你這種情況跟我之前的一樣，房子貸款沒有結(jié)清，想找銀行再次抵押！

我當(dāng)時(shí)找了很多家銀行，四大行就不用說了，肯定沒這業(yè)務(wù)，最后一家地方性銀行正好有這個(gè)業(yè)務(wù)，就去辦理了！我是以經(jīng)營的理由去辦理的二次抵押，貸款額度是你房產(chǎn)估值減去你還未還清的貸款額乘以50%--60%，利息一開始在月利率9厘左右！先息后本，一年一貸！第二年應(yīng)該資質(zhì)好應(yīng)該會(huì)降息！

后來，無意中接到了房貸銀行的電話，可以在他們銀行辦理二次抵押，而且利率很低，比房貸高一點(diǎn)。之前也咨詢辦理成功的朋友，他當(dāng)時(shí)分了10年，每個(gè)月本息一起還！還是蠻不錯(cuò)的！

所以，首先推介你先問下自己的房貸銀行，有沒有這方面的業(yè)務(wù)。如果辦理不了，那就去當(dāng)?shù)刂行°y行咨詢下！希望對(duì)你有所幫助！

你說的，就是叫“二押”，也就是二次抵押。

現(xiàn)在大部分銀行是不做二押的，但是一些小貸公司可以做二押，相應(yīng)的利息比一押要高很多。

二押貸款，是根據(jù)房產(chǎn)價(jià)值、抵押率和已還本金來核定可貸金額的。

舉個(gè)例子，假如房產(chǎn)價(jià)值100萬，抵押貸款可以貸7成，也就是總的可貸金額為70萬。如果你的未償還貸款本金為50萬，那么70萬減去50萬，就是20萬。你二押能夠貸出來的金額就是20萬。

這個(gè)例子是一個(gè)基本的原理，不同的貸款機(jī)構(gòu)，房貸標(biāo)準(zhǔn)會(huì)有所差異。

關(guān)于房產(chǎn)價(jià)值的核定。

還有就是關(guān)于房產(chǎn)價(jià)值的核定，有些銀行和貸款機(jī)構(gòu)，會(huì)找專門的第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)，實(shí)地評(píng)估房產(chǎn)價(jià)值。有的機(jī)構(gòu)自己有房產(chǎn)價(jià)值數(shù)據(jù)庫，不需要實(shí)地評(píng)估，直接從系統(tǒng)里調(diào)數(shù)據(jù)就能評(píng)定。

關(guān)于二押利率。

一押的貸款利率是比較低的，像房貸利率常見的都是低于6%的等額本息，但是二押的貸款利率要高出不少。甚至比有些信用貸款利率還要高。

以平安普惠為例，我有個(gè)朋友在平安普惠做的二押，綜合利率算下來10%多點(diǎn)，已經(jīng)接近很多信用貸款利率了。

總的來說，如果確實(shí)需要做二押，那么肯定優(yōu)先選擇銀行，你可以具體去當(dāng)?shù)劂y行打聽一下看有沒有能做的。實(shí)在做不了，再選擇貸款公司。

今年受疫情影響，尤其是在湖北重災(zāi)區(qū)，很多企業(yè)和個(gè)人資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)問題，房產(chǎn)抵押貸款就成了負(fù)債上岸的最好途徑，我也剛經(jīng)歷題主的情況，分享下個(gè)人貸款經(jīng)歷，希望能給給題主一些啟發(fā)

未還完按揭的房子貸款有兩種方式，一種是二次抵押，一種是利用過橋資金還完做抵押

第一種，二抵：二抵的最高額度=（房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格-未還清金額）*70%。目前大部分銀行不接受二抵，經(jīng)過我多方面了解，目前只有平安銀行能做二抵，但是利息很高，基本上批下來利息0.85，而且是等額本息，綜合年化超過18%，利率高且資金使用率低，還款壓力大

