開發(fā)商拿地價高于售樓價，這時購房者買房，風(fēng)險會小非常多。因為：

面粉價格高，做出來的面包價格自然也就高。

開發(fā)商拿地價高，將來建成的房子成本也高，開發(fā)商要想盈利，售價也得跟著提高，直到高于成本價為止。

開發(fā)商拿地價高于售房價，還意味著：

• 1.土地市場火爆，土地拍賣競爭激烈，土地價格節(jié)節(jié)攀升。
• 2.開發(fā)商已經(jīng)先知先覺，集體看多未來的樓市。
• 3.將來該地區(qū)的一手房價格要大漲了。
• 4.周邊的二手房很快要大漲了，因為二手房的價格是跟著新房走的。
• 5.該地區(qū)正處于房地產(chǎn)發(fā)展的爆發(fā)期。

這種情況下，普通人應(yīng)該盡早、盡快買房。

實際上，對于地價的調(diào)控，是調(diào)控樓市的重要措施之一。穩(wěn)地價就是在穩(wěn)房價。

最后，聰明的人，順?biāo)�行舟；智慧的人，順勢而為。相信你�?yīng)該知道該怎么做了。

那就要看開發(fā)商的實力了，有實力的開發(fā)商做房產(chǎn)開發(fā)是綜合性、區(qū)域性的規(guī)劃考量，這個項目虧了，那個項目賺了，它也能維持正常運(yùn)轉(zhuǎn)，順利完成所開發(fā)項目，投入交工使用。

