2005年某村村民王某將其宅基地以及宅基地上的房屋以25萬元的價格轉(zhuǎn)讓給了外村村民姜某，雙方還簽訂了《房屋買賣協(xié)議》；王某將房屋交給姜某后，姜某拆除了原來的舊房子重新建造了一棟三層小樓，2010年，城中村改造即將拆除王某的村莊，經(jīng)過評估，姜某樓房將獲得180多萬的拆遷補(bǔ)償，正在將姜某高興之時，王某將姜某不是當(dāng)?shù)厝嗣穹ㄔ�，請求依法確認(rèn)王某和姜某之間所簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》無效要求其退還房屋，要求訴訟費(fèi)用由姜某全部成承擔(dān)；

法院受理本案后，經(jīng)審理認(rèn)定：“姜某已經(jīng)拆除原宅基地上的舊房，重新修建了新房，具有一定的經(jīng)濟(jì)價值，雖然法律規(guī)定宅基地不能直接進(jìn)行買賣，鑒于公平合理的原則，王某應(yīng)予姜某一定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，”法院判決王某與姜某之間簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》無效，王某應(yīng)給予姜某一定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。

案情分析：

爭議的法律問題主要涉及兩個方面：一方面是農(nóng)村宅基地使用權(quán)及房屋是否可以轉(zhuǎn)讓？另一方面是房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議無效的法律后果？

一、農(nóng)村宅基地使用權(quán)及房屋是否可以轉(zhuǎn)讓？

農(nóng)村宅基地具有無償性、福利性和限制轉(zhuǎn)讓性，根據(jù)我國土地管理的相關(guān)規(guī)定，宅基地的所有權(quán)歸村集體所有，村民只有宅基地的使用權(quán)，宅基地的使用權(quán)是集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與特定的身份相關(guān)聯(lián)：農(nóng)村的房屋買賣標(biāo)的不僅僅涉及房屋，還包括相應(yīng)的宅基地使用權(quán)，宅基地使用權(quán)只有本村村民才可經(jīng)享有，外村村民無權(quán)取得或變相取得，一戶村民只能擁有一處宅基地，村民沒有自由處理宅基地的權(quán)利，法律規(guī)定禁止對宅基地進(jìn)行私自買賣，但在宅基地建蓋的房屋可以依法轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓房屋后再次申請宅基地不予批準(zhǔn)，

從所有權(quán)的角度講，宅基地是不可轉(zhuǎn)讓的，在《中華人民共和國土地管理法》中明確規(guī)定：“農(nóng)村集體土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、出讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；”地上的房屋沒有建成之前，根據(jù)法律規(guī)定是不得轉(zhuǎn)讓的；宅基地的無償使用，實際上是考慮到村民作為所有權(quán)主體成員的身份，以及給予農(nóng)民基本生活保障的福利性政策，基于身份關(guān)系而來的權(quán)利不能隨便轉(zhuǎn)讓，只能依法轉(zhuǎn)讓。

《中華人民共和國物權(quán)法》第153條規(guī)定：“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定；”第155條規(guī)定：“已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應(yīng)當(dāng)及時辦理變更登記或者注銷登記；”我國《土地管理法》第二條中規(guī)定：“國家所有土地的所有權(quán)由國務(wù)院代表國家行使。 任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓；”《土地管理法》實施條例第六條規(guī)定：“國家所有土地的所有權(quán)由國務(wù)院代表國家行使。 任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓；”

因此農(nóng)村村民轉(zhuǎn)讓宅基地應(yīng)符合法律對其“轉(zhuǎn)讓”的嚴(yán)格限制條件，宅基地轉(zhuǎn)讓只能依法轉(zhuǎn)讓給本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員，并且必須依法到縣級以上土地行政主管部門辦理有關(guān)的變更登記手續(xù)；

二、房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議是否有效？

如果農(nóng)村宅基地相關(guān)法律的規(guī)定，積極經(jīng)濟(jì)組織成員購買農(nóng)村宅基地簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)無效，《中華人民共和國合同法》的規(guī)定，無效的法律后果是恢復(fù)原狀、返還財產(chǎn)，

在本案中，王某和姜某之間所簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議無效》，鑒于原房屋在買受人姜某買房后已被拆除，并重新修建了新房，讓賣方返還購房款或購地款，方返還房屋及土地，原狀已經(jīng)不可能，本案法院判決王某與姜某之間所簽訂的《房屋協(xié)議無效》，王某給予姜某一定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償是合理的。

歡迎大家留言，一起探討！

您好！

可要回，但是要賠償。

這種情況屬于“非法買賣”——

• 宅基地只能由本村集體分配給同村集體戶成員使用，“外戶”人員無權(quán)使用。
• 宅基地房只能有兩種“交易”對象：一類對象是同村居民；一類對象是原房主的繼承人通過繼承的方式，獲得宅基地上的房屋、進(jìn)而有了宅基地的使用權(quán)。

