最近，有一位網(wǎng)友告訴我們，在2019年5月份，他買了一套商鋪，算上稅費(fèi)共計(jì)200萬元左右，結(jié)果到了8月份，該片區(qū)域的商鋪均價(jià)已經(jīng)降到了30多萬元。值得一提的是，上半年這些商鋪的租金都在10萬左右/年，結(jié)果到8月份，多數(shù)只有五六萬元了。這位網(wǎng)友詢問，房價(jià)為啥一直在上漲，而我投資的商鋪卻在貶值呢？

對(duì)此，我們認(rèn)為，房價(jià)也并非一直在上漲，2019年各地房價(jià)走勢(shì)已經(jīng)出現(xiàn)分化，今后幾年房價(jià)必然會(huì)走下降通道。而過去曾經(jīng)的一鋪養(yǎng)三代的商鋪投資已經(jīng)結(jié)束，而將會(huì)走向商鋪貶值之路，投資者在購買商鋪時(shí)千萬要注意投資風(fēng)險(xiǎn)。

第一，房子對(duì)任何人來說都是用來居住的，而商鋪是純投資品。人們可以不投資，但不能不解決居住問題。資料顯示，從1998年開始，到2018年這20年時(shí)間里，國內(nèi)商品房銷售已經(jīng)達(dá)到了2億多套，即使打掉了投機(jī)性購房需求，但剛性購房需求還是存在的。而商鋪就不同了，是用來做生意的特殊工具，市場(chǎng)對(duì)商鋪的需求是有限度的。

第二，如果國內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好，那投資商鋪的人會(huì)多起來，租賃商鋪的商家也會(huì)絡(luò)繹不絕，畢竟大家都有得賺錢。而一旦實(shí)體經(jīng)濟(jì)不景氣，很多商鋪出租困難，導(dǎo)致價(jià)格不漲反跌。當(dāng)然也有房東為了賺錢，不僅不肯降價(jià)，還要漲租金，導(dǎo)致租戶也只能把租金分?jǐn)偟缴唐返膬r(jià)格里，結(jié)果是租戶的競(jìng)爭力越來越差，甚至連高房租也付不起，只能卷鋪蓋走人。經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不好，也是商鋪跌價(jià)的原因之一。

第三，國內(nèi)商鋪總量已經(jīng)過剩，投資商鋪風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)越來越大�，F(xiàn)在不管是一二線城市，還是三四線城市，都建立了無數(shù)商鋪，因?yàn)槊恳粋�(gè)商業(yè)住宅地產(chǎn)項(xiàng)目，都要連帶建立不少商鋪。同時(shí)，各類商業(yè)綜合體，都在各大中城市拔地而起，無數(shù)商鋪蜂擁而入，導(dǎo)致商鋪市場(chǎng)早已供過于求。

第四，電商網(wǎng)購平臺(tái)對(duì)實(shí)體商鋪的沖擊力不容小覷。數(shù)據(jù)顯示，2018年中國電商交易額是31.63萬億元，網(wǎng)絡(luò)零售9萬億。如果沒有網(wǎng)購的話，至少有50%，即4.5萬億資金進(jìn)入實(shí)體店購買。對(duì)于那些銷售標(biāo)準(zhǔn)化、同質(zhì)化商品的實(shí)體店來說，國內(nèi)年輕群體都在網(wǎng)上購物、訂餐，實(shí)體店早已到了門可羅雀的光景。而那些經(jīng)營實(shí)體店的人紛紛歇業(yè)，投資商鋪的房東能把商鋪?zhàn)獬鋈ィ�每個(gè)月有點(diǎn)收入，就已經(jīng)算是不錯(cuò)了。

很多人感到困惑，房價(jià)上漲為啥商鋪沒跟著上漲？實(shí)際上，房子與商鋪是完全不同的屬性，房子是住人的，需求量大。而商鋪是用于投資賺錢的，在國內(nèi)經(jīng)濟(jì)向好的時(shí)候，房東和租客還能達(dá)成共贏，但是在經(jīng)濟(jì)不景氣時(shí)，租客少了，房東也賺不到錢了，甚至商鋪拿在房東手里，想要出售都很困難。更何況，目前國內(nèi)商鋪總體已經(jīng)過剩。同時(shí)，電商平臺(tái)對(duì)實(shí)體商店的沖擊，投資商鋪的業(yè)主的日子肯定會(huì)越來越難過。所以，目前投資商品房風(fēng)險(xiǎn)固然很大，而投資商鋪風(fēng)險(xiǎn)則更大。

