小縣城的房價支撐力度有限，產(chǎn)業(yè)和人口都不占優(yōu)勢，人口基本靠的是回流，但是房價要大跌也是不太容易，未來上漲動力最小的城市級別就是小縣城。

1、小縣城房價上漲是這波樓市行情的尾聲

筆者多次講述了2015年以來的房地產(chǎn)牛市是從一線城市開始的三個波段：

第一個波段就是一線城市，時間從2015年開始到2017年上半年結(jié)束，整個持續(xù)的時間大概是2年左右，房價上漲的幅度大概是100%‘，所以你會看到2015年開始一線城市的房價開始上漲，2016年快速上漲，但是到了2017年年中的時候開始回落，然后后面2年是處于平穩(wěn)微漲的狀態(tài)；

第二個波段是二三線城市，時間從2016年開始到2018年結(jié)束，時間大概也是2年左右，這個時候也是2016年房價開始微漲，到了2017年漲幅很明顯，到了2018年上半年來了一波快速上漲，然后到2018年下半年的時候是沖高回落，到2019年基本是處于平穩(wěn)的狀況；

第三不動就是四五六線城市了，時間從2017年下半年開始到2019年結(jié)束的，持續(xù)時間也是2年左右，尤其是在2018年下半到2019年上半年上漲很兇，這個就是為什么在2019年一線城市和二線城市房價都比價穩(wěn)定的時候，不少縣城的房價卻狠狠的漲了一波。

這是因為房地產(chǎn)在不同等級城市之間是輪動的，人往高處走，所有的資金首先往一線看，一線漲上去以后，價格太高了，而且又限購，這個時候2線城市的房價就是洼地了，資金就去了二線城市，二線城市房價漲完后就去了其他即便的城市。

但是到了縣城就是這波行情的尾聲了。

2、縣城房價還能繼續(xù)減持嗎？

因為今年縣城房價漲得 很兇，到頂了，但是賣家又不舍得降價，就僵持著，這個就是有價無市的形成，價格從高點回落之后，購買者就開始接手了。

縣城的就業(yè)資源很差，能夠吸引的人流也基本是外出打工后回流的本地戶籍人口，另外就是本地的常住居民換房，還有就是本地農(nóng)村人口進城買房。

但是縣城的就業(yè)無法吸引外來的人口，導致后面的人口越來越少，因為90后人口就是比80后少，少了一千多萬人口，而這些人口又基本去了更大的城市，在縣城能夠留下的更少，所以這一波房地產(chǎn)行情也許是縣城的最后一波行情了，未來基本是維持在這個價位了，如果這個縣城的人口還是持續(xù)流出的，那么當前的價格也難以保持也是有可能的。

有價無市這個觀點是一個偽命題。因為任何的價格都是和供需結(jié)合在一起的，供不應(yīng)求，價格肯定上漲，供過于求，價格肯定下跌。

如果房價標的價格很高，然后買的人還很少，要么是因為賣房的人并不著急，要么這種情況只是表面現(xiàn)象，還有深層次的原因，等待發(fā)掘。

當然我不是說，很多小縣城的房價都還會漲，在現(xiàn)在的環(huán)境里房地產(chǎn)突飛猛進，房價上漲的階段已經(jīng)結(jié)束了，整體房市應(yīng)當處于一個穩(wěn)定的緩慢上漲期。但是這不意味著局部的地區(qū)房價會上漲，很多三四線城市之前因為過度建設(shè)，房屋的存量大于人口流入和經(jīng)濟增長，面臨了比較大的房價回調(diào)空間。所以問題里所說的這種小縣城，有可能就是這種情況，房價下跌勢在必行。

不過，如果房價沒有下跌，就意味著現(xiàn)在的價格有所支撐，要么是賣房的人認為房價還會漲回來，但是如果房價肯定會下跌，這種情況不會堅持的太久。要么就是賣房的人，完全不著急把房賣出去，這種情況更多見于一些棚戶改造的建房和拆遷補償房，但是即使如此，任何價格定價也是有其原因的。

