300萬投資一套房子，限售五年后賣出，需要賣到多少價位才能保本。如果是投資房地產(chǎn)的話，應(yīng)當(dāng)算一筆賬。首先，300萬購買銀行理財產(chǎn)品年收益可以達到5%左右，按5%計算，5年的收益是75萬元。如果你購房是按揭貸款的話，每年的貸款利息也將近5%，如果你首付60萬，還需要貸款240萬，需要支付貸款利息12萬，再加上各種稅費15萬。如果算上通貨膨脹的話，每年有5%左右的通脹率，再加上15萬，共計是57萬。五年后你需要將房子賣到高于357萬才能保本。

現(xiàn)在的問題是，五年后的房價是漲是跌，五年后房子能否賣出去，按照目前的情況，目前我國的房價是在歷史最高位，這兩年房產(chǎn)稅就要出臺了，炒房時代結(jié)束了，再也沒有人會去投資買房了，再也沒有人去炒房了，房子就剩下了住房的功能了，過去房子漲價是人為炒上去的，全民炒房炒地，現(xiàn)在沒有炒房的基礎(chǔ)了，接下來將要面臨的是過去大量的炒房者都需要賣房子，在這樣的情況下，未來幾年房價肯定是下跌的，而且現(xiàn)在已經(jīng)形成了房價下跌的趨勢了，現(xiàn)在房子已經(jīng)賣不動了，只有降價才能勉強賣得出房子，你現(xiàn)在300萬買的房子，五年后可能只能賣出200萬了，而且有可能還賣不出去，到時你怎么辦？

筆者認為，現(xiàn)在不是投資買房的時候，中國投資炒房的時代已經(jīng)結(jié)束了，現(xiàn)在投資炒房只有賠錢。那種還希望通過投資炒房賺錢的人只能是當(dāng)房地產(chǎn)高位的接盤俠。無論怎么算賬也擋不住房價下跌損失。

如果您認同我的觀點，請加我的關(guān)注并點贊。如果您有投資或融資的難題也歡迎從我的首頁導(dǎo)航條中點擊加入我的“圈子”提出，謝謝您們的支持。

目前很多城市出具的調(diào)控政策都是要求，房子必須要滿5年之后才可以交易，那么滿5年的房子，需要多少的金額賣出去我們才能實現(xiàn)保本呢？由于題目中你未指明有無貸款，因此本題分析我們分為兩個部分：有貸款、無貸款、

無貸款

對于無貸款的情況，購買這房子的花費是300萬元的本金+公維金契稅物業(yè)費等（交易稅費一般是買家支付，我們不考慮）。公維金是按照平方以及建筑層高決定的，本題沒有給出一個具體詳情，因此我們?nèi)�個較普遍的數(shù)據(jù)2萬元，契稅第二套（你投資的一般都是第二套）90平以上的按2％的稅率征收，300萬就是6萬元，在加上幾年的物業(yè)，也就說要賣房前，你要拿到證還要在花費10萬元左右的資金，你的總成本為310萬元。理論上是賣310萬元就沒虧，但這個是錯的，因為你沒買房，資金是可以產(chǎn)生利息的。

1、購房款300萬元，假設(shè)購買銀行理財5%，五年后本息合計：300*（1+5%）^5=382.88萬元。

2、各類稅費10萬元，由于現(xiàn)在賣的都是期房，所以這10萬元不是一開始就支付出去的，我們假設(shè)3年后交房時支出，因此在賣出前，這10萬元2年的本息合計為：10*（1+5%）^2=11.025萬元。

所以這個房子出售前的真實成本為：382.88+11.025=393.905萬元，也就說5年后，你要賣的話，最少也要394萬元才可以保本。

PS：交房后，房子是可以出租的，但是考慮到出租你還有買基本的家具家電設(shè)備，如果3年后交房，只出租2年，可能租金還不夠家電的成本，因此就不考慮出租了。

有貸款

有貸款，跟貸款金額、還款期限、還款方式、利率有很大的關(guān)聯(lián)性，我們假設(shè)首付100萬元，貸款200萬元，等額本息還款方式，貸款利率為5.39%，期限30年，進行計算（大家可以根據(jù)自身的實際情況，套用下述計算方式）。