商鋪應(yīng)該沒有貶值，只是升值幅度比較小。

以前住宅不值錢（當(dāng)然這是相對(duì)的），商鋪基本上是住宅的2—4倍。商鋪基本是房產(chǎn)中的奢侈品，買商鋪的基本都是有錢人，普通老百姓住宅還買不起呢。俗話說一鋪養(yǎng)三代嘛。當(dāng)時(shí)人們都想著買商鋪收租金，是躺著賺錢，誰會(huì)認(rèn)為房價(jià)會(huì)驢打滾似的翻倍上漲啊

后來情況發(fā)生了變化，大量人口涌入城市，因?yàn)樽≌�是必需品，人們�?duì)住宅的需求量越來越大，住宅房價(jià)漲了很多。因?yàn)樽≌瑑r(jià)格的購買時(shí)價(jià)格基數(shù)小，住宅價(jià)格很快就翻了數(shù)倍。商鋪當(dāng)然也漲價(jià)了，但是因?yàn)橘I時(shí)價(jià)格比較高，升值比例比住宅小。這也人們認(rèn)為投資底商沒有投資住宅劃算。

2017年一線城市政策規(guī)定，商辦類房產(chǎn)包括底商限購，且無法貸款，并且只能賣給公司。最后的結(jié)果是，商鋪的流動(dòng)性越來越差，變現(xiàn)特別難，因此售價(jià)也下降一些。而且隨著線上購物的普及，實(shí)體店面開始供大于求，現(xiàn)在商鋪的租金出現(xiàn)下降趨勢(shì)。再買的商鋪上漲的空間就不大了。

現(xiàn)在三四線的一手商鋪還是比住宅貴很多，但是二手商鋪卻很難出售，并且租金不高。在我看來三四線的商鋪比住宅稍微高一些還行，但如果高出太多就不合理了。

外行人不要投資商鋪！

房價(jià)并非一直在上漲，2019年各地房價(jià)上漲趨勢(shì)已經(jīng)出現(xiàn)分化，今后十年必然處于下行通道。

商鋪出現(xiàn)貶值很正常，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下任何商品都不可能只漲價(jià)不跌價(jià)。

就在2019年5月份的時(shí)候，有位朋友買了一套商鋪，算上稅費(fèi)總計(jì)200萬元左右，結(jié)果到了8月份，該片區(qū)域的商鋪均價(jià)都已經(jīng)下降了30多萬元。值得一提的是，上半年這些商鋪的租金都在一年10萬元左右，結(jié)果到了8月份，直接接近腰斬，多數(shù)只有五六萬元了。

商鋪之所以貶值，有如下因素：

1、線上零售占比越來越高，且增速遠(yuǎn)超線下零售

這是宏觀大背景，越來越多的消費(fèi)者選擇了網(wǎng)購，去尋求更高的性價(jià)比，線下商鋪的客戶實(shí)際在一直流失。在這種情況下，商鋪的生意自然大受影響，商鋪貶值順理成章。

2、開實(shí)體店賺錢難度越來越高，租戶能夠承受的租金水平降低，商鋪?zhàn)匀毁H值

很多實(shí)體店不是死于經(jīng)營不善，而是死于不斷大幅上漲的房租。一些無良房東看到租戶賺了錢，就會(huì)大幅提高租金，動(dòng)輒30%甚至50%。還有的商鋪干脆把租戶趕走，自己接下這門生意。租金的提高推高了實(shí)體店經(jīng)營成本，租戶只能通過提高價(jià)格的方式增加利潤，如此一來就會(huì)損失部分客戶，生意越來越難做。

不賺錢的店鋪越來越多，一些人會(huì)選擇棄租，剩下的自然會(huì)協(xié)商降低租金。租金水平下降，意味著租金回報(bào)率降低，商鋪的價(jià)值降低，自然就會(huì)貶值。

3、物以稀為貴，商鋪卻是越來越多，源源不斷進(jìn)入市場(chǎng)，貶值在所難免

一方面線下零售占比在降低，另一方面新的項(xiàng)目新的社區(qū)不斷推出，大量商場(chǎng)、商鋪投放市場(chǎng)。在不斷萎縮的市場(chǎng)環(huán)境下，越來越多的商鋪意味著在分?jǐn)傇絹碓叫〉氖袌?chǎng)，大餅被不斷攤薄。市場(chǎng)占比持續(xù)降低，商鋪的價(jià)值自然會(huì)不斷萎縮。