以下就這兩個方面做一個說明：

宅基地房的“特殊性”

宅基地房是建在宅基地之上。宅基地本身屬于集體所有，是由村集體無償分配給同村集體戶成員使用。不像普通商品房，普通商品房的使用權(quán)是由居民購買下來的。

正是因為這種特性，可以認(rèn)定為：宅基地是國家（村集體）給予農(nóng)村戶成員的“福利”。而宅基地房又是建造在宅基地之上，因此，農(nóng)村居民無權(quán)單獨(dú)處置（例如變賣）宅基地房。

什么情況下可以變賣？必須要滿足兩個條件：

• 交易對象僅限于本村集體戶成員。
• 交易必須經(jīng)過村集體的同意。

違背上述兩個條件的，交易無效。即便雙方簽訂了買賣合同，因為涉及到買賣的物品本身屬于不可交易產(chǎn)品，因此，可以認(rèn)定：交易無效。

能要回么？

既然交易無效，那么雙方就要退回各自獲取的錢和物。

但是，因為買方已經(jīng)花了錢，而且買的宅基地房屬于合法、但是不可交易產(chǎn)品，因此，賣方要給予買方賠償。

這個賠償，要包含買方本金、以及本金的增值部分（主要考慮時間成本，也就是利息）。

農(nóng)村的宅基地是為了解決本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)成員，沒有房屋住而無償批給成員供修建房屋的土地。是具有福利性質(zhì)的。

農(nóng)村的宅基地土地法都做出了嚴(yán)格的規(guī)定：不能買賣，不能繼承，不能贈予。只有在修建房屋后允許有占有權(quán)，使用權(quán)。所有權(quán)還是集體的。

本來是集體經(jīng)濟(jì)組織提供給成員使用的宅基地，結(jié)果把修建的房屋買給了外村人，這是法律所不允許的。宅基地上的房屋是個人財產(chǎn)，買賣自由，如果是本集體經(jīng)濟(jì)組織成員可以轉(zhuǎn)讓宅基地，也就是說本集體經(jīng)濟(jì)組織成員買了，宅基地也可使用占有。外村人不是本集體經(jīng)濟(jì)組織成員買了房屋，但是宅基地法律不允許外村人使用。事實上按照法律買了房子也不能居住。就是限制外來人購買農(nóng)村宅基地和房屋。

違反土地法把宅基地上的房屋賣于外村人，屬于無效買賣合同。再加上農(nóng)村拆遷，可以得到一筆不小的補(bǔ)償，你眼紅后悔了，想要回，可以到法院打官司，看法院怎么處理。

如果買主已經(jīng)在房屋上重新修建投資了一部分錢，可能你要給買主補(bǔ)償一部分資金。沒有投資修建只要你把買主購房款項退還買主，我認(rèn)為是可以要回的。

我是三農(nóng)孺子牛，喜歡我關(guān)注我，盡我所知，解你所問，以上意見僅供參考。

先訴宅基地買賣合同無效，確認(rèn)無效后法院會確定一個價格返還給賣方的。如果房子已經(jīng)拆了，那就雙方直接分割拆遷款

農(nóng)村有閑置房屋，可能覺得留著沒什么用了，正好遇到有買的，那就賣掉換成現(xiàn)金，這種事情再正常不過了。農(nóng)村的賣房行為，一般也不過戶，也沒有部門去監(jiān)管，找個人一說合，雙方愿意，隨便寫個買賣協(xié)議，雙方簽字，中間人簽字，現(xiàn)錢交清，房屋就是人家的了，如果有房產(chǎn)證或宅基地證，一并交給買方，這買賣就結(jié)束了，誰也不許反悔了。協(xié)議上通常會說，賣給某某永遠(yuǎn)為業(yè)，過后再反悔，一般會被人笑話，也要不回去了，所以，很少聽說農(nóng)村房屋買賣 后再反悔的。

但是，現(xiàn)在情況不一樣了，農(nóng)村往往會遇到拆遷現(xiàn)象。也是，農(nóng)村的房子本來不值錢，賣了也就賣了�？墒且挥霾疬w，國家的補(bǔ)償就多了，肯定會比賣房子合適多了。所以，賣房子的人后悔了，要是這房子能要回來就好了。有的人只是想想，暗自后悔，怪自己沒有遠(yuǎn)見。但有的人卻在利益驅(qū)動下，厚了臉皮，付諸行動，撕毀協(xié)議，往后要房子了。那么，這種情況，房子能要回來嗎？這就要牽扯到政策了。

正常來說，民間私下簽的買賣協(xié)議，雖然沒有公證，但也是產(chǎn)生法律效力的。但是，前提是，協(xié)議要符合國家的政策，不能和國家政策法律相抵觸，同時還要在雙方自愿的基礎(chǔ)上簽訂。通常來說，農(nóng)村的房子買賣行為，基本都是雙方自愿，不存在強(qiáng)買強(qiáng)賣。那么，能否要回來，就要看這協(xié)議是否符合政策和法規(guī)了。

