房貸利率下降，有兩種情況，不同的情況對(duì)你自己的房貸利率影響是不一樣的。

第一種情況是央行調(diào)整基準(zhǔn)利率，房貸利率也會(huì)跟著調(diào)整

如果央行調(diào)整基準(zhǔn)利率的話，那你的房貸也會(huì)跟著調(diào)整，比如你先前辦理房貸的時(shí)候，貸款利率是在基準(zhǔn)利率4.9%的基礎(chǔ)上上浮百分之10%，實(shí)際的利率就是5.39%。

如果明年央行把基準(zhǔn)利率下調(diào)到4.65%，那你的房貸也會(huì)跟著調(diào)整，當(dāng)然調(diào)整的主要是基準(zhǔn)利率，上浮10%的部分是不會(huì)調(diào)整的，調(diào)整之后，你實(shí)際的利率就是4.65%*1.1=5.115%。

對(duì)于調(diào)整的時(shí)間不同的銀行規(guī)定不一樣，目前調(diào)整時(shí)間點(diǎn)主要有三種方式：

一種是在每年的1月1號(hào)進(jìn)行調(diào)整，比如央行在2019年7月1日進(jìn)行調(diào)整基準(zhǔn)利率，那銀行就會(huì)在2020年1月1日，把你的利率按照最新利率進(jìn)行調(diào)整。

一種是在合同月進(jìn)行調(diào)整，比如你是在2016年9月簽訂的房貸合同，央行在2019年7月1日進(jìn)行基準(zhǔn)利率調(diào)整之后，那銀行會(huì)在2019年9月還款日的時(shí)候把你的利率調(diào)整到最新的利率。

一種是次月進(jìn)行調(diào)整，這種情況一般是在央行調(diào)整基準(zhǔn)利率之后的第二個(gè)月進(jìn)行調(diào)整，比如央行在2019年7月1日調(diào)整基準(zhǔn)利率，那銀行會(huì)在2019年8月份你的還款日時(shí)進(jìn)行調(diào)整。

第二種情況，央行沒有調(diào)整基準(zhǔn)利率，但是銀行銀行自己的利率調(diào)整了，那你的房貸利率不會(huì)有影響。

銀行貸款利率在簽訂的時(shí)候，一般都會(huì)有明確的合同規(guī)定，利率是以你簽訂合同當(dāng)日銀行基準(zhǔn)利率為準(zhǔn)，并進(jìn)行上浮或者下浮，如果未來央行基準(zhǔn)利率調(diào)整了，你的貸款利率才會(huì)跟著調(diào)整，如果未來央行沒有調(diào)整基準(zhǔn)利率，不管銀行房貸利率是上調(diào)還是下調(diào)都不會(huì)對(duì)你的房貸利率產(chǎn)生影響。

比如你在辦理房貸的時(shí)候在4.9%的基礎(chǔ)上上浮10%，實(shí)際利率是5.39%，假如明年樓市表現(xiàn)不理想，銀行房貸利率下浮，銀行在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上下浮20%，實(shí)際執(zhí)行的利率就是3.92%，但是你也享受不到這個(gè)低利率，你還是繼續(xù)按5.39%的利率還房貸。

先說答案：只要央行的基準(zhǔn)利率不變，那么你的貸款利率就不會(huì)變化。

房貸利率

我們購房后，在銀行辦理按揭貸款時(shí)，簽訂的按揭合同上對(duì)于貸款利率的約定為：基準(zhǔn)利率上浮**。基準(zhǔn)利率是由央行（即中國人民銀行）發(fā)布的，其他任何銀行無權(quán)調(diào)整及修改。各銀行的存貸款利率只允許在央行基準(zhǔn)利率的基準(zhǔn)上進(jìn)行上下浮動(dòng)，也就是說各商業(yè)銀行僅有制定上下浮動(dòng)的比例。

舉例：比如你2016年3月1日，在建設(shè)銀行辦理了一筆住房按揭貸款，期限20年，貸款利率約定為基準(zhǔn)利率上浮10%，該時(shí)點(diǎn)，央行發(fā)布的五年期及以上的貸款基準(zhǔn)利率為4.9%，因此你這筆貸款的利率就為5.39%（4.9%*1.1）。

如果說后續(xù)央行未再調(diào)整過基準(zhǔn)利率，那么你這筆貸款的利率就再也不會(huì)變化了；如果說央行有調(diào)整基準(zhǔn)利率，則你的利率也會(huì)變化，假設(shè)2018年12月20日，央行把五年期及以上的貸款基準(zhǔn)利率調(diào)整為5%，那么2019年1月1日起，你的房貸利率就變?yōu)榱?.5%（5%*1.1），同理如果下調(diào)你也跟著下調(diào)。