在有更多選擇的情況下，消費(fèi)者會(huì)選擇以腳投票。不管是智能手機(jī)的普及，還是消費(fèi)觀念的改變，商鋪都已經(jīng)不再是購物的首要選擇。從門庭若市到門可羅雀，曾經(jīng)的一鋪養(yǎng)三代，到今天的三代養(yǎng)一鋪，都是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)進(jìn)程中的階段性表現(xiàn)。

住宅與商鋪是兩個(gè)概念。就像家常菜與到賓館吃飯一樣。

住宅是每一個(gè)人都需要，市場(chǎng)需求無比巨大。而且，到目前為止，國內(nèi)的住宅，還沒有完全滿足市場(chǎng)需求。

根據(jù)已經(jīng)披露的數(shù)據(jù)，從1998年，截止2018年的20年時(shí)間，國內(nèi)已經(jīng)銷售的商品房，也就2億多套。還有不小的空間。所以過去20年，房價(jià)一直在上漲。

商鋪不一樣，商鋪可以當(dāng)作一個(gè)生產(chǎn)工具，不過是用來做生意的特殊“工具”，所以市場(chǎng)需求是有限度。這是第一個(gè)。

其次是，國內(nèi)已經(jīng)建成的商鋪，總量略有過剩了�，F(xiàn)在幾乎每一個(gè)城市，從一線帶二三線，到四五線，都建立了無數(shù)的商鋪。因?yàn)槊恳粋�(gè)商業(yè)住宅地產(chǎn)項(xiàng)目，都連帶建立了不少商鋪，這是其一。然后是商業(yè)綜合體，在各個(gè)大中城市拔地而起。然后是各種寫字樓，橫空出世。無數(shù)的商鋪，紛涌而入，讓市場(chǎng)供過于求。一個(gè)朋友在十年前投資了1000多平方米的商鋪，到現(xiàn)在價(jià)格沒有上漲，出租的租金，還不如直接用于民間借貸，他是全款購買的，沒有貸款，都后悔死了。

第三個(gè)是，網(wǎng)購極大地沖擊力商鋪的市場(chǎng)需求。

現(xiàn)在網(wǎng)購市場(chǎng)日益擴(kuò)大。如果沒有網(wǎng)購，那么現(xiàn)在網(wǎng)購的數(shù)字，至少有50%要進(jìn)入實(shí)體店購買，這就是一個(gè)非常可怕的數(shù)字，2018年中國電商交易額31.63萬億元，網(wǎng)絡(luò)零售9萬億元，中國已成為全球第一大網(wǎng)絡(luò)零售大國。

9萬億網(wǎng)絡(luò)零售，只要有一半進(jìn)入實(shí)體店，就是4.5萬億，由此可見網(wǎng)購對(duì)實(shí)體店的影響。在這樣情況下，商鋪貶值就能夠理解了。

蔣老師觀點(diǎn)：房價(jià)并非一直漲，城市之間的房價(jià)在分化，城市房價(jià)有漲有跌，商鋪雖說多數(shù)投資被套，但也并非全部都是貶值。房產(chǎn)投資不能一概而論，應(yīng)該以分化的觀點(diǎn)去看待房產(chǎn)。

城市房價(jià)在分化，并非一直上漲

現(xiàn)在談房價(jià)，并不能一概而論。城市與城市之間在分化。一線城市的優(yōu)勢(shì)越來越明顯，2015年的時(shí)候，一線城市房價(jià)開始暴漲，到現(xiàn)在一線城市房價(jià)一直處于高位之上，但是一線城市的不同片區(qū)漲幅不同，所以大城市也并非一直上漲。

以省會(huì)城市為主的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁的二線城市，也有不少漲幅，2019年初到現(xiàn)在，很多房企重倉二線城市，二線城市的房價(jià)在今年上半年也迎來了小陽春，全國多個(gè)大中城市房價(jià)大幅反彈，部分城市同比漲幅超過20%。

