雖然惠州臨深區(qū)域有價(jià)格優(yōu)勢(shì)，對(duì)其相鄰的深圳區(qū)域有價(jià)格上的吸引力，但如果從整體對(duì)比條件上看，無(wú)論從樓市的健康程度、內(nèi)需驅(qū)動(dòng)潛力還是地理位置的優(yōu)勢(shì)，目前東莞的條件都要比惠州更優(yōu)一些。下面我們可以就上述的三個(gè)背景因素作一些分析。

一、東莞和惠州兩地樓市發(fā)展健康程度的對(duì)比。

惠州臨近深圳的惠陽(yáng)和大亞灣這些區(qū)域有一個(gè)比較明顯的特點(diǎn)，就是這兩個(gè)區(qū)域在過(guò)去10多年間開(kāi)發(fā)了大量的住宅，在很長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)，這些樓盤都是空置的，最近配套完善一些后有些地方才開(kāi)始有了人氣，而東莞并沒(méi)有這種現(xiàn)象。我們可以從最近五年兩地的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)來(lái)看一下其中的差別。

1、惠州樓市開(kāi)發(fā)力度比東莞大很多。

惠州在過(guò)去5年的樓市開(kāi)發(fā)力度遠(yuǎn)超東莞。我們對(duì)比2018年度關(guān)于兩地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方面的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，兩者的差別非常明顯�；葜萑�年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資投入了983.94億元，要注意的是本年度其地區(qū)生產(chǎn)總值才4103億，房地產(chǎn)投資與生產(chǎn)總值的比值是0.24左右。而東莞2018年全年的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資投入是736.79億元，而同年度的地區(qū)生產(chǎn)總值卻是8278億元，比值不到0.09。對(duì)比下來(lái)，惠州的開(kāi)發(fā)力度比東莞要大得多。我們可以對(duì)比一下從2014年至2017年的數(shù)據(jù)，這四年以來(lái)這個(gè)數(shù)值都是惠州以大比數(shù)領(lǐng)先。

• 惠州：2014年是0.22，2015年是0.19，2016年是0.22，2017年是0.23，平均值超過(guò)了0.2。
  

• 東莞：2014年是0.09，2015年是0.09，2016年是0.09，2017年是0.09�；�本維持在0.09左右。

2、惠州的商品房銷售面積比東莞大很多。

惠州的商品房成交量遠(yuǎn)超東莞。2018年商品房銷售面積惠州市是1663萬(wàn)平方米，其中住宅占了1575萬(wàn)平方米，占了94%，東莞只有728萬(wàn)平方米，其中住宅只有506萬(wàn)平方米，還不到惠州的三分之一。對(duì)比一下2014年至2017年的年度銷售數(shù)據(jù)，惠州同樣大幅領(lǐng)先。

• 惠州：2014年是983萬(wàn)平方米，2015年是1299萬(wàn)平方米，2016年是1771萬(wàn)平方米，2017年是1645萬(wàn)平方米。
  

• 東莞：2014年是665萬(wàn)平方米，2015年是1077萬(wàn)平方米，2016年是887萬(wàn)平方米，2017年是811萬(wàn)平方米。
  

這樣的數(shù)據(jù)是基于兩地巨大的經(jīng)濟(jì)和人口差距的基礎(chǔ)上，在下面的第二個(gè)內(nèi)容我們?cè)趦?nèi)需的驅(qū)動(dòng)潛力這個(gè)因素中會(huì)詳述一下�；葜菰诮�(jīng)濟(jì)和人口上落后于東莞很多，但最近五年的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)力度和銷售量都遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于東莞，而其開(kāi)發(fā)的主要地方就是臨深片區(qū)，提前消化了很多投資的需求，因此要論可持續(xù)程度，東莞在這一點(diǎn)上已經(jīng)可以優(yōu)于惠州。