當(dāng)然，如果實力一般的開發(fā)商，那只能說呵呵了，做到最后資金周轉(zhuǎn)不過來，爛尾樓都很有可能。

感謝邀請：

從上一輪去庫存過后，各個城市的房價都發(fā)生了很大的漲幅，而且很多城市的價格已經(jīng)翻倍。

所以有一些朋友在問，如果一個房產(chǎn)開發(fā)商拿地價比樓盤售價還高，買房是不是有風(fēng)險？

今天我們就一起來聊一聊，拉地價比樓盤售價還高是什么回事？購買這種房子有風(fēng)險嗎？

一，房產(chǎn)開發(fā)商拿地價比樓盤售價還高是怎么回事？

我們都知道在房地產(chǎn)市場里面，每經(jīng)歷一輪樓市上漲周期過后，開發(fā)商就會不斷的拿新地塊。

因為在上漲周期當(dāng)中，開發(fā)商手里的新盤項目基本上都已經(jīng)消耗掉，都已經(jīng)去化完成賣掉了。

如果再不拿新地塊的話，接下來幾年可能沒有新房的項目供應(yīng)，房企沒有辦法通過賣新房開發(fā)新房項目來繼續(xù)賺錢運(yùn)營。

然而，在開發(fā)商拿新地塊的時候，我們發(fā)現(xiàn)了一個特別奇怪的現(xiàn)象，樓面價居然比在售的樓盤還要貴，到底是什么原因造成的？

第一，板塊差異性較大。

有關(guān)注過我國房地產(chǎn)市場的朋友就知道，樓面價是建房里面涉及到最大的一個成本價格。

一般情況下樓面價越高的地方，新修出來的新房就會價格越高就會賣的越貴。

01.同城不同價。

結(jié)合我國各個城市的發(fā)展?fàn)顩r來看，在一個大城市里面常常分為了很多的區(qū)域，很多的板塊。

而在這些眾多區(qū)域和板塊當(dāng)中，房價的表現(xiàn)是不一樣的，有高有低，但也有著一定的規(guī)律。

一般情況下，地段越好房子的市場價格表現(xiàn)越高，從市中心到城市的郊區(qū)，房價從高到低的參差錯落的排列著。

當(dāng)然在同一個區(qū)域里面，因為房屋的類型不同，樓齡不同也可能表現(xiàn)出一定的差價。

02.樓面價與房價。

一般情況下，地段價值越高的地方，房價表現(xiàn)越貴，拿地價也就會越貴。

所以在大城市里面，我們常常看到那些核心區(qū)域的樓面價比遠(yuǎn)郊區(qū)域的房價還要貴。

最主要的是遠(yuǎn)郊區(qū)的新樓盤，和核心區(qū)新拿的地塊。都屬于同一個開發(fā)商。

這就讓很多的購房朋友特別的疑惑，為什么在一個城市里面，開發(fā)商新拿的樓價比在售的樓盤還要貴一個的主要原因。

第二，限價。

從上一輪去庫存過后，各個城市的房價漲幅特別大，也因此出臺了很多的限制性政策。

這些限制性政策，就是讓我國的房地產(chǎn)市場回歸短期的健康平穩(wěn)，不要再繼續(xù)大漲了。

01.樓盤限價。

在上一輪去庫存當(dāng)中，除了限售限貸限購以外，其實很多的城市在很多的區(qū)域里面都實行了限價的政策。

限價是指讓某一個樓盤或者讓某一個城市某一個區(qū)域的房價維持平穩(wěn)，即便有漲幅也不得超過5%。

需要特別注意的是，是一年的平均漲幅不得超過5%，換句話說，比通貨膨脹率還要低等，同于房價沒有上漲。

而且這樣的限價區(qū)域和城市特別多，很多的開發(fā)商也沒有辦法只能盡量的捂盤惜售。

02.樓面價不限價。

另外，我們還需要特別注意一點(diǎn)，在房地產(chǎn)市場里面，所有的限制性政策都是針對房價的限制。

房地產(chǎn)市場走過了這么多年，調(diào)控政策也經(jīng)歷了那么多次，從來沒有一次政策是對樓面價的限制，對樓面價的調(diào)控。

房價被限制了上漲的幅度，很多的價格維持了原來的現(xiàn)狀，并沒有大的改變。

而樓面價卻因為房子上漲了一波而不斷的翻倍，不斷的增加，已經(jīng)比原來的新房價格還要貴了。

新房價格被嚴(yán)重的限價，不允許短期的大幅上漲，而樓面價在不斷的攀升，自然也就會讓很多的開發(fā)商新拿的地塊，高于了自己在售的樓盤價格。

……

的確如此，經(jīng)歷了新的一輪房價上漲過后，我們常�？吹揭恍╅_發(fā)商新拿地的樓面價比在售的新盤項目還要貴。

一方面主要是因為區(qū)域的不同，好地段的樓面價自然比遠(yuǎn)郊區(qū)域的新房價格還要貴。

另外一方面是因為有的城市有的區(qū)域新房被限價，樓面價卻沒有限制，還在不斷的上漲，出現(xiàn)了一定的價格倒掛。

二，樓面價比樓盤價還要高，買房是否有風(fēng)險？

房地產(chǎn)市場極其的復(fù)雜，當(dāng)市場上出現(xiàn)一些奇奇怪怪信號的時候，很多的購房者擔(dān)心的不是房價漲跌，而是購買這樣的房子是否會存在風(fēng)險。

畢竟，房子需要消費(fèi)掉大部分家庭很長時間的存款積蓄，一旦買錯對他們來說損失是巨大的。

那么開發(fā)商拿地價比樓盤價還高的時候，買房是不是有風(fēng)險就成為很多購房者特別關(guān)心的一件事情了。

第一，買房不會有風(fēng)險。

一般情況下，當(dāng)一個開發(fā)商拿地價比在售的樓盤價還高的時候，買房是沒有風(fēng)險的。

當(dāng)然，這里指的買房風(fēng)險僅僅是在價格方面來說的，至于其他的樓盤質(zhì)量等等需要你自己去選擇取舍。

01.成本決定價格。

我們必須明白，根據(jù)市場經(jīng)濟(jì)學(xué)的規(guī)律來看成本決定價格，面粉加這么貴面包自然也不會便宜，買了不會上當(dāng)，不會吃虧。

同樣的道理，開發(fā)商拿地價已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)的超出了樓盤在售的價格，購買這樣的房子在價格方面是沒有下跌風(fēng)險的，不會存在虧損的狀態(tài)。

