當(dāng)今社會(huì)，投資商鋪只看地段很不明智。

買商鋪的目的是實(shí)現(xiàn)增值，讓商鋪跟貨幣通膨做抗衡。

過去投資商鋪有“一鋪養(yǎng)三代”的說法，很簡(jiǎn)單的觀點(diǎn)被很多人沿用至今：

一是過去的商鋪具備大增值潛力，理解起來就是供需關(guān)系不對(duì)等，基本是賣家市場(chǎng)，商鋪少，能買得起的也很少，所以在過去只要有錢，買到的商鋪到現(xiàn)在都賺了，特別是占據(jù)核心地段的商鋪。

二是隨著時(shí)間推移，越來越多人變得有錢了，開始追求投資，特別是近十年來，房地產(chǎn)中爆發(fā)了大量拆遷戶，暴富后的他們沒有更為穩(wěn)妥的投資選擇，矛頭都指向固定資產(chǎn)投資，特別是商鋪，我們知道商鋪的用途對(duì)生活意義重大，有一套商鋪不僅僅是保值增值這么簡(jiǎn)單，更多時(shí)候還能解決家庭收入來源，也就是退而求其次時(shí)自己開店。

有這兩個(gè)條件做支撐，一鋪養(yǎng)三代的說法就成立了，到目前為止，我們所聽聞的投資商鋪獲利，大多歸功于買到了一個(gè)好的地段，但是筆者認(rèn)為，地段固然重要，但是未來人們對(duì)消費(fèi)的需求導(dǎo)致自身能有多大增值空間同樣重要。

所以買商鋪不僅僅看地段，好的地段價(jià)格貴，當(dāng)商鋪價(jià)格超出商鋪實(shí)際價(jià)值時(shí)，投資回報(bào)率會(huì)很低，也可以說還透支了商鋪接下來幾年的增值空間，這樣的商鋪，即使地段再好，也不是投資最佳選擇。

當(dāng)然如果非得選擇地段，可以參考城市發(fā)展、區(qū)域側(cè)重對(duì)商鋪的價(jià)值影響進(jìn)行判斷，比如機(jī)場(chǎng)、高鐵、學(xué)校、景區(qū)等，人們的消費(fèi)觀念會(huì)逐步改變，不一定地段好人流量就一定大，更多時(shí)候還得參考消費(fèi)者需求，畢竟商鋪的最終服務(wù)對(duì)象還是消費(fèi)者。

另外說一下幾個(gè)建議：

1.保險(xiǎn)的做法是買人流量大的商鋪，比如周邊輻射幾十萬人口，這樣的商鋪前期購買后，等入住率提高了基本能增值。

2.有關(guān)系時(shí)，地段好的商鋪也要追求性價(jià)比，不要一味的覺得這個(gè)地段值開發(fā)商的報(bào)價(jià)，要保證自身的投資回報(bào)率能跑贏通膨。

3.人流量大的地段，也要注意不要購買兩種商鋪，一是負(fù)一樓的商鋪，二是二層以上商鋪，對(duì)于零售行業(yè)而言，這些商鋪都存在曝光率低、通道狹窄等劣勢(shì)

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商鋪投資風(fēng)險(xiǎn)比較高，需要對(duì)所在地規(guī)劃有個(gè)全面的了解！

題主所說的新區(qū)，如果是國家級(jí)新區(qū)，題主有閑錢，我是傾向于建議可以考慮一套！

一般來說，有下面幾個(gè)思路點(diǎn)可以考慮！

1.地鐵線（延長線）、輕軌經(jīng)過的地段、站點(diǎn)附近商鋪

2.附近有麥當(dāng)L和肯D基之類的商鋪也可以考慮

3.城市最大的商業(yè)綜合體附近的商鋪

4.城市中型小區(qū)聚集區(qū)的商鋪

5.大學(xué)城附近

買商鋪主要考慮兩項(xiàng)因素，地段和人流量（人氣）

如果有以上幾類的地段的商鋪，價(jià)格實(shí)惠，可以初步測(cè)算下年收益率，如果年收益率在6%以上，可以考慮購買！如果收益率自認(rèn)為可以，選擇權(quán)在個(gè)人。

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1.選擇人口比較多或者未來人口比較多的地方，人口是形成消費(fèi)的關(guān)鍵。

2.選擇在交通便利的地方，因?yàn)楝F(xiàn)在很多家庭都有自己的交通工具，最好是有停車的地方，或者主要車站走路一兩百米的范圍內(nèi)。否則都是過路的人流，都不是具有消費(fèi)潛力的人流。

3.門頭較寬，好打廣告的商鋪。買商鋪都是為了以后出租給別人或者自己經(jīng)營，所以廣告一定要醒目，才能在眾多商家中突出。

4.門前臺(tái)階不應(yīng)過高，不超過三級(jí)，否則會(huì)使顧客產(chǎn)生隔離感，不利于經(jīng)營。

5.拐角處和三岔路口都是很好的位置。這些地方都是人流和意識(shí)的停滯點(diǎn)，有較多的過路行人光顧。

6.接近人口聚集的場(chǎng)所，比如超市、電影院、公園，或者大工廠、政府機(jī)關(guān)附近。

買商鋪如何選地段，這的確考驗(yàn)著自己的投資眼光和經(jīng)驗(yàn)。我們知道房地產(chǎn)分為住宅房產(chǎn)和商業(yè)房產(chǎn)，而商業(yè)房產(chǎn)里面又有很多分支，比如辦公樓，商場(chǎng)，酒店，又如工業(yè)地產(chǎn)，文旅地產(chǎn)，康養(yǎng)地產(chǎn)等等。