二、東莞具有更強(qiáng)的內(nèi)需的驅(qū)動(dòng)潛力。

臨深，就是臨近深圳。東莞和惠州兩市與深圳接壤的區(qū)域，都是近十年來(lái)接受深圳的外溢購(gòu)房需求最多的地方，兩地的房?jī)r(jià)也因此而受到明顯的帶動(dòng)。除了對(duì)深圳需求外溢的吸引以外，本地的購(gòu)房需求支撐因素也是相當(dāng)重要的。

1、人口。

東莞的人口總量和人口密度都要遠(yuǎn)高于惠州。據(jù)兩地統(tǒng)計(jì)部門的年度統(tǒng)計(jì)公報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截止到2018年末，惠州的常住人口是483萬(wàn)，面積是1.15萬(wàn)平方公里，人口密度只有每平方公里426人；而東莞的常住人口在2018年末已經(jīng)達(dá)到了839萬(wàn)，面積卻只有2465平方公里，人口密度達(dá)到每平方公里3403人，標(biāo)準(zhǔn)直逼一線城市。

同時(shí)在人口增量方面，在2014到2018這5年間，惠州從2014年的472萬(wàn)到2018年的483萬(wàn)，增加了11萬(wàn)人，平均每年只增加2.2萬(wàn)人左右；而東莞的人口從2014年的834萬(wàn)人到2018年的839萬(wàn)人，平均1年也只是增長(zhǎng)了1萬(wàn)人左右，惠州的增長(zhǎng)雖然稍多一些，但兩者的基數(shù)差距太大，按這樣的速度，惠州長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)也很難在人口上爭(zhēng)取到比東莞更好的優(yōu)勢(shì)。

2、經(jīng)濟(jì)。

東莞的經(jīng)濟(jì)實(shí)力要遠(yuǎn)高于惠州。據(jù)兩地年度統(tǒng)計(jì)公報(bào)的數(shù)據(jù)，2018年?yáng)|莞全年的地區(qū)生產(chǎn)總值是8278億，增速是7.4%；而同年惠州市的地區(qū)生產(chǎn)總值是4103億，增速是6.0%。在總量上看，東莞是兩個(gè)惠州的體量，而且增速還要高于惠州，如果剔除房地產(chǎn)行業(yè)的增加值，那兩地的差距就更遠(yuǎn)了。

惠州2018年末各項(xiàng)存款余額是5839億，其中的住戶存款是2361億；東莞同年末各項(xiàng)存款余額是14157億，其中住戶存款是5656億，就這一項(xiàng)是惠州的2倍多。結(jié)合東莞的產(chǎn)業(yè)發(fā)展和地理位置的優(yōu)勢(shì)，經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)是比較明顯的。

從地區(qū)購(gòu)房需求的內(nèi)化角度來(lái)說(shuō)，有人口和經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)的支撐，東莞在吸引深圳購(gòu)房需求之余，本地購(gòu)買需求的內(nèi)生能力也是相對(duì)比較強(qiáng)的，這種背景對(duì)無(wú)論是臨深片區(qū)還是非臨深片區(qū)的房?jī)r(jià)，都有比較明顯的支撐作用。

三、東莞的地理位置更有優(yōu)勢(shì)。

東莞是珠三角經(jīng)濟(jì)圈的重要組成部分，到深圳市區(qū)的直線距離要比惠州臨深片區(qū)更近。其長(zhǎng)安、虎門等經(jīng)濟(jì)強(qiáng)鎮(zhèn)既臨珠江口、又臨近深圳，同時(shí)東莞又是粵港澳大灣區(qū)的重點(diǎn)城市之一，夾在廣州與深圳兩大一線城市之間，其得天獨(dú)厚的位置優(yōu)勢(shì)在以往的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中就已經(jīng)體現(xiàn)了出來(lái)。而惠州位置雖然也可以，但畢竟被深圳和東莞隔在了更外圍一些，未來(lái)它在大灣區(qū)經(jīng)濟(jì)圈中的融入度無(wú)疑要比東莞弱很多。