目前在售的樓盤比樓面價還要低低，較早的項目還沒有賣完，開發(fā)商也是有利潤空間的。

如果你有需求，完全可以購買，畢竟樓面價已經(jīng)漲上去了，未來的房子價格會越來越貴，錯過了你就再也遇不到了。

02.樓面價不等于房價。

另外還有一點(diǎn)，我需要特別提醒廣大的購房朋友，樓面價比樓盤價還高，并不意味著這塊新地修建出來的項目就一定是高房價。

這也是我常對購房朋友說的，樓面價不等于房價，在大城市里面很多的地，王項目開出來的價格其實都非常的平平。

你要知道，拿地的價格高，很多時候是中長期的一個計劃，他并不會在短時間就表現(xiàn)在房價上。

很多城市的地王，也就是樓面價最貴的地塊，他只是在某一個年份土拍市場特別火熱的一個產(chǎn)物而已，未來的房價到底有多大？增值空間還得整體來看，看看樓面價增長的速度。

第二，注意這幾個問題。

開發(fā)商拿地的樓面價比樓盤價格還高，雖然沒有太大的風(fēng)險，但是我們?nèi)匀恍枰�注意幾個特別的問題。

畢竟，房子具有地域性限制，很多時候樓面價和樓盤的價格，我們需要去精細(xì)化的對比，才能夠有更準(zhǔn)確的判斷。

01.尾盤。

樓面價已經(jīng)貴了，而樓盤的價格卻比樓面價還要低，這個時候我們要特別注意是不是開發(fā)商的清盤項目。

也就是我們在房地產(chǎn)市場里面的尾盤，一個項目賣到最后所剩無幾的幾套劣質(zhì)房。

這個房子自身的瑕疵太多，比如樓層不好，戶型異形，采光不好等等。

這種清盤的幾套房子，如果房子的價格賣的太高，一般情況下沒有人購買，所以說不得不賣的比較便宜。

02.小房企項目。

另外，我們還需要特別注意的是，這樣的一種情況也會造成拿地價比在售的樓盤價格更貴。

也就是在同一個區(qū)域或者板塊里面，大牌開發(fā)商拿地，而在售的新房項目是一些小房企修建的新房。

說實話，有關(guān)注過新房市場的朋友就知道小房企修建的新房在產(chǎn)品質(zhì)量和整體打造上有特別多的瑕疵，常常賣不上高價。

他們只能以低價來換取流動性，以達(dá)到資金的回籠，讓自己的企業(yè)能夠正常的運(yùn)營。

……

的確如此，當(dāng)開發(fā)商的拿地價比樓盤的價格還要貴的時候，一般情況下購買房子是沒有風(fēng)險的。

只是我們在購買的時候需要特別的注意一些特殊情況，比如小房企修建的項目，或者一些清盤的幾套房子。

一定要確保這些房屋的質(zhì)量是否有問題，如果沒有太大的問題自己也能接受，也是可以入手的，當(dāng)然投資不建議。

三，小結(jié)

總的來說，這些年各個城市的拿地非�；馃�，樓面的價格也是越來越貴。

從成本決定價格的角度來說，未來的房價有了成本的支撐，會越來越貴，不會有太大的下跌空間。

所以，要特別提醒廣大的購房朋友，要購房的需求還得盡早買房，不要猶猶豫豫。

不管是購買新房還是購買二手房，盡量去購買那些大牌開發(fā)商修建的房屋。

這樣可以保證房屋的質(zhì)量，同時提高房屋在未來二手房市場上的流動性以及增值的空間。

因為隨著你的收入提高，隨著你生活條件的改善，你也會想著把房子賣掉去購買更好的住房。

我是@重慶地產(chǎn)視野 重慶樓市老司機(jī)，十余年房產(chǎn)投資經(jīng)驗，熟悉重慶各區(qū)房產(chǎn)價值，板塊輪動，購房貸款政策，購房知識，時常還要分享重慶樓市一線動態(tài)，我們一起交流，一起成長吧！