其次是經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長的三四線城市，最次是經(jīng)濟(jì)稍差的縣級(jí)市等等。15年到18年三四線的城市在棚改貨幣化的大潮中猛漲一波，但是現(xiàn)在已經(jīng)有部分回落，最近二線城市和強(qiáng)三線城市也在漲價(jià)，部分區(qū)域房價(jià)有漲有跌。

近一年的時(shí)間，全國70多個(gè)大中城市，有一多半城市的房價(jià)在上漲，但是還是有很多城市下跌，比如河北省會(huì)石家莊、燕郊等地，房價(jià)有一定回調(diào)。

所以城市之間房價(jià)在分化，并沒有一直上漲。

房價(jià)漲幅受政策影響大

房價(jià)漲幅受政策的影響很大，尤其是貨幣政策。

第一，房地產(chǎn)利率上浮。

第一個(gè)直接的政策是房貸利率。最近很多城市的房貸利率上浮，對(duì)于剛需購房者來說非常不友好。這也說明房價(jià)過熱，需要打壓一下。

購房者月供的壓力變大，建議謹(jǐn)慎下手。

第二，制度創(chuàng)新避免直接降息。

第二個(gè)影響買房的因素是降息或者降準(zhǔn)。這對(duì)市場(chǎng)來說是最直接的刺激，也是刺激購房的標(biāo)志。但是現(xiàn)在的主基調(diào)是不能直接這樣操作的，需要繞道做制度創(chuàng)新，所以近期很火熱的LPR作為新的貸款基礎(chǔ)利率面世。

第三，穩(wěn)定才是主基調(diào)。

從部分城市房貸利率上浮和新推出的LPR制度可以看得出，國家是不希望、也不允許房價(jià)再次暴漲的。明白了高層的意圖，就可以明白未來房價(jià)的走勢(shì)——那就是穩(wěn)。

商鋪并非一律貶值

商鋪的投資邏輯與住宅不同，雖然很多商鋪都是投資大坑，但是商鋪并非全部都在貶值。商鋪的投資需要注意以下幾點(diǎn)：

第一，地段是核心。

首先是地段，我相信很多人第一點(diǎn)想到的也是地段，但是并非所有核心的位置都是好的，因?yàn)檫@個(gè)要結(jié)合你自己經(jīng)營類型的定位，商鋪的氣質(zhì)與片區(qū)定位能否契合很重要。如果周邊商圈有了好的商業(yè)范圍，選擇這樣的鋪?zhàn)佣鄶?shù)不會(huì)踩坑。

第二，人流是關(guān)鍵。

人流的大小很大程度上取決于交通的便利程度。距離地鐵、公交站等交通接駁點(diǎn)的或者出口的商鋪，具有投資價(jià)值。但是鋪?zhàn)拥奈恢靡欢ㄒ�在人流的行進(jìn)方向上，如果是背向或者稍微拐了一個(gè)角，那也會(huì)大大削減人氣。

此外，門口和轉(zhuǎn)角樓也是不錯(cuò)的位置，很多茶飲店會(huì)在人流密集的拐角處駐足，這樣會(huì)吸引客戶進(jìn)門；此外，如果門店有小小的門檻，都會(huì)阻攔一部分客戶，所以門店一定是無門檻進(jìn)入的。

對(duì)于同類競(jìng)品的商鋪，位于走廊的延長線中間的位置會(huì)好些，起點(diǎn)和終點(diǎn)很多人匆匆掠過，只有中間的位置才會(huì)進(jìn)去多逛一逛。

第三，定位要準(zhǔn)確。

如果只是前期投資商鋪的話，選擇好的地段會(huì)穩(wěn)一些。如果是已有的鋪?zhàn)�，選擇跟明星鋪?zhàn)酉噜彆?huì)好很多，而且定位一定是要跟明星鋪?zhàn)踊パa(bǔ)，不要競(jìng)爭，這樣你也可以分到一部分人流量。

第四，統(tǒng)一規(guī)劃優(yōu)于單兵作戰(zhàn)。

大型的商場(chǎng)鋪?zhàn)右话闶墙y(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一出租運(yùn)營，但是有的商場(chǎng)是單兵作戰(zhàn)，排布沒有經(jīng)過深入的規(guī)劃，所以規(guī)劃很亂。這樣的鋪?zhàn)蛹词沟囟魏�，也不一定能夠租出好價(jià)錢。

比如萬達(dá)金街，很多都是賣掉給了小商家，尤其是二三線城市的金街，運(yùn)營的狀況很糟糕，人氣不行，定位還低端，沒有辦法吸引大量有消費(fèi)力的客戶。