上浮比例

或許有人會(huì)說，那銀行的上浮比例呢？比如你2016年3月1日，貸款利率約定為基準(zhǔn)利率上浮10%即為5.39%，如果2018年10月份，建設(shè)銀行根據(jù)市場(chǎng)情況，決定把房貸利率的上浮比例下調(diào)為5%，那么你的貸款利率會(huì)不會(huì)跟著變?yōu)椋?.145%（4.9%*1.05）。可以肯定的告訴你，不會(huì)!銀行的按揭貸款，一旦放款，上浮的比例即不再變化，不管后續(xù)放款行是提高上浮的比例還是下調(diào)上浮的比例，均與你無任何關(guān)系了。

注意事項(xiàng)

上浮比例的調(diào)整唯一的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)在于，已簽訂按揭合同，但是尚未放款。比如你2016年3月1日與建設(shè)銀行簽訂按揭貸款合同，約定基準(zhǔn)利率上浮10%，由于額度緊張的問題，建行遲遲未放款,2016年10月1日，因?yàn)槭袌?chǎng)情況，建行要求所有房貸利率最低上浮20%，這時(shí)候由于你的貸款尚未發(fā)放，銀行極大的可能性會(huì)讓你重簽合同，把貸款利率提高到上浮20%方給予你放款，反之，下調(diào)的話則不做改變。

總結(jié)

商業(yè)銀行上浮比例的確定，不是以簽訂按揭合同的時(shí)間為準(zhǔn)，而是以實(shí)際的放款時(shí)間為準(zhǔn)，一旦放款，后續(xù)除非央行調(diào)整基準(zhǔn)利率，否則你的貸款利率不會(huì)再發(fā)生變化了。

兩種情況，一種是基準(zhǔn)利率下調(diào)，那么你的以前的貸款利率會(huì)下調(diào)；另一種是非基準(zhǔn)利率的下浮，那這和你以前的貸款利率沒有關(guān)系。

1、基準(zhǔn)利率的下調(diào)

房貸基準(zhǔn)利率是央行給銀行規(guī)定的做房貸業(yè)務(wù)的基本的利率，目前是4.9%，這是五年以上的期限的貸款利率，也是我們房貸中常用的期限，銀行的房貸利率可以在央行規(guī)定的房貸基準(zhǔn)利率之上做一定的浮動(dòng)，浮動(dòng)的上下限是30%，下浮30%就是常說的利率7折；上浮30%，就是上浮30%。

銀行會(huì)根據(jù)當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售情況在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上進(jìn)行浮動(dòng)變化，如果房子不好賣，那么就下浮利率，如果房子很好賣，那么就上浮利率。

對(duì)于已經(jīng)購房的人來說，只有基準(zhǔn)利率的變化，你的以前的房貸利率才會(huì)跟著變化，如果基準(zhǔn)利率不變，只是上浮、下浮的幅度在變化，這個(gè)對(duì)以前的房貸利率是沒有影響的。

2、非基準(zhǔn)利率的下調(diào)

比如最近的全國首套房利率在下調(diào)，這種下調(diào)就是非基準(zhǔn)利率的下調(diào)，比如原來是上浮30%，現(xiàn)在改為上浮20%，那么綜合來講，對(duì)新的購房者利率是下浮的，這個(gè)時(shí)候的房貸利率是5.88%。

房貸利率的變化規(guī)律一般是，國家嚴(yán)控房地產(chǎn)的時(shí)候，就上浮房貸利率，甚至?xí)�定格上浮，也就是上�?0%，武漢就這么干的。如果是房子不好賣了，希望大家來買房子，那么就下浮，甚至9折利率、85折利率層出不窮，甚至7折利率。如果能拿到折扣的利率，可以省去不少利息。

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房貸利率以10月8號(hào)進(jìn)行分屆，10月8號(hào)以前和10月8號(hào)以后是不一樣的。10月8號(hào)以前是有基準(zhǔn)利率的，所以我們的房貸利率是在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上進(jìn)行上浮或者下浮，上下浮動(dòng)在限度在基準(zhǔn)利率的30%以內(nèi)。10月8號(hào)以后是要實(shí)行房貸新政策，即LPR銀行報(bào)價(jià)體系，房貸利率要在LPR的基礎(chǔ)上進(jìn)行加點(diǎn)，加點(diǎn)幅度要各省市實(shí)際情況來決定。