我是{袁哥房產(chǎn)觀}，這些年房價不斷上漲，其中最主要的原因就是土地價格的上漲，土地價格的上漲，又不斷的推高房產(chǎn)的價格，對于開發(fā)商而言，只要房屋的價格在上漲，土地的價格再高也不是問題，因此在土地市場會經(jīng)常出現(xiàn)了土地的價格高過周邊樓盤售價，對于購房者而言買這類樓盤會不會有風(fēng)險，袁哥從事房產(chǎn)行業(yè)多年，也多次代表公司參加土地拍賣，對于這種所謂的“地王”，一般正常情況下，也就是房產(chǎn)處于上行時對于購房者也就是買房者沒有風(fēng)險，但在特殊情況下，也就是房產(chǎn)處于下行周期時對于買房者是有巨大風(fēng)險的，原因如下：

01:房產(chǎn)開發(fā)商拿地價高于周邊樓盤價是非正常的，是激烈競爭的后果，也是一種實力的展現(xiàn)，對于買房者是沒有風(fēng)險的。

開發(fā)商在準(zhǔn)備土拍前，對·準(zhǔn)備拍賣的土地一般都要經(jīng)過可行性分析，在可行分析后，得出這塊可行性結(jié)論后，就得出土拍的大致報價，同時根據(jù)可能參加拍賣的其他開發(fā)商，準(zhǔn)備了最低報價及最高報價，通常超過最高價就放棄了。在可行性分析中有兩個重要數(shù)據(jù)做為參考。

（1）開發(fā)商的土地拍賣，都是以周邊土地價格做為參考。

開發(fā)商在準(zhǔn)備土拍前，對于周邊區(qū)域的土地都會有詳細(xì)的了解，都會以近期周邊區(qū)域已經(jīng)拍賣的土地價格進(jìn)行統(tǒng)計，得出區(qū)域大致的土地價格。然后再根據(jù)國土局準(zhǔn)備拍賣的土地底價做出評估，決定在底價的基礎(chǔ)上加價的幅度，也就是大家所說的溢價，一般規(guī)律是房價上漲時，參加的開發(fā)商多時，土地的地段較好時，出現(xiàn)溢價和高溢價的概率就會大。但是出現(xiàn)土地價格比現(xiàn)在周邊樓盤售價還高的情況并不多。

（2）開發(fā)商的土地拍賣，也是以現(xiàn)在周邊樓盤售價做為可行性分析中售價的重要參考。

在土拍前，周邊樓盤的售價同樣做為土拍的一個重要數(shù)據(jù)，一個區(qū)域或者地段，雖然由于開發(fā)商的不同，樓盤品質(zhì)，包括綠化，配套；智能化，還有物業(yè)管理公司等，每個樓盤的售價有所不同，但是區(qū)域或者地段都有一個大致的價格區(qū)間。也就是所謂的底價和最高價。而這個價格就是土拍的一個重要數(shù)據(jù)。在成本和利潤分析中，從售價也可以反推出，土地的價格。通常說在三四線城市土地的價格占售價的30%左右。一二線城市的土地價格在60%以上。

從以上分析可以看出，土地拍賣的價格出現(xiàn)溢價是很正常的，開發(fā)商大多時間都是理智對待土拍的，出現(xiàn)土地價格高出周邊樓盤售價的情況并不多見，只有土地是非常優(yōu)質(zhì)的土地，而且預(yù)估土地拍得后經(jīng)濟(jì)效益巨大，并有可能城市地標(biāo)時，才有可能出現(xiàn)多家房產(chǎn)多輪出價，最終激烈競爭后，個別公司因為志在必得的情況下，才會出現(xiàn)土地價格高于周邊售樓價格的場面，這并非正常的，是激烈競爭的后果。

這種結(jié)果對于大多數(shù)購房者而言，也包括開發(fā)商而言，恰恰是一種實力的展現(xiàn)，一種對于這塊土地巨大收益的預(yù)估。而對于買房者是沒有風(fēng)險的。