但是統(tǒng)一規(guī)劃的商鋪一般狀況會(huì)好很多，比如星河的CoCo Park、華潤的萬象商城系列。這些商場(chǎng)有專門的招商和運(yùn)營，如果商場(chǎng)有出售的話可以選擇投資，最后接受統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一出租，商鋪的價(jià)值就會(huì)高很多。

做好這幾點(diǎn)投資，商鋪也很少貶值，多數(shù)貶值的都是選擇出了問題，地段、定位和出租都不理想，最后導(dǎo)致商鋪難以出手。

綜上所述：

房價(jià)并非一直上漲，而是在城市分化中不斷走向穩(wěn)定，這也是一直政策提倡的主基調(diào)。房價(jià)大漲大跌幾乎都不會(huì)發(fā)生。商鋪投資與住宅不同，需要深入研究地段和市場(chǎng)，只要選籌正確，不會(huì)一直貶值的。

商業(yè)地產(chǎn)有四種產(chǎn)品形態(tài)，包括寫字樓、商鋪、公寓以及車位，其中商鋪和寫字樓的去庫存化周期相對(duì)較長。近兩三年來，由于中國經(jīng)濟(jì)處于逆周期調(diào)整，由于房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)結(jié)構(gòu)不合理，由于互聯(lián)網(wǎng)購物模式對(duì)商業(yè)模式的改變等原因，對(duì)國內(nèi)商鋪的銷售形成了很大的沖擊。

近兩年來的寫字樓與商鋪的銷售明顯下滑是與經(jīng)濟(jì)增長息息相關(guān)的，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速近些年來持續(xù)減緩，這會(huì)制約房地產(chǎn)消費(fèi)，尤其是寫字樓與商鋪的資金門檻高，投資比較大，而且回收期長，轉(zhuǎn)手不靈活，再加上近幾年來租售比不合理，所以商鋪的銷售這幾年并不景氣，與前些年相比可以說相去甚遠(yuǎn)，不是城市中心區(qū)與人口或客流密集區(qū)的商鋪，可以說投資價(jià)值下降比較明顯。

2018年全國商業(yè)營業(yè)用房銷售面積下降6.8%；2019年上半年全國商業(yè)營業(yè)用房銷售面積下降了12.3%。商業(yè)營業(yè)用房銷售明顯減速也說明了當(dāng)前商鋪不僅難以升值，而且還出現(xiàn)了貶值的內(nèi)因。

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示：2019年2月末中國商業(yè)用房待售面積13400萬平方米，2019年1-2月中國商業(yè)用房銷售面積838萬平方米，月均銷售面積419萬平方米。2019年2月末中國商業(yè)用房庫存銷售比為32倍，商業(yè)用房庫存之高令人咋舌。市場(chǎng)預(yù)估，若按當(dāng)下的銷售速度去庫存，去化周期需要近100個(gè)月。

而2019年前4月，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積下降8.8%，4月末，商業(yè)營業(yè)用房待售面積環(huán)比增加30萬平方米，庫存還在增加。這說明國內(nèi)地產(chǎn)商的開發(fā)結(jié)構(gòu)不合理，在環(huán)街建設(shè)過程中，不論是否存在客流量，不論是否有密集社群，滿街都建鋪面，這使國內(nèi)商鋪供給明顯供大于求，這不僅對(duì)地產(chǎn)商的銷售形成壓力，也對(duì)商鋪的升值帶來沖擊。

近三年來中國商業(yè)地產(chǎn)庫存居高不下，去化緩慢，供大于求的矛盾非常突出，這令一些租賃企業(yè)普遍陷入虧損境地，而且一些購買商鋪的投資者因租賃困難與出租價(jià)格下跌也出現(xiàn)了借貸壓力，想轉(zhuǎn)讓又難以找到接盤俠，也是日子難熬。再加上互聯(lián)網(wǎng)購物模式深刻改變了現(xiàn)代人的生活，所以街頭購物的行為大幅減少，這令諸多商鋪壓力重重。