從房地產(chǎn)投資角度來看，隨著國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及人們生活環(huán)境的變化，投資住宅房產(chǎn)不再以地段為核心，主要以城市綜合規(guī)劃和環(huán)境資源配套為核心考量；而商業(yè)房產(chǎn)則一定是以地段為核心的考量方法，這一點(diǎn)無法改變，只不過因?yàn)檎麄�(gè)商業(yè)環(huán)境的不斷變遷，對(duì)于地段好壞的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)有了一些新變化。

那么在投資商鋪的時(shí)候，如何去評(píng)判一個(gè)地段是好是差？未來是否存在增值的潛力，有沒有發(fā)展前景？這里面有很多判斷的方法和技巧，無法一一展開，在這里重點(diǎn)提煉三點(diǎn)。

第一，商業(yè)的永恒主題就是人流量，沒有人流量的商業(yè)全都是耍流氓。一個(gè)商業(yè)地段好壞，首先要看這個(gè)地方未來能不能聚集人氣，是以什么樣的方式把人氣聚集起來？比如說交通要塞，大型商業(yè)文化設(shè)施，大型的居民點(diǎn)等等，這些都具有集聚人氣的良好條件。而有些地方缺乏要素撬動(dòng)，人氣不足，這種地方如果要形成一個(gè)商業(yè)氛圍就非常難，那種地段就不是商鋪投資的好地段，投資時(shí)就要謹(jǐn)慎。

第二，判斷商業(yè)形成要素。這是一個(gè)綜合的衡量指標(biāo)，包括城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動(dòng)力如何、后勁足不足；整個(gè)區(qū)域地塊的活力如何、有沒有政府對(duì)它的合理和長遠(yuǎn)規(guī)劃；整個(gè)板塊的發(fā)展動(dòng)能在哪里等等。尤其對(duì)于新區(qū)新城的規(guī)劃來說，如果這一方面能夠做出合理的評(píng)估，那么就能夠判斷這個(gè)區(qū)域板塊未來有沒有發(fā)展前景，是不是有投資價(jià)值。事實(shí)證明，現(xiàn)在全國各地的新區(qū)新城規(guī)劃很多，但是很大一部分最后都不了了之，甚至完全失敗。

第三，板塊商業(yè)的構(gòu)成與競(jìng)品分析。首先要了解這個(gè)新興板塊的商業(yè)開發(fā)量大不大，會(huì)不會(huì)存在商業(yè)過剩的情況，這個(gè)情況目前很多地方普遍存在，一旦商業(yè)過剩，未來當(dāng)?shù)厝丝跓o法支撐整個(gè)商業(yè)，商鋪投資就要特別小心。其次，競(jìng)品的分析。所在的區(qū)域做同類型商業(yè)的情況是不是很多，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是不是很強(qiáng)，對(duì)自己商鋪未來的生存會(huì)不會(huì)存在很大的壓力，這些盡可能都要做到了如指掌。

如果能夠抓住以上三點(diǎn)，進(jìn)行整個(gè)地段的分析與比較，大體上就能夠掌握這個(gè)地段的優(yōu)劣情況，投資時(shí)就會(huì)變得心中有數(shù)。當(dāng)然除了這些以外，還有很多因素都能夠影響到商鋪投資策略。

比如購買封閉式商業(yè)或開放式商業(yè)，選址方式、投資方向都會(huì)有所不同；再如，經(jīng)營方向也決定了選址方式有所不同。打個(gè)比方說一個(gè)公寓酒店和一個(gè)菜場(chǎng)商鋪，這是兩種不同的商業(yè)形態(tài)，對(duì)地段好壞標(biāo)準(zhǔn)的判斷就完全不同。一個(gè)以高端商務(wù)人群為目標(biāo)，選址以環(huán)境資源為核心；一個(gè)則以居家人群為核心，住宅區(qū)是其主要依托。

關(guān)于商業(yè)地段好壞的選擇，判斷標(biāo)準(zhǔn)還有很多，這里就不一一展開闡述。如果有興趣可以關(guān)注筆者更多文章，也可以看筆者的專欄《找到賺錢商鋪》會(huì)有更系統(tǒng)的方法和技巧。

成熟地段。地段當(dāng)然是第一位的了。既然是商鋪，當(dāng)然希望是個(gè)好的地段，什么才是好地段呢，比如繁華的商業(yè)街，或者是小區(qū)密集的社區(qū)中心，或者是醫(yī)院、學(xué)校附件這些地方都是很好的位置。因?yàn)檫@些地方本身就很成熟，人流量也大，對(duì)商鋪來說是不二選擇。當(dāng)然，這里的商鋪位置價(jià)格不菲，這是一個(gè)小缺點(diǎn)。

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新興發(fā)展地段。還有一種地段，是新開發(fā)的商圈，雖然目前沒有繁華的商業(yè)也沒有太多人群，但是如果可以預(yù)期判斷這里將會(huì)很快繁榮起來，比如將有大型的購物中心或者政府整體搬遷等等，也是非常好的商鋪地段，最大的優(yōu)勢(shì)就是這樣的地段商鋪價(jià)格比較便宜，而且很多開發(fā)商為了吸引人買商鋪都會(huì)推出很多優(yōu)惠政策。

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人群的消費(fèi)能力。還要考察地段周圍的人群消費(fèi)能力情況，如果是離學(xué)校比較近，那么可能是消費(fèi)層次比較低，如果是在高檔小區(qū)附近，那么人群的消費(fèi)能力會(huì)比較大。但是這個(gè)是不太一定的，要多多考察。

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周邊配套。周邊是否交通便利，公共設(shè)施發(fā)達(dá)，離貨源地的遠(yuǎn)近等也都是要考慮的問題。不過這個(gè)問題一般也就存在剛才所說的新興的社區(qū)，成熟地段這些普遍都不是問題。還要考慮商鋪對(duì)周邊的影響，比如在小區(qū)底商做個(gè)KTV就不太合適，會(huì)遭受居民投訴等。