在國家金融服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的政策指導(dǎo)下，現(xiàn)在各大銀行都推出了經(jīng)營貸，年化利率一般不高于5%，而且可以做到先息后本，最優(yōu)惠的可以做到五年先息后本且中途不用歸本，如果征信良好，強(qiáng)烈建議通過過橋方式做一抵，好處是

1、資金使用率高：先息后本，你的貸款可以在期限內(nèi)全額使用

2、利率低，即便是需要一部分其他費(fèi)用，綜合資金成本也不會(huì)超過8%

3、額度高，基本是評(píng)估值的7成

你所能想到的問題，助貸機(jī)構(gòu)都會(huì)協(xié)助辦理，辦理周期大概需要一個(gè)月

本人因?yàn)檎餍艈栴}，幾經(jīng)周折，花了一個(gè)半月，終于辦下來貸款

想用房產(chǎn)證去銀行做抵押貸款，但房子又是貸款買的，還沒有還清貸款。

一般來說，這種情況下可以有三種方式能從銀行貸款出來。小菜分享下具體的融資意見，僅供參考。

第一、殘值抵押貸款

殘值抵押貸款，也就是你說的用在抵押中的房產(chǎn)再次設(shè)定抵押向銀行申請(qǐng)貸款。

01、法律規(guī)定

我國《擔(dān)保法》規(guī)定，抵押人所擔(dān)保的債權(quán)不得超出其抵押物的價(jià)值。

房產(chǎn)抵押后，房產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值大于所擔(dān)保貸款的余額部分，可以再次設(shè)定抵押，但不得超出其余額部分。

抵押人所擔(dān)保的債權(quán)超出了抵押物價(jià)值的，超出的部分不具有優(yōu)先受償效力。

02、如何解讀法律規(guī)定？

結(jié)合司法實(shí)踐，可以分三個(gè)層次來解讀：

（1）已經(jīng)抵押的房產(chǎn)，超出擔(dān)保債權(quán)之外的價(jià)值部分，也就是房產(chǎn)殘值，可以再次設(shè)定抵押，向銀行或其他金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)貸款。

（2）再次申請(qǐng)的貸款金額不得超出抵押物殘值部分。

（3）如果再次申請(qǐng)的貸款金額超出了房產(chǎn)殘值部分，超出部分的貸款不具有優(yōu)先受償效力。

03、舉例說明

交易價(jià)格100萬的房子，首付了30萬，貸款了70萬，房子在貸款中，現(xiàn)在手上缺錢，想用按揭房抵押再次貸款。

根據(jù)《擔(dān)保法》的上述規(guī)定，則再次申請(qǐng)貸款的金額不超過30萬。如果超過了30萬，比如貸了42萬，那超過30萬的部分是12萬，這12萬就不具有優(yōu)先受償權(quán)。

第二、如何辦理銀行殘值抵押貸款？能貸多少錢出來？

殘值抵押貸款市場(chǎng)需求量還是大的，但實(shí)際開展這類型貸款業(yè)務(wù)的銀行卻很少，主要原因是手續(xù)很麻煩，貸款還放不出去多少。

說白了，對(duì)銀行來說，單子小，利潤(rùn)薄，吃力不討好，同樣的時(shí)間和精力，可以辦更多的貸款。

01、如何辦理銀行殘值抵押貸款？

（1）取得按揭貸款銀行同意

按揭貸款銀行是一抵的抵押權(quán)人和債權(quán)人，他項(xiàng)權(quán)利證也保管在該銀行，雖然法律規(guī)定可以殘值抵押，但如果一抵銀行不同意，拿不到他證，你也無從辦理殘值抵押。

（2）尋找能辦理殘值抵押的銀行

通過上面的分析已經(jīng)知道，不是每家銀行網(wǎng)點(diǎn)都在辦理殘值抵押貸款，只能在開展這項(xiàng)業(yè)務(wù)的銀行才能辦理。