以日照為例：2020年上半年日照市區(qū)共16宗商住、商業(yè)用地成功出讓，總成交面積539804㎡，總成交金額為343850萬元。雖然沒有出現(xiàn)土地價格高于周邊樓盤價格的，但是溢價最高的，樓面價格最高的，都是由實力開發(fā)商臨沂碧桂園公司購得，對于日照購房者來說，是沒有購房風(fēng)險的。

其中溢價率最 高：2020A-9號地塊，溢價15000萬元，溢價率高達(dá)54.74%。位于西海路以南、丹陽路以西，總出讓面積為56638.3平方米（84.96畝）。經(jīng)過11家房產(chǎn)35輪的激烈爭奪，最終由臨沂碧桂園房地產(chǎn)有限公司以 42400萬元成交，溢價15000萬元，溢價率高達(dá)54.74%，樓面地價高達(dá)3402元/平米 。

而樓面地價最 高：2020A-8號地塊，樓面地價4468元/平

2020A-8號東港區(qū)政府南地塊，憑借其占據(jù)的西城區(qū)核 心區(qū)位及周邊成熟的配套，吸引了全國及日照本土六、七家房企參與，其中不乏全國百強(qiáng)房企及地方實力地產(chǎn)，拍賣過程極其吸睛，每每叫價恨不能都能掀起日照地產(chǎn)人朋友圈的一陣熱論。經(jīng)過30輪的激烈競爭被臨沂市碧桂園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司斬獲，成交價40020萬元，溢價6000萬元，約655.21萬/畝，折合樓面地價4468元/平。

02:開發(fā)商拿到此類土地會采用多種方法規(guī)避風(fēng)險，對于買房者沒有風(fēng)險。

土地價格高，一定會在樓價上有所體現(xiàn)，沒有誰愿意做虧本的買賣，對于精明的開發(fā)商更不為，不僅會有效的規(guī)避風(fēng)險，還會通過提升項目的品質(zhì)，同時通過各種營銷手段提升項目形象，讓大家心甘情愿的出高價購買，不僅是居住舒適而且成為身份的象征。通常會采用以下方法規(guī)避風(fēng)險。

（1）打造高品質(zhì)，從配套，到環(huán)境的營造，提高售價，打破區(qū)域房價。

土地價格高于周邊樓盤價格時，如果按照常規(guī)思維，仍然按照周邊樓盤品質(zhì)打造，無疑是行不通的，而且面臨著要想有利潤，只有突破區(qū)域最高價，成為新的區(qū)域價格標(biāo)桿。

只有通過增加配套成本，除了建筑本身品質(zhì)提高，邀請國內(nèi)外知名設(shè)計師設(shè)計，包括景觀園林，包括社區(qū)的智能化，包括物業(yè)管理，從業(yè)主的角度考慮，從房屋的品質(zhì)；居住體驗；安全保障，全方位的，給物業(yè)整體提升，成為區(qū)域房產(chǎn)的引領(lǐng)者，房屋價格自然也就會上升，也就會高于土地價格，實現(xiàn)盈利。如某知名房產(chǎn)公司那句大家都熟悉的廣告語：‘給你一個五星級的家’，其實就是為提高房屋售價而

（2）通過營銷手段打造城市房產(chǎn)的標(biāo)桿及豪宅的象征，來提升售價。

不僅通過提升房屋品質(zhì)，還需要通過多種宣傳手段和營銷手段，把地王項目包裝成一個特殊階層的居住社區(qū)，不等同一般社區(qū)，突出特殊身份，居住于此是地位和身份的象征，這也是大多數(shù)地王項目，共同的一個套路。

如果房屋售價是衡量房屋檔次的，而身份地位有時更能打動有些購房者，身份地位往往讓他們在于房屋的售價，同時又在某種程度上忽略了價格和價值是否相當(dāng)，而對于一個有5000多年等級社會歷史的國家，地位和身份已經(jīng)在一些人身上根深地固了。