今天走在國內(nèi)一些二三四線城市中，過去那些集中鋪面與城市街頭的鋪面都是冷冷清清，了無生機(jī)，尤其是東北一些城市，昔日旺季時(shí)夜市都是紅紅火火，如今到了下午五六點(diǎn)鐘，鋪面就已經(jīng)打烊，往日熱鬧的購物場(chǎng)景如今是一片沉寂。一些二線城市的商業(yè)步行街還有城市的商業(yè)中心，往年都是人山人海、摩肩接踵，而如今大白天也是人丁稀少。四處街頭的門面上都掛著銷售、出租、轉(zhuǎn)讓等字樣，蕭索之態(tài)舉目皆是，從這樣的現(xiàn)狀來看，未來的商鋪還有較長周期艱難的日子。而現(xiàn)在一線城市的一些鋪面，日子也不太好過，由于租金過高，生意又不景氣，租客也在不斷減少。

除了一些城市的中心地帶與人口密集區(qū)的鋪面還保持著穩(wěn)定收益外，多數(shù)鋪面都不大好過，昔日的服裝百貨等琳瑯滿目的街頭如今更多地變成了藥店、銀行、飯店餐館、水果店、蔬菜店，其中不少都是空鋪，而且這些餐飲店還不斷換著新老板，這就是當(dāng)前國內(nèi)鋪面的一些現(xiàn)實(shí)。

看到了這些，也就該清楚為何當(dāng)前的城市鋪面升值困難了�，F(xiàn)代的城市還在不斷擴(kuò)張之中，新城區(qū)不斷建設(shè)，老城區(qū)人口被稀釋且老齡化嚴(yán)重，老年人消費(fèi)又比較保守，新生代又沉迷于網(wǎng)絡(luò)，除了出來吃吃飯，大多都是網(wǎng)購一族，所以鋪面如果不處于鬧市、人流與客流比較集中的地帶，又沒有形成金融、娛樂、餐飲或其他文化及服務(wù)圈，就難以升值。

因此國內(nèi)鋪面的升值不是投資之后靠等、靠賣、靠租金，還要靠文化娛樂等方面的建設(shè)，構(gòu)筑人們的精神與物質(zhì)文化生活圈，要讓人們從網(wǎng)絡(luò)的世界走出來，走進(jìn)生活的商業(yè)圈，只有這樣商鋪才有出路。

如今很多大型購物商場(chǎng)都紛紛凋落，其實(shí)這些大型商業(yè)建筑內(nèi)可以有許多新時(shí)代的商業(yè)構(gòu)思，只是國內(nèi)的一些商業(yè)人缺乏創(chuàng)新能力，這需要?jiǎng)?chuàng)業(yè)與創(chuàng)新人才去思索去改變。但是我相信現(xiàn)實(shí)會(huì)倒逼商鋪的改變，商鋪也不會(huì)始終蕭索，不過這還需要時(shí)間去改變，需要城市化進(jìn)程的加深，需要居民收入的提升，需要城市精神與物質(zhì)生活的細(xì)化，需要社會(huì)服務(wù)業(yè)的精致分工。

主要是現(xiàn)在的商鋪都太貴了，嚴(yán)重脫離了實(shí)際價(jià)值。一個(gè)普普通通的住宅底商都要三萬起，比住宅的價(jià)格要高一倍以上，這價(jià)位誰能承擔(dān)的起？就算能承擔(dān)的起，回報(bào)率又低的嚇人。住宅底商無非就是做個(gè)雜貨店，做個(gè)餐飲，消費(fèi)的也無非就是本小區(qū)的那幾千號(hào)人，實(shí)際算下來利潤率還不如租出去劃算，真要往出租，這租金也就這樣了，幾年都不帶變的，一漲租金租客就跑了，更虧。想要出手換錢吧，稅率又高的嚇人，基本上這幾年的增值全都貢獻(xiàn)給國家了。

首先要明確的一點(diǎn)是：房價(jià)沒有在持續(xù)上漲，目前幾乎是達(dá)到了高點(diǎn)，未來也是很難再一次通過推動(dòng)發(fā)展來保持經(jīng)濟(jì)增長。無論是住宅還是商鋪！

其次，住宅的價(jià)格上漲主要是有供求關(guān)系來決定的，而商鋪的價(jià)格是有租金或者預(yù)期租金來決定的。兩者還是有著本質(zhì)的區(qū)別。

還有，住宅是基本上成為了永久性產(chǎn)權(quán)特色的社會(huì)必需品；而商品的使用期一般是在40年，有些甚至不到40年，而且隨著越來越接近使用期限，土地的價(jià)值折扣也會(huì)越大。到期后會(huì)增收高額使用費(fèi)或者拆遷保持極低的補(bǔ)償費(fèi)。