（1）100萬元首付款，以5%的理財計算，5年后本息合計為：100*（1+5%）^5=127.63萬元。

（2）各類稅費10萬元，依然假設(shè)3年后支出，因此在賣出前，這10萬元2年的本息合計為：10*（1+5%）^2=11.025萬元。

（3）200萬元的貸款，5年（60期），每期支付金額11218.13元，一共支付了：11218.13*60=673087.8元，雖然是分期支出的，但是這部分資金如果每期固定放在放在貨幣基金，算上利息，五年內(nèi)本息合計到75萬元不是問題。

下圖數(shù)字第一列系每期支付的金額，第二、三列分別為每期歸還的本金及利息，最后一列系剩余的本金數(shù)額。

也就是到賣出之前，你為這個房子已經(jīng)付出了：127.63+11.025+75=213.655萬元，而5年后，這筆貸款的本金還剩余184.65萬元（如上圖所示第60期的最后一列為剩余本金），要賣出去之前，你還要把剩余的本金結(jié)清，所以你實際要賣時，支付的總成本為：213.655+184.65=398.3萬元，也就說此時你要賣房子最少也要399萬元才不虧本。

總結(jié)

綜上所述，現(xiàn)在300萬元投資購買的房子，無論是全額支付還是貸款支付，5年后如果要不虧的話，基本上你要400萬元（考慮到計算的略微出入）以上的價格賣出，才算保本，所以賣房時，一定要計算清楚，不能夠簡單的說，我五年前300萬元買的房子，現(xiàn)在有人出360萬元，我就賣了，看上去似乎5年你賺了60萬元，但是如果考慮資金成本（沒買房，你的資金放在銀行里照樣可以產(chǎn)生利息），你實際是虧的，所以賣房前要好好計算一番。

這個就要通過房子的屬性，目前的理財收益，以及一個通貨膨脹率等多重因素來參考了！因為你給出的信息量實在太少了，所以無法做到一個主觀，全面的判斷和分析！

第一，得跑贏理財收益！

目前來看，市面的上的平均理財收益可以達到5%左右，5年期的理財！那么按照5年時間來計算，收益率就是300萬x5%x5年=75萬元！

而加上房產(chǎn)契稅、維修基金、物業(yè)費等各項成本，5年大概15萬元左右！所以說，投資房產(chǎn)，你得5年后賣出至少390萬的價格，漲幅達到33%左右，才能夠算滿足了第一個合格指標(biāo)！

第二，跑贏通脹率！

好的投資是一定需要跑贏同伙膨脹率的，根據(jù)2017年所發(fā)布的中國通貨膨脹率來看，每年可以大大7.5%左右的水平！

也就是說，300萬的投資房產(chǎn)，需要5年保持一個7.5%以上的增長，才算是合格，優(yōu)秀的投資！那么得出的結(jié)果就是5年后需要得到一個493萬的結(jié)果！

再加上房產(chǎn)契稅、維修基金、物業(yè)費等各項成本，5年大概15萬元左右，也即是508萬，才算是一個非常優(yōu)秀的投資�。�

第三，考慮一個按揭買房的情況

按照目前的貸款情況來看，按照二套房計算，目前國內(nèi)二套房房貸利率普遍上漲20~30%，假設(shè)按照貸款利率6.1%計算，30%首付即90萬元。

90萬資金成本：90萬*5%*5年=22.5萬

210萬的利息成本：140萬*6.1%*5年=75萬左右

稅費、維修基金、物業(yè)費等成本：15萬元

即按揭買房5年后賣出（300+22.5+75+15）萬元=412.5萬元，即漲幅達到37.5%，才能算不賠本。

總結(jié)