（3）房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估

辦理按揭貸款的時(shí)候，購房?jī)r(jià)100萬，首付了30萬，按揭了70萬，或許經(jīng)過幾年后，房?jī)r(jià)已經(jīng)漲了，現(xiàn)在的價(jià)值是多少？按揭款還剩余多少？?jī)烧邷y(cè)算后，就能確定殘值是多少，進(jìn)而也就能確定二貸的額度是多少。

（4）簽署貸款合同，辦理二抵手續(xù)

殘值確定后，協(xié)商貸款額度，并簽署貸款合同，辦理二抵手續(xù)。

（5）放款，結(jié)束

合同簽完，手續(xù)辦完，銀行按約放款，二抵貸款手續(xù)完畢。

02、能貸出來多少錢？

這其實(shí)就是殘值確定的問題。

還是接著上面的例子，2015年花100萬買的房子，過了5年，到現(xiàn)在漲了60%，根據(jù)銀行入圍的房地產(chǎn)評(píng)估公司價(jià)值評(píng)估，確定房產(chǎn)現(xiàn)值為160萬，按揭貸款還了5年，當(dāng)初貸款是70萬，現(xiàn)在還剩貸款本金65萬，則現(xiàn)在的房產(chǎn)殘值就是95萬。

也就是說，根據(jù)法律規(guī)定，殘值抵押的話，你最多可以再貸出來95萬，這個(gè)是理論上的貸款上限，但實(shí)踐中往往不能貸出來這么多，為什么呢？

按照銀行貸款風(fēng)控規(guī)則，結(jié)合貸款用途，在價(jià)值上會(huì)打折貸款。比如，價(jià)值200萬的房子，往往貸款額度只到7折，也就是能貸出來140萬。

這就意味著，如果殘值是95萬，那么再次抵押的貸款金額很可能上限到66.5萬。不過，不同的銀行，貸款折扣是不同的；即便是同一家銀行，在不同時(shí)期，貸款折扣也可能發(fā)生變化，這就要在實(shí)際辦理時(shí)，以經(jīng)辦銀行的當(dāng)時(shí)政策為準(zhǔn)。

第三、除了殘值抵押貸款，還能怎么利用這個(gè)房子，將錢從銀行貸出來？

辦法是有的，還不只一種。小菜推薦2種常見的融資方式：

01、月供信用貸

部分銀行推出了月供信用貸，對(duì)于短期資金周轉(zhuǎn)來說，還是比較劃算的，手續(xù)也比較簡(jiǎn)單，無需抵押房產(chǎn)。

（1）貸款額度

根據(jù)月供年限的不同，額度也有差異。

①月供1年以上的，貸款額度是月供的45倍。比如，月供5000元，額度就是22.5萬。

②月供3年以上的，貸款額度就是月供的70倍。比如，月供5000元，額度就是35萬。

③月供5年以上的，貸款額度就是月供的100倍。比如，月供5000元，額度就是50萬。

（2）貸款年限

一般在1-4年，跟殘值抵押的年限基本是一致的。

（3）其他問題

主要是兩個(gè)問題：

①收入狀況穩(wěn)定

銀行貸款不想要抵押物，要的是借款人還款，銀行賺利息。

因此，不管是殘值抵押，還是信用貸，銀行都很看重借款人的還款來源。

也就是說，借款人的收入狀況要比較優(yōu)質(zhì)和穩(wěn)定，確保貸款放出來能收回來，銀行才愿意放貸。

②征信記錄良好

不管是殘值抵押，還是信用貸，征信良好都是必備條件，這不僅關(guān)乎貸款能不能辦，還關(guān)乎貸款額度問題。

02、資產(chǎn)信用貸

向銀行出示貸款合同和房產(chǎn)證，并提供房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估報(bào)告，銀行會(huì)根據(jù)房產(chǎn)價(jià)值情況，提供無抵押信用貸款。

