在國家調(diào)控政策的作用下，熱點地區(qū)的房價已經(jīng)呈現(xiàn)穩(wěn)中有降的趨勢，但目前的房價對老百姓的購買力來說還是顯得過高。

房子賣不掉

1.由于調(diào)控政策的收緊，房價下行預(yù)期強烈，許多不是很急迫買房子的現(xiàn)在處于暫時觀望；

2.國家的限購、限貸政策將一部分不符合條件的購房者擋在了門外；

3.貸款利率的提高，提升了購房者成本，一套按揭房多的有可能多付出幾十萬的利息，購房者感覺不劃算大，暫時放棄購房；

4.央行嚴(yán)查違規(guī)資金流入房地產(chǎn)市場，熱錢少了，房地產(chǎn)炒作資金明顯降溫。

以上幾方面造成房產(chǎn)交易開始轉(zhuǎn)入清淡，以前許多日光盤，現(xiàn)在也需要通過廣告等促銷手段來配合了。

房價居高不下

1.開發(fā)商前期拿地成本高，等開發(fā)完成進(jìn)行銷售時政策風(fēng)向已變，這個時候只能以高價出售；

2.開發(fā)商前期賺得盆滿缽滿，目前的調(diào)控政策暫時還難以對其傷筋動骨，另外開發(fā)商知道購房者心理：買漲不買跌，漲的時候大家跟風(fēng)搶，跌得時候反而沒人買，所以開發(fā)商一般會扛住價格不讓下跌，私下通過一些變相促銷活動給一部分購房者讓利。

所以你會看到房地產(chǎn)市場上出現(xiàn)奇怪的現(xiàn)象。

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中國的住宅空置數(shù)量的確不少，這是公認(rèn)的，但從來沒有官方數(shù)據(jù)。

民間的數(shù)據(jù)有這些：

1、2014年，中國家庭金融調(diào)查與研究中心發(fā)布的“城鎮(zhèn)住房空置率及住房市場發(fā)展趨勢”調(diào)研報告表明，2013年全國城鎮(zhèn)家庭住房空置率高達(dá)22.4%。其中三線城市住房空置率最高，為23.2%；一、二線城市分別為21.2%與21.8%；重慶、成都、武漢、天津、北京、上海的空置率分別為25.6%、24.7%、23.5%、22.5%、19.5%、18.5%。

2、2015年IMF副總裁朱民表示中國的住宅空置超過10億平米。

3、2015年，騰訊與中國房地產(chǎn)報等機構(gòu)聯(lián)合發(fā)布的《2015 年5 月全國城市住房市場調(diào)查報告》顯示，中國主要城市的住房空置率整體水平在22%至26%之間。

4、2017年，董磊磊等以中國295個地級行政單元為研究對象，基于NPP-VIIRS夜間燈光數(shù)據(jù)、土地覆被數(shù)據(jù)和國家基礎(chǔ)地理信息數(shù)據(jù)，構(gòu)建“鬼城”指數(shù)模型，并采用空間統(tǒng)計分析方法，揭示中國地級行政單元“鬼城”現(xiàn)象的空間分異格局。結(jié)果表明：經(jīng)濟發(fā)展較快的一些東部沿海城市和地區(qū)“鬼城”現(xiàn)象較為鮮見，資源枯竭型城市、地處山區(qū)的一些城市以及經(jīng)濟發(fā)展較為落后的地區(qū)和城市則是“鬼城”現(xiàn)象的典型代表；從全國范圍看，“鬼城”指數(shù)呈現(xiàn)出中部＞西部＞東部，北方＞中部＞南方的趨勢。

從以上各個維度的報告來看，空置率的確不低。但問題又來了，空置率這么高，一線城市調(diào)控力度這么大也只是微微下跌，二線城市止跌回升，三四線城市目前更是領(lǐng)漲。

我是這么看的，就空置房而言，一二線和三四線有本質(zhì)不同，一二線屬于資產(chǎn)配置，很多人買了房子等漲，你要想賣出去，稍微便宜一點，分分鐘都能賣掉，所以這種空置并并不危險，而且現(xiàn)在正在通過各種手段推動這部分空置房源轉(zhuǎn)化為租賃房源。