也就是說，如果300萬買房的話，全款需要33%才能跑贏市場上的理財，不算虧本買賣；

貸款買房的話，則需要37.5%漲幅收益，才能不賠本；

而想要達到優(yōu)秀投資標(biāo)準(zhǔn)，戰(zhàn)勝通脹，那就得有69%才是一個優(yōu)秀的投資回報��！而這個數(shù)字，對于目前大部分地區(qū)的房產(chǎn)來說，難�。�！

感謝?點贊和關(guān)注?。更多更好的邏輯期待與你分享！一家之言，僅供參考！

這個需要好好算一算。

如果按照當(dāng)前得利率5.145%，首付3成，計算。首付需要105萬，貸款195萬，5年還款大概是64萬。

105萬首付+64萬總共支出了，169萬。本金還剩下179萬，于是這個房子的成本就變成了348萬元。

也就是說，五年后，你的房子必須賣348萬元才能保本，否則就會虧錢。

300萬買的房子，五年后還能否漲48萬元，漲幅大概在16%。

以目前，房地產(chǎn)市場的行情來看，如果一直限購限售下去，估計很難漲到16%。

即使?jié)q價16%，你還是虧錢。因為，300萬元按照平均銀行理財4.3%的年利率，這五年利滾利，最后得到的金額是355萬元（300*1.043的5次方=355.17）。

這還不包括購房的契稅、五年來持有房屋的物業(yè)費、裝修成本等。

如果你打算房子拿五年就賣掉，大概率是虧錢的。

因此，磐點財經(jīng)建議，如果房子不是自住，就不要再買了。房地產(chǎn)的黃金時代已經(jīng)過去，它的漲幅已經(jīng)追不上理財利率，這種投資是毫無價值的。

300萬投資一套房子，之后賣出具體要達到多少價位才能夠保本？具體要看你是全款買房還是貸款買房，兩種不同的購房方式，對應(yīng)的價位是不一樣的。

我們先來看一下，全款買房要多少價位才能夠保本。

全款買房到底5年之后賣多少價位才能夠保本，得從幾個角度去考慮。

第1個、考慮通貨膨脹因素

過去10年，我國的實際通貨膨脹率大概在6.5%左右，未來隨著經(jīng)濟放緩，通貨膨脹應(yīng)該沒有那么大，但維持在3%左右的水平應(yīng)該是比較正常的。

按照3%的通貨膨脹率計算，那么300萬5年之后只相當(dāng)于現(xiàn)在的257萬左右。未來5年想要保值300萬的購買力，那么5年之后300萬的投資增值必須達到348萬才可以，也就是說5年之后你房子必須能夠賣出348萬才能夠保本。

第2個、考慮資金潛在的機會成本。

拿300萬去投資房子，那么你就喪失了其他投資機會，所以在投資過程當(dāng)中，你必須把這個機會成本計算在內(nèi)，按照目前理財市場的行情來看，你拿300萬去投資一些項目獲得年化6%以上的收益率應(yīng)該是不成問題的。因此從機會成本的角度去看，5年之后300萬的房子，必須達到400萬左右才能保本，否則你的投資實際上就是虧損的。

綜合考慮通貨膨脹率以及機會成本之后，我個人認為300萬的房子5年之后至少要達到360萬以上才能夠保本，這意味著5年之內(nèi)房價的年均漲幅必須達到4%以上。

再看一下貸款買房要多少價位才能夠保本。

貸款買房可以實現(xiàn)杠桿投資，這樣可以擴大資金的能量。如果你以300萬作為首付購買房產(chǎn)，按照三層首付計算，你可以購買1000萬價值的房產(chǎn)，那么對應(yīng)的你需要貸款700萬，我們假設(shè)這700萬的貸款是按照30年期等額本息還款，年利率5.39%計算。對應(yīng)的月供是39263.47元，相當(dāng)于每年的貸款成本是471161.64元，5年總共的成本是235.48萬。

因為每年的月供比較大，所以我們必須把投資的機會成本也計算在內(nèi)，按照年化收益5%計算，那么每年471161.64元對應(yīng)的潛在投資收益如下：

從這個計算結(jié)果可以看出，每年471161.64元的月供，5年累計的潛在收益大概是37.78萬。

前面我們也提到了，300萬的資金至少需要獲得60萬左右的收益才能夠保本，所以綜合首付款機會成本以及月供機會成本之后，5年時間首付款加月供總共是535.58萬，把潛在的收益計算在內(nèi)，這些錢必須達到633.38萬才可以保本。

