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去年買的期房，已經(jīng)備案了，現(xiàn)在想賣掉，怎么辦？一般來說，這種情況下，不具備過戶條件，產(chǎn)權(quán)不能轉(zhuǎn)移，但實踐中，這樣的買賣是很多的。相關(guān)的意見分享如下，供參考。

第一、法律上對這類交易的態(tài)度

01、立法態(tài)度的轉(zhuǎn)變

我國1994年《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的城市房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。

根據(jù)這條法律規(guī)定，未取得房產(chǎn)證的城鎮(zhèn)房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓，給予了像你這樣的期房買賣以否定評價的法律效力。

但2007年施行的《物權(quán)法》對此進行了修正，將房產(chǎn)買賣的物權(quán)行為和債權(quán)行為進行了區(qū)分，即物權(quán)沒登記的，不影響債權(quán)合同的效力。

白話就是，雙方之間簽署的期房買賣合同一般都是有效的，但期房沒辦產(chǎn)權(quán)過戶登記的話，產(chǎn)權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)移。

02、兩部法律規(guī)定抵觸的情況下，為什么得按物權(quán)法規(guī)定來？

大額商品交易，還是要吃透、吃準法律規(guī)定，不然損失、風險就會比較大。

根據(jù)《立法法》的規(guī)定，針對同一情況的規(guī)定，后法優(yōu)于前法，特別法優(yōu)于一般法，法律優(yōu)于法規(guī)。

因此，在期房買賣上，一般是以《物權(quán)法》規(guī)定為準。

第二、實踐層面操作上的一些問題

01、一般操作模式

實踐中，通常采用定金協(xié)議形式交易。

也就是說，雙方就期房買賣簽署定金協(xié)議，并大體約定交易的一些基本條款，比如，房屋的位置、面積、房號、定金、價款、付款方式、交房時間、過戶時間和條件，等等。

這個定金協(xié)議的作用是擔保，保證雙方日后簽署正式的房屋買賣合同，并依據(jù)雙方簽署的買賣合同，辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。

這種操作模式的話，不管依據(jù)哪部法律規(guī)定，合法性上一般都是沒有問題。

02、簽署買賣合同模式

從各省高院匯編的案例看，司法審判實踐結(jié)果不統(tǒng)一。

也就是說，即便《物權(quán)法》對此已有原則性規(guī)定，但依然是不夠精準的，并未完全明確期房就是可以買賣的，結(jié)合到司法實踐，不同的法院對此就有不同的審判結(jié)論。

有的法院依然在援引《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，否決了期房買賣合同的法律效力，最終否定了雙方的交易，讓期房買賣合法性存疑，存在風險。

多數(shù)的法院還是援引《物權(quán)法》的規(guī)定，將物權(quán)行為和債權(quán)行為進行效力區(qū)分，肯定了期房買賣合同的法律效力，并予以合理保護。

但依據(jù)“定金協(xié)議”形式進行交易的，目前看，還未發(fā)現(xiàn)有法院判決這類協(xié)議無效的案例。

第三、期房買賣存在哪些隱患或者風險？

期房買賣是把雙刃劍！

01、對賣方而言

房子已經(jīng)賣了，但還掛在自己名下，就會影響政策認定，會影響到其他房產(chǎn)的買賣和政策。

比如，賣其他房子的時候，就不能被認定為家庭唯一住房，在上稅的時候，就不能享受到政策優(yōu)惠；另外，如果期房是按揭買的，雙方在繳納定金后，買方反悔，而賣方已經(jīng)自己掏錢提前結(jié)清了房貸，在這種情況下，無疑賣方就會面臨較大的經(jīng)濟壓力。

當然，在具備過戶條件之后，賣方想盡早過戶，但買方為了省稅，想等滿5年、滿2年之類的再過戶；或者出臺了限售政策，需要滿多少年才能過戶，這時也容易對賣方形成長期的約束，進而損害一些利益。