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政策導(dǎo)向。還要看看政策導(dǎo)向，比如這個(gè)地區(qū)雖然是繁華地段，但是政府有沒有要準(zhǔn)備進(jìn)行改造、拆遷等，這個(gè)可能要看長遠(yuǎn)一點(diǎn)，要預(yù)估個(gè)五到十年吧，這要做很多工作，比如了解國家政策，了解當(dāng)?shù)氐恼�策，多向政府的朋友打聽情況等。

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商鋪的定位。古人說成行成市，不無道理。要考慮商鋪是打算用來做什么的或者準(zhǔn)備出租給那些行業(yè)來經(jīng)營的。別在酒吧一條街弄個(gè)4S店的商鋪就不合適了。還有，如果不是開網(wǎng)吧、咖啡廳什么的，最好是購買一樓底商，二樓以上的商鋪的利用范圍相對(duì)較小。

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商鋪價(jià)格。說了那么多，最后還是要回到商鋪價(jià)格，第一是要量力而行，不要一味追求繁華地段，再一個(gè)是要考慮商鋪的投資回報(bào)，不要買了個(gè)商鋪，幾十年才回本也不太好，要知道，資金周轉(zhuǎn)不快的話也相當(dāng)于虧錢哦。

商鋪的火熱
“一鋪養(yǎng)三代”，是過去幾十年來中國老百姓廣為人知的投資理念，很多人認(rèn)為，商鋪?zhàn)饨鸶�，只要投資一間商鋪，就能躺著數(shù)錢。
有些地方，甚至還把商鋪?zhàn)鳛槟蟹郊彝サ幕橐鲩T檻和保障，為此商鋪價(jià)格一度在民間被炒得火熱。尤其是三四線小城市，對(duì)商鋪投資極為迷戀。
前段時(shí)間，我去內(nèi)蒙古呼和浩特出差，被邀請(qǐng)到一家朋友開發(fā)的樓盤參觀，開發(fā)的是寫字樓、公寓和商鋪的商業(yè)綜合體。說實(shí)話位置一般，開發(fā)商為了商鋪能多賣錢，戶型被改得拐彎抹角，開間和進(jìn)深大都不符合規(guī)矩。
最重要的是，商業(yè)并沒有做合理的規(guī)劃，較為混亂。一個(gè)社區(qū)應(yīng)該有超市、理發(fā)店、藥店、洗衣店等等業(yè)態(tài)，但這個(gè)地方卻緊挨著開了十多家小飯店，旁邊還跟著五金，賣瓷磚賣馬桶的。
但讓人驚訝的是，商鋪一經(jīng)開盤，就被搶售一空。朋友低聲講，買家基本都是周邊縣城的「有錢人」，人傻錢多，有的甚至3、4套的買。
如果按照投資回報(bào)率講，目前這個(gè)地段的一套上下80平米的商鋪，售價(jià)140萬，租金是每個(gè)月5000元，需要花費(fèi)23年才能收回成本（不考慮通脹），是劣質(zhì)的投資品無疑了。但更多的人是不會(huì)算賬的，或者聽了開發(fā)商講的故事，繼續(xù)做著發(fā)財(cái)夢(mèng)。
那么商鋪究竟該不該投資，怎樣投資？下面子木就根據(jù)之前的例子，幫大家分析一下商鋪投資的這些事，以下分享給大家。
值不值得
這個(gè)時(shí)間點(diǎn)大概可以劃分在5年前，2015年前后。從那時(shí)候開始，相對(duì)住宅，商鋪投資價(jià)值遭遇了滑鐵盧，「一鋪養(yǎng)三代」180度大轉(zhuǎn)彎變成了「三代供一鋪」。為何？
首先是，互聯(lián)網(wǎng)的崛起。就拿上文我去呼和浩特看朋友樓盤的例子，我當(dāng)時(shí)用手機(jī)打開美團(tuán)，距離設(shè)置為附近，明顯看到在這個(gè)社區(qū)的公寓里已經(jīng)開了形形色色的店鋪，例如美甲美容、足療、小酒吧、桌游棋牌等等，數(shù)量之多遠(yuǎn)勝于樓下底商。
這些網(wǎng)店開在公寓里，要遠(yuǎn)比底商的租金便宜，而且還私密、安靜，相對(duì)于一些小型業(yè)態(tài)更有市場(chǎng)。這些網(wǎng)店極大得分流了底商的生意，造成商鋪的租金承壓，自然租金回報(bào)率也就下來了。
很明顯，10年前投資商鋪可以說是賺得破滿盆滿，每年能收到租金大約8%左右，12年差不多就拿回本金了。但這幾年的數(shù)據(jù)一路下滑，大部分商鋪的回報(bào)率在2%-5%，超過6%都算高了。資金放進(jìn)去一套就是20多年。
其次是高昂的交易費(fèi)用。二手商鋪交易稅費(fèi)的計(jì)算極其復(fù)雜，一般來講，交易一次差不多就得付整體房?jī)r(jià)的20%～30%左右作為稅費(fèi)，可以吞噬掉大部分商鋪增值帶來的收益。而且很多城市的商鋪貸款限制很嚴(yán)格，并非是剛需產(chǎn)品，市場(chǎng)行情不好商品房照樣能賣得出去，但是商鋪生意不好，就完全砸在手里了。
交易稅費(fèi)高、杠桿率低，注定商鋪的流通性差，所以開發(fā)商在賣給你商鋪的時(shí)候，都要提前透支至少三年的升值空間。意思是，這個(gè)商鋪現(xiàn)在單價(jià)是6萬，三年之后能賣到8萬，那么現(xiàn)在對(duì)你的售價(jià)差不多就是8萬。而且好的地段的商鋪開發(fā)商一定會(huì)留在手里，撿漏的機(jī)會(huì)少之又少。
事實(shí)證明，這幾年民眾已經(jīng)用腳投票得出了這個(gè)結(jié)論。前幾天《瞭望》專欄記者還做過一檔深度調(diào)查，發(fā)現(xiàn)中國目前二三線商業(yè)地產(chǎn)的庫存量驚人。