海灣城市經(jīng)濟(jì)圈是全球比較普遍的城市發(fā)展方向，世界上一些頂級(jí)城市群都處于海灣位置，成為經(jīng)濟(jì)總量和人口的主要集中區(qū)�，F(xiàn)在國(guó)家有意引導(dǎo)向這個(gè)方向發(fā)展，打造成世界一流的海灣城市群，東莞和惠州都在這個(gè)9+2式的城市規(guī)劃中，東莞憑借其地理優(yōu)勢(shì)，將會(huì)獲得更多的機(jī)會(huì)。這是城市整體的背景，對(duì)于臨深的片區(qū)同樣有帶動(dòng)作用。

四、結(jié)語(yǔ)。

綜上所述，在比較大的背景下，東莞的樓市優(yōu)勢(shì)在整體上會(huì)比惠州更好一些，包括臨深的那些區(qū)域，雖然局部的交通會(huì)對(duì)短期的預(yù)期產(chǎn)生影響，但放在長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)，由于城市發(fā)展的需要，莞深惠三地的交通一定都會(huì)越來(lái)越完善，到最后還是需要回到城市的整體的發(fā)展情況來(lái)判斷樓市發(fā)展，從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，東莞會(huì)更有潛力一些。

東莞臨深和惠州臨深現(xiàn)在基本都是深圳買房，所以東莞臨深和惠州臨深都屬于深圳的睡城，用一個(gè)高大上的稱呼就是“衛(wèi)星城市”。

大部分人在對(duì)比這兩個(gè)城市的時(shí)候會(huì)把城市自身的經(jīng)濟(jì)情況拿來(lái)做對(duì)比，其實(shí)我覺(jué)得這應(yīng)該影響非常小的。

我們從購(gòu)房者角度來(lái)分析以下幾點(diǎn)：

1、臨深價(jià)格對(duì)比：東莞長(zhǎng)安、大嶺山、大朗、黃江、塘廈、鳳崗距離深圳5公里內(nèi)價(jià)格在2.5-3.3萬(wàn)；惠州惠陽(yáng)、大亞灣距離深圳5公里內(nèi)價(jià)格1.4-1.6萬(wàn)；

2、臨深與深圳相連區(qū)域人口密度：龍華＞寶安＞龍崗＞坪山（如圖）；

3、限購(gòu)政策：惠州不限購(gòu)，東莞新房限購(gòu) 二手房不限購(gòu)；

4、首付資金：一套三房90平，東莞臨深首付70萬(wàn)左右，惠州臨深首付40萬(wàn)左右；

綜合以上四點(diǎn)可以看出，東莞臨深與深圳相接區(qū)域人口密度比較高，相鄰深圳區(qū)域價(jià)格也比較高，所以東莞臨深價(jià)格也屬于高位；而相對(duì)惠州臨深區(qū)域價(jià)格比較低，同時(shí)坪山房?jī)r(jià)也不高，所以坪山有上漲空間，惠州也會(huì)跟著水漲床高。

預(yù)測(cè)未來(lái)3-5年，惠州臨深區(qū)域價(jià)格2.4-3萬(wàn)，與現(xiàn)在東莞臨深平齊。

不搞模棱兩可的答案！先說(shuō)結(jié)論在展開(kāi)分析，可以肯定的說(shuō)：無(wú)論從哪個(gè)方面東莞的房產(chǎn)投資前景都遠(yuǎn)遠(yuǎn)優(yōu)于惠州。

我們從下面幾個(gè)維度來(lái)論證我說(shuō)出的結(jié)論：

一、產(chǎn)業(yè)

以前素有“男人的天堂”后來(lái)落寞讓人遺忘，其實(shí)東莞的產(chǎn)業(yè)門類齊全，先進(jìn)制造業(yè)聞名已久。尤其以高檔加工制造、電子精密加工、服裝產(chǎn)業(yè)等領(lǐng)先全國(guó)。