而貸款5年之后，這套房剩余的本金是646.27萬，這意味著5年之后這套房必須達到1279.65萬元才可以保本，相當(dāng)于年均漲幅需要達到5.6％以上。

這完全是一道數(shù)學(xué)問題，你看我把題主的題目進行一番變化：

有人花了300萬買了一套房子，如果把300萬存銀行會獲得4.5%的收益，房子租出去有每月3000元的租金收入，問：如果這個人在5年后把房子賣掉，賣價是多少不賠錢？

解這道題的關(guān)鍵就是計算從銀行獲得的收益是否大于租出去的租金。如果大于租出去的租金，大多少就需要在賣價上加多少。

我們就按照我設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)來計算一下：

年收益率4.5%，5年下來，300萬的的年收益為300萬*4.5%*5=67.5萬。

租金每月3000元，不空置，5年下來租金收入為：3000*5*12=18萬。

如果想要不賠錢，最終的賣價應(yīng)該至少為300萬+67.5萬—18萬=349.5萬。

不得不說，5年下來，300萬的收益率不可能只有4.5%。無論是采用信托也好，復(fù)利理財也好，收益率都可能遠大于4.5%。租金收益也很有可能不止3000元，300萬的房子租金超5000元的都不在少數(shù)，再加上每年房租可能還要有漲幅。在這里只是引入一個數(shù)字做簡單的計算，題主只要了解計算方法，套用當(dāng)?shù)禺?dāng)時的情況就可以了。

總結(jié)：

5年限售，這個詞對于投資來說并不友好。誰能知道5年后房價是漲是跌，5年后理財是3.0%還是5.0%？誰又能知道你的300萬會不會遇到更好的投資標(biāo)的？總體建議是，如果投資，不建議；如果剛需，可以入手。

銀行研究僧，你學(xué)習(xí)，我也跟著學(xué)習(xí)！有任何疑問或觀點隨時交流！

現(xiàn)在全款投資房子是送錢血本無虧，貸款負債投資房子等于自殺，500萬投資一套房，5年后一分不值。

一，現(xiàn)在高房價擠出效應(yīng)，已經(jīng)讓經(jīng)濟出現(xiàn)嚴重問題，只從2016房價大漲后，很多做企業(yè)實體都說，生意不好做了，陸陸續(xù)續(xù)不少企業(yè)，服務(wù)業(yè)裁員，減少規(guī)模，關(guān)門，破產(chǎn)發(fā)生。這個問題穩(wěn)定房價不跌今天越來越嚴重，大家只要看幾個數(shù)據(jù)就知道了。

①老賴數(shù)據(jù)，老賴越來越多，現(xiàn)在1000多萬了，這些人都是做生意的生意不好做，債務(wù)一大推。

②返鄉(xiāng)潮，這個數(shù)據(jù)也很大，差不多1-2億依賴制造業(yè)的大量返鄉(xiāng)，這個數(shù)據(jù)還在變大。

③服務(wù)業(yè)，除了食品以外的其他消費數(shù)據(jù)，這個數(shù)據(jù)不增加不說，還在下滑，特別是服務(wù)業(yè)和實體，大家看一些昔日繁華的街道門店變倉庫了，街邊就藥店，飯店和奶茶店在哪里聚聚支撐，我認識好幾個開店的2016后慢慢都沒有開店了，有的去賣保險有的回家了。

④結(jié)婚率和生育率，2億單身人口，生育逐年下滑。

⑤大學(xué)生就業(yè)率，大學(xué)喜歡造假，畢業(yè)時候就業(yè)率100%，都是蓋章蓋出來的，2016年后畢業(yè)大學(xué)生就業(yè)率估計不到50%。