02、對買方而言

風險還是蠻大的，主要是兩類風險：

⑴違約風險

就是房子漲價了，賣方不愿意履行過戶手續(xù)，想加錢，甚至將房子一房二賣，這個風險是存在的，也是很可能發(fā)生的，尤其是房價漲幅很大的情況。

⑵債務風險

就是房子不能過戶，還掛在賣方名下，如賣方負債累累，被債權(quán)人起訴，期房交易涉及的房產(chǎn)容易成為強制執(zhí)行對象，存在得不到房子的風險。

因此，期房交易的話，對方雙方都是有風險的。

第四、你作為賣方，怎么辦最好？

通過上面的分析，相關(guān)的操作模式和風險基本都清楚了，那你怎么辦最好呢？

01、建議既辦理定金協(xié)議公證，私下又簽署房屋買賣合同，雙管齊下保障

這樣做的目的在于化解合同無效的法律風險，不管怎樣，都可以保證至少有一份合同是有效的，則交易就不容易被法院否定。

辦理公證的目的，在于增加第三方法律審查，給對方形成心理上的震懾力，便于合同履行。

02、如果你是按揭房的話，建議先把房子掛出去，等雙方確定要交易了，把合同細節(jié)商量妥當了，并且讓對方出資還款的條件下，才能正式交易

這樣做的目的，上面已經(jīng)分析了，就是防止被買家“崴”到，造成自己的經(jīng)濟壓力。

03、建議通過中介交易，增加第三方監(jiān)督和見證

如果自己掛出去賣的話，缺乏中立第三方的監(jiān)督和見證，有些事情可能說不清楚，有第三方見證和監(jiān)督的話，可以化解掉一些風險，免除一些證明責任。

04、建議對辦過戶時間進行限制和明確約定

這款約定的目的在于防止對方為了省費用拖時間，對賣家限制的時間過長，損害一些預期利益。當然，如果遭遇限售政策的話，那就沒辦法。不過，也可以在合同中對此情況進行約定。

05、不管付款怎么付，都建議銀行卡轉(zhuǎn)帳進行，不要收現(xiàn)金

買賣合同簽了，款付了一些，可能就涉及交房問題，而一旦交房后，主動權(quán)可能就喪失了，這樣的話，收、付款問題可能出現(xiàn)扯皮，就建議不管是定金，還是房款，都通過銀行卡賬戶進行，取證更簡單，證明力也強。

06、交房時間也很重要

一般來說，對買方而言，不管是賣方一房二賣，還是負債強制執(zhí)行，買方對房屋的占有都享有優(yōu)先權(quán)。對賣方而言，款沒有完全收到，房子先交出去了，就面臨著交易主動權(quán)的喪失。

因此，房屋交付時間就變得尤為重要，這個時間點，建議在95%以上房款收到后再履行交房手續(xù)更為穩(wěn)妥。

07、如果能更名，那對雙方而言，都是最好的

一般來說，契稅發(fā)票未打印，契稅未交，開發(fā)商未向房管局提交辦理產(chǎn)權(quán)的樓盤資料，往往都是可以辦理更名手續(xù)的。

能不能實現(xiàn)這個目標？就看你們的本事了。

綜合全文：

期房交易在實踐中很常見，安全、順利交易結(jié)束的很多，但扯皮、違約的也不少，不管是賣方，還是買方，在期房交易前，都應當有充分的思想準備和預留方案，絕對的風險都是難以杜絕的，只能盡量預防。

這種情況屬于不完全產(chǎn)權(quán)，沒有取得房屋的產(chǎn)權(quán)證書，一般買家也會考慮購買后的風險問題，所以這種房屋銷售有一定的困難。

期房如果網(wǎng)簽備案后想賣掉咋辦？退房或者等產(chǎn)證出來后賣！

如果選擇開發(fā)商那邊退房，相當于購房者違約，一般會承擔總價5%左右的違約金，然后開發(fā)商把退款信息反饋給房管局這邊，然后房管局按流程撤銷該房屋的網(wǎng)簽備案，開發(fā)商也可以把這套房賣給其它購房者。

但是在實操時，個別開發(fā)商退前面購房者款時偏慢，同時也會找新的購房者，然后一邊申請撤銷備案，一邊換新的購房者的網(wǎng)簽備案資料。

當然，理論上這個違約金可以具體和開發(fā)商協(xié)商，爭取盡可能少的交違約金！

另外一種情況，就是想辦法把期房轉(zhuǎn)賣出去。

不過期房在沒產(chǎn)證出來時，前幾年因為房價上漲太快，有些購房者私下會簽過戶協(xié)議，約定某個價，首付一部分，待產(chǎn)證能過戶了再付另外一部分，但目前操作不了，除非你的商品房有特別優(yōu)惠的價格。

主要是現(xiàn)在房的上漲預期已經(jīng)沒有，二手房交易稅費偏高，且交易規(guī)則流程比較繁瑣，一般購房者能買起的二手房的，基本都直接考慮新房了。

綜上所述，買房如果不自住的話，不建議急著下單購買，如果房子急需二手房變現(xiàn)，其必有損失，這也是二手房比新房市場率先開啟陰跌調(diào)整的原因。

去年買的期房，合同已經(jīng)備案，現(xiàn)在就想賣掉，這可能是買房時沖動了，或者家庭經(jīng)濟狀況發(fā)生了變故。但是，這個房子能不能賣是個很大的問題，這主要取決于房屋是否已經(jīng)交付。如果房屋尚未交付，現(xiàn)行法律是禁止轉(zhuǎn)讓的，所簽訂的房屋買賣合同也是無效的。如果房屋已經(jīng)交付，只是尚未取得房屋權(quán)屬證書，那么，現(xiàn)行法律雖然規(guī)定不可以轉(zhuǎn)讓，但是，所簽訂的房屋買賣合同還有效的，只是買賣雙方可能需要承擔較大的風險。

禁止尚未交付的期房再次轉(zhuǎn)讓以及認定房屋買賣合同無效的法律依據(jù)