在10月8號(hào)以前貸款買房的，我們貸款利率是否下降要根據(jù)國家基準(zhǔn)利率是否調(diào)整來決定的。第一：當(dāng)基準(zhǔn)利率下調(diào)時(shí)，我們以前的房貸利率是要進(jìn)行下降調(diào)整的；當(dāng)基準(zhǔn)利率上調(diào)時(shí)，我們以前的房貸利率是要進(jìn)行向上調(diào)整的。第二：當(dāng)基準(zhǔn)利率沒有發(fā)生變化時(shí)，但在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上，調(diào)整上下浮動(dòng)百分比，比如基準(zhǔn)利率是a，之前上浮30%，現(xiàn)在調(diào)整為上浮10%，那就相當(dāng)于利率下調(diào)了（30%a-10%a），但是這只是針對(duì)當(dāng)前貸款買房的利率，對(duì)于已經(jīng)貸款的利率并沒有什么影響。通常來說，基準(zhǔn)利率是很少發(fā)生變化的。

在10月8號(hào)以后貸款買房的人，因?yàn)橐獙?shí)現(xiàn)貸款新政策LPR，并且LPR是每個(gè)月20號(hào)要進(jìn)行一次報(bào)價(jià)調(diào)整，所以LPR每個(gè)月都會(huì)發(fā)生變化，而LPR就相當(dāng)于10月8號(hào)之前的基準(zhǔn)利率，那么我們貸款利率每個(gè)月就要根據(jù)LPR的變化而進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，所以我們的房貸還款額度每個(gè)月是不一樣的了。

朋友們好！房子的事，簡(jiǎn)稱房事，牽動(dòng)億萬人的心…買房，除了祖孫三代集資以外，主還要貸款！一欠就是一二十年…利息稍有變動(dòng)可不是一個(gè)小數(shù)！明確講：房貸利率是相對(duì)固定的！如果房貸利率下降，以前貸款的利率分兩種情況處理！

首先，存貸款利率是，由央行統(tǒng)一制定的指導(dǎo)利率！而商業(yè)銀行在這個(gè)基礎(chǔ)上可以進(jìn)行上下浮動(dòng)！例如鄭州可能在這個(gè)基礎(chǔ)上上浮30%！而一些一線大城市，可能目前只上浮10%到15…！并且是經(jīng)常變化的…

二，如果房屋貸款利率，是由商業(yè)銀行自行上浮或下調(diào)了利率，那么，以前購房朋友，的貸款利率，會(huì)保持原有水平！

三，如果央行，統(tǒng)一調(diào)整，例如下調(diào)了房貸利率，那么以前購房的朋友房貸利率也會(huì)隨之調(diào)整！

提示：房貸分為浮動(dòng)和固定利率！通常朋友們所簽的多為浮動(dòng)利率！如果央行調(diào)整是要隨之變化的！但通常不會(huì)立即變化，而是找一個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)，例如年初年末或者滿一整年度等等！如果是簽的固定利率！則利率，則利率固定不受調(diào)息影響！

目前來看，房貸利率有松動(dòng)的跡象！特別是一些一線大城市…但也有一些城市保持在上浮30%的高位…

如果房貸利率下降，那么之后的還款也會(huì)跟著下降，但僅限于基準(zhǔn)利率部分，要是上下浮部分變動(dòng)，并不會(huì)改變。房貸利率近期確實(shí)存在著松動(dòng)，但是并非是基準(zhǔn)利率的松動(dòng)，而是上下浮比例的浮動(dòng)。通常我們見到的銀行貸款利率是針對(duì)貸款人的貸款利率，而對(duì)于房產(chǎn)貸款還存在一個(gè)上下浮動(dòng)的比例，這個(gè)比例能夠有效的調(diào)節(jié)對(duì)于房地產(chǎn)供需之間的關(guān)系。

一、基準(zhǔn)利率與浮動(dòng)比例，對(duì)于房地產(chǎn)貸款的影響。

房產(chǎn)貸款按揭時(shí)會(huì)與銀行簽訂一份合同，而這份合同會(huì)如何呢？這份合同中會(huì)標(biāo)明貸款利率的細(xì)則部分。而對(duì)于基準(zhǔn)利率與浮動(dòng)比例之間是存在著不同的，基準(zhǔn)利率要是央行存在調(diào)整，那么合同內(nèi)的計(jì)算公式中的基準(zhǔn)利率就會(huì)發(fā)生變化，如果以前是5%，沒有上下浮比例的附加，之后調(diào)整為4%，那么之后執(zhí)行的還款利率就為4%。那要是以前基準(zhǔn)利率為5%，上浮20%，也就是6%，之后基準(zhǔn)利率調(diào)整為4%呢？那么還款利率就為4.8%，下浮也會(huì)是一個(gè)道理。