大部分縣城房價長期看上漲是必然的。主要原因是本身價格就不高，住宅銷售價格都接近于成本價，在降還能往那降�？h城開發(fā)的樓盤利潤主要是來自車庫和門市房，住宅基本是微利。如果是銷售周期長可能就保本。但近兩年一些縣城棚戶區(qū)改造的紅利以經(jīng)過去，開發(fā)商縣城建樓成本增加，利潤減少。部分開發(fā)商基本不買地蓋樓了。但有幾方面支撐房價穩(wěn)中上漲的。城鎮(zhèn)化農(nóng)民進城，搬到城鎮(zhèn)早晚都得買樓。這些年開發(fā)商樓蓋的少了，在加上去庫存也差不多了。在有現(xiàn)在縣城二三十年蓋的老樓以經(jīng)都需要大中修了，外觀、戶型都不怎么好，想換房。在有一部分有條件的也想改善性的換房，這樣，縣城這幾年高層、小高層買的多些。由于高層成本高，銷售價格就高，無形中抬高了房價。有高層價格比著多層也不會降，有的蓋的年頭少一些、地段好點的多層也提高了銷售價格。所說的有價無市，從另一方面看應(yīng)該是縣城市場價格比較穩(wěn)定。以上都是個人隨便一說，說回來要是自己住房價周期性的高點低點都正常，也更無所謂了。

為什么一些小縣城的房價面臨著有價無市的局面，咱們從以下幾點分析：

一、現(xiàn)在一些小縣城的房子價格，已經(jīng)遠遠超出了當?shù)厝说馁徺I能力。像我們縣城的房子均價6000~7000一平米，而我們縣城的人均收入在3500元左右。小縣城說是城市不是城市，說是農(nóng)村，又不是農(nóng)村，只能算是一個城鄉(xiāng)結(jié)合部。在縣城買房的人，大多是縣城周邊的農(nóng)村人口，這就決定了購房的人口基數(shù)有限，很難有購房潛力來推動或維持高房價。購房者大多為外出打工的年輕人，他們在大城市很難買得起房子，他們中又分為兩類，一種是收入較高的，更愿意去三四線城市買房，而不是城鄉(xiāng)結(jié)合部的縣城。一種是外出打工，但收入不高又有買樓房需求的，就只能在縣城買。

二、房子有價無市，開發(fā)商為什么不降價收房？人們在購買任何物品的時候，都有一種買漲不買跌的心理。也就是說一件物品越是降價，人們反而不會購買，只想等待他降得更低，都想著抄底，這就造成惡性循環(huán)，越?jīng)]有人買價格就越低，價格越低反而越?jīng)]人買。這是開發(fā)商最不愿意看到的情形，所以他們賣不掉也不降價，有時候為了銷量反而會適當?shù)臐q價。這個時候人們看見房價在漲，怕以后價格更高，花更多的錢，反而會搶著購買。

以上兩點就是我分析的小縣城房價子有價無市，卻不降價的主要原因，大家覺得怎么樣呢？歡迎大家在評論區(qū)留一起討論。

大家好，我是勇談。小縣城、中小城市房價面臨“有價無市”的窘境已經(jīng)不是秘密，尤其在面臨此次疫情下小縣城房價已經(jīng)開始出現(xiàn)“有價無市”的窘境。很多人對于小縣城的房價不再看好，那么未來小縣城的房價還能堅持嗎？維持穩(wěn)定也是難事，這是過去很長時間對于小縣城房價的觀察。借此機會簡單談?wù)勎业挠^察。

小縣城房價面臨的直接問題就是“需求不足”“購買力不足”，畢竟這里的主要購買人群還是本地的農(nóng)村居民

• 縣城的商品房主要還是出售給本地人，回鄉(xiāng)客和農(nóng)村居民進城購房基本是主力

縣城居民人口流失也是所有城市中最嚴重的，越來越多的年輕人在大學畢業(yè)或者成年后選擇去大城市，這也是人口流動的必然趨勢。畢竟大城市代表著更多的就業(yè)機會，更多的資源，介于未來國內(nèi)城市的發(fā)展還是以“大者恒大強者恒強”為主，人口的流動自然也是中小城市向大城市流動。自然縣城的常住人口減少，購買需求下降是自然的。前幾年縣城的房產(chǎn)出現(xiàn)一股火熱，其實主要原因還是跟各地進行的“棚改”和農(nóng)民工購房優(yōu)惠有很大關(guān)系，只是可惜這種購房需求只是一波。

