未來10年，LPR下降的可能性更大。

首先，從我國歷史情況下，融資價格是一直下降的。在1990s，存款、貸款利率均在10%以上，而現(xiàn)在基本維持在5%以下。

其次，從國外經(jīng)驗看，目前歐洲、日本等地，利率已經(jīng)是零利率，甚至負利率，目前，我國的利率5%左右，還有較大的下降空間。

最后，從目前人民銀行的口風來說，短期降息是大概率事件，融資成本降低也是大概率事件。

綜上，根據(jù)歷史預測未來，LPR下降的可能性是更大一些。

此外，我們還可以從經(jīng)濟學的“供求關系”來分析一下未來的利率走勢。

首先，全球都在大量的量化寬松，不斷增加貨幣供應。目前，貨幣供應已經(jīng)大大超過實際的需求，也就是說，通貨膨脹在上升，貨幣在貶值，換句話說，就是貨幣的價格在下降，換言之，LPR價格會下降。

其次，放水容易，收緊難。如果收縮貨幣供應，很難給交代，而寬松是皆大歡喜。所以說，貨幣緊縮是短期、臨時措施，而寬松是長期趨勢。進一步寬松，進一步貶值，導致LPR進一步下降。

最后，未來是創(chuàng)新市場，資本緊缺階段已過，未來是人力資源緊缺，相對應的，貨幣價值下降，也就是貨幣價格相對下降，也就是LPR下降。

不管從什么角度，未來10年這樣長的期限，LPR下降是大概率事件。

根據(jù)關注的問題，對回答進行補充：

一是，LPR改革是好事，還是壞事？

我覺得是好事。按照貸款利率基準計價，常常市場價格不一定能反應市場供求關系。因為貸款利率基準是人民銀行發(fā)布的，而人民銀行在制定基準利率的時候，需要考慮太多因素，而不僅僅是市場化的供求情況。此外，基金利率調(diào)整頻率也不會太高，進而影響基準利率的實際水平。而基準利率在那里，上浮、下浮也沒有參考的市場基準，靠自己的摸索、想象。而LPR是根據(jù)當時的市場價格選做基準，一個月調(diào)整一次，未來可能每天都會調(diào)整。調(diào)整頻率更高，對市場反應更快。此外，LPR去掉了很多其他因素，就是價格，所以可以很快地對市場價格作出反應，是一種利率市場化的體現(xiàn)。

我們不需要杯弓蛇影，在沒有市場化價格的時候，呼喚市場化。當市場化的價格真正來臨的時候，就擔心，這是沒有必要的。至于市場化以后，我們?nèi)绾螒獙�，是我們需要共同學習的。

二是，此次選擇哪一種轉換方式，跟原房貸合同利率有關系么？

我覺得沒有關系。首先，此次是在LPR加點和固定利率這兩種方式中，二選一，并且只能選擇一次。以前的房貸合同利率是高還是低，對于LPR加點方式來說，只會影響加點值的大��；對于固定利率來說，只會影響固定利率定在哪一個數(shù)值。例如，目前你的房貸利率是基準上浮10%（4.9%*1.1=5.39%），相應的，加點值為0.64%（5.39%-5年期LPR4.75%=0.64%），以后均在LPR基礎上加點0.64%；或者是原房貸利率是基準下浮10%（4.9%*0.9=4.41%），相應的，加點值為-0.34%（4.41%-5年期LPR4.75%=-0.34%），以后均在LPR基礎上加點-0.34%。

其次，這是必須是二選一。也就是說，以前房貸合同的利率，比轉換后的利率，是高還是低，是沒有辦法考慮的，因為以前房貸利率那種方式，不在轉換策略之中。也就是，無法保留原有的定價策略。

最后，真正影響選擇的因素是，未來LPR是下降趨勢還是上升趨勢，你愿意承擔市場波動還是不愿意承擔市場波動。若你覺得LPR是下降趨勢，或者平穩(wěn)的，可以承擔偶爾的波動，毫無疑問，需要選擇LPR加點的方式。若你覺得LPR是上升趨勢，或者不愿意承擔一些波動，那選擇固定利率是合適的。