貸款額度一般是房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的20%，也就是價(jià)值200萬的房子，能貸信用貸款40萬，金額不大，解決短期、小額資金周轉(zhuǎn)是可以的。

綜合全文：

殘值抵押貸款是可行的，但貸款實(shí)踐中操作起來會(huì)比較麻煩，愿意承辦的銀行不是很多，辦理的積極性也不是很高。

在貸款額度上，得根據(jù)買房貸款時(shí)間的長(zhǎng)短以及房產(chǎn)升值情況，殘值還是有大有小，一般都是銀行委托的評(píng)估公司認(rèn)定，才能準(zhǔn)確測(cè)算出來。

建議先咨詢按揭貸款銀行同不同意辦，再找能辦這項(xiàng)業(yè)務(wù)的銀行，順著貸款流程走就可以了。

一般情況下，去銀行再貸是沒戲了，但可以找一些小貸公司。既然是小貸公司，利率也相對(duì)較高，甚至高于信用貸款——只是貸款金額可以高于信用貸款額度，利率方面可能不具有優(yōu)勢(shì)。

當(dāng)然，如果抵押率低的話，那么再去銀行貸款還是有戲的。比如房貸還了50%，原有的抵押率從70%下降到35%，再加上房子估值的上漲，抵押率可能下降至20%，甚至更低。那么假設(shè)銀行仍然支持70%的抵押率，你就可以再去貸款50%的房產(chǎn)估值。

比如原先房?jī)r(jià)100萬，首付30萬，貸款70萬。假設(shè)貸款已經(jīng)還了一半，那么原先的抵押率就從70%下降至35%。與此同時(shí)，在還貸的時(shí)間里，房?jī)r(jià)從100萬漲到150萬，那么抵押率就變成35/150=23.33%。

再假設(shè)銀行的抵押率仍然為70%，那么便能貸（70%-23.33%）*150萬=700050，仍然可貸出70萬來。

上文只是一種假設(shè)，如果你是剛買的房，抵押率很高，房子估值未出現(xiàn)上漲，那么銀行一般是提供不了二次抵押貸款，你只能去尋找抵押率更高的小貸公司，相應(yīng)的利率也就更高。

因此，能否貸款，以及能夠貸多少，取決于貸款機(jī)構(gòu)和房子的抵押率，并不存在確切的能貸下來和能貸多少。

作為曾經(jīng)的銀行從業(yè)人員，對(duì)于你這個(gè)問題還是有深刻理解的，我來說說你這種情況要如何從銀行獲得貸款。

銀行貸款要求

如果想用房產(chǎn)抵押從銀行獲得貸款，首先要有房產(chǎn)做抵押，目前有部分銀行還開通了二抵的業(yè)務(wù)；其次要有與貸款金額相匹配的還款能力，銀行最終的目的是客戶能夠按時(shí)還款，而不是要客戶的房子；最后要有符合銀行要求的貸款用途，銀行的貸款在申請(qǐng)時(shí)要提供相關(guān)的用途憑證，主要有消費(fèi)和經(jīng)營兩種用途，告知銀行貸款的具體用處。

貸款沒有還清如何貸？

原先銀行貸款沒有還清，可以有兩種方式去貸款。

1、如果你房子貸款是按揭貸款，有兩種方式可以選擇：

第一種是選擇銀行的二抵產(chǎn)品，銀行會(huì)根據(jù)該房產(chǎn)目前價(jià)格乘以一定比例，得出的金額減去原有貸款金額，這個(gè)就是你可以貸的金額(房產(chǎn)價(jià)格*貸款成數(shù)—原先貸款余額)，這種方式針對(duì)房?jī)r(jià)有了較大漲幅的用途比較適合，這種貸款方式大部分銀行要求貸款資金用于企業(yè)經(jīng)營，要求借款人有經(jīng)營實(shí)體。這種方式由于原來按揭貸款不需要還清，總體的貸款利息支出較少。

