11層小高層和7層電梯洋房，哪個(gè)的性?xún)r(jià)比更高？冷眼首先拋結(jié)論：11層小高層的性?xún)r(jià)比更高。

首先從產(chǎn)品設(shè)計(jì)上來(lái)說(shuō)：7層洋房、11層小高層并沒(méi)有區(qū)別，因此建造成本、戶型設(shè)計(jì)沒(méi)有差別，但是11層小高層價(jià)格低、得房率高，因此性?xún)r(jià)比遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于7層洋房。

一、7層洋房和11層小高層建設(shè)規(guī)范一樣，導(dǎo)致建造成本一致、空間布局一致，戶型設(shè)計(jì)一致，沒(méi)有任何區(qū)別。

根據(jù)最新的《住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》規(guī)定來(lái)說(shuō)：1-6層是多層、7-11層是小高層、12-18層大高層。7層、11層正好是小高層的上限和下限，因此7層、11層是同一類(lèi)別建筑，兩種建筑從建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、材料造假、消防標(biāo)準(zhǔn)都是一致的，沒(méi)有任何區(qū)別。

在相同的設(shè)計(jì)規(guī)范下，7層洋房、11層小高層兩種建筑形態(tài)的產(chǎn)品沒(méi)有任何區(qū)別，例如單元核心筒的設(shè)計(jì)，都可以采用最簡(jiǎn)單實(shí)用的一梯兩戶設(shè)計(jì)，空間布局都可以采用南北通透的板樓設(shè)計(jì)。

建造成本方面，由于電梯都可設(shè)計(jì)一部、消防等級(jí)、抗震等級(jí)一致，無(wú)需對(duì)建筑材料進(jìn)行改變，所以建筑成本也沒(méi)有區(qū)別。

二、7層產(chǎn)品僅僅由于購(gòu)房者心理因素，價(jià)格比11層高層溢價(jià)5%-15%。

7層產(chǎn)品和11層產(chǎn)品是沒(méi)有任何本質(zhì)上的區(qū)別的，但是由于項(xiàng)目容積率越來(lái)越高，7層洋房逐漸成為市場(chǎng)上的稀缺產(chǎn)品，成為品質(zhì)小區(qū)、高檔小區(qū)的象征，因此深受購(gòu)房者的青睞。

一般來(lái)說(shuō)，同樣城市、同樣地段、同一項(xiàng)目的7層洋房的價(jià)格高出11層洋房?jī)r(jià)格5%-15%之間，而這溢價(jià)僅僅是購(gòu)房者心理因素，直觀認(rèn)為7層洋房是高品質(zhì)小區(qū)的象征，因此7層洋房的性?xún)r(jià)比并不高。我換一種說(shuō)法，大家就是比較清楚了，7層和11層對(duì)比等于18層和26層的對(duì)比，但同樣的18層和26層基本上是沒(méi)有溢價(jià)的。

三、11層小高層的得房率是高于7層洋房，公攤面積少于7層洋房。

大家往往認(rèn)為樓層越低，得房率越低，這其實(shí)是錯(cuò)誤的觀點(diǎn)。在同樣的建筑類(lèi)別中，建筑樓層越多，得房率越高。因?yàn)槿绻�是同樣的建筑�?lèi)別，公共面積設(shè)計(jì)是一致的，樓層越多戶數(shù)越多，分?jǐn)偯娣e就越小。