所以，基準(zhǔn)利率的變化會(huì)對(duì)于現(xiàn)在的執(zhí)行利率才會(huì)產(chǎn)生變化，要僅僅是房貸利率的浮動(dòng)比例發(fā)生了變化，并不會(huì)影響之后的房貸利率，仍舊是按照合同簽訂時(shí)的浮動(dòng)比例執(zhí)行。

二、以前的貸款利率，還都還了，只能是計(jì)算之后沒有還完的部分。

以前的房貸是按照以前的房貸利率進(jìn)行的償還，只不過之后的房貸利率發(fā)生了變化，所以之后未償還的就使用之后的房貸利率水平進(jìn)行償還。這就是本金在償還過程中的利率水平不一樣所引起的，原來的房貸利率高，所以你需要還的利息也就高，但是之后呢？房貸利率下降了，那么未償還部分的計(jì)價(jià)利息也就會(huì)變低一些。這與之前的已還款部分，沒有任何的影響。

作者不易，多多點(diǎn)贊，十分感謝！

隨著房?jī)r(jià)的上漲貸款額度的提高，房貸利率對(duì)于月供的影響也變得越來越大。房貸利率的下降也是購房者共同的意愿。但是房貸利率的變化往往是幾年時(shí)間才會(huì)調(diào)整一次。因此當(dāng)貸款之后房貸利率才下降了是不是就沒辦法調(diào)整利率了呢？

浮動(dòng)利率可以改變利率

浮動(dòng)利率是在貸款合同簽訂時(shí)約定的，意思就是說貸款利率不固定，跟隨基準(zhǔn)利率的變化而變化�；鶞�(zhǔn)利率上調(diào)貸款利率就上調(diào)，基準(zhǔn)利率下降貸款利率就下降。所以說房貸利率只要下降簽訂了浮動(dòng)利率貸款合同的購房者月供也會(huì)下降了。只不過基準(zhǔn)利率的時(shí)代即將過去，取而代之的是基礎(chǔ)利率。

重定利率可以改變利率

在10月8日以后基準(zhǔn)利率將被基礎(chǔ)利率LPR代替，LPR每個(gè)月都會(huì)根據(jù)報(bào)價(jià)銀行的平均報(bào)價(jià)作為基礎(chǔ)。也就是說今后的貸款利率變化會(huì)更加頻繁，貸款利率降低的概率也會(huì)更大。在10月8日之后銀行與貸款人可以根據(jù)情況簽訂貸款合同期內(nèi)的貸款利率重定的期限。重定期最短為一年，最長(zhǎng)為合同期限。也就是說最短每一年都可以按照新的LPR基礎(chǔ)利率來核算貸款利率，而依據(jù)就是重定期到后最近一個(gè)月的LPR。只不過重定期到后的LPR究竟是增長(zhǎng)了還是下降了就沒人知道了。

所以說，房貸利率下降之后只要簽訂了浮動(dòng)利率和重定利率合同的貸款利率都會(huì)隨之降低。只不過這兩種方式當(dāng)中貸款人都無法選擇利率。只能根據(jù)基準(zhǔn)利和基礎(chǔ)變化被動(dòng)調(diào)整利率，如果利率下降就落得實(shí)惠，如果利率上浮就增加負(fù)擔(dān)了。

能問出這種問題，說明沒有認(rèn)真翻貸款合同。不管是哪個(gè)銀行的房貸，這些規(guī)定都會(huì)明確寫在合同里，作為合同必不可少的條款。

首先可以明確的是，房貸利率是會(huì)隨著央行公布的基準(zhǔn)利率進(jìn)行動(dòng)太調(diào)整。那種在整個(gè)30年貸款周期內(nèi)不調(diào)整利率的情況基本是不存在的。銀行不傻，搞金融的人哪有傻的？

對(duì)銀行來說，最保險(xiǎn)的方式就是隨時(shí)調(diào)整利率水平。一般情況下，利率調(diào)整周期可以分為兩種：

一是在央行公布利率調(diào)整的次月進(jìn)行調(diào)整。

二是在央行公布利率調(diào)整的次年進(jìn)行調(diào)整。

不同銀行調(diào)整時(shí)間不同，所以想知道自己房貸利率什么時(shí)候調(diào)，回去翻翻貸款合同，認(rèn)真閱讀一下條款是最合適的，否則其他任何人也不會(huì)知道你的實(shí)際情況。