那么為什么住宅還能保持住相對(duì)穩(wěn)定，而商鋪卻是持續(xù)下滑更加嚴(yán)重？

這輪房價(jià)上漲是由于供求關(guān)系造成的，但這種人為推動(dòng)供求關(guān)系的變化是不可能持續(xù)的，也就是如今的有價(jià)無市的最重要原因之一。商鋪更是在大批量的商業(yè)項(xiàng)目推動(dòng)下持續(xù)放大，一些郊區(qū)也是大商場(chǎng)隨處可見。并且由于停車的原因或是交通樞紐的作用，使得越來越多的人群趕到了大賣場(chǎng)里。大賣場(chǎng)也成為了以飲食為主的多種經(jīng)營模式。這樣進(jìn)一步制約了沿街商鋪的發(fā)展！

另外一個(gè)沖擊最大的原因就是網(wǎng)購，大部分的商品都是可以通過網(wǎng)購來實(shí)現(xiàn)的。甚至包括了最熱火朝天的飲食產(chǎn)業(yè)。再加上科技越來越大，量身定做的個(gè)性化網(wǎng)絡(luò)營銷和高速高質(zhì)量的配送完成可以做到足不出戶。

從房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)來看，最大的風(fēng)險(xiǎn)就是投資商鋪，其次是公寓和辦公樓，再是住宅地產(chǎn)。或許未來的房地產(chǎn)亮點(diǎn)在于養(yǎng)老地區(qū)，而這種養(yǎng)老地產(chǎn)未必一定是養(yǎng)老養(yǎng)生公寓投資，也可能是養(yǎng)老城市的住宅房地產(chǎn)投資。

你這個(gè)問題說的太全面了，其實(shí)現(xiàn)在國內(nèi)房價(jià)并未出現(xiàn)一直上漲，相反很多地區(qū)的房價(jià)出現(xiàn)不同程度的降價(jià)。雖然國內(nèi)很多地方的房價(jià)對(duì)外沒有降價(jià)，真正就是內(nèi)部已經(jīng)出現(xiàn)降價(jià)促銷了。至于商鋪為何貶值這個(gè)問題，我覺得應(yīng)該有以下幾點(diǎn)原因。

原因一:網(wǎng)商沖擊

隨著當(dāng)前國內(nèi)科技發(fā)展非常迅速，也就是買什么東西都是可以直接在網(wǎng)上購買，吃喝拉撒睡的東西已經(jīng)都在網(wǎng)上購買，完全滿足了大家日常生活需要。

意思就是隨著網(wǎng)店越來越多，網(wǎng)店賣什么商品都有，大家為了跟上時(shí)代，節(jié)約人工，節(jié)約成本，直接在網(wǎng)上開店鋪?zhàn)錾�意，也不用去租一間商鋪，需要支付高租金，這個(gè)直接導(dǎo)致商鋪加速貶值的真正原因之一。

原因二:樓市環(huán)境影響

樓市行情的好壞，直接會(huì)對(duì)于房子和商鋪都是直接影響，當(dāng)房價(jià)持續(xù)上漲之時(shí)，商鋪同樣也會(huì)出現(xiàn)漲價(jià)，商鋪升值。

但隨著當(dāng)前國內(nèi)樓市環(huán)境走差，房價(jià)開始出現(xiàn)降價(jià)，自然商鋪肯定會(huì)出現(xiàn)貶值，既然商鋪貶值，租金自然也會(huì)開始降租，你不降租就出租不出去，只能等著空鋪貶值出現(xiàn)。

原因三:實(shí)體店生意難做

現(xiàn)在實(shí)體店生意難做是越來越嚴(yán)重，實(shí)體店生意難做主要體現(xiàn)在多方面的！其一人流，人流都已經(jīng)往一二線城市，其余四五線城市沒人流，生意做不起來;

其二開店成本太高，第一租金貴，大家做生意都是幫房東打工;第二人工成本太高;第三生意競(jìng)爭太大等等各種因素導(dǎo)致做生意難做，很多人想開店，賺不錢誰愿意做虧損生意，自然會(huì)讓商鋪貶值。