• 縣及縣市數(shù)量在不斷減少是城市發(fā)展過程中必然過程，小縣城未來的路子真的“很窄”，要想有更好的發(fā)展“撤縣設(shè)區(qū)（市）或被合并”是趨勢
  

圖上所示是2004-2018年國內(nèi)縣及縣市數(shù)量走勢圖，從數(shù)據(jù)來看2004年國內(nèi)縣及縣市數(shù)量總計為1464+374=1838，2018年這個數(shù)據(jù)就變成了1710，尤其是對于縣來說，15年數(shù)量減少了129個；也就是說未來縣的發(fā)展路子或許兩條：被合并或者撤縣設(shè)市（區(qū)）。尤其是對于大城市（省會及以上）周邊的縣市來說，從這點來說不是危言聳聽，縣城未來面對不僅僅是“有價無市”而是自己到底存不存在的問題。

部分縣城的房價之所以這么快就出現(xiàn)“有價無市”，主因還是房價太高，資源配套跟不上導致

• 縣城房價達到萬元等新聞在過去幾年屢見不鮮，究竟哪里來的自信？
  

如果說縣城的定位作為未來農(nóng)村居民進城的落腳地，其實房地產(chǎn)還是有發(fā)展空間的，只是過去幾年房價上漲的風，縣城也跟的挺“熱乎”。包括全國性房企在內(nèi)，比如：碧桂園、恒大等也喜歡把目標放在一些小縣城和中小城市，借助于資本的這波風，哄抬房價最后的結(jié)果就是“有價無市”。根據(jù)觀察來看，除去經(jīng)濟稍微發(fā)達的小縣城（其實應(yīng)該是縣級市）可以支撐得起萬元以上房價外，多數(shù)小縣城根本支撐不起。那么這么高的房價怎么來的？無非就是當?shù)睾头科蠛鲇评习傩諄怼俺醋鳌钡慕Y(jié)果。經(jīng)過觀察后甚至發(fā)現(xiàn)了很多縣城出臺了這樣的規(guī)定“縣城沒有房產(chǎn)子女不能在縣城中小學就讀”，真正目的是什么？大家心里很清楚。

• 如果說過去縣城以“適合生活”來吸引人們購房的話，如今能夠拿得出手的真的不多
  

雖然說如今買房投資仍占有很大市場，可惜資源才是投資的前提，這點無疑小縣城沒有資格。一直以來我都在強調(diào)一個觀點“資源才是決定房價的關(guān)鍵因素”，無疑現(xiàn)階段來說資源還是向大城市涌入，這點在很長一段時間內(nèi)很難改變。國內(nèi)城市發(fā)展跟“官本位”還是很有關(guān)系的，這也是為何城市之間一把手差距很大的原因。小縣城的城市管理者本身就處于最基層，所能調(diào)動或者利用、分配的資源極其有限，在“官大一級壓死人”的現(xiàn)實條件下多數(shù)縣城未來發(fā)展真的很有限。

小縣城的新房未來還保持穩(wěn)定或橫盤有很大可能，二手房就很難了，甚至出租都會遇到困難，“有價無市”的情況會更加普遍

• 新房價格上漲牽扯到利益過多，地方、銀行、房企等都不會允許新房價格出現(xiàn)下跌
  

僅僅每年建筑成本的上漲（水泥、砂石等）就足以影響房價，更何況近些年的通貨膨脹率開始又有上漲的趨勢。圖上所示是過去5年國內(nèi)通貨膨脹率走勢圖，可以看到2018年后國內(nèi)通貨膨脹率就在持續(xù)上漲，2019年甚至一度通貨膨脹率超過5%，2020年因為疫情的影響貨幣持續(xù)超發(fā)，通貨膨脹或許會更高。僅僅建筑成本和通貨膨脹率就足以保證房價持續(xù)上漲，因此從這點來說哪怕沒有地方、銀行和房企的關(guān)系存在新房價格還是要持續(xù)上漲的。