當(dāng)利率下降的時(shí)候， 很多人都希望自己貸款利率能在次月就下調(diào)。相反，當(dāng)利率上升的時(shí)候，大家又都希望自己的利率等到下年再開始調(diào)整。這是占便宜的心理在做怪。實(shí)際上在這方面我們與銀行沒有任何議價(jià)空間，基本上都是銀行提供的格式合同，我們能做的就是填空，利率什么時(shí)候調(diào)完全說了不算。

銀行首先是個(gè)贏利機(jī)構(gòu)，而房貸又是他們的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，所以顯然不會(huì)讓我們占到什么便宜的。所以在這方面，我們只要知道房貸利率會(huì)隨著央行調(diào)整而調(diào)整就行了，至于什么時(shí)候調(diào)整，其實(shí)可以不用關(guān)心，因?yàn)殛P(guān)心也沒用。

房貸利率多為浮動(dòng)利率，月供金額是否變化取決于央行貸款基準(zhǔn)利率是否變化。

在七八年前，五年期以上貸款基準(zhǔn)利率較高，因此在買房時(shí)貸款利率往往會(huì)有折扣，有八折，還有下限七折。如今風(fēng)向已變，更多是利率上浮10%左右。

一般來說，只要貸款基準(zhǔn)利率發(fā)生變化，多數(shù)房貸月供會(huì)在下一年1月1日起發(fā)生變化。

銀行不炒房，但是炒房資金大多來自于銀行。房?jī)r(jià)上漲，銀行是最受益的群體之一。

正是由于銀行資金源源不斷進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，對(duì)房?jī)r(jià)上漲起到了推波助瀾作用，才使得越來越多的人加入炒房大軍。畢竟，炒房投入低，風(fēng)險(xiǎn)小，回報(bào)高，可比做實(shí)業(yè)健康穩(wěn)妥多了。

對(duì)于銀行來說，房貸是優(yōu)質(zhì)貸款，壞賬率低，收益穩(wěn)定，風(fēng)險(xiǎn)小，因此在發(fā)放住房貸款上不遺余力。當(dāng)消費(fèi)者購房熱情高漲時(shí)，銀行就會(huì)擺出身價(jià)，扭捏作態(tài)，價(jià)高者得，提高利率。當(dāng)消費(fèi)者購房熱情減退，銀行往往又會(huì)搔首弄姿，臊眉耷眼，給出更低的折扣利率，吸引消費(fèi)者投懷送抱。

房貸利率變化，一方面受宏觀政策影響，另一方面則是根據(jù)市場(chǎng)變化進(jìn)行調(diào)整。

十次危機(jī)，九次地產(chǎn)。當(dāng)?shù)禺a(chǎn)過熱時(shí)，經(jīng)濟(jì)就容易出現(xiàn)問題，過高的債務(wù)累積下，很容易出現(xiàn)大量銀行壞賬。為了降低炒房熱度，限購限售就成為重要選擇。銀行也會(huì)根據(jù)市場(chǎng)變化調(diào)整貸款利率，在基準(zhǔn)利率上有所上浮，二套房上浮比例更高。

對(duì)于銀行自主上浮或者給出折扣利率，今后繼續(xù)上浮或者調(diào)低上浮比例，這種情況下貸款人的貸款利息是不會(huì)發(fā)生變化的，月供自然也不會(huì)變。

對(duì)于基準(zhǔn)利率調(diào)整，銀行就會(huì)重新把未還貸款按照剩余時(shí)間重新計(jì)算利息，多數(shù)會(huì)在下一年1月1日起執(zhí)行新利率，基準(zhǔn)利率上調(diào)則月供增加，下降則月供減少。

等額本息是占比最多的貸款方式，前期還的以利息為主，比等額本金的利息要多。公積金貸款利率比商貸低的多，基準(zhǔn)利率只有3.20%，因此使用公積金貸款或者組合商業(yè)貸款能夠減少月供。如果可以選擇的話，提前還款時(shí)縮短貸款年限能夠比減少月還款額省更多利息。