我舉個(gè)例子讓大家便于理解：

假設(shè)一棟樓一梯兩戶：每戶戶型面積100平米，每層單元核面積30平米，大堂30平米，其他公攤面積30平米

7層洋房：81%

公攤面積=每層單元核面積*樓層+一層大堂+其他公攤面積

公攤面積=30×7+30+30=270平米

每戶公攤面積=270平米÷（2戶×7層）=19平米

每戶得房率=實(shí)際使用面積（100-19）÷建筑面積100=81%

11層小高層：83%

公攤面積=每層單元核面積*樓層+一層大堂+其他公攤面積

公攤面積=30×11+30+30=390平米

每戶公攤面積=390平米÷（2戶×11層）=17平米

每戶得房率=實(shí)際使用面積（100-17）÷建筑面積100=83%

通過(guò)上面對(duì)比可以發(fā)現(xiàn)：7層洋房每戶公攤面積多了2平米，得房率也低了2%。

總結(jié)：7層和11層兩種產(chǎn)品沒(méi)有本質(zhì)區(qū)別，但是11層產(chǎn)品比7層產(chǎn)品價(jià)格低，得房率反而高，性?xún)r(jià)比超過(guò)7層。

我是資深房地產(chǎn)分析師，不為流量折腰，只發(fā)布專(zhuān)業(yè)、客觀、中立的房地產(chǎn)知識(shí)，希望得到專(zhuān)業(yè)購(gòu)房知識(shí)，避免購(gòu)房陷阱的請(qǐng)關(guān)注我。

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先說(shuō)一下洋房的優(yōu)勢(shì)：

1、低容積率，低居住密度，居住舒適性高。

2、贈(zèng)送面積多，使用率高。

3、洋房的公攤面積小，得房率高。

4、電梯洋房一般都做成一梯一戶，或一梯兩戶，居住舒適度高，出行更方便。

5、洋房的綠植與建筑互為掩映，引景入室，園林具有參與性和互動(dòng)性，觀賞度高。

6、戶型方正，采光通風(fēng)好。

7、洋房園區(qū)更安靜，能夠獲得更多的自主空間，保證生活的尊崇感和身份感。

8、居住在洋房區(qū)里的家庭，一般是城市精英群體，人群不雜、綜合素質(zhì)高，對(duì)孩子的成長(zhǎng)也頗為有利。

9、洋房產(chǎn)品，為稀缺產(chǎn)品，隨著國(guó)家發(fā)展，客戶的不斷地追求，保值，增值能力強(qiáng)。

10、洋房園區(qū)的物業(yè)服務(wù)品質(zhì)更高，居住更安全。

再說(shuō)說(shuō)小高的這種類(lèi)型產(chǎn)品，居住舒適就高不高低不低，未來(lái)的升值空間有限，二手房賣(mài)的價(jià)格高，不如去買(mǎi)個(gè)高層，賣(mài)的接近高層價(jià)格你又不會(huì)賣(mài)，不好讓買(mǎi)家接受。

我是袁哥，我來(lái)回答

先來(lái)告訴答案：11層小高層的性?xún)r(jià)比高。很多人會(huì)吃驚，原因如下：

（1）所謂的性?xún)r(jià)比就是同類(lèi)產(chǎn)品比較，質(zhì)優(yōu)價(jià)低的就是性?xún)r(jià)比高

（2）11層小高層和7層電梯洋房實(shí)際上屬于同類(lèi)產(chǎn)品，都屬于電梯公寓性質(zhì)。差別很小。只不過(guò)開(kāi)發(fā)商為了抬高售價(jià)炒作的概念產(chǎn)品，洋房一般是低層住宅。7層電梯洋房只不過(guò)是為了滿足一部分中產(chǎn)階級(jí)高人一等的臆造產(chǎn)品

（3）在實(shí)際居住中，11層小高層和7層電梯洋房，只不過(guò)住戶多少幾戶的差異，對(duì)于住戶來(lái)說(shuō)實(shí)質(zhì)差別并不大。

（4）：在價(jià)格上7層電梯洋房?jī)r(jià)格和11層小高層，在同一小區(qū)單價(jià)上相差幾千元每平米，甚至更多，同等面積上總價(jià)上相差幾十萬(wàn)或者更多。

（5）：從市場(chǎng)需求和投資變現(xiàn)角度考慮，11層小高層需求遠(yuǎn)高于7層電梯洋房，變現(xiàn)容易。從投資上說(shuō)11層小高層由于投入小于7層電梯洋房很多，而在出售時(shí)市場(chǎng)價(jià)上差別不大，投資收益遠(yuǎn)甚于7層電梯洋房。