• 二手房價格有一個十分明顯的特點“遵循市場供求規(guī)律”，再說二手房購房者基本都是以剛需為主，更加在意價格和區(qū)位
  

一個城市尤其是縣城本身的城市面積就很小，核心區(qū)域更小。如果去過小縣城的朋友應(yīng)該知道，至今甚至很多小縣城的主要核心區(qū)只不過是1-2條街道而已，這里匯集了縣城幾乎所有的商業(yè)、教育、醫(yī)療等資源。這些區(qū)域的房價也往往也是最高的，也是最保值的，那么對于其他區(qū)域的二手房來說恐怕就未必了。資源配套建設(shè)不是3-5年的事情，對于本身財力就不足的小縣城來說10年恐怕都很難把缺失的優(yōu)質(zhì)資源補齊。所以，二手房所處的位置就很考驗房價走勢。

綜上，小縣城房價面臨“有價無市”的窘境未來會是一種普遍的情況，本身就處于“擊鼓傳花”最底層的縣城房產(chǎn)真的很難找到足夠的所謂“接盤俠”。新房或許還有足夠的理由保底，二手房真的很難了。各位覺得呢？原創(chuàng)不易未經(jīng)允許不得隨意轉(zhuǎn)載，喜歡房產(chǎn)問題的朋友可以訂購勇談的專欄，更多優(yōu)質(zhì)內(nèi)容繼續(xù)貢獻中。

二手房為什么很多的賣不出去呢？原因還是價格。不降價，房主預(yù)期或者說是幻想房價還會上漲，甚至幻想永遠上漲，事實上這是不可能的。這個想賣，但不認可降價的時間段，就是有價無市，這個階段可能要持續(xù)幾年或十幾年，所謂“溫水煮青蛙”用在此處更為貼切。當持有人希望破滅那一天到來的時候，它已經(jīng)不值錢了。

從目前的市場環(huán)境來看，在很多三線以外的城市中房地產(chǎn)市場的觀望氣氛還是很重的，但對于縣城來說，要看當?shù)氐木唧w條件如何，因為過往的房價透支情況和支撐房價條件的強弱等等影響供求關(guān)系的因素并不是每個地方都一樣的，那么自然對于“有價無市”的消化能力也就不一樣了，所以需要結(jié)合具體的環(huán)境來分析。

是否能有效消化“有價無市”的窘境，除了整體環(huán)境的影響以外，還要看當?shù)厥欠裼休^強的支撐因素。

▲市場健康支撐因素較強的縣城對“有價無市”的消化能力較強。

每個縣城的具體情況具有差異化的特點，而這些差異化的特點對于當?shù)貥鞘泻罄m(xù)的供求關(guān)系會產(chǎn)生很大的影響，支撐強的地方，對于“有價無市”的情況就會具有相對較強的消化能力。

比如一個縣城的房價在過去并未出現(xiàn)嚴重透支的現(xiàn)象，房價雖然也遠遠高于當?shù)氐钠骄�收入水平，但也未因炒作而大幅度地走高，同時當?shù)匚闯霈F(xiàn)非常熱衷地靠大量賣地發(fā)展的現(xiàn)象，房地產(chǎn)市場未出現(xiàn)過度開發(fā)，使新房供應(yīng)量與需求量并未偏離太大。

在這樣一個相對健康的市場環(huán)境下，如果再加上當?shù)匾欢ㄒ?guī)模的人口基數(shù)，那么可以保證供求關(guān)系處于相對均衡的狀態(tài)，假如這個縣城周邊沒有其他優(yōu)勢區(qū)域可以吸走需求，那么對價格的消化能力是比較強的。

反之如果在那些過度開發(fā)、全民炒房、房價泡沫過大而周邊又有優(yōu)勢區(qū)域吸走需求的地方，房價壓力會相當大，特別是在受新冠影響和調(diào)控這段時間里，供應(yīng)庫存過高的縣城，很難有效消化短期的“有價無市”的現(xiàn)象。

