180萬的商鋪，90萬首付，90萬貸款，加上其他的契稅，房屋面積補(bǔ)差稅 ，以及其他的各種稅收，到手應(yīng)該200萬左右吧！

那么年租金7萬，單價4.3萬，到底應(yīng)不應(yīng)該投資呢？我覺得你應(yīng)該考慮幾個問：

第一，租金回報率！

租金回報率是衡量一套商鋪的最重要標(biāo)準(zhǔn)，如果租金回報率沒有達(dá)到一個及格線，就是不應(yīng)該投資的！

其中按照租金回報率，我們可以分為三個檔次的商鋪：

1）現(xiàn)在普遍的商鋪都是在3~6%左右的租金回報率，我們稱之為不合格商鋪，因為跑不贏通脹；

2）高于7%以上的租金回報率商鋪，為合格的鋪子。但是投資的門檻非常高，少則百萬，多則千萬，主要集中在一線，新一線和強(qiáng)二線這樣的大城市之中；

3）租金回報率在10%-15%左右的商鋪，這些商鋪基本都是內(nèi)定的，只會作為抵債或者贈送的方式，給予許多公司老總和關(guān)系戶，很少在市面上流出�；�本都是直租不賣的；

那么按照你180萬的鋪子，到手價格200萬來計算（我們姑且算到手價格），年租金70000元，其實回報率只有3.88%！連普通的定存都跑不贏！

目前市面上普通的四大行大額存款定存都有4.18%，而許多民營銀行的定存更是高達(dá)了5.68%左右，如果一套商鋪的租金回報率連它們都跑不贏，其實根本沒有投資的必要。

因為商鋪升值率低，稅費較高，脫手還難，所以必須滿足一個合格的租金回報率，才能投資！

第二，地段��！

商鋪地段為王，好的地段往往能夠帶來巨大的投資機(jī)會，巨大的客源，以及巨大的創(chuàng)業(yè)者。所以當(dāng)你選對了地段，你就不怕沒人來租你的鋪子，不怕租金回報率過低。

而這個地段分為兩個層面的考慮：

第一，就是城市；

第二，就是位置；

城市的話，我比較推薦一線，新一線和強(qiáng)二線的中心。因為這些地方的人口流動度高，密度大，不斷有優(yōu)勝劣汰，不停注入人口的趨勢，所以商機(jī)非常大。

我們以目前比較火爆的飲品店數(shù)量作為參考，我們可以發(fā)現(xiàn)，在2018-2019年飲品大肆進(jìn)入市場后，數(shù)據(jù)明顯顯示一線城市，新一線城市還有部分強(qiáng)二線城市的門店數(shù)量劇增，這也是需求旺盛帶來的結(jié)果。

所以，買商鋪，首選一線，新一線和強(qiáng)二線的中心�。�

而對于位置來說，盡量要買一樓沿街的，而不是買二三樓的。我自己有兩套商鋪，都是一樓沿街的，基本沒有空租狀態(tài)，常年滿租，但是許多二三樓的情況就不是那么樂觀了。

所以選商鋪，位置很重要，千萬不要貪便宜。

第三，商鋪的屬性！

這個屬性指的就是能夠重餐飲。

目前電商沖擊實體比較厲害，能夠在絕處中逢生的大部分都是重餐飲。因為重餐飲是電商無法打敗和跨越的一個種類。

我們可以從數(shù)據(jù)里看到，在目前的商鋪市場里，30%~40%的創(chuàng)業(yè)者都是選擇了美食，餐飲行業(yè)，而剩下的則是被其他行業(yè)所均分。

所以，如果你的商鋪能夠做重餐飲，那么對于你的出租率，以及租金回報率都會有一個不小的提升！

我的觀點，就是對于你這套商鋪來說，其實第一點租金回報率已經(jīng)不達(dá)標(biāo)了，這就意味著沒有任何的投資價值。如果在地段，位置，以及商鋪的屬性上更沒有達(dá)標(biāo)的話，那就是毫無價值的商鋪，千萬不要碰，否則你未來很難脫手，容易虧大錢。

一家之言，歡迎指正。?點贊關(guān)注我?帶你了解更多財經(jīng)背后的真正邏輯。

購買商鋪其實是最主要的支出是契稅，它是3%或4%，另外還有一些印花稅、手續(xù)費登記費，全部辦好差不多185萬到188萬之間。

年租金7萬元，相當(dāng)于年化收益率3.8%。

實際上我們還要考慮到商鋪的物業(yè)、水電都是按照商用標(biāo)準(zhǔn)征收。商鋪只有40年產(chǎn)權(quán)，而住宅是70年。產(chǎn)權(quán)到期后如何處理？絕對不能跟有產(chǎn)權(quán)一樣的待遇的。

商鋪轉(zhuǎn)租也是一個麻煩事，很多情況下如果商圈和條件不好，一下空置大半年，甚至一年兩年都有可能。

一般購買商鋪建議商鋪的租金收益率是8%~16%，這樣能夠保證足夠應(yīng)對各種風(fēng)險。

當(dāng)然，我們也要考慮到未來的升值潛力。過去有的三四十萬元的商鋪現(xiàn)在每年租金都能達(dá)到8~10萬元，不過都是經(jīng)歷了一二十年的升值。

未來要是沒有升值空間的話，僅憑3.8%的收益率確實沒有必要投資了。

有人會問，如果分期50%的話，不是相當(dāng)于8%左右的收益嗎？實際上沒有這么算的，因為雖然我們付出了接近100萬的首付，但是帶給我們的現(xiàn)金流卻還要扣除償還貸款的錢數(shù)。