2019年1～4月份，商業(yè)營業(yè)用房（商鋪）銷售面積同比又下降了8.8%。4月末，商品房待售面積5.1億平方米，比3月末減少266萬平方米，但商業(yè)營業(yè)用房待售面積反而增加30萬平方米。
有些三四線的商鋪開始大面積淪為倉庫。
所以綜上所述，在投資角度講，商鋪對(duì)于住宅沒有多大的競(jìng)爭(zhēng)力。而且商鋪和公寓一樣，現(xiàn)在和未來都不可能有政策紅利。
唯一的趨勢(shì)是，當(dāng)下大基調(diào)下「房住不炒」控制住了住宅價(jià)格，給了商鋪空間，而且很多互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)開始重返實(shí)體，例如天貓、京東等開始做實(shí)營店鋪，可能帶來線下的體驗(yàn)式紅利，但也是微乎其微的。
技術(shù)活
話說到這份上，一定有人開始質(zhì)疑了，“凡事不能絕對(duì)，現(xiàn)在高回報(bào)的商鋪也是有的�！崩�如前幾天研習(xí)社里一社員說，“住宅已經(jīng)沒有名額了，家里就是想投資商鋪?zhàn)誀I，而且我有朋友能把回報(bào)率做到10%，有什么方法？”
當(dāng)然這種正面的例子在我身邊也不少，因?yàn)樯啼佂顿Y也是我日常研究的一個(gè)類目，只能說當(dāng)下或者未來，投資商鋪的難度非常之高。
如果把房地產(chǎn)投資做一個(gè)分級(jí)，那么買住宅是初中生，買公寓是高中生，買寫字樓是本科生，買商鋪就是研究生，買商鋪非專家大神其他人免提，它屬于專業(yè)級(jí)別的投資標(biāo)的物。
下面我把這些年投資商鋪的經(jīng)驗(yàn)分享一下。
首先，商鋪投資，主要包含了兩個(gè)部分，一是物業(yè)的增值，二是租金的收益。看中物業(yè)增值的是投機(jī)，看中長期租金收益的是投資。
哪怕有一天物業(yè)本身增值幅度極小或已不再增值，但租金收益也足夠一個(gè)家庭的日常開銷，這才是一個(gè)好商鋪。
歸根結(jié)底，租金收益還要看供需本身，核心指標(biāo)就是這個(gè)店鋪的「到店人流量」，而不是地段人流量和片區(qū)人流量。例如馬路旁的商鋪，你要看車是否能停到你家門，而不是看門口路上的車流量有多大。
再例如很多人被新建開發(fā)商忽悠，買了大商場(chǎng)旁邊的商鋪，說是人流量特別大。但你想，人家商場(chǎng)里應(yīng)有盡有，為何還要在外面消費(fèi)呢？最后很多購房者，簽了合同后才知道被坑，從此踏上了維權(quán)路。
其次是大型商場(chǎng)里的產(chǎn)權(quán)式商鋪，就是那種在開盤之前告訴你，只要你簽了合同，剩下的不用管，會(huì)由專業(yè)公司代運(yùn)營，到時(shí)候等著分紅就行的，這種形式的商鋪是大坑。
千萬不要因?yàn)橐粌蓚�(gè)大牌的入駐宣傳或者高回報(bào)的誘惑就著急入場(chǎng)，現(xiàn)在大多數(shù)開發(fā)商為了銷售，搞的營銷形式天花亂墜，很多都是不切實(shí)際的承諾。到時(shí)候不管是合同取消或者是三五年過去開發(fā)商停止補(bǔ)貼導(dǎo)致大牌撤場(chǎng)都是很有可能的。
而且你要記得，和開發(fā)商合作，你永遠(yuǎn)落不到好處，精明自在人心。
那么什么樣的商鋪是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)呢？下面做一個(gè)排序。
1.高入住，高、中低端社區(qū)的底商
2.寫字樓樓下的底商
3.新辟商業(yè)街臨街鋪
其中緊傍一個(gè)大型高端社區(qū)，社區(qū)人群的購買力強(qiáng)，消費(fèi)頻次自然不在話下，而這也決定了該社區(qū)商鋪的租金上限，還會(huì)決定未來的升值潛力。
在這種地方無論是開母嬰店、寵物店、還是餐飲、藥店都是非常好的選擇。這種優(yōu)質(zhì)地段的店鋪，如果購買時(shí)機(jī)恰當(dāng)，很多在15年就可以收回成本。
其次是寫字樓樓下的底商，寫字樓是一個(gè)人口高密度的載體，小白領(lǐng)的購買力自然不會(huì)差，最主要他們的時(shí)間緊迫，消費(fèi)頻次和集中度較高，尤其是快餐店和超市，都會(huì)得到出人意料的收入。而這都是商鋪?zhàn)饨鹗找媛首钫鎸?shí)的反饋。
新辟商業(yè)街的臨街鋪也很重要，但是你要賭這條商業(yè)街未來是否能發(fā)展起來，要參考周邊到底有多少社區(qū)，商業(yè)街的配套有沒有品牌餐飲店和電影院，這都是吸引人流量的重要商業(yè)體。這里可以用到我之前講到過的熱力圖法，通過百度地圖熱力圖，去查看周邊的人流量。
當(dāng)然好的店鋪不僅要關(guān)注物業(yè)類型、地段，還要看它的自身結(jié)構(gòu)。例如空間可以自由分割，門面最好寬一些，門前不要有臺(tái)階，不要有隔離欄或者其他遮擋物，門前要有步行道，能停車等等。
總之不好的店鋪千萬種，好的店鋪只有一種。
在你決定投資商鋪之前，一定要多去研究那些生意火爆的商鋪，分析他們的優(yōu)點(diǎn)。
最后你會(huì)發(fā)現(xiàn)，商鋪投資無異于一次小型創(chuàng)業(yè)，不僅需要技術(shù)還得需要足夠多的運(yùn)氣。
一般人不要嘗試，如果要嘗試，就把這些細(xì)節(jié)研究透了。未來無論是住宅還是公寓、商鋪，投資是一件技術(shù)活，這是好事，卻又不是好事。

