“地隨房走”是我國目前處理房產(chǎn)交易的一項基本原則，農(nóng)村宅基地的使用權(quán)和房屋的所有權(quán)是不可分割的，轉(zhuǎn)讓宅基地上的房屋時，土地使用權(quán)自然也要一并轉(zhuǎn)讓，因此，相關(guān)法律對宅基地使用權(quán)取得及流轉(zhuǎn)有一定的限制性規(guī)定，在一定程度上對農(nóng)村宅基地上的房屋買賣有一定的限制，農(nóng)村房屋的買賣有以下兩個方面的限制，一方面是農(nóng)村房屋應(yīng)當出售給符合宅基地申請條件的本村村民，同時，必須先依法辦理有關(guān)審批手續(xù)，買房的村民只需付清房款即可，另一方面，城鎮(zhèn)居民不得在農(nóng)村購買房屋，否則無法獲得土地使用權(quán)，雙方的交易也不會得到法律的承認和保護，下面由小編舉個案例來說明一下：

某村村民張某常年在外承包建筑工程，2002年，張某在外地承包了一處建筑工程，為了方便施工，經(jīng)協(xié)商與本村村民李某簽訂了《房屋買賣協(xié)議》，協(xié)議約定“張某以15萬元價格購買李某的房屋及院落，”張某交清購房款后隨即搬入。

幾年后，隨著當?shù)亟?jīng)濟的飛速發(fā)展，當?shù)氐囊恍┺r(nóng)村房屋價格一路攀升，并且原李某的房屋正面臨拆遷，李某覺得當初賣給張某的價格太低了，吃了大虧，于是要求張某退房，但張某嚴辭拒絕，拒不搬遷。

2006年，李某將張某告上法院，要求確定雙方簽訂的《房屋買賣協(xié)議》無效，李某訴稱：“被告張某不是本村村集體成員，按照相關(guān)法律規(guī)定，張某不具備購買房屋的資格，雙方的買賣行為應(yīng)屬無效，”被告人張某辯稱：“雙方的買賣是公平自愿的，并經(jīng)過了村委會的認可，李某要求返還房屋，是因為這處房屋即將拆遷獲利，”法院經(jīng)審理認定：“原告李某與被告張某簽訂的房屋買賣協(xié)議無效，雙方應(yīng)當各自返還因合同而取得的財產(chǎn)�！�

案情分析：

農(nóng)村宅基地具有一定的福利，使用權(quán)只有本村集體經(jīng)濟組織成員才可以享有，與享有者特定的身份相關(guān)聯(lián)，除繼承等特殊情況外，非本集體經(jīng)濟組織成員無權(quán)取得，因此，村民出賣，轉(zhuǎn)讓房屋應(yīng)出售給符合申請宅基地保健的本村村民，而張某不是本村村民，購買李某的房屋違反了相關(guān)法律的規(guī)定，根據(jù)《合同法》52條的相關(guān)規(guī)定，張某與李某簽訂的《房屋買賣合同》應(yīng)屬無效，

但對于張某來說，除可以要求返還房屋價款之外，還可以就因合同無效而給其造成的損失，以及裝修、翻修、擴建房屋，使房屋增加的價值，另行提起訴訟，要求李某予以返還和賠償，賠償數(shù)額應(yīng)當本著公平原則全面考慮，賣房人李某因土地升值及拆遷補償所獲的利益，以及買房人張某因房屋現(xiàn)價和原買賣價格的差異造成的損失兩方面因素予以確定。

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農(nóng)村宅基地轉(zhuǎn)讓的限制，第一就是接受人是不是再同一個集體的，如果是同一個集體的并且沒有房子，那可以合法轉(zhuǎn)讓過手續(xù)，不然很難。

當然有人是集體外買的，簽訂一些手續(xù)，沒有遇到拆遷還好，如果遇到拆遷的話產(chǎn)權(quán)會有爭議。謹慎操作！

農(nóng)村宅基地屬于村集體所有，按照一戶一宅的原則，超出這一規(guī)定的都要被收回村集體的，現(xiàn)在中央剛剛做出決策，要下大力氣整治農(nóng)村空心化現(xiàn)象。宅基地肯定是不許買賣的，轉(zhuǎn)讓也只能在村集體成員內(nèi)部流轉(zhuǎn)，說白了，就是同村的人之間。城里人想來農(nóng)村買宅基地蓋別墅那是要冒著被收回的風險的。

至于說宅基地上的房屋，遵循地隨房走的原則，也就是說一旦房倒屋塌，宅基地就要被收回了。只要房子在，宅基地就在，所以房子舊了破了，可以維修修繕，這里就有學問了，可以小修小補，也可以大修，當然推倒重建也算是大修了。宅基地不能繼承，但是宅基地上的房子可以繼承，所以戶口在城鎮(zhèn)的子女可以回鄉(xiāng)繼承父母的老宅。

但是，如果是城里人來買農(nóng)村的住房，不是不可以，原則上任何不違法的物品都可以買賣，只是有風險，就是說產(chǎn)權(quán)無法落實到個人身上，所以風險很大，私下里買賣的現(xiàn)象也不稀罕。