01

我國于1994年7月5日頒布了《城市房地產(chǎn)管理法》，自1995年1月1日開始實施。該法第四十六條規(guī)定：

商品房預售的，商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題，由國務院規(guī)定。

也就是說，未竣工的預售商品房能否再次轉(zhuǎn)讓的問題，《城市房地產(chǎn)管理法》并未做出具體規(guī)定，而是授權(quán)由國務院決定。此后十年間，國務院也并未就此授權(quán)做出規(guī)定。直至2005年，在《國務院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)的建設部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》（國辦發(fā)〔2005〕26號文）中，才根據(jù)授權(quán)完善了該條法律規(guī)定。建設部等七部門《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》中規(guī)定：

七、切實整頓和規(guī)范市場秩序，嚴肅查處違法違規(guī)銷售行為

根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》有關(guān)規(guī)定，國務院決定，禁止商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉(zhuǎn)讓。

因此，自2005年5月9日國務院辦公廳下發(fā)【2005】26號文開始，將購買的未竣工交付的預售商品房再次轉(zhuǎn)讓，即屬于法律禁止的行為。

02

《合同法》第五十二條規(guī)定的合同無效的法定情形：（五）違法法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。

顯然，將購買的尚未交付的期房再次轉(zhuǎn)讓，符合《合同法》第五十二條規(guī)定的無效合同的法定情形。因而，簽訂的合同屬于無效合同。

已竣工交付的房屋，即使尚未取得產(chǎn)權(quán)證，不影響再次轉(zhuǎn)讓合同的效力

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定，不得轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)包括：（六）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的。請注意，這里的措辭是“不得”，而非“禁止”。

也就是說，根據(jù)這一條款，已經(jīng)交付但尚未取得房屋權(quán)屬證書的房屋也不得轉(zhuǎn)讓。但是，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋(二)》第十四條解釋，《合同法》第五十二條中的合同無效的法定情形“（五）違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定”指的是效力性強制性規(guī)定。

因此，在實際案例中，人民法院通常認定，《城市房地產(chǎn)管理法》的第三十八條的第（六）規(guī)定，不屬于管效力性強制性規(guī)定。盡管交易的商品房沒有取的房產(chǎn)證，但是，買賣雙方簽訂的房屋買賣合同是合法有效的。這對于出現(xiàn)交易糾紛時，買賣雙方維權(quán)是至關(guān)重要的。

買的期房只是備了案，想出售該怎么辦？

分兩種情況說明：

1、房屋尚未竣工交付

如前所述，這種情況下，買賣雙方簽訂的房屋買賣合同屬于無效合同，對于雙方來說都存在著極大的風險，尤其是買方風險更大，可能錢房兩空。如果出現(xiàn)交易糾紛，很難維權(quán)。

一般像這種剛買了期房還沒交房就想賣的，十有八九都是按揭購房，那么可以想象一下，哪個人會愿意冒著巨大的風險去買這樣的房子。買方可能需要替你解押，又辦不了手續(xù)，如果你將來由于房價上漲違約反悔索要房子，買方很難不受損失。所以，這種情況下，幾乎沒有可能把房子賣出去，除非買家腦子進水了。唯一解決辦法是等交了房再做打算。

2、房屋已竣工交付

根據(jù)前面的論述，這種情況下的交易合同合法有效。理論上，可以交易。但是，買方無法辦理按揭手續(xù)，只能是全款。如果題主也是全款買的房，還好一些，雙方可以通過合同條款約定日后取得房屋產(chǎn)權(quán)證的過戶條件及違約責任。只要合同條款嚴密，還是可以做到。

如果題主是按揭購房，則需要自行籌集資金解押，然后，才可以簽訂房屋買賣合同。否則，也不會有人接受。正常情況下，需要拿到房屋產(chǎn)權(quán)證后，才容易成交。

賣不了。只能等產(chǎn)權(quán)證下來才能賣。備案之后已經(jīng)不能更名了。當然，銷售部門以正當理由可以撤消，但你算買一次，需承擔稅費。

在成都一般情況備了案都賣不掉了，有按揭更基本沒可能，因為3年限售！根本掛不了像貝殼這樣的正規(guī)平臺。有些地方寬松另外說，全款有些可以去房管局撤銷，換成要買的那個人的名字，一般沒點關(guān)系都不行

已經(jīng)備案的房子不好操作了，一種方法就是直接等交房下本，不過時間比較長，還有一種方法就是找關(guān)系撤了備案然后再找開發(fā)商更名，不過設計部門比較多不太好找關(guān)系。

房價便宜點，找膽大的賣給他

目前按照普遍各省市的標準，都有限制，例如深圳市來說，必須購買滿兩年以上才能交易，兩年和五年并且是否唯一都是有不同稅費，有過貸款后再次購買首付款也按第二套計算，具體請看下圖，[靈光一閃]

沒取得產(chǎn)證，是無法走正常流程的。而且就算下來產(chǎn)證，不滿兩年，稅費也比較高，賣不了好價錢，一般比滿兩年的房子多5.5%的增值稅。不過可以在中介先掛起來，找意向客戶。