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首先你要了解你當(dāng)?shù)氐男聟^(qū)規(guī)劃局是怎么開發(fā)的？你要買的商鋪是規(guī)劃在新區(qū)的商圈內(nèi)嗎？最重要的是你為什么要去買菜市的商鋪而不是選擇小區(qū)臨街底商或者小區(qū)出入頭鋪呢？

我個(gè)人分析:一般樓盤的住宅賣完之后才賣商鋪的，這時(shí)你要選擇看中的是:地段商鋪位置、小區(qū)戶數(shù)、區(qū)域人群消費(fèi)流動(dòng)（人是怎么才從你這間商鋪?zhàn)哌^來消費(fèi)）、周邊商業(yè)配套、當(dāng)?shù)匾?guī)劃政策方向、商鋪定位、商鋪價(jià)值這是我最主要重點(diǎn)跟你提的商鋪因素之一！投資商鋪需謹(jǐn)慎！但最重要的還是地段地段還是地段，也不希望你被中介的花言巧語蒙騙，這些能夠更好的幫助你，理性的看好商鋪位置，看好可下手買。

我可以拿現(xiàn)在所在的城市“南寧”來說吧，我們南寧五象新區(qū)也是剛新開發(fā)的一個(gè)新區(qū)，選擇商鋪確實(shí)要看地段的，我們這邊有個(gè)樓盤名稱叫“天譽(yù)城”也是目前五象新區(qū)賣得最火的樓盤之一！高端江景住宅，高端人群消費(fèi)，小區(qū)戶數(shù)11000戶，因?yàn)檫@里的地段具有五象新區(qū)最核心的大道五象大道，連接著正個(gè)五象新區(qū)的交通樞紐線路！它最具有五象核心的建筑標(biāo)志（五象第一高樓）也具有五象最大的商業(yè)體連接地鐵四號(hào)線。像這樣的商鋪核心位置是值得購買的，不管做什么業(yè)態(tài)不受限制！

購買商鋪需謹(jǐn)慎，不代表個(gè)人投資建議

來自—南寧樓盤探索回答，感謝邀請(qǐng)！

對(duì)于商鋪投資來說，如果能選到合適的鋪位便是成功了一半，“地段論”已經(jīng)成為商鋪界的金科玉律，黃金地段的商鋪堪稱財(cái)富“收割機(jī)”，其保值增值的能力早已在選址之時(shí)就已注定。

核芯地段，執(zhí)掌城市未來

在著名美劇《紙牌屋》中，弗蘭克總統(tǒng)說“權(quán)力就像房地產(chǎn)，位置是所有的一切�！焙玫牡囟�，會(huì)給房屋帶來無限增值的可能，這個(gè)“地段”，不僅是狹義的在街道中的地理位置，還應(yīng)包括廣義上的區(qū)域經(jīng)濟(jì)實(shí)力。

集聚效應(yīng)，凝聚商業(yè)價(jià)值

何為“集聚效應(yīng)”？是指各種產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，在空間上集中產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效果，以及吸引經(jīng)濟(jì)活動(dòng)向，一定地區(qū)靠近的向心力是導(dǎo)致城市形成和不斷擴(kuò)大的基本因素。

“集聚效應(yīng)”是城市綜合體基礎(chǔ)特性之一，而恒大金融小鎮(zhèn)遠(yuǎn)期規(guī)劃住宅、商業(yè)、辦公等多重業(yè)態(tài)，商業(yè)價(jià)值顯而易見，區(qū)域金融市場(chǎng)活力正強(qiáng)勁迸發(fā)。

此外，和林新區(qū)大數(shù)據(jù)、生物醫(yī)藥、生態(tài)修復(fù)、金融、高端商務(wù)等產(chǎn)業(yè)齊聚，企業(yè)不斷進(jìn)駐，越來越多人才新貴、城市菁英匯聚于此，城市高凈值人群云集，助力商鋪掘金。

稀缺旺鋪，潛力“升”不可測(cè)

黃金地段商鋪永遠(yuǎn)無法復(fù)制，每一個(gè)城市都有自己的商業(yè)坐標(biāo)，比如北京的王府井、上海的南京路、西安的鐘樓…它們都是城市的中心商圈，這些黃金地段的商鋪建完了、賣完了就沒有了，其他地段商鋪無法替代核芯商圈黃金地段的商鋪，正所謂一次投資、終生受益、造福三代。

投資商鋪，應(yīng)該選擇承接商鋪選址、招商等業(yè)務(wù)委托的第三方公司。表面上看，選址公司跟中介很像，都是提供房源信息和居間服務(wù)。但實(shí)際上兩者差別很大，我們就分別從房源和服務(wù)兩方面來對(duì)比一下。

一、房源的區(qū)別

01

房源的獲取方式

選址公司和中介在房源方面的區(qū)別，首先是獲取信息的方式不同。傳統(tǒng)中介獲取房源的方式是被動(dòng)的，即坐等房東上門登記。而選址公司獲取房源的方式是主動(dòng)的，有專門的團(tuán)隊(duì)每天從各種渠道收集信息。