▲整體環(huán)境和自身經(jīng)濟前景也是消化“有價無市”現(xiàn)象的重要影響因素。

樓市的發(fā)展離不開整體的房地產(chǎn)市場的環(huán)境，同時房價的預(yù)期也會受到地方經(jīng)濟前景的影響。

從國內(nèi)房地產(chǎn)市場的環(huán)境來說，市場過熱時，會帶動具體縣城的房價向上發(fā)展，而市場過冷時，則會加劇具體縣城的觀望情緒，除非當?shù)卣�處于諸如拆遷安置、重大規(guī)劃利好等等容易激化需求的特殊發(fā)展時期，或者是本身的經(jīng)濟實力相當強，否則總會受到整體大環(huán)境的影響。

而從現(xiàn)在的情況來看，“穩(wěn)房價”和“房住不炒”依然在繼續(xù)，同時受新冠的影響，三線以外的城市房地產(chǎn)銷售恢復(fù)比較慢，很多地方的樓市壓力并未得到有效的消解，短期內(nèi)很難完全消化“有價無市”的壓力。

要想在壓力下有超出常規(guī)的表現(xiàn)，除了要回到上面提到的自身市場的健康程度這個問題上，還會受到當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展情況的影響。

如果當?shù)亟?jīng)濟產(chǎn)業(yè)有較強的實力，特別是前景比較好的地方，人們對房價的預(yù)期也相對會更好，那么只要市場保持了相對健康的狀態(tài)，對房價的消化速度會快很多，但如果前期漲幅過大而提前過高地透支了房價，那么就需要較長的時間來消除泡沫帶來的影響。

反之在經(jīng)濟并不突出，房價透支又嚴重，而且過度開發(fā)導致庫存高企的地方，“有價無市”這種現(xiàn)象還算輕的了，房價下行的壓力會更大。

從長期看來，不少縣城的房價要面臨較大的挑戰(zhàn)。

從房地產(chǎn)發(fā)展的長遠影響因素來看，縣城的房價是需要面臨較大的挑戰(zhàn)的。

▲人口紅利減弱，人口規(guī)模對需求量的支撐也會隨著時間的推移而減弱。

人口是需求的保證，而國內(nèi)的人口趨勢已經(jīng)出現(xiàn)變化，很可能將無法保證需求的進一步擴大。

從統(tǒng)計部門的數(shù)據(jù)來看，2019年國內(nèi)的人口出生率是千分之10.48，這個數(shù)值是1949年以來的最低點，多年來的整體線性走勢呈現(xiàn)下降的狀態(tài)。出生率在下降，很難保證總?cè)丝诘睦^續(xù)增長。

同時在另一方面，老齡化人口規(guī)模也呈現(xiàn)增長的態(tài)勢，2019年國內(nèi)60周歲以上的人口為2.53億左右，人口占比是18.1%左右。而在2016年的時候，60周歲以上人口還只是2.3億左右，占比16.7%。

在兩者此消彼長之下，實際購房需求的規(guī)模也將會呈現(xiàn)出下降的趨勢，那么未來支撐整體房地產(chǎn)市場的人口因素也將會呈現(xiàn)逐漸減弱的態(tài)勢。

▲縣城有可能需要面對后續(xù)在城市發(fā)展新形勢下其他城市群造成的吸引效應(yīng)。

按照目前國內(nèi)城市的發(fā)展規(guī)劃，將會重點發(fā)展大型城市群，并發(fā)揮城市群里中心城市的帶動作用，這將是未來長時間內(nèi)城市發(fā)展的一個大方向。

在人口和經(jīng)濟的關(guān)系中，人隨產(chǎn)業(yè)走是其中一個顯著的特點，那些重點發(fā)展的大型城市群，必定少不了成熟和不斷壯大的產(chǎn)業(yè)集群來支撐，特別是其中的中心城市，產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟將會更突出。

這些地方的城市價值和發(fā)展機會將會吸引大量來自全國各地經(jīng)濟發(fā)展相對較差的地區(qū)的人口，其中就有大量人口來自縣級區(qū)域，那么被吸走人口后的縣城需求有可能會進一步被削弱。

這些都是在長期看來對縣城房地產(chǎn)市場不利的因素，當然如果在需求減弱的情況下，通過控制供應(yīng)量來平衡市場的話，房價也有可能得到進一步的支撐，但難度相對會比較大。