就當(dāng)下而言，貸款基準(zhǔn)利率屬于歷史較低水平，但是房?jī)r(jià)正處于歷史高位，貸款總額高，遠(yuǎn)超普通人收入能夠承受的限度，因此并不是買房的好時(shí)機(jī)。如果家庭收入30%不足以支付月供，那么在房貸利率進(jìn)一步上升后有可能出現(xiàn)家庭債務(wù)問題。工作穩(wěn)定才是收入穩(wěn)定的基礎(chǔ)，現(xiàn)在除了某些職業(yè)還是鐵飯碗，多數(shù)人的飯碗都沒那么牢靠。

　　房貸利率是基于基準(zhǔn)利率進(jìn)行上浮或下折的利率，類同于商業(yè)銀行的存款利率，與央行存款基準(zhǔn)利率存在一定的差異。比如一年期的央行基準(zhǔn)利率為1.5%，工商銀行官網(wǎng)公布利率為1.75%，那么則是基于基準(zhǔn)利率上浮1.75%/1.5%-1=16.67%。

　　貸款利率也一樣，它是基于央行貸款基準(zhǔn)利率上下浮動(dòng)的結(jié)果。比如貸款期限為5年，基準(zhǔn)利率為4.75%（1年到5年都為該基準(zhǔn)利率）；貸款期限5年以上，基準(zhǔn)利率為4.9%。如果上浮20%，5年期貸款利率為4.75%*120%=5.7%；5年以上貸款利率為4.9%*120%=5.88%。

　　其中基準(zhǔn)利率（包括存款和貸款）會(huì)隨著我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平進(jìn)行調(diào)整，而20%的上浮永遠(yuǎn)保持不變，即是說這20%的上浮所帶來的利潤(rùn)銀行是鎖定的。

　　那么顯而易見，這里就存在兩種情況：

　　一、央行基準(zhǔn)利率進(jìn)行調(diào)整，貸款利率也跟隨調(diào)整。比如房貸一般為5年以上的貸款，基準(zhǔn)利率為4.9%，上浮20%為5.88%。當(dāng)5年以上貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)到4.5%，那么其房貸利率就是4.5%*120%=5.4%。當(dāng)然了，基準(zhǔn)利率上調(diào)也是一樣的計(jì)算方法。

　　也就是說，用房貸計(jì)算器計(jì)算出來的月供，它不是實(shí)際確切要還的數(shù)目（具有假設(shè)前提，假設(shè)基準(zhǔn)利率不變的情況下，計(jì)算出來的數(shù)目才是月供確切的數(shù)目），這個(gè)數(shù)目會(huì)隨基準(zhǔn)利率變化而變化。

　　例如房貸100萬，商業(yè)貸款上浮20%，分10年還，還款方式為等額本金還款，那么今年的每期還款金額=每期還款本金+每期還款利息=100萬/10/12+每期剩余本金*4.9%*120%/12。假設(shè)已還的10期，那么第11期的還款金額=100萬/10/12+（100萬-100萬/10/12*10）*4.9%*120%/12=12825元，如上圖。

　　假設(shè)今年的基準(zhǔn)利率調(diào)整為4.5%,那么一般（具體看合同規(guī)定情況）是明年1月1日起實(shí)施，即明年的1月1日起貸款利率將會(huì)是5.4%。再假設(shè)已經(jīng)還了10期，明年開始為11期，那么11期的還款金額=100萬/10/12+（100萬-100萬/10/12*10）*4.5%*120%/12=12458.33元，比原先要少還366.67元。

　　二、商業(yè)銀行調(diào)整上浮比例，對(duì)原有的房貸不產(chǎn)生影響，只影響新的貸款用戶。商業(yè)銀行基于經(jīng)營(yíng)的需要，它會(huì)不斷的調(diào)整存貸之間的上浮比例，即存貸款利率發(fā)生變化，那么它只影響新的存貸用戶。

　　比如你存三年期的銀行存款，那么這三年存款利率是固定的，不會(huì)因商業(yè)銀行調(diào)整存款利率而發(fā)生改變。貸款也一樣，你在貸款的那一刻起，上浮比例就已經(jīng)確定（房貸一般采用浮動(dòng)利率，基于基準(zhǔn)利率上下波動(dòng)），不會(huì)隨商業(yè)銀行上浮比例的調(diào)整而調(diào)速。

　　因此，題文中的貸款利率下降是指央行基準(zhǔn)利率調(diào)整還是商業(yè)銀行上浮比例的調(diào)整？前者會(huì)跟隨央行基準(zhǔn)利率調(diào)整而調(diào)整，后者不會(huì)隨商業(yè)銀行上浮比例調(diào)整而調(diào)整。