二，通貨膨脹救房地產(chǎn)導(dǎo)致經(jīng)濟更出現(xiàn)大問題，這個我們可以從豬肉漲價里面看出來，由于豬肉大漲，帶動其他食品大漲，飯店也漲價，飯店都沒有吃了，泡面消費增加，農(nóng)貿(mào)市場火熱，這是社會倒退提現(xiàn)，這個就可以看出來，要是繼續(xù)漲下去。實體，服務(wù)業(yè)和企業(yè)日子會越來越艱難，更多人失業(yè)，內(nèi)需更下滑，更多企業(yè)，實體，服務(wù)業(yè)關(guān)門，破產(chǎn)倒閉，更多老賴誕生，降息也沒用，沒有市場貸款來投資血本無虧變老賴，所以不要指望通貨膨脹給解決了，根本行不通。到時候房奴失業(yè)了就要斷供了，市場沒有人接盤，泡沫越來越高，那通貨膨脹加快了泡沫破滅。

300萬投資一套房子，限售五年意思就是五年之后才能賣出，而你的問題就是五年之后要把這套房子賣出多少價位才能保本？這個問題要計算，然后統(tǒng)計才能知道答案。

第一種：假如你是全款購房的

假如300萬元按照銀行的五年期的大額存單利率來計算，300萬存民營銀行的大額存單利率在5%，五年時間總收入為：300萬*5%*5年=75萬元，五年時間300萬存銀行總收益為75萬元。

通過計算可以得出答案，如果你300萬是一次性投資一套房子，五年之后你最起碼要375萬元以上的價格才能保本，而且這375萬元賣房是凈收入，不承擔(dān)賣房的所有手續(xù)費（契稅、印花稅、維修基金、物業(yè)費、過戶費、其他雜費）；假如你還要分擔(dān)賣房手續(xù)費的話375萬都是虧本的，希望你知曉。

第二種情況：假如你是貸款購房的

根據(jù)貸款購房的話，購房款總體分為兩部分，其一就是首付3成，其二就是銀行貸款，而銀行的貸款是需要支付利息的，貸款利率不同最終所支付的利息是不同的。

假如300萬的房子，首付3成的話就是90萬的首付款，需要貸款210萬元，而這210萬元根據(jù)不同的貸款利率和還款方式不同就有不同的成本：

（1）計算貸款成本

如果貸款210萬元，貸款周期是30年，還款方式是等額本金，貸款利率是5.88%，在基準(zhǔn)利率上浮20%，按照這種貸款利率進行購房。

如上圖，貸款210萬元，按照5.88%的貸款利率貸款30年，采用等額本息的還款方式，每個月還款金額是12429.00元，總還款金額是4474441.63元，總支付貸款利息是2374441.63元，這就是個人貸款情況。

（2）五年之后總還款本金是多少？

假如你按照每月還款金額12429.00元為準(zhǔn)，五年時間的也就是也就是還了60期，每一期還款金額12429.00元，60期的總還款金額是：12429.00元*60期=745740元，也就是說你五年時間已經(jīng)總共還款了745740元。

如上圖這是你提前還款的金額具體數(shù)額，假如你五年時間之后一次性還款的還，你在五年時間總共還款金額是745740元，其中還款利息是596961.2元；而在五年時間你真正還款的本金為：745740元-596961.2=148778.8元，這是你五年時間已經(jīng)還款的本金。

假如你還要提前還款的話，在五年之后你一次性還給銀行從還款本金210萬元，還需要還款本金約為196.08萬元，當(dāng)然這個本金已經(jīng)包含了提前還款的違約金12429元，因為提前還款是需要支付一個月的違約金的。