原因四:租不起商鋪

國內(nèi)近十年黃金樓市行情，隨著各地房價(jià)不斷飆升，隨著商鋪的價(jià)格也是成倍的漲價(jià)，既然商鋪漲價(jià)了，很自然租金也就跟隨漲價(jià)了。正因?yàn)樽饨饾q的太高，太快，今年5000一個(gè)月，明年6000，后面7000元，按照這種速度上漲租金，請(qǐng)問又有幾個(gè)做生意的人能租的起商鋪呢？既然商鋪都出租不出去，空置率大幅增加，商鋪的價(jià)值出現(xiàn)貶值也是非常正常的。

總的來說商鋪出現(xiàn)貶值，根據(jù)當(dāng)前國內(nèi)各種環(huán)境來看，商鋪貶值并不奇怪，商鋪貶值也是會(huì)成為近十年的必然趨勢(shì)。截止當(dāng)前我個(gè)人認(rèn)為商鋪貶值主要是由以上四大因素導(dǎo)致的，這些原因僅供大家參考。

看完點(diǎn)贊，腰纏萬貫，感謝閱讀與關(guān)注。

住宅和商鋪是兩碼事。

住宅房價(jià)的上漲，有一個(gè)很大的因素支撐，就是剛需。雖然房價(jià)過去中途也有過調(diào)整，但幅度很小，時(shí)間很短，很多人一直在等著買房，當(dāng)房價(jià)有所下跌，剛需買房者馬上就會(huì)入手，因?yàn)榇蠹也恢�道以后�?huì)不會(huì)又漲上去，從而形成房價(jià)很難跌。

當(dāng)然，剛需只是支撐住往下跌，而房價(jià)往上漲，則主要是由于地價(jià)上漲和資金推動(dòng)，持續(xù)性的貨幣超發(fā)流向房地產(chǎn)，疊加剛需的支撐，房價(jià)回過頭去看，確實(shí)長期都是上漲的。但是不同地區(qū)差異比較大，一線城市，因?yàn)槿丝诹飨蚝徒?jīng)濟(jì)水平的同步推動(dòng)，房價(jià)更為堅(jiān)挺，而二線城市，則因各地產(chǎn)業(yè)支撐的區(qū)別，漲跌幅度不一。

而三線城市，則差距更大，受到棚改貨幣化支持的部分城市，過去三年房價(jià)就翻了一倍。其他的三四線城市，有前幾漲多了的，現(xiàn)在沒有人口支撐，當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)水平也沒跟上，房價(jià)已經(jīng)開始向理性回歸，步入下降趨勢(shì)。

商鋪則不一樣了，商鋪不是剛需，主要是投資驅(qū)動(dòng)。商鋪能不能增值，首先就取決于商鋪能不能租出去，租金能不能上漲。從這兩個(gè)角度可以去了解為什么商鋪漲不起來。

現(xiàn)在宏觀經(jīng)濟(jì)不景氣，這是眾所周知的，GDP增速不斷下行，到二季度下降到了6.2%，宏觀經(jīng)濟(jì)的下行，自然對(duì)商業(yè)服務(wù)會(huì)造成影響。雖然說媒體每天都在說消費(fèi)升級(jí)，但是收入增長如果沒有上來，拿什么去消費(fèi)呢？

在經(jīng)濟(jì)低迷期，大家消費(fèi)都更加謹(jǐn)慎，商鋪的生意自然就不好做了，這家開幾個(gè)月開不下去關(guān)門了，另人接手后又開幾個(gè)月開不下去關(guān)門了，接著就沒人敢租了。商鋪要想租出去，就只能降息。因?yàn)橥顿Y商鋪的就是想通過出租來獲得回報(bào)，租金降的話，商鋪?zhàn)匀痪蜁?huì)貶值。

更麻煩有一個(gè)就是現(xiàn)在互聯(lián)網(wǎng)電商已經(jīng)全面普及了，不光有淘寶，還有京東，這幾年拼多多還異軍突起，對(duì)線下實(shí)體店鋪也造成一定的沖擊。這些，對(duì)商鋪價(jià)值的提升都是負(fù)面性的，而買商鋪的人都是基于投資的目的，投資回報(bào)下降了，買商鋪的少了，供大于求，自然只有進(jìn)一步貶值。

當(dāng)然，這并非絕對(duì)，很多地段好的商鋪，人流量支撐，加上商業(yè)圈氛圍良好，形成了特有的商圈文化，消費(fèi)者聚集，商家搶著入駐，也是有的。