（3）用時間來減低風(fēng)險，分期開發(fā)。

地價高于周邊樓盤售價的項目通常規(guī)避風(fēng)險最有效的方法就是，先大張旗鼓的高調(diào)宣傳，盡其所能的宣傳，恨不得全世界都知道，而實際上首期投入的房源十分有限，通過這種方法試水，看看有多少購房者感興趣，對于價格的接受程度。

通過打破區(qū)域價格，提升周邊售價，從而推高自己的售價，一步步的向新的售價挑戰(zhàn)，通過時間來換取最大利潤，通過饑餓營銷積累客戶，提升價格。有時候1個項目可以做到8年10年，房價實現(xiàn)了幾倍的增長，在國內(nèi)的此類豪宅項目比比皆是。

以日照為例，某個項目，當(dāng)時拿地的價格是日照最高，沒有人認(rèn)為這個價格有利潤，但是此項目周邊有公園，離市府和銀座商城都非常近，而且是新營小學(xué)和中學(xué)的雙學(xué)區(qū)房，位置和環(huán)境確實非常好，開發(fā)商精耕細(xì)作，歷時10年，把它打造日照從當(dāng)時到現(xiàn)在仍然是豪宅的社區(qū)，最初的購買者從當(dāng)時4000多元的高價（當(dāng)時日照大多數(shù)房產(chǎn)不超過3000元）到如今的20000元左右，房價翻了幾倍。

（4）提高容積率，調(diào)整規(guī)劃。

購買地王項目的開發(fā)商一般能量都比較大，在拍地后，有些通過做工作，提高容積率的辦法，這樣做無形增加了建設(shè)面積，也就是減低了土地樓面價，或者通過增加商業(yè)面積，也可以減少地價成本帶來的壓力。這是以往一些開發(fā)商的做法，而地方政府有時候為了保證這類地標(biāo)建筑能夠順利進(jìn)行，有時候也會做適當(dāng)?shù)淖尣健?/p>

（5）轉(zhuǎn)讓或者尋找合作伙伴。

開發(fā)商拿地后，如果感覺自己開發(fā)吃力時，也會考慮轉(zhuǎn)讓和尋找更有實力的合作者，這類優(yōu)質(zhì)地對于其他開發(fā)商是有吸引力的，尤其對于一些實力強(qiáng)大的上市公司和全國性房企，為了進(jìn)入一個新的城市，這類項目對于他們很有吸引力。

03：對于購房者在上行時購買，不僅沒有風(fēng)險，還有巨大增值。

通常情況下，越是優(yōu)質(zhì)的項目，尤其是地標(biāo)或者高檔項目，在房價上行時，增值的幅度和空間越大，尤其是現(xiàn)在改善需求已成為購房主體的時代。

（1）房產(chǎn)優(yōu)質(zhì)優(yōu)價很明顯，增值也體現(xiàn)突出

（2）高檔項目和豪宅始終都有接盤者。

即使在疫情期間，豪宅項目的銷售一直都呈上漲趨勢，尤其是一二線城市，還出現(xiàn)了搶購。對此國家才收緊調(diào)控政策，就是為了防止房價上漲過快。

04：遇到特殊情況就有巨大風(fēng)險。

房產(chǎn)項目即使是一般的房產(chǎn)項目，遇到房產(chǎn)低迷期，都有一定的開發(fā)風(fēng)險，更不用說，地價高于周邊樓盤售價的項目本身就是高難度的開發(fā)，因此有時候也存在以下風(fēng)險。

（1）市場長時間持續(xù)低迷，銷售受阻,買房者成為高價接盤俠。

本來這類項目價格就高，購買群體就有限，市場長期低迷，購房需求下降，價格更難以上漲，有時候為了生存，開發(fā)商還要以價換量，房價不僅不會上漲，還有可能下降，而且下降的幅度較大，對于買房者容易高位站崗。