由于獲取信息的方式不同，選址公司在房源的儲(chǔ)備數(shù)量、覆蓋范圍、更新速度、信息完整度、所在商圈情況、歷史情況、來源渠道和價(jià)格等方面都更具優(yōu)勢(shì)。

02

房源的儲(chǔ)備數(shù)量

選址是個(gè)萬里挑一的活兒，想找到“一”，得先有“萬”。對(duì)很多人來說，商鋪萬千，只租一間，大家都想找到最好的那一個(gè)。于是每天跑各個(gè)商圈，上各種網(wǎng)站，找各家中介，就是為了多看多比較。

傳統(tǒng)中介的商鋪房源儲(chǔ)備量一般只有幾十套或幾百套，很難滿足商家的選址需求。而選址公司通過專門的團(tuán)隊(duì)主動(dòng)收集信息，房源儲(chǔ)備量成千上萬。哪個(gè)區(qū)域有哪些房子，什么條件，什么價(jià)格，一目了然。隨時(shí)能幫商家比對(duì)海量房源，快速鎖定目標(biāo)，節(jié)省大量的時(shí)間和精力。

03

房源的覆蓋范圍

傳統(tǒng)中介的房源覆蓋范圍一般就是門店附近，這對(duì)住宅來說是沒問題的，但商業(yè)選址的范圍要大得多，通常是整個(gè)城市。如果想看遍城市所有商圈的房源，無論是找中介還是自己跑，都難以實(shí)現(xiàn)。而選址公司在每個(gè)城區(qū)都有專人負(fù)責(zé)，不管在城市的哪個(gè)角落，房源都不會(huì)被遺漏。

04

房源的更新速度

今天你去了A商圈，沒有房子；明天你去了B商圈，A商圈出房子了你不知道；后天你又去了C商圈，等你再回到A商圈時(shí)，房子已經(jīng)被別人租走了�；蛘吣阒�前看好的某個(gè)房子，因?yàn)閮r(jià)格太高沒談妥，某天它降價(jià)了你不知道，又被別人租走了。類似的情況我們經(jīng)常遇到，總是讓人萬分遺憾。

為了避免客戶與心儀的商鋪失之交臂，選址公司每天都會(huì)與眾多房東溝通，及時(shí)掌握房源的最新狀況和價(jià)格變化。城市各個(gè)商圈和主要街道，每個(gè)月都要派人去跑好幾遍，確保不錯(cuò)過每一個(gè)房源。普通中介也會(huì)經(jīng)常跟房東溝通房源情況，但主要是出售住宅的房東，至于跑商圈，就不在他們的工作范圍內(nèi)了。

05

房源信息的完整度

普通中介登記商鋪信息，和住宅是一樣的，就是地址、面積、價(jià)格等基本情況。選址公司登記商鋪信息，要派熟悉該商圈的人員去實(shí)地勘察，詳細(xì)了解商鋪內(nèi)部的格局、結(jié)構(gòu)、裝修情況；查看水、電、煤氣、消防、采暖、空調(diào)等基礎(chǔ)設(shè)施；確認(rèn)各項(xiàng)尺寸、面積、門臉，牌匾位、停車位、排煙位、外掛機(jī)位等相關(guān)情況；并采集門前街道、人流、周邊業(yè)態(tài)等相關(guān)信息。

06

房源所在的商圈情況

選址公司不僅收集房源，還收集其他相關(guān)的市場(chǎng)數(shù)據(jù)，并定期整理形成市場(chǎng)分析報(bào)告。還會(huì)經(jīng)常做各種市場(chǎng)調(diào)研，詳細(xì)了解各商圈的人群結(jié)構(gòu)，消費(fèi)習(xí)慣，業(yè)態(tài)分布和人流動(dòng)線等相關(guān)情況。還會(huì)經(jīng)常考察各行業(yè)各品牌的經(jīng)營狀況，包括夜間的，有時(shí)還會(huì)幫客戶做可行性分析和損益評(píng)估。

對(duì)房源信息和商圈情況的深入了解，使選址公司在推薦房源時(shí)，能更清晰全面的介紹，幫客戶快速做出決斷。反之，如果介紹不清，可能會(huì)影響客戶判斷，甚至錯(cuò)過明明適合的房源。

07

房源的歷史情況

有些房子各方面看起來都很好，但你可能不知道，之前已經(jīng)有好幾家折戟于此。如果不小心拿到這種房子，等你知道前幾家經(jīng)歷了什么的時(shí)候，你也面臨跟他們同樣的結(jié)局了。

普通中介只收錄有效在租在售，有成交價(jià)值的信息，而選址公司是長年持續(xù)跟蹤商鋪?zhàn)冞w演化的歷程。哪年出租過，租了什么價(jià)格，做了什么項(xiàng)目，做了多長時(shí)間，后來什么原因不做了，哪年又出租了等等。

還有商圈的歷史，比如某商圈依靠大型寫字間，快餐業(yè)蓬勃發(fā)展，但近幾年陸續(xù)有大型公司撤出，區(qū)域消費(fèi)力大幅下滑。不了解情況的人只見這里業(yè)態(tài)繁華，卻不知這是昔日輝煌的鏡花水月。

所以，跟選址公司合作，就算沒找到理想的商鋪，至少也不會(huì)掉進(jìn)這些美麗的陷阱。另外，商鋪的歷史價(jià)格也是衡量現(xiàn)在租金高低的重要依據(jù)。

08

房源的來源渠道

一般人找房子，無非是掃街、掃網(wǎng)。選址公司不僅收集這些公開的信息，還有很多內(nèi)部渠道，同時(shí)還對(duì)接各個(gè)商場(chǎng)、商業(yè)街、開發(fā)商和地產(chǎn)五大行等，而這些內(nèi)部信息通常在外面是看不到的。