第二種是將原來貸款還清，重新抵押給貸款銀行，這種方式操作的成本會(huì)比較高，在銀行貸款審批通過后，借款人需要將原先的貸款還清，不僅會(huì)浪費(fèi)時(shí)間，還會(huì)增加借款人的財(cái)務(wù)成本；同時(shí)銀行的利息成本也會(huì)比較高，一般銀行抵押貸款的利息會(huì)比按揭貸款的利息高，因此全部轉(zhuǎn)換成抵押貸款后借款人支出的利息成本高。

2、如果你房子貸款是抵押貸款，那么只有一種方式可以選擇，先向銀行申請(qǐng)貸款，通過銀行審批后，借款人需要將原先貸款還清，重新抵押給貸款銀行。

貸款金額

根據(jù)一般銀行的要求，抵押貸款的貸款金額是房產(chǎn)價(jià)格的7成，有一些銀行會(huì)根據(jù)客戶的實(shí)際情況不同調(diào)整額度，有的銀行可以做到房產(chǎn)價(jià)格的9成，當(dāng)然做到這么高成數(shù)是有一定要求的，并不是每個(gè)客戶都可以做到這么高的成數(shù)。

以上是我個(gè)人對(duì)這個(gè)問題的一些看法，希望能對(duì)你有幫助。

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房產(chǎn)抵押是銀行很看重的擔(dān)保方式，有了房產(chǎn)做抵押的貸款審批是很容易的。

你用房產(chǎn)證做抵押貸款，不考慮其他條件，應(yīng)該都是可以獲批的，也就是能夠貸下來款。

至于能貸多少，得看你房子的按揭款還剩多少，目前的抵押率有多少。

價(jià)值高的房子，存在二押、三押，甚至四押都是有可能的。

假如你的房子買的時(shí)候首付四成，貸款六成，那么你房子的抵押率就是60%，有40%是可以再做其他抵押的，當(dāng)然按照合同價(jià)格算的。

如果按照市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格算，你的房子是在十年前買的（那個(gè)時(shí)候很便宜），房屋總價(jià)30萬，貸款20萬，貸20年，但這10年，房?jī)r(jià)突飛猛進(jìn)，你的房子凈評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估價(jià)值150萬，拋開10萬的現(xiàn)有抵押，還有140萬的可空間抵押。

然后，你拿著房本去銀行說，我要貸款，銀行一評(píng)估，說你的房子估值150萬，有10萬元的按揭貸款未結(jié)清，可抵押的金額為140萬，銀行的政策是可發(fā)放貸款的額度為可抵押價(jià)值的8成，就是112萬元。這就是你能貸的額度，當(dāng)然銀行不一樣政策也不一樣。

但肯定可以貸，只是貸多少，得看銀行的政策，以及房子的價(jià)值了

大家好！我是“借借技巧”，作為銀行從業(yè)人員和《教你輕松掌握銀行個(gè)人貸款》一書的作者，我專注于銀行存款、貸款、房產(chǎn)、理財(cái)?shù)冉鹑趩栴}的解答。

想用還在按揭還款的房子再抵押貸款，這個(gè)涉及到銀行的“二次抵押”業(yè)務(wù)，也叫“加按揭”。目前，絕大多數(shù)的銀行已經(jīng)不辦理此類業(yè)務(wù)了。如果，要想獲得貸款資金，你必須按如下步驟去做：