（2）公司資金鏈斷裂，出現(xiàn)爛尾樓，買房者成為直接受害者。

開發(fā)商近年來多元化發(fā)展成為一種趨勢，盲目投資，戰(zhàn)線拉的過長，一旦遇到房產(chǎn)低谷，資金緊張，甚至出現(xiàn)資金斷裂，所開發(fā)項目出現(xiàn)爛尾樓，而做為買房者輕則等幾年有接盤者，重則就會房財兩空，這也是購房者最不愿意出現(xiàn)的局面。

總結(jié)：從以上分析可以看出，土拍市場開發(fā)商一般都會慎重對待，都是經(jīng)過可行性論證時才會參拍，尤其是對于地段特別好的所謂地王，同樣是經(jīng)過計算后拍得，同時購買后，會有多種的避險措施，即使土拍價價格高于周邊樓盤價格，也只是暫時，會通過多種方法提升價格，同時通過時間來獲取巨大利潤。而對于買房者，購買的越早利潤越高，沒有風(fēng)險，反而增值明顯。

但是有些特殊原因，造成開發(fā)商資金鏈斷裂，也會出險爛尾樓，對于買房者也有巨大的風(fēng)險，雖然概率不大，也有風(fēng)險。對于當(dāng)下的購房者在購買地王項目時要慎重購買。

希望我的回答，對于大家有一定的幫助，尤其是現(xiàn)在的購房者。如果有幫助不要忘了點(diǎn)贊或者分享跟多需要的人。

我是{袁哥房產(chǎn)觀}，專注專業(yè)房產(chǎn)23年，為你分享實用的買房賣房實用技巧，和房產(chǎn)投資經(jīng)驗，歡迎關(guān)注

在住宅用地拍賣市場，經(jīng)常會出現(xiàn)土地出讓地塊折算的樓面價已經(jīng)高出周邊房屋市場銷售價格的情況，也就是常說的，面粉已經(jīng)貴過面包。于是，很多朋友就不理解了，為什么這么貴的地，開發(fā)商還要去搶？地價都已經(jīng)超過周邊的房價了，這房子建好還能賣出去嗎？會不會增加了購房者的風(fēng)險？實際上，開發(fā)商拿地價格的高低可能會影響到項目的市場定位與銷售價格，但是，對購房者來說并不會增加很大的風(fēng)險。相反的，帝王的出現(xiàn)往往預(yù)示著片區(qū)的價值所在，恰恰是投資的指向標(biāo)。

土地出讓市場有一個有趣的現(xiàn)象，越是便宜的地塊，越?jīng)]人要，往往是底價成交的多，經(jīng)常性的流拍或者終止出讓的情形也并不鮮見。而越是起拍價很貴的地塊，眾多大品牌開發(fā)商往往是爭先恐后，你爭我奪，競爭十分激烈，爭搶的結(jié)果就是地王頻出。無奈之下，土地出讓部門只好開動腦筋，搞出了個限地價+競自持+競配建+搖號的方式，也就是限制最高出讓價格，在競買人出價均達(dá)到最高限價時，競拍自持物業(yè)，以面積最高者得。如果競自持均達(dá)到最大面積，再競配建面積。同理，如果配建均達(dá)到最大面積，就只能搖號確定金主。這樣就可以防止開發(fā)商在沖動之下出現(xiàn)不理性行為，拍出天價。

一塊宅地能有眾多開發(fā)商去爭搶，本身就說明大家都看好這塊地。要知道這些大品牌開發(fā)商浸淫房地產(chǎn)市場多年，其嗅覺是相當(dāng)靈敏的。很多時候，在做一個項目時，最初的位置看上去非常偏遠(yuǎn)，但過了幾年，房價往往遠(yuǎn)超一般人的預(yù)期。因此，凡是樓面地價拍出超過周邊房價的，說明開發(fā)商對這塊地有信心。他們不會去做虧本的買賣。這類樓盤一般在開盤時買入，往往是最佳時期。

