圖中的直線斜率表示全局 Moran 指數(shù)值。

2、空間基尼系數(shù)

基尼系數(shù)可以用來(lái)衡量收入分配的差異程度，空間層面上的產(chǎn)業(yè)集聚程度可用空間基尼系數(shù) G 來(lái)測(cè)度。如果產(chǎn)業(yè)空間分布越均衡，G 的值將越��；如果產(chǎn)業(yè)空間集聚程度越高，G 的值將越大�？臻g基尼系數(shù)取值區(qū)間為 [0，1]，當(dāng) G 大于0.4 時(shí)，說(shuō)明不同區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展存在一定差距；當(dāng)G 大于 0.6 時(shí)，說(shuō)明不同區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展差距明顯， 空間差異性突出。

空間基尼系數(shù)公式為：

k 產(chǎn)業(yè)的總產(chǎn)值占全國(guó)（或全省）該產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值比重，并且按由低到高順序排列，n 表示地區(qū)數(shù)量。

1、青島各區(qū)市房地產(chǎn)業(yè)空間分布描述

圖 2 展示了 2016 年青島市各區(qū)市房地產(chǎn)價(jià)格水平三分位的空間分布變化情況。房地產(chǎn)價(jià)格越高的區(qū)市，圖中的顏色越深。由圖 2 知，青島市的房地產(chǎn)價(jià)格水平分為三個(gè)等級(jí)，市南、市北、嶗山屬于第一等級(jí)，李滄、黃島、城陽(yáng)、即墨屬于第二等級(jí)，膠州、平度、萊西屬于第三等級(jí)。圖2 也表明， 青島市各區(qū)市房地產(chǎn)價(jià)格水平存在一定的集聚特征，并呈現(xiàn)出從南到北、從沿海到內(nèi)陸空間層面依次梯度的趨勢(shì)。

2、青島各區(qū)市房地產(chǎn)的空間自相關(guān)測(cè)度

利用 2013— 2016 年青島市各區(qū)市商品房銷售均價(jià)為屬性值，用 GeoDa 軟件得到青島市近 4 年的全局 Moran's I（表 5）。由表 5 知，2013— 2016年各個(gè)年份的 Moran's I 指數(shù)均為正，表明青島市各區(qū)市房地產(chǎn)價(jià)格在空間分布上有自相關(guān)關(guān)系，青島市房地產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)表現(xiàn)出空間集聚的特征。正的空間相關(guān)性表示相鄰地區(qū)存在著特性類似的空間聯(lián)系結(jié)構(gòu)，即相對(duì)較低房?jī)r(jià)的市區(qū)傾向于與其他具有較低房?jī)r(jià)的市區(qū)相臨近，而相對(duì)較高房?jī)r(jià)的市區(qū)傾向于與其他較高房?jī)r(jià)的市區(qū)相臨近。

3、青島市房地產(chǎn)業(yè)空間基尼系數(shù)測(cè)度

前面分析表明，青島市房地產(chǎn)價(jià)格水平在空間分布上存在空間相關(guān)性，下面進(jìn)一步采用空間基尼系數(shù)分析青島市各區(qū)市房地產(chǎn)業(yè)的空間效應(yīng)特征。運(yùn)用空間基尼系數(shù)公式分別計(jì)算2015、2016 年青島市房地產(chǎn)業(yè)的空間基尼系數(shù)，結(jié)果分別為 0.35 和 0.39。2016 年青島市空間基尼系數(shù)已經(jīng)接近 0.4，而且呈逐漸增大趨勢(shì)，表明青島市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展已經(jīng)開(kāi)始呈現(xiàn)空間差異性，不同區(qū)市房地產(chǎn)價(jià)格水平已經(jīng)出現(xiàn)空間集聚的特征。

四、結(jié)論及對(duì)策建議

（一）結(jié)論

通過(guò)以上實(shí)證研究，可得以下結(jié)論：（1）青島市房地產(chǎn)市場(chǎng)存在區(qū)域發(fā)展不平衡，中心城區(qū)和縣市區(qū)房?jī)r(jià)差異巨大，房?jī)r(jià)水平已經(jīng)形成從南到北、從沿海到內(nèi)陸空間層面依次梯度的趨勢(shì)；（2）青島市房地產(chǎn)市場(chǎng)的空間集聚效應(yīng)較明顯，各區(qū)市房地產(chǎn)價(jià)格水平在空間分布上存在空間相關(guān)性，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展已經(jīng)呈現(xiàn)較高水平的空間效應(yīng)。

（二）對(duì)策建議

基于以上結(jié)論，提出以下促進(jìn)青島市區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)協(xié)調(diào)發(fā)展的對(duì)策建議：

（1） 在考慮空間因素的前提下因地制宜地制定房地產(chǎn)調(diào)控政策。中心城區(qū)的土地供應(yīng)相對(duì)較少但需求旺盛，房?jī)r(jià)水平較高，應(yīng)采取限購(gòu)、抑制信貸等政策來(lái)降低對(duì)房地產(chǎn)的需求，提高住房的有效使用率，抑制房地產(chǎn)投機(jī)行為，盡可能地避免房地產(chǎn)泡沫。次中心城區(qū)和縣市區(qū)的商品房庫(kù)存占比較大，應(yīng)加大去庫(kù)存力度，通過(guò)推進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)、合理配置土地供應(yīng)量，優(yōu)化住房戶型結(jié)構(gòu)等多種渠道多種方式來(lái)合理有效地消化房地產(chǎn)庫(kù)存。

（2） 統(tǒng)籌規(guī)劃青島各區(qū)市間的房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)。由于房地產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)周期較長(zhǎng)，房地產(chǎn)投資的滯后效果比較明顯，合理規(guī)劃投資顯得尤為重要。房地產(chǎn)投資過(guò)熱容易導(dǎo)致庫(kù)存消化不及時(shí)， 加大去庫(kù)存的難度。青島各區(qū)市之間的房地產(chǎn)投資存在嚴(yán)重的不平衡現(xiàn)象，應(yīng)該適度地降低中心城區(qū)和次中心城區(qū)的房地產(chǎn)投資額度，加大對(duì)縣區(qū)市的房地產(chǎn)投資，合理規(guī)劃土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)青島各區(qū)市間房地產(chǎn)市場(chǎng)的協(xié)調(diào)發(fā)展。

（1） 完善縣市區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。加強(qiáng)縣市區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中相應(yīng)配套的公共服務(wù)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，如軌道交通、學(xué)校、醫(yī)院、商業(yè)和文體設(shè)施等， 可在一定程度上減少人們的空間移動(dòng)成本和生活成本，從而緩解中心城區(qū)的房地產(chǎn)需求，提高對(duì)次中心城區(qū)和縣區(qū)市的房地產(chǎn)需求。

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