1.先找一筆錢，把未還清的住房按揭貸款還清了，解押出不動(dòng)產(chǎn)證（房產(chǎn)證）。

2.持不動(dòng)產(chǎn)證去銀行辦理按揭貸款。銀行能不能受理你的貸款申請(qǐng)，就是看你的信用情況和目前已有的負(fù)債情況。

3.銀行根據(jù)你房子的情況，做出一個(gè)房產(chǎn)總價(jià)的評(píng)估。再按評(píng)估總價(jià)的50%至70%給你貸款。

關(guān)于貸款的更多知識(shí)和問題的解決辦法，可以查看我的其他回答。也請(qǐng)關(guān)注我，便于查看更多的精彩回答與理財(cái)干貨。

這叫二抵

當(dāng)然了全款50%的最好貸款

按揭滿五年的也好貸款

但是首付30%，月供時(shí)間太短的，不好貸款。

但是你要去銀行問一下。

最好是直接找那種貸款中介問一下，他們有渠道。

融資功能是房產(chǎn)重要的金融屬性之一，但對(duì)于還沒結(jié)清房貸的房產(chǎn)來說，不同的地方不同的標(biāo)準(zhǔn)，并不是每個(gè)城市的銀行都能接受房產(chǎn)的再次抵押，而且無論是申請(qǐng)渠道、條件、利率還是額度，融資受到的限制都會(huì)比單獨(dú)擁有產(chǎn)權(quán)的房子更多，因此如果拿未結(jié)清房貸的房子再去銀行做抵押貸款，無論是業(yè)務(wù)辦理的可行性還是額度的高低，都需要結(jié)合地方的信貸環(huán)境、房子和自身情況來做評(píng)估。

一、從銀行申請(qǐng)房產(chǎn)再次抵押貸款的實(shí)現(xiàn)條件有哪些？

1、需要確認(rèn)當(dāng)?shù)厥欠裼秀y行可以受理這類房產(chǎn)業(yè)務(wù)。

通常買房按揭時(shí)的抵押是首次抵押，也叫最高額抵押，擁有優(yōu)先受償權(quán)；在首次抵押之后，再做抵押屬于二次抵押，它的受償權(quán)位于首次抵押之后。所以理論上做二次抵押的風(fēng)險(xiǎn)要比首抵大得多，只要房產(chǎn)出現(xiàn)減值，二抵的債權(quán)就有可能無法實(shí)現(xiàn)。

在這種背景下，一方面當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)銀行要看當(dāng)?shù)厝诵杏袥]有相關(guān)業(yè)務(wù)的開放指導(dǎo)信貸政策，如果沒有，那么整個(gè)城市的銀行都做不了，要做只能尋求于其他金融機(jī)構(gòu)；另一方面即使當(dāng)?shù)厝诵虚_放了這項(xiàng)業(yè)務(wù)，也要看具體的商業(yè)銀行是否開通了該業(yè)務(wù)。

以現(xiàn)在的情況來看，出于風(fēng)險(xiǎn)的考慮，即使在可以做房產(chǎn)二抵的城市，能接受做二抵的銀行數(shù)量也是非常有限的，而且條件都比較嚴(yán)，并不是太容易從銀行申請(qǐng)到這項(xiàng)業(yè)務(wù)。

2、需要確定是否可以滿足從銀行申請(qǐng)房產(chǎn)二抵這類業(yè)務(wù)的條件。

①、是否具備基本進(jìn)件資格？

銀行對(duì)風(fēng)險(xiǎn)控制的要求會(huì)比較高，在能做房產(chǎn)二次抵押的銀行當(dāng)中，很多很行只接受首次抵押也在本行辦理的情況，將兩次抵押都控制在本行，可以更好地控制風(fēng)險(xiǎn)。

所以要弄清楚當(dāng)?shù)厥撬�有銀行都只能接受本行申請(qǐng)進(jìn)件，還是有銀行能接受跨行申請(qǐng)進(jìn)件，如果沒有跨行申請(qǐng)的渠道，那么申請(qǐng)的范圍只能限制在第一次辦理按揭時(shí)的銀行，而且需要同時(shí)滿足該行在當(dāng)?shù)亻_通了二抵業(yè)務(wù)這個(gè)條件，才有機(jī)會(huì)辦理成功。