商鋪貸款100萬，最少每年也要還七八萬元的貸款吧？可以說我們付出了100萬首付，不僅租金一點兒沒剩下，甚至還會每年往里搭錢。如果我們有100萬現(xiàn)金存到銀行，每年也能拿到三四萬元的利息。一正一反效果明顯相差很大。

這種情況就相當(dāng)于在對賭，賭的是未來商鋪的升值空間�？赡鼙瘸垂筛�好一些吧，至少輸?shù)妹髅靼装住?/p>

朋友們好！

不要買！180萬買商鋪，年租金7萬元，也就是年租金收益率為3.89%，這樣的租金收益率有點低，而且商鋪轉(zhuǎn)讓稅費較高，這樣的商鋪根本就不值得購買。下面來分析一下。

商鋪收益率太低

你這個商鋪租金收益率只有3.89%，這樣的收益率可以說有點太低了，根本就不值得購買。一般來說，購買商鋪，租金收益率達(dá)到了7%以上，才比較值得購買。

你這個商鋪的出租收益率只有3.89%，這樣的租金收益率明顯低于理財產(chǎn)品4.5%的收益率，也低于有些民營銀行5.8%的年利率，因此，這樣的收益率，根本就不值得購買。

一般來說，投資商鋪有兩個方面的收益，一個是出租的收益，還有一個是商鋪自身增值的收益。現(xiàn)在來說，你這個出租的收益率偏低，那么估計商鋪增值的速度可能也不會太快。

因此，商鋪租金收益率太低，這樣的商鋪不值得購買。

商鋪受電商影響較大

現(xiàn)在實體商鋪受電商的影響是非常大的，如果你的商鋪位置不是特別好的話，很可能會受到電商的嚴(yán)峻的影響，那樣的話，可能商鋪根本就不好租出去了，可能租金收益機(jī)會更低了。

現(xiàn)在電商一般情況下，只需要租用倉庫就行了，根本就不需要租用昂貴的門面房的。因此，商鋪受電商的影響太大，更何況你這個租金收益率又這么低，肯定是不能投資的了。

商鋪交易費用較高

投資商鋪，還有一個問題就是交易費用較高。商鋪的交易費用比住宅交易費用高的多，而且一般商鋪都是40年產(chǎn)權(quán)的。因此，你要是投資了商鋪，未來轉(zhuǎn)手賣出稅費較高，可能導(dǎo)致商鋪不好賣出。

因此，商鋪交易費用較高，未來商鋪可能轉(zhuǎn)手困難，也是制約投資商鋪的一個問題。

綜上所述，這樣的商鋪不要買。這樣的租金收益率太低了，只有3.89%，因此，這樣的商鋪根本就不值得購買。

感謝閱讀！

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不能入手，回報率太低，年租金70000，180萬買商鋪，年回報率3.8%左右，就算后期增長，漲到十萬每個月，回報率也不過是5%多一點，這你得等到五年以后，而且，你要進(jìn)行按揭，加上90萬的按揭利率，十年來計算，又得加上20幾萬的利息，想一想回報率，這算到現(xiàn)在，連3.5%都不到。

4.3萬一平米，這樣的商鋪，應(yīng)該是在商業(yè)區(qū)吧！總共40多平米，應(yīng)該是一樓，一樓的回報率，不論怎么計算？應(yīng)該都是比較低的，但是經(jīng)營的好，后期還會有增長的概率，不過要等到五年八年以后才能增長，而未來20年，和過去20年房價增長的速度是不一樣的，租金增長速度也是不一樣，商業(yè)呈現(xiàn)多樣化，所以，要慎重考慮一下，風(fēng)險過高，但是有一種情況，你是可以投資的。

那就是，假如這180萬，是你家里邊的零花錢，那你是可以投資的，倘若不是，那你就要考慮一下他的回報率，一般情況下，能達(dá)到6%的回報率，那么完全可以做到以租養(yǎng)貸，是可以考慮的，如果達(dá)不到6%的回報率，那就不敢說了，個人的意見是這么高的風(fēng)險，沒必要投資，OK啦！

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我的建議也是不要買。

1.現(xiàn)在實體小生意不好做，70/80/90消費主力人群基本都是網(wǎng)購。如果是服務(wù)性行業(yè)，雖然和電商影響不大，但是各種成本高，利潤薄

2.投資回報來看，姑且按照180萬每年7萬計算，年收益率4%不到，一般銀行理財都能實現(xiàn)。買信托7-8%，如果是貸款50%，年租金7萬還要扣除每年月供。商鋪的交易稅費很高，加上本金的銀行年投資回報率，未來你的出手轉(zhuǎn)讓要不低于180萬的1.4倍才不虧錢。

現(xiàn)在大額存單，買理財都比這7萬年租金高，主要是以后賣這商鋪不好出手，稅太高，現(xiàn)在買商鋪不比以前，不小心就虧大了

主要是看周邊有沒有發(fā)展?jié)摿�？比如地鐵有沒有再建設(shè)，附近有沒有規(guī)劃商業(yè)用地？比如商場什么的，再比如，現(xiàn)有的商鋪規(guī)模大不大？周邊的居民多不多？你買的商鋪位置夠不夠好？如果有的話，是可以入手的，買商鋪也是買預(yù)期，但是切記一條，不能買包租的商鋪，

我購買的不到46萬，租金最低6萬，還很多人搶，現(xiàn)在還沒交，很多人要我訂下來，好吃好喝的伺候著，沒騙你們。

180萬的商鋪，年租金7萬來說，匯報了太低了，按照10幾年不漲價來說，你20年才回本百分80，連本錢都回不了，年租金少得12萬左右，也要15年才回本，這樣的回報率才算還可以，

收益太低，我家里的商鋪，當(dāng)時3.3萬，60個平方，但是可以隔成兩層，租給別人做連鎖餐飲。一年19萬的租金。