至于三四線，空置的房子屬于建設(shè)過度，有相當(dāng)部分人買了并不住，也不好賣。這類房子隨著棚改逐漸退出，人口被二線城市吸走，房子會越來越不好出手。到時候你會覺得更奇怪，房子沒人買，價格還跌不下去。

現(xiàn)在長效機制還沒構(gòu)建好，地方?jīng)]有好的辦法，他們既要防止過熱，也要預(yù)防過冷，限價既限漲，也限跌。

西安500余名戶籍民警集體宣誓。

我是樓市微觀察，只說真心話，歡迎點贊與關(guān)注。

過去兩年，全民買房熱，其實折射的是大眾的恐慌心理——自己的生存價值。把自己和房子綁定，用一個價格來衡量自己在社會中的價值，進(jìn)而帶來安全感。

只可惜，中興事件這一巴掌，讓中國大眾百姓清醒了，自己應(yīng)該關(guān)心什么——不應(yīng)該是那一套水泥房子，而是自己的智慧。你樓房造的再多，一顆芯片就能搞定你的七寸。

空置房產(chǎn)要分城市，房屋的空置率沒有一個官方數(shù)據(jù)，但是房價居高不下確實是存在的。房屋是否空置，跟一個城市的人口有極大的關(guān)系。

中國的城市化，是形成當(dāng)前中國房價上漲的一個因素，但不是目前高房價的主要因素。如果是人口凈流入城市，其房價尚且有可以上漲的空間，畢竟有源源不斷的韭菜（接盤俠）來支撐。所以在去庫存的時候，炒房客拼命買房，甚至有人撬動高利貸買了房，如果未來房價不能夠翻倍，那么炒房客就會很容易資不抵債，自己弄死自己。

當(dāng)前房價的高和股市一樣，限購措施看似是打壓房價，實際上起到了保護哪些舉債買房的人不跳樓。穩(wěn)定了房價，溫和的稍微上漲，不讓價格過高也不讓價格過低。

三四線城市為何房價會上漲:

第一，棚改，三四線城市得益于城市化，大量的棚改帶來了當(dāng)?shù)胤績r的上漲。大量的拆遷戶手里拿著巨款，開發(fā)商趁機漲價。所以造成了買房的虛假繁榮景象，其背后是大量防水信貸資金的托市。

第二，丈母娘，準(zhǔn)丈母娘是農(nóng)村消費第一推動力。以前我一直認(rèn)為這個因素只是再城市有。但是最近在鄉(xiāng)村的見聞，真的領(lǐng)教了。農(nóng)村汽車的數(shù)量逐年上升，農(nóng)村的二層小樓，這些都是為了一個目的——娶媳婦。最近農(nóng)村的準(zhǔn)丈母娘開出了一個新的單子——城里有房。結(jié)婚的要求是：1/家里有房。2/有一輛車。3/城里有一套房。當(dāng)然，還有其他一些亂七八糟的，比如要求你家里只有你一個男孩，不養(yǎng)老。

總之，當(dāng)前農(nóng)村很多結(jié)婚，女孩開出的條件就是：有車有房，無爹無娘。當(dāng)然不是所有的，但是這依然帶來了巨大的影響。目前的價值觀（尤其是沒有受過高等教育的）就是一個：要美國的自由，中國的寵愛，一丁點責(zé)任都不擔(dān)負(fù)。這些是題外話。

那么，房價的支撐靠什么？看兩個東西：

第一，人口流入量，如果一個城市的人口是凈流出的，那么其房價就沒有足夠的支撐。當(dāng)前三四線城市正在面臨大量的農(nóng)村人口進(jìn)城，所以房價自然會高。

第二，產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟，城市的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟決定了城市的價值，決定了城市居民的收入。自然就決定了城市的房價，一個產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟不夠的城市，僅僅靠一時哄抬的房價，不具有長遠(yuǎn)的可持續(xù)發(fā)展。買了房子的人最終還是會流出去，到大城市去。