綜上內(nèi)容來看，一個縣城所表現(xiàn)出來“有價無市”的現(xiàn)象能否被消化以堅持目前的房價，要看當?shù)氐氖袌霏h(huán)境是否足夠健康，同時在目前整體市場環(huán)境下，當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展預(yù)期的好壞也會影響市場對房價的預(yù)期，但長遠來說，隨著人口紅利的減弱和城市發(fā)展的重點規(guī)劃方向，很多縣城的房地產(chǎn)市場都要面臨較大的挑戰(zhàn)。

在我國來說小縣城之間所存在的差異還是非常明顯的。南方的小縣城可能富得流油，而北方的小縣城可能真的一貧如洗。這也造成了眾多小縣城之間樓市走勢之間的差異，有些小縣城的房價逐步上漲，人口也比較穩(wěn)定，購房需求也持續(xù)輸出。但對于有些小縣城來說，自身的樓市也出現(xiàn)了問題，購房需求供給不上房子，出現(xiàn)了有價無市的情況。

那么面對有一些小縣城房價有價無市的情況，我們這些小縣城的樓市是否還能撐得下去呢？

其實說，小縣城的房價走勢最讓人頭疼，可能漲可能跌，未來也面臨著諸多的分岔路口。但這其中有一點是可以肯定的，只要這個小縣城有積極向上的發(fā)展動力，同時也能在后續(xù)新進的人口增長，那么這個小縣城的樓市就還有救或者說維持現(xiàn)狀是沒有問題的。

但如果這個小縣城已經(jīng)發(fā)展到了最后人口也持續(xù)外流，也沒有更多的產(chǎn)業(yè)匯集當?shù)�。那么房子有價無市的情況只會更加嚴重，也許后續(xù)房子不再是有價無市，而是無價也無市了。

現(xiàn)在的小縣城大多還要持續(xù)發(fā)展樓市，因為樓市的發(fā)展是有經(jīng)驗可循的。我們可以看到一二線城市經(jīng)歷了長期的樓市發(fā)展，然后將城市擴張城市面貌改善，最終房價穩(wěn)步上漲�，F(xiàn)在的很多小縣城也正在尋找向外拓展的機會，并且縣城周邊的鄉(xiāng)村也被劃入縣城當中，鄉(xiāng)村的人口也開始進入城市買房。所以，只要這一類縣城房地產(chǎn)發(fā)展的各個階段還沒有過去，那么就還有發(fā)展的一絲希望的。樓市要發(fā)展就要尋求科持續(xù)發(fā)展的探索，否則當城市擴張鄉(xiāng)村人口并入縣城的紅利結(jié)束之后，那么小縣城的樓市也將走到頭了。

大城市圈和小縣城在未來的兩極分化會越來越明顯，大城市圈是中國未來城市或者說經(jīng)濟發(fā)展的核心形態(tài)，而小縣城的發(fā)展會越來越慢。

過去幾年，一二三線城市房地產(chǎn)成交火爆，也帶動了小縣城房價的快速上漲，部分小城市接收大城市的外溢需求，漲幅驚人，但從根本上來看這是不健康的，所以最近開始滯漲。

城市群之所以能成為城市和經(jīng)濟發(fā)展的核心形態(tài)主要原因就是提高效率，協(xié)同發(fā)展，把城市的優(yōu)勢資源組合起來參與城市群競爭，提升經(jīng)濟發(fā)展水平，部分城市群參與全球城市競爭當中去，比如粵港澳大灣區(qū)。

但是小縣城就沒有這種資源聚攏的優(yōu)勢，除了特殊城市，比如像巴馬這種有突出自然資源和養(yǎng)生品牌的縣城，會獲得一定的政策支持和發(fā)展傾斜，進而獲得發(fā)展之外，其他小縣城不會有什么太大的發(fā)展。

所以，地產(chǎn)投資要逃離小縣城。

從長遠看六七八線小縣城房價上漲是必然的，漲多少的問題，三五年后可能小縣城會突破5-8萬一平，10年會上漲到數(shù)十萬元一平