另外，選址公司知道哪些店鋪的租期快到了，哪些店鋪的經(jīng)營狀況不佳，能提前拿到出租或轉(zhuǎn)讓信息，也就是所謂的挖房。

09

房源的價(jià)格

傳統(tǒng)中介不僅需要房東上門登記房源，還需要房東付費(fèi)，有些房東會(huì)把這個(gè)費(fèi)用加到房租里，轉(zhuǎn)嫁給租客。傳統(tǒng)中介跟房東溝通的常見思路是：“你這房子要租10萬是吧，如果我?guī)湍阕獾?2萬，能不能給我1萬？”然后推薦房源的思路是，哪個(gè)房東給的提成多推哪個(gè)，把所有客戶都推過去，看誰出價(jià)高。這種思路對(duì)租客來說，要承擔(dān)更高的租金成本，也意味著更高的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)房東來說，雖然增加了租金收益，但同時(shí)也提高了空置風(fēng)險(xiǎn)。而對(duì)中介來說，收益可能翻倍甚至更高，如果租客項(xiàng)目失敗，還可以再租一次。

選址公司一般不收房東費(fèi)用，也不加差價(jià)，還經(jīng)常勸房東降價(jià)。選址公司跟房東溝通的思路是：“租金多少很重要，但能否長期穩(wěn)定經(jīng)營并按時(shí)繳納房租更重要。有些人出價(jià)高，是因?yàn)椴涣私馐袌?chǎng)又不深入考察，而這些人往往也不善于經(jīng)營，容易拖欠房租或引發(fā)糾紛。如果他經(jīng)營失敗，你還要重新出租，反復(fù)出租耗費(fèi)的時(shí)間精力和空置期的損失，都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過高租金帶來的那點(diǎn)收益。如果您愿意接受一個(gè)合理的或具有優(yōu)勢(shì)的價(jià)位，我們可以幫您推薦一些真正適合的項(xiàng)目和有實(shí)力的品牌，給您帶來長期穩(wěn)定的收益�！逼ヅ渫扑]的思路是，哪個(gè)房東給的價(jià)格低推哪個(gè)，把最適合的客戶推過去，快速成交。這種思路對(duì)租客來說，能盡快找到又好又便宜的商鋪，降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，加快資金回籠。對(duì)房東來說，雖然租金低一點(diǎn)，但更加穩(wěn)定，也減少了空置期。對(duì)選址公司來說，也許一單生意的收益有限，但只有獲得客戶和房東的認(rèn)可，才能建立長久穩(wěn)定的合作關(guān)系。

二、服務(wù)的區(qū)別

01

經(jīng)營理念

中介的經(jīng)營理念，是提供信息。選址公司的經(jīng)營理念，是幫客戶降低投資風(fēng)險(xiǎn)，提高開店成功率，加快品牌發(fā)展。理念不同，出發(fā)點(diǎn)就不同，工作方法也不同，結(jié)果自然也不同。

02

推薦房源的精準(zhǔn)度

跟專業(yè)選址公司合作，最明顯的感受就是推薦房源的匹配度和精準(zhǔn)度比普通中介高很多。很多人都去中介找房子，但中介推房子的時(shí)候又覺得很糾結(jié)，不去吧怕錯(cuò)過好房子，去吧又怕浪費(fèi)時(shí)間。而選址公司推薦的房源基本都值得考察一下，很多都可以作為備選，一般看幾次就能有結(jié)果。

選址公司之所以能精準(zhǔn)匹配，除了對(duì)房源和商圈的充分了解，在人員、軟件和對(duì)客戶需求的理解等方面也有獨(dú)特優(yōu)勢(shì)。在客戶產(chǎn)生意向后，還有成熟的流程和解決方案，專業(yè)的洽談和簽約協(xié)助，能幫客戶順利拿下心儀的商鋪。

03

專業(yè)的人員和團(tuán)隊(duì)

選址公司在招聘時(shí)需要有相關(guān)經(jīng)驗(yàn)和對(duì)商業(yè)的基本理解，一般都是在甲方做過招商，在乙方做過開發(fā)，或自己開過店的人。入職后還要進(jìn)行大量的培訓(xùn)和實(shí)踐，以掌握基本的選址知識(shí)和技巧，以及城市各商圈的情況和各行業(yè)的選址需求。最后還要根據(jù)員工能力分配到不同部門，各部門分工協(xié)作，大家各司其職，相互配合，才能提供更高效的服務(wù)。

相比之下，普通中介招聘時(shí)沒有相關(guān)要求，后期缺乏相關(guān)培訓(xùn)，人員在商業(yè)方面的專業(yè)度較低。而且每個(gè)人都是各自為戰(zhàn)，自己聯(lián)系房東，自己聯(lián)系客戶，信息有限，效率低下。還有很重要的一點(diǎn)是，中介的老業(yè)務(wù)員都是負(fù)責(zé)買賣業(yè)務(wù)的，租賃業(yè)務(wù)一般都是由新人來做的。

04

強(qiáng)大的軟件系統(tǒng)和數(shù)據(jù)庫

選址公司有專門的軟件系統(tǒng)和數(shù)據(jù)庫，相比傳統(tǒng)中介系統(tǒng)，更能滿足各種商業(yè)述求。該系統(tǒng)能夠詳細(xì)、全面的記錄商鋪信息和品牌選址需求，并能根據(jù)不同條件快速檢索，智能匹配，進(jìn)一步提升了選址公司的服務(wù)效率。