（3）綜合以上數(shù)據(jù)可以結(jié)算五年后一次性還款的成本

假如你想要把這套房子的賣掉，你肯定要計算出你在這五年時間里面所付出的所有成本，只有把這些所有成本都計算出來，得出總和就是你購買這套房的成本。

首付是：90萬元；

五年月供總金額為：745740元，約為74.58萬元；

五年后一次性還款總額約為：196.08萬元

購房五年時間你總共付出的成本是：90萬元+74.58萬元+196.08萬元=360.66萬元。

這就是你貸款購房，五年時間所付出的購房成本。

綜合以上兩種購房成本進行得出答案

通過以上兩種情況進行分析，300萬元投資一套房子，五年之后需要什么價位才能保本呢？

（1）假如全款購房五年之后需要375萬元的價格才能保本；

（2）假如貸款購房五年之后需要360.66萬元才能保本；

當(dāng)然這兩種情況都是屬于凈收入，也就是賣房不承擔(dān)稅費，假如要承擔(dān)稅費的話5~6萬元之間，也就是在房價之上再度增加5~6萬的稅費，比如契稅，印花稅，過戶費等等費用，這樣才是保本價格。

以上計算數(shù)據(jù)并非完全正確，僅供大家參考而已。

看完點贊，腰纏萬貫，感謝閱讀與關(guān)注。

題主問的有些模糊，這300萬到底是全款還是只是按揭的首付款？我就分全款和按揭兩個分開來算吧：

一、如果300萬全款買房，則你需要承擔(dān)的隱性成本為：

1、利息收入：

假設(shè)5年大額定存利率為5%，則利息收入為300萬*5%*5=75萬

2、契稅：

契稅根據(jù)房屋面積分三個等級，144平以上：3%，144-90平：1.5%，90平以下：1%，我就取中間值1.5%計算，300萬*1.5%=4.5萬

3、印花稅：

印花稅一般是按照房款總價的0.05%計算，即：300萬*0.05%=1500元

4、物業(yè)費、維修費等：

這個每個地方的都不一樣，不好計算。

綜上：

總成本為：75萬+4.5萬+0.15萬=79.65萬，即：

79.65/300=27%

也就是說，如果300萬全款買房，五年后，房價要上漲27%才能保本！

二、如果300萬貸款買房，則需要承擔(dān)的隱性成本：

1、利息成本：75萬

2、需支付的房貸利息（以等額本息貸款為例）：

首付300萬，即房屋總價為1000萬，貸款700萬，貸款利率按6%計算，貸款20年，則需支付的利息為：503.6萬

3、契稅+印花稅：

1000萬*（3%+0.05%）=30.5萬

總成本為：75萬+503.6萬+30.5萬=609.1萬，即：

609.1/1000=60.9%

也就是說，如果首付300萬貸款買房，則五年后房價要上漲60.9%才能保本！

以上是我的個人觀點，如果算法有誤之處，請在下方留言指正~~

限售5年的房子，投資的價值真不大，5年后的房價到底如何誰能提前預(yù)知！再者說，購買房產(chǎn)各種稅費、貸款利息、物業(yè)費用一大堆！剛需買房自住，尚可理解，但只是炒房投資、賺取差價收益，真沒啥必要！

房產(chǎn)交易及使用成本

投資買房需繳納各種稅費，契稅、交易費、登記費、評估費、維修基金，如果是通過中介購買的話，還得額外支付中介費。再加上5年間的物業(yè)費、水電費之類的，按房價5%估算，此塊費用就有15萬元。

房租收入

既然是投資買房，限售5年，肯定是要進行出租獲利的，否則那就太浪費了！租金按2000元/月計算，5年一共就能獲得12萬元收入！

資金成本

如果是按揭貸款買房，則5年期間所支出的利息，就是最低的資金成本。

• 首付90萬（30%），剩余210萬元，按利息比較少的等額本金、貸款30年、利率基準(zhǔn)上浮10%來計算，則5年間累計所支付的利息為：51.95萬元。
  

• 而首付90萬元的資金成本（4%/年）：90萬×4%×5年＝18萬元。
  

如果是全款買房，則300萬元5年的資金成本（4%/年）為：300萬×4%×5年＝60萬元。

綜上所述

• 按揭買房，5年總體的售價為：300萬＋15萬－12萬＋51.95萬＋18萬＝372.95萬元，房價需至少上漲24.31%（平均每年4.86%），才能夠達到保本！
  

• 全款買房的話，5年后售價需達到：300萬＋15萬－12萬＋60萬＝363萬元才行，累計漲幅為21%！