②、信用記錄是否過關(guān)？

當(dāng)有了進(jìn)件的基本資格后，還要看申請(qǐng)人夫妻的信用記錄是否會(huì)影響審批。信用記錄的要求要看具體銀行的信貸審批要求，有些銀行會(huì)嚴(yán)格一些，但有些銀行會(huì)相對(duì)寬松一些。

一般來說最近兩年的信用記錄最好不要出現(xiàn)“連三累六”，即最近兩年內(nèi)不能出現(xiàn)連續(xù)3次逾期或累計(jì)6次逾期的情況。

而對(duì)于這種房產(chǎn)二抵業(yè)務(wù)，銀行風(fēng)控升級(jí)也是很正常的，如北京有個(gè)能辦理相關(guān)業(yè)務(wù)的銀行就規(guī)定最近兩年不能出現(xiàn)連續(xù)的兩次逾期，所以具體的情況還是要看具體銀行的審批要求。

③、收入與負(fù)債有沒有造成矛盾？

通過銀行辦理信貸業(yè)務(wù)，客戶的收入水平是銀行風(fēng)控分析的一項(xiàng)重要內(nèi)容。如果自身的負(fù)債已經(jīng)比較高，當(dāng)占用收入的比例已經(jīng)觸及銀行所認(rèn)定的紅線時(shí)，銀行就會(huì)質(zhì)疑客戶的償債能力，那么申請(qǐng)就有可能無法通過。

現(xiàn)有的負(fù)債包括原房貸的月供和其它可能存在的需要每月分期償還的負(fù)債，如信用卡分期、車貸、信貸等，當(dāng)這些每月需要支付的總金額已經(jīng)達(dá)到或超過銀行要求的月收入比例時(shí)，就很容易會(huì)被銀行拒絕。這個(gè)比例也會(huì)因銀行而異，比如有銀行就規(guī)定不能總負(fù)債率不能超過收入的60%。

④、是否需要滿足銀行要求的申請(qǐng)類型？

銀行對(duì)資金用途有明確的規(guī)定，大部分能做房產(chǎn)二次抵押的銀行，都會(huì)要求客戶申請(qǐng)的資金用于企業(yè)經(jīng)營用途，需要有企業(yè)主體，且款項(xiàng)是打到有購銷關(guān)系的第三方公司中，這是與非銀行金融機(jī)構(gòu)區(qū)別較大的地方。

所以如果申請(qǐng)人沒有企業(yè)背景，那就只能申請(qǐng)人個(gè)消費(fèi)用途，但能以房產(chǎn)二抵的業(yè)務(wù)形式接受這種資金用途的銀行并不多，甚至有可能在當(dāng)?shù)卣也坏娇梢灾С侄�抵業(yè)務(wù)用于這種資金用途的銀行，相對(duì)來說在這一點(diǎn)上還不如做非抵押的純信用類產(chǎn)品更方便。

⑤、按揭時(shí)長(zhǎng)有沒有達(dá)到要求？

房產(chǎn)的二次抵押需要看房產(chǎn)的剩余價(jià)值，按揭時(shí)間的長(zhǎng)短對(duì)剩余價(jià)值的影響是很大的，所以銀行一般都會(huì)要求房產(chǎn)的按揭時(shí)長(zhǎng)要滿足條件，這個(gè)時(shí)長(zhǎng)也是會(huì)因銀行而異，但一般都要求房產(chǎn)必須按揭了一年以上，有些銀行甚至要求至少三年以上。

所以拿未結(jié)清房貸的房產(chǎn)證再次去銀行辦理貸款，一方面需要當(dāng)?shù)氐男刨J環(huán)境的支持，另一方面即使當(dāng)?shù)氐你y行可以辦理，也要看自己的情況是否能滿足銀行的申請(qǐng)條件，當(dāng)條件都具備后，這件事才有成功辦理的可能。