就本題來說，這位村民的房子，是賣給了外村的村民，根據(jù)農(nóng)村宅基地管理辦法，農(nóng)村的房子買賣，只能賣給本集體經(jīng)濟(jì)組織成員內(nèi)符合宅基地申請條件的村民，賣給外村村民和城市人口，都是不符合政策的。而不符合政策的協(xié)議，是不受法律保護(hù)的。不受法律保護(hù)的協(xié)議，自然就是無效的協(xié)議。所以，本題涉及到的房產(chǎn)買賣協(xié)議，屬于無效協(xié)議。在這種情況下，房主反悔了，當(dāng)然是可以要回房子的。雖然法律不保護(hù)賴皮貨，但協(xié)議必須符合法律法規(guī)和政策。

不過，從道德層面來說，房主因為房子值錢了而反悔，是不講道義的，是讓人瞧不起的。再從法律層面來講，這房屋的買賣，雙方都知道不符合政策，所以都有責(zé)任，也不能讓買方吃虧。你反悔了，或者說你撕毀了協(xié)議，應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。退回人家錢財款和利息之外，應(yīng)該額外給人家一點(diǎn)補(bǔ)償。你把房子要回去換大錢，讓人家損失了，你進(jìn)行點(diǎn)補(bǔ)償，是完全應(yīng)該的。所以，在這種情況下，你可以要回房子，但必須付給買主一定的補(bǔ)償，盡量達(dá)到雙方愿意，這才公平合理。不能因為協(xié)議不符合政策，你就光要回房子不給人家補(bǔ)償，因為你賣房子時自己也知道這買賣不符合政策，所以也要承擔(dān)一定的責(zé)任，不能光想好事，大家說是不是呢？

宀宅基地上的房屋賣與外村村民，因拆遷后悔，可要回忙？宅基地上的房屋賣給外村村民，因拆遷后悔，：不可能要回的！土地是國家的、房屋是個人的，賣出去的房屋是收不回來的，好比潑出去的水水遠(yuǎn)也收不回來的。拆遷補(bǔ)償款現(xiàn)有房屋、誰的房子??誰領(lǐng)錢??后悔沒用，要不回來的！

這種情況，有的講義氣賣了也就算了，而有的就不行鬧著要收回，認(rèn)為賣了就虧了要反悔

您好

我認(rèn)為可以要回，原則上賣出去了，不可以要回，但從法律角度講是可以的。

農(nóng)村房屋的買賣是被允許的，但是有很多限制條件，不是想怎么賣就怎么賣的，也不是可以隨便買的。如果你想賣你農(nóng)村的房屋，賣了之后，不可以再申請新的宅基地，即使申請了也不會被批準(zhǔn)，現(xiàn)在實行一戶一宅。

你想賣，也只能賣給同村村民，而且是買房者在沒有宅基地的情況下才可以，如果有，也是不可以的。

農(nóng)村的房屋賣給外村人，因拆遷后悔，按道理說賣出去的東西潑出去的水，不可以做“小人”

，人要講信用，講誠信。但是如果你就是得反悔，這個訴諸法律，是可以要回的。我們這邊有很多像樓主說的這種情況的農(nóng)村房子在交易。

自己的宅基地蓋上房子后賣給外地人或者外村人或城里人，還有的直接把宅基地給賣了。這種房子是沒有產(chǎn)權(quán)證的，沒有土地使用證，如果真的交易，只是一份轉(zhuǎn)讓合同，由村里蓋章就可以完成交易，同時還得需要交給村里轉(zhuǎn)讓費(fèi)，大概幾千到一，兩萬左右。

沒有產(chǎn)權(quán)證的房子是不被法律保護(hù)的，沒有什么問題的時候可以，如果一旦出現(xiàn)類似樓主說的這種情況，涉及到金錢的，馬上諸多問題就出來了，讓你想說理都沒地方說去，現(xiàn)在什么事情都講法律，所以大家在買賣房屋之前一定咨詢一下律師，或者當(dāng)?shù)胤抗芩�，這樣才能確保自己買的房子合法合理。

所以宅基地上的房屋賣與外村人，因拆遷后悔，是可以要回的，但是也要補(bǔ)償對方在這中間應(yīng)得到的補(bǔ)償。謝謝。

如簽完字后，后悔有何用！

我看是不可能要回來的，你已經(jīng)賣了再要回來，你可以再出高價錢買回來，再后悔有什么用，你要講理那就是法理：沒有正當(dāng)?shù)倪^戶手續(xù)、只是口頭協(xié)議、屬于不正當(dāng)?shù)姆欠ㄙI賣，通過法院來解決問題你就是能要回來它的價值還有意義嗎？值嗎

真誠=真理=法