我們不妨舉個廣州的例子，保利地產(chǎn)在2014年經(jīng)過激烈競爭，最終以16.7億元拿下了廣州黃埔區(qū)閥門廠地塊，扣除配建的9600㎡公租房，折合樓面地價17654元，成為當(dāng)年的黃埔地王，該價格已經(jīng)超過周邊二手房售價。隨后項目命名為保利學(xué)府里，定位高大上的高端住宅。2015年開盤時，價格不到2.3萬元，基本上是賠錢賺吆喝。然而，由于該地塊位于臨港商務(wù)區(qū)的核心區(qū)域，近黃埔大道，距5號地鐵大沙地站僅700米，BRT站步行10分鐘，周圍環(huán)繞三所省級一級學(xué)校，港灣小學(xué)、廣州123中學(xué)、廣州第86中學(xué)，區(qū)位優(yōu)勢在黃埔區(qū)堪稱一絕。此后，房價一路攀升，截至2017年收官時最高售價已達(dá)到5.1萬元，成為黃埔區(qū)的標(biāo)桿。兩年時間，價格翻了一倍多。如今的二手房價格也在4.5萬左右，仍然是附近即將入市的新盤，招商鷺山府、富力南池富頤華庭參照的標(biāo)桿。

由此可見，地王并不可怕，地王項目往往也是城市的標(biāo)桿項目。跟著地王買房，不會出現(xiàn)大的風(fēng)險。

在這種情況下，擔(dān)心風(fēng)險事件是正常的，也從側(cè)面說明開發(fā)商的背景非同一般，買房后延期交房、不按約定標(biāo)準(zhǔn)交房的的可能性相對大一些，下面來詳細(xì)說明。

我們都知道房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)了經(jīng)濟(jì)增長約30%的占比，從上游的建筑原材料、裝修原材料、家電原材料、建筑業(yè)、裝修行業(yè)、家電生產(chǎn)制造，間接的交通運(yùn)輸、餐飲、信息產(chǎn)業(yè)等，以及這些產(chǎn)業(yè)本身解決的就業(yè)為經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)了巨大的力量，并且成為各地財政收入的主要來源。所以房地產(chǎn)業(yè)一度被列為國民經(jīng)濟(jì)增長支柱產(chǎn)業(yè)。

在“個別”的城市，當(dāng)在某些階段，需要提振經(jīng)濟(jì)，振興房地產(chǎn)時，一般會有多個開發(fā)商主動找到管理部門，說需要拿地搞建設(shè)，經(jīng)過默契的多輪舉牌后，地價會超過周邊的房價，也就是“地價”不斷創(chuàng)新高，“地王”不斷地被刷新。也就是面粉貴過面包的現(xiàn)象，這種現(xiàn)象會明顯帶動購房的需求，因為大家都看到了早買早賺，買到就是賺到，買漲不買跌是正常的心理。與此同時，開發(fā)商會拿到“返利”、“補(bǔ)貼”等，也就是說變相地、間接地降低了地價，但房價是上漲的。

有深厚背景的開發(fā)商，存在個別情況，對購房都不利，如武漢東西湖區(qū)常青花園附近“XX苑”的樓盤存在延期交房、未按承諾標(biāo)準(zhǔn)交房的情況，甚至?xí)r市電都沒有通的情況下，通知業(yè)主收房。眾業(yè)主也想了很多辦法，仍就是沒有辦法。所在正如你所講的“如果一個房產(chǎn)開發(fā)商拿地價比樓盤售價還高，買房是否有風(fēng)險”，對于拿地的開發(fā)商沒有風(fēng)險，但對于購房者是有風(fēng)險的。

請擦亮眼睛，盡可能買大品牌開發(fā)商的樓盤，保障性相對大一些，風(fēng)險相對小一些。

當(dāng)然有風(fēng)險，所以要考慮進(jìn)去。

樓層那么多，分?jǐn)偝杀�，很有可能存在這種情況

肯定有風(fēng)險呀！

本來想說風(fēng)險很大，不過還要看這個開發(fā)商是不是全國性的大地產(chǎn)商，有些企業(yè)看著某個項目似乎是虧的，但往往他們是從全局出發(fā)，有其他利益權(quán)衡的。