當(dāng)前，三四線城市的空置率最高，二線城市有一部分空置；一線城市幾乎沒有空置的房子。

說得非常對！現(xiàn)在房子價格特別貴，比如一線城市的房子，一套房子在500萬左右，很顯然，一般老百姓買不起�，F(xiàn)在沒房子的人，基本算是窮人了，他們絕對拿不出這么多錢買房子。這些人沒錢買，就會形成房子賣不出去，賣房子的人又不愿意降價，只有等窮人變得有錢來買，這要等很長時間，只有等房產(chǎn)稅出臺后，空置的房子有些燙手了，就會有人降價出賣。

大家只關(guān)心漲跌，為什么看不到房價是在橫盤的事實？中國房地產(chǎn)市場開放以來，面上來看，從未有過大跌腰斬等案例，呈現(xiàn)的一直是橫盤消化漲幅。重慶，記得第一次大漲，1000漲到2000，驚訝過后是沉默，橫盤8年，只有小波浪，漲跌幅度在10%以內(nèi)。當(dāng)大家慢慢認(rèn)可2千價格時，又一波大浪來襲，2千漲到4千，又是集體沉默，周而復(fù)始8年。又來一波大浪，4千漲到8千，沉默8年再掀新浪，這次浪潮不太高，漲了一半，8千漲到1.2萬，可能短期已經(jīng)達(dá)到市民認(rèn)可的極致，接下來肯定還是沉默，沒有大跌，只有消化，8年后大家一致認(rèn)為1.2萬合適，認(rèn)可這個價，新的大浪會再次來臨，急于出手的降10%左右賣吧，不缺錢的慢慢等8年，會有下一個驚喜。。。。

高房價幾乎是現(xiàn)在社會上最高的呼聲。房價的過快增長與炒房客有必然關(guān)系。隨著調(diào)控政策的出臺，一些城市的房價上漲速度有所下降。但是如你所說，買不起也賣不掉房價為什么還是居高不下，那么下面我們就來分析一下

買不起

我們先說買不起的問題，很多地方由于炒房客的介入，房價上漲過快，我看到最多說法是房價已經(jīng)高過了工資幾倍，大家都買不起房了。

其實，只要房價在上漲，就說明市場上的需求量還是很大的。只有需求才能拉動價格上漲，既然又需求就說明還是有人買得起房的。尤其是金融政策寬松的地區(qū)，貸款買房還是比較容易。所謂的買不起只是一部分人的看法。

賣不出

既然房價在上漲，就說明房子還是賣的出去的，尤其是開發(fā)商手里的新房，還是那句話，只有需求才能拉動價格上漲。真正賣不出去的其實是一些二手房，因為不能貸款等原因，二手房才是最難賣的。但是我們在統(tǒng)計房價的時候是分為新房價格和二手房價格的，我們一般所說的房價上漲正是說的新房的價格。同時各地都在想方設(shè)法去庫存就是想方設(shè)法的賣出房，不會是賣不出房的。

知道了買不起和賣不出只是一部分人有限的看法之后，相信房價上漲的原因也了然多了。

下面還是分享一下房價上漲的原因

首先，就是需求剛需婚房，都是房產(chǎn)市場當(dāng)中的主力軍，尤其是婚房，對于年輕人來說這是標(biāo)配想結(jié)婚就買房，不論房價怎么漲都得買，

其次，土地出讓金上漲，各類開發(fā)成本上漲，開發(fā)商將成本轉(zhuǎn)嫁到業(yè)主頭上，房價也就上漲了。

我不想說那些大道理，我把我知道的說說�？纯磁c這個有多大的關(guān)系？

我在一個地級市，去年一個開發(fā)商找到我們公司。讓我們給他策劃一塊地的開發(fā)項目。他的情況是原來購地80畝開發(fā)商品房。先開發(fā)商品房用了一半的地，兩年時間一半房都沒銷出去。資金壓力很大。想把余下的地盡快找其他項目開發(fā)。減少壓力。因為變更原來的項目就需要上報許多部門。從而了解了一些情況：