二、房產(chǎn)的二次抵押業(yè)務(wù)能貸多少金額？

房產(chǎn)二次抵押的額度主要受銀行合并抵押率、房產(chǎn)剩余價(jià)值和自身收入與負(fù)債水平這三個(gè)因素的影響，具體的數(shù)值要看房子和個(gè)人情況及銀行的要求而定。

1、合并抵押率是額度高低的一個(gè)重要影響因素。

做二次抵押的房產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)行了一次按揭抵押，首次抵押的抵押率已經(jīng)隨著還款的時(shí)間的長(zhǎng)短而出現(xiàn)了變化，因?yàn)槊吭露加性谶�款進(jìn)去，時(shí)間越長(zhǎng)，還進(jìn)去的錢就越多，或者房產(chǎn)升值越多，受抵押的價(jià)值占比會(huì)越來越少，而剩余價(jià)值會(huì)越來越多。

為了便于控制風(fēng)險(xiǎn)，一般銀行都會(huì)以合并抵押率來降低風(fēng)險(xiǎn)，把一二次的抵押率控制在一定的比例內(nèi)，比如兩次抵押的款項(xiàng)控制在房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的60%，可貸額度就等于這60%里面減去還剩下未還的房貸余額而得出。

比如100萬的房產(chǎn)，合并抵押率是60%，那么這套房子總共就只能承受60萬的貸款額度，如果原房貸未還余額是35萬，那么能貸的部分就是25萬。不同銀行的合并抵押率不一定相同，銀行還會(huì)綜合考慮房產(chǎn)的情況來做評(píng)估，有些情況下抵押率甚至?xí)�低�?0%，正常情況在70%左右。

2、房產(chǎn)的剩余價(jià)值是影響額度高低的另一個(gè)重要因素。

房貸未結(jié)清的房子，在房產(chǎn)價(jià)值剔除剩余房貸之后剩下來的價(jià)值就是剩余價(jià)值，理論上剩余的價(jià)值越高，申請(qǐng)二抵業(yè)務(wù)時(shí)能拿到的數(shù)額就越多，反之就越小。剩余價(jià)值越高，代表著已經(jīng)歸還的房貸就越多，或者代表房產(chǎn)出現(xiàn)了升值，那么對(duì)應(yīng)剩余的房貸在房產(chǎn)價(jià)值中的占比就會(huì)越少。

而在上面所談的合并抵押率的條件下，剩余房貸與可貸額度呈反比關(guān)系，當(dāng)剩余房貸占比越小，對(duì)應(yīng)的可貸額度占比就越高。

3、個(gè)人的債務(wù)水平也是一個(gè)不可忽視的影響因素。

個(gè)人的債務(wù)水平會(huì)影響銀行對(duì)申請(qǐng)人償債能力的評(píng)估。當(dāng)申請(qǐng)人的負(fù)債水平高到銀行認(rèn)定的收入紅線內(nèi)不能承擔(dān)對(duì)應(yīng)申請(qǐng)額度每月的還款額時(shí)，要不就需要降額度適配收入水平，要不就會(huì)直接被拒絕申請(qǐng)。

所以即使銀行的合并抵押率比較高，同時(shí)房產(chǎn)的剩余價(jià)值也較高，但如果個(gè)人的收入與負(fù)債之間沒有處理好，也可能會(huì)影響到最終的額度。

三、小結(jié)。

綜上所述，如果想拿還未結(jié)清房貸的房產(chǎn)證在銀行渠道再次貸款，首先需要看當(dāng)?shù)氐男刨J環(huán)境和銀行是否支持這種二次抵押業(yè)務(wù)，而即使當(dāng)?shù)赜邢嚓P(guān)業(yè)務(wù)可以辦理，也需要結(jié)合房產(chǎn)及自身的情況才能確定是否可以辦理，至于額度則會(huì)受到銀行合并抵押率的高低、房產(chǎn)的剩余價(jià)值大小以及個(gè)人的收入和負(fù)債水平的影響，需要具體情況具體分析。