總結(jié)重復(fù)重點(diǎn)：11層小高層和7層電梯洋房本質(zhì)上屬于同類(lèi)產(chǎn)品

7層電梯公寓屬于炒作產(chǎn)品，目的只是為了抬高售價(jià)

11層小高層和7層電梯洋房居住上差別很小

從投資收益，變現(xiàn)角度上11層小高層優(yōu)于7層電梯洋房

因此從以上分析上得出結(jié)論：11層小高層性?xún)r(jià)比更高。

我是袁哥，請(qǐng)關(guān)注我，為你房產(chǎn)投資交易答疑解惑。

這是個(gè)非專(zhuān)業(yè)人士很不專(zhuān)業(yè)地提出的一個(gè)專(zhuān)業(yè)性比較強(qiáng)的問(wèn)題，因?yàn)?~11層住宅都必須配1樓梯和1電梯，它們的公共部分是一樣的！在回答題主的問(wèn)題之前，先科普點(diǎn)基礎(chǔ)知識(shí)！

6F以下（含6F）： 1樓梯（必配） 1電梯（不強(qiáng)制配，但為了提升居住品質(zhì)，大部分開(kāi)發(fā)商都會(huì)配置） 假設(shè)得房率為A

7F~11F （含7F和11F）：1樓梯（必配） 1電梯（必配） 假設(shè)得房率為B

12F~18F（含12F和18F）：1樓梯（必配） 2電梯（必配） 假設(shè)得房率為C

19F~33F（含19F和33F）：2樓梯（必配） 2電梯（必配） 假設(shè)得房率為D

科普完畢，題主問(wèn)的是“11F及7F的性?xún)r(jià)比哪個(gè)高？”，這里說(shuō)的性?xún)r(jià)比，應(yīng)該主要指的是得房率，如果正常按規(guī)范走，那么得房率的一般排序是A＞B＞C＞D，但是層數(shù)在同區(qū)間同條件下，層數(shù)越高，得房率越高！例如層數(shù)在12F-18F的區(qū)間內(nèi)，同條件下（均是一梯兩戶或者一梯四戶），18F的得房率最高，12F的得房率最低！其他區(qū)間同理，很顯然，如果單從得房率來(lái)講（撇開(kāi)價(jià)格和其它因素），11F的性?xún)r(jià)比是高于7F的！

這個(gè)結(jié)果可能與很多人的主觀意識(shí)相違背，為什么會(huì)這樣呢？原因在于公攤，公攤系數(shù)與得房率是個(gè)相對(duì)的概念，同一棟樓的得房率+公攤系數(shù)=100%，所以得房率高的樓棟，公攤系數(shù)必然小，得房率小的樓棟，公攤系數(shù)大！公攤系數(shù)大也就是公攤大，下面以實(shí)例來(lái)論證（由于住宅的主要公攤面積集中在樓梯間的交通核、首層大堂及屋頂突出屋面的樓梯間上，同時(shí)也因?yàn)橥瑧粜拖缕渌�公攤面積也是一樣大的，故其他如外墻、保溫等公攤面積在此忽略不計(jì)），計(jì)算方法及結(jié)果如下圖所示！

從圖中很容易看出11F的樓棟公攤更小，即公攤系數(shù)更小，相反，得房率就更高！所以但從得房率的角度來(lái)看，11F的性?xún)r(jià)比更高！但從舒適度和住宅品質(zhì)來(lái)看，肯定是7F的舒適度和品質(zhì)更高，最起碼使用同一部電梯的戶數(shù)會(huì)更少，減少了等候及交通時(shí)間！所以，購(gòu)房是一個(gè)多因素的選擇，應(yīng)從多個(gè)角度去權(quán)衡！