1，出讓土地是工商業(yè)不發(fā)達(dá)的地區(qū)，地方政府財政主要收入。

2，開發(fā)商的資金基本是通過融資及貸款而來。商品房賣不出，最后也是按現(xiàn)行售價折算讓金主收走。開發(fā)商也沒多大損失，換個地方換個公司名又來。就是賣不出去，降價空間自然也不大啦！

3，金主收走的房會出現(xiàn)在新征地的還房中。

這個問題提的好，確實存在這個問題。

現(xiàn)在房子過剩是公認(rèn)的。按道理來說，既然供大于求，就應(yīng)該降價。房價為什么就降不下來呢？主要是下下列原因：

1.地價高。開發(fā)商的主要成本是土地出讓金，約占45%左右。其它成本占48%左右。開發(fā)商的利潤約在7%，所以降價空間不大。

2.建筑成本不斷提高，包括人工、資金、建筑材料等成本。

3.銀行的支持。銀行不希望開發(fā)商賠錢甚至倒閉，不斷給他們新增貸款，讓他們度過難關(guān)，因為開發(fā)商萬一破產(chǎn)，損失最大的可能就是銀行。這就使得開發(fā)商有能力硬挺房價。

4.房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的作用。房住不炒的、限價、限購等政策的實施，起了穩(wěn)定市場的作用，房價不可能大起大落，可以微漲微落，逐步回歸理性價位。

5.人們的工資上漲速度很快，購買力不斷提高，再加上適度通脹率，房價不漲就等于落。

6.許多二手房持有人有錢，不怕房子賣不出去，絕不降價。還有的把房子出租，根本就不賣。二手房占空房總量的絕大部分。

7.有越來越多農(nóng)村人到城里買房。農(nóng)村人口是一股強大的潛在的購買力，他們對城市住房的需求，起到了穩(wěn)定房價的作用。

房價最終是要按照市場規(guī)律運行的。市場需供求關(guān)系是價格的依據(jù)。各個城市住房的需求是靠人口產(chǎn)生的。經(jīng)濟發(fā)展速度快的城市新增外來人口多，房子的需求量就大，價格上漲。反之，經(jīng)濟發(fā)展速度緩慢，人口凈流出，就沒有房子的需求，價格就下跌。所以，任何時候不同地區(qū)的房價都會有漲有落。

這么多空置房，就是不準(zhǔn)降價銷售。自從中央政府提出“房子是用來住的，不是用來炒的”以及“保持房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展”的理念以來，今年3月全中國各地新建房均價和環(huán)比漲幅都擴大。北上廣都是上漲。真是偉大光榮正確的“擋”啊，終于徹底地?fù)踝×似胀ɡ习傩盏淖詈唵蔚男腋Ｉ�活�?/p>

20年以來，除了2008年全球金融風(fēng)暴那段時期之外，國內(nèi)房價一直在持續(xù)上漲。

從附圖中我留存的剪報可以看出，20年來各地房價上漲了多少倍。

到2017年的又一輪暴漲為止，國內(nèi)不只是一二線城市房價讓人瞠目結(jié)舌，連三四五線城市的房價收入比也嚴(yán)重失衡，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于國際3～6的正常數(shù)值。

造成房價上漲的原因我已經(jīng)說過多次，無非是土地因素、城鎮(zhèn)化進(jìn)程、炒房熱錢、跟風(fēng)效應(yīng)以及連年通貨膨脹造成的貨幣貶值等等方面。

房價上漲到這個程度，普通工薪階層多半老爸不是李剛不是王剛也不是金剛，靠自己的收入不可能有能力購買住房，只能是望房興嘆。

不過，自去年房價一波大漲后，房價再創(chuàng)新高，房產(chǎn)價格進(jìn)一步背離價值，同時當(dāng)時的恐慌性購房也嚴(yán)重透支了購買力，加上各地陸續(xù)出臺限購限貸政策，目前各地的房地產(chǎn)市場遭遇寒流，價格雖然沒有太大波動，但成交量跌至冰點。

這種成交低迷的情況如果持續(xù)較長的時間，那么原本居高不下的房價，應(yīng)該會有所回落。

不過，不要對所謂的暴跌抱太大希望，我的估計是能跌10%左右就不錯了。