二、地理位置

粵港澳大灣區(qū)提出時(shí)，我曾經(jīng)總結(jié)了一下：珠三角灣區(qū)是個(gè)八字形，撇不如捺，東莞位于珠江口岸“捺”側(cè)。緊夾在兩大一線城市之間，天然有承接產(chǎn)業(yè)外溢的機(jī)會(huì)，再加上本身城市已有特點(diǎn)，承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移更是如虎添翼。

三、人口

東莞由于有很多現(xiàn)今制造業(yè)，存在著一個(gè)現(xiàn)象：不但需要大量的勞動(dòng)力人口，也需要高素質(zhì)的受教育人群。東莞每年大學(xué)生流入量及新生兒出生都位居廣東省前列。

四、土地

東莞與惠州占地面積相比，東莞的面積小于惠州市。由于東莞發(fā)展一直快速，城市基建已經(jīng)占據(jù)了大部分地塊，可供開(kāi)發(fā)的面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于惠州。物以稀為貴，從可供開(kāi)發(fā)土地來(lái)說(shuō)東莞也是占有優(yōu)勢(shì)。

感覺(jué)有用給個(gè)鼓勵(lì)點(diǎn)個(gè)贊！

東莞臨深的房?jī)r(jià)在2.4-3萬(wàn)一平，惠州臨深的房?jī)r(jià)在1.2-1.6萬(wàn)一平

挨著東莞的深圳房?jī)r(jià)是4.8-6.5萬(wàn)一平，挨著惠州的深圳房?jī)r(jià)是3-4萬(wàn)一平。

這兩個(gè)地方是否能漲起來(lái)主要是有了兩個(gè)原因，深圳外溢和本地發(fā)展情況。

從深圳外溢角度來(lái)看，東莞比惠州有很大優(yōu)勢(shì)，能夠吸引比較大的資金到東莞。

東莞臨深發(fā)展比惠州臨深發(fā)展快(交通方便，企業(yè)強(qiáng)勁，很多深圳工廠搬往東莞，惠州則是第二選擇)本人有做廠房出租出售，莞惠都有。

東莞屬于新一線城市，惠州加油。

東莞臨深潛力會(huì)更大。

東莞南城區(qū) 金域華府二手房子都好幾個(gè)是36000-37000了 因?yàn)閷?duì)面要新開(kāi)一個(gè)樓盤 估計(jì)3年要破40000 正常 南城現(xiàn)在全部房子都升值 CBD嘛 對(duì)接是珠江新城 未來(lái)5-8年 唯一新樓盤估計(jì)要破45000-48000 CBD內(nèi)唯一商業(yè)樓 非常值錢 全東莞最好的位置

惠州臨深一帶吧，畢竟一萬(wàn)就能買到好多二手。一條路之隔坪山最起碼也是2.5以上（公寓，老破小，獨(dú)棟不算），差一倍以上。其實(shí)就一路之隔。陸地完全接壤。 再說(shuō)14號(hào)線對(duì)惠州也是利好。未來(lái)應(yīng)該是福田后花園

相對(duì)來(lái)說(shuō)惠州會(huì)好一點(diǎn)，因?yàn)榛葜莸膯蝺r(jià)比東莞低，未來(lái)升值的空間大些。

當(dāng)然是惠州好一點(diǎn)，雖然目前東莞各方面都是強(qiáng)過(guò)惠州，但是按長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)說(shuō)肯定惠州好一點(diǎn)，現(xiàn)在東莞快3萬(wàn)了，某些地方已經(jīng)破3萬(wàn)，想想惠州才10000多，

我個(gè)人覺(jué)得，目前坪山新區(qū)正在如火如茶的發(fā)展，作為隔壁的惠州，隨著坪山經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，對(duì)惠州肯定有不小的輻射影響，

惠州啊，這兩地地方依托深圳，東莞現(xiàn)在價(jià)格已經(jīng)挺高的的，投資回報(bào)率相對(duì)小很多。而且深圳現(xiàn)在是東進(jìn)政策

臨深片區(qū)惠州目前價(jià)格低點(diǎn)而且不限購(gòu)，東莞臨深片區(qū)價(jià)格2-3萬(wàn)限購(gòu)需要本地戶口，