05

對(duì)客戶需求的理解

去中介找房子，一般只問你面積、價(jià)格等基本條件。選址公司則要深入了解你的經(jīng)營理念、品牌定位、布點(diǎn)規(guī)劃、行業(yè)形勢(shì)、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手等情況，并深入分析項(xiàng)目對(duì)周邊消費(fèi)群體、人流動(dòng)線、業(yè)態(tài)環(huán)境等方面的要求，以此作為匹配推薦的依據(jù)。如果客戶選址需求不明確，選址公司還能幫客戶分析項(xiàng)目的目標(biāo)人群，并給出選址方向建議。如果客戶目標(biāo)區(qū)域沒有特別適合的房子，選址公司還能給出一些變通方案。

比如，某客戶想做個(gè)200多平的餐飲，選址公司卻推薦了一個(gè)700平的房子，通過詳細(xì)介紹和分析，客戶認(rèn)同該商鋪更符合自己的經(jīng)營理念，最終成功開店并運(yùn)營多年。再比如，某零售品牌看好一個(gè)路口把角的房子，但評(píng)估后覺得人流有點(diǎn)小，價(jià)格有點(diǎn)高�？紤]到這個(gè)位置有很多小項(xiàng)目想要，旁邊還有大型婦嬰醫(yī)院，選址公司建議客戶分租一部分以減輕租金壓力，并增加母嬰品類以滿足周邊需求，客戶重新評(píng)估后認(rèn)可該方案，最終成功開店。

06

流程和解決方案

有些老板在自己的行業(yè)里摸爬滾打多年，是業(yè)內(nèi)絕對(duì)的專家，但他可能只有兩三個(gè)店，開店選址的經(jīng)驗(yàn)也只有兩三次。這些老板在選址時(shí)，可能會(huì)遇到一些之前沒接觸過的問題，不知道該如何解決或從哪下手，導(dǎo)致耽誤時(shí)間甚至錯(cuò)過商機(jī)。

選址公司有上萬次選址經(jīng)驗(yàn)，數(shù)千家常年合作的品牌客戶，遍布全城的成交案例。豐富的經(jīng)驗(yàn)?zāi)�結(jié)成了大量成熟有效的解決方案，使選址公司能快速、妥善地處理各種問題。正規(guī)的選址公司還有完善的業(yè)務(wù)流程體系，能順利推進(jìn)各項(xiàng)事務(wù)，并確保收費(fèi)公開透明，杜絕灰色交易。

07

洽談和簽約

洽談不只是砍價(jià)，砍價(jià)也不是一味的追求越低越好。好不容易找到一個(gè)滿意的店鋪，并且房東已經(jīng)給到合理價(jià)位，這時(shí)還不斷壓價(jià)，最后店鋪被別人租走，得不償失。

選址公司能提供專業(yè)的洽談協(xié)助，幫助雙方盡快達(dá)成滿意且合理的商務(wù)條件。還能提供專業(yè)的法律支持，幫雙方核實(shí)相關(guān)手續(xù)，并制訂公平、完善的租賃合同，保護(hù)雙方的合法權(quán)益。

三、關(guān)于我們

也許有人會(huì)問：選址公司都是這樣的嗎？

我不確定，但，我們公司就是這樣的。

沈陽蕾曜投資咨詢有限公司，簡(jiǎn)稱蕾曜商業(yè)，成立于2011年，立志打造沈陽最專業(yè)的選址咨詢公司。我們秉承“不以自身利益為導(dǎo)向，以降低客戶風(fēng)險(xiǎn)為己任”的經(jīng)營理念，注重市場(chǎng)調(diào)研和數(shù)據(jù)分析，持續(xù)研發(fā)切實(shí)有效的工具和解決方案，不斷探索科學(xué)選址之道。

10年來，我們建立的沈陽商鋪大數(shù)據(jù)庫，已收錄兩萬多套商鋪信息。累計(jì)為喜家德、蘇氏、彤德萊、小鍋飯、富龍、韓都、劉一鍋、美津、伊斯美、李先生、好利來、米旗、元祖、韋小寶、逸陽、新隆嘉、地利、鑫福隆、劉全、天士力、維康、百時(shí)、阿三、華為、何氏、順豐、福耀等2500多個(gè)合作品牌提供選址服務(wù)上萬次，成功開店500多家，其中90%以上經(jīng)營狀況良好。

隨著人類文明的發(fā)展，社會(huì)分工不斷細(xì)化，“專業(yè)的事讓專業(yè)的人做”的理念，已成為眾多企業(yè)家的共識(shí)。如果您今天還對(duì)找專業(yè)選址公司合作抱有疑慮，沒關(guān)系，我們可以10年或者20年以后再談，我們會(huì)在專業(yè)的路上一直走下去。如果您今天就想聯(lián)系我們，還有一個(gè)好消息給您！沈陽蕾曜商業(yè)2020年重磅推出，信息免費(fèi)服務(wù)！如果您只需要信息而不需要專業(yè)咨詢服務(wù)，我們可以免費(fèi)提供大量的一手信息，期待您的來電。

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1、看回報(bào)率，投資回報(bào)率=月租金$/平方米*面積*12）/購入價(jià)格*100%，在6%以上都可以，收益也包括商鋪?zhàn)陨砩�值�?/p>

2、地段要好，商鋪前無高架等障礙物，臨地鐵口、周邊配套成熟，人流量大。

3、臨街外鋪選擇離主大門近的，最好是臨拐角的鋪?zhàn)觾擅娑加腥肆髁�，�?dāng)然價(jià)格也高。

4、政府重點(diǎn)發(fā)展哪些新區(qū)，用少的錢去投資有發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域，投資需慎重！還是要結(jié)合自己的預(yù)算。

5、買商鋪是自用的話，就看您是做什么行業(yè)的，像有些商鋪物業(yè)是不允許做餐飲的，再比如有些商鋪招商是專門打造的美食街的，如果自用是做裝修材料的，顯然業(yè)態(tài)是不吻合的，要提前了解好。