溫馨提示：這里說(shuō)的7F和11F是指兩棟層數(shù)不一樣的樓，分別是最高層數(shù)是7F和最高層數(shù)是11F，并非同一棟樓中的7F和11F，同一棟樓中每一戶的得房率和公攤系數(shù)都是一樣的，切記！

小高層和洋房有很多共同之處，都屬于改善類(lèi)住房。談其性?xún)r(jià)比，還需根據(jù)產(chǎn)品自身因素而決定。

如果同地段、同裝標(biāo)、同定位的產(chǎn)品，其主要區(qū)別有以下幾點(diǎn)：

1、價(jià)格方面：洋房的價(jià)位高于小高層

2、得房率：洋房的得房率高于小高層

3、容積率：洋房容積率小于小高層

4、電梯對(duì)比：洋房電梯比等于或優(yōu)于小高層

那么洋房相對(duì)小高層有樓層少，公攤小，得房率高，且容積率小，采光更好，住戶較少等因素。因此，7層洋房居住體驗(yàn)舒適度就會(huì)高于11層小高層。

剛剛看了幾個(gè)回答都說(shuō)洋房得房率高于11層小高層，這個(gè)未必。大部分情況恰恰相反，11層小高層得房率更高。

看得房率就要了解住宅公攤這個(gè)問(wèn)題，住宅的公攤目前的計(jì)算方法主要分三部分：

1：住宅外墻

2：交通核

3：一層門(mén)廳及屋頂機(jī)房

在當(dāng)下的產(chǎn)品如果能叫做洋房的必然要配備電梯，那么交通核方面洋房和11層要高層就一樣大了。都是一部樓梯加一部電梯（如果層數(shù)大于11層需要兩部電梯一部樓梯、大于18層要有兩部樓梯兩部電梯）。交通核一樣大了，屋頂機(jī)房和門(mén)廳也就一樣大。如果這部分公攤是30平方米的話，6層就是每層公攤5平方米、10層就是沒(méi)層公攤3平方米�？梢钥丛趯訑�(shù)小與11層的情況下層數(shù)越高公攤越少。

住宅門(mén)廳示意

屋頂機(jī)房層示意

電梯洋房的優(yōu)勢(shì)主要提下在低容積率，低人口密度和樓間距更加適合采光上。其實(shí)這兩種產(chǎn)品現(xiàn)在已經(jīng)基本通化了，龍湖的9層也叫電梯洋房與11層也沒(méi)什么區(qū)別了。

我去年買(mǎi)了一個(gè)高層210的大平層，一個(gè)7層洋房的中間樓層，一個(gè)11層小高層一樓帶院子邊戶，正好滿足了我所有需求，當(dāng)然花了1050萬(wàn)。整個(gè)家庭資產(chǎn)進(jìn)行了重新組合，我比較滿意。二線城市，均價(jià)兩萬(wàn)左右。

11層高層和7層洋房根本區(qū)別在于性質(zhì)，高層是普通住宅，洋房是定位于別墅和普通住宅之間。

洋房高利潤(rùn)，低容積率，高公攤，10-12米的面寬更多打造大采光面的大戶型。高層是一般普通住宅，因?yàn)樗�建樓層較高從而降低公攤面積，面寬8-10米。兩者不僅在公攤面積，土地使用費(fèi)，物業(yè)費(fèi)等都存在差異。當(dāng)然，洋房在外觀設(shè)計(jì)，戶型設(shè)計(jì)比高層更具有優(yōu)勢(shì)。但是從以上綜合分析，高層因?yàn)榈凸珨偅�更高采光效果，低土地使用費(fèi)，一般物業(yè)管理費(fèi)用等優(yōu)勢(shì)使其性?xún)r(jià)比高于洋房！

剛買(mǎi)，共十一層，買(mǎi)的十樓，樓間距三十米

七層的電梯洋房好，得房率高，而且因?yàn)橐院笱蠓孔兩僖院蟪钟新实停�增值性也比較高