三是，國外的市場利率是否可以作為參考。

長期內(nèi)，我覺得可以，并且是很好的參考。

首先，如果利率市場化之后，境內(nèi)外聯(lián)動會很明顯。這幾天美股大跌，帶來A股也大跌，全球股市都在大跌，說明了全球市場化價格聯(lián)動很緊密，反應很迅速。如果貸款利率也市場化了，也毫無疑問會受到市場利率的影響，也就是會隨著全球價格的波動。

其次，真正市場化利率的同業(yè)資金價格，從歷史情況看，確實跟全球價格波動聯(lián)系很緊密。全球價格下降，同業(yè)資金價格也下降，而這個時候，原有貸款體系下，貸款利率并不一定會下降。反之，依然。

然后，前幾年的經(jīng)驗，也可以說明，境內(nèi)、境外價格會趨于同步。5年前，境內(nèi)、境外價格相差3個點以上，也就是跨境套利的機會巨大。即使同業(yè)之間的存款，境內(nèi)、境外價格也差別非常大，導致了大量的內(nèi)存外貸、外保內(nèi)貸、貿(mào)易套利等多樣化、層出不窮的套利模式出現(xiàn)。經(jīng)過2年多的“努力”，境內(nèi)、境外套利被抹平了，現(xiàn)在已經(jīng)幾乎沒有套利機會，至少沒有這種系統(tǒng)性的套利機會。

最后，市場化后的金融市場價格，確實比沒有市場化的貸款市場，整體價格低。這也是目前中國的實際情況。

網(wǎng)上大V吹降低是參考國外利率降低，全是扯淡和水軍，完全不講明白lpr到底是什么，lpr以后就是單獨的房貸利率和銀行商業(yè)貸款利率完全沒關系了，貸款利率以后肯定降低。但是LPR也就是房貸利率是18家商業(yè)銀行每年修改一次決定大小多少。關鍵來了，請問我們在哪里貸的房貸？18家商業(yè)銀行為首的各大銀行，那么請問既然是銀行是債主，你還指望他們設置一個低的利率然后讓你少還他們錢嗎？是什么酒陪花生米讓你醉成這樣？真當銀行是慈善機構啊

央行搞LPR的目的就是要把房貸利率和基準利率脫鉤，原因就是基準利率未來肯定要下降，而房貸是商業(yè)銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。如果房貸利率和基準利率掛鉤的話，房貸利率下降必然影響商業(yè)銀行利潤。所以央行想出了這么一個法子，未來基準利率肯定要降，LPR也會降，但是幅度不會有基準利率那么大。

個人認為lpr在未來面臨下降的可能性比較大。

首先從近期的形勢來看，全球的經(jīng)濟都處于經(jīng)濟增速放緩，下行壓力增大的階段，未來1~2年中國面臨的外部環(huán)境會比較惡劣，因此進一步降息來支撐國內(nèi)經(jīng)濟，特別是維持房地產(chǎn)市場的一定增長速度非常必要，這樣lpr的調(diào)低就是一個主要的趨勢。

當然世界經(jīng)濟增速有可能在4年到5年的時間里完全恢復，那此時lpr可能回升了，我個人覺得身高的概率還是不大，因為現(xiàn)在全球進入了流動性泛濫的階段，歐美市場的央行都把利息降低到0左右的水準，歐日央行甚至采取了負利率。另外美聯(lián)儲和歐央行的量化寬松也依然停留在資產(chǎn)負債表當中，所以全世界的基礎數(shù)據(jù)規(guī)模是比較大的，在全世界央行寬松的浪潮之下，中國央行很難獨自推升利率。

第三方面，現(xiàn)在即將迎來一個相對理性相對平穩(wěn)的增長，所以即便是lpr長期的保持在低位，也不會造成房地產(chǎn)的快速增長，甚至是泡沫。嗯，在這樣的顧慮被打消之后，Lpr,長期的保持低位來經(jīng)支持經(jīng)濟的增速可能是一個主要的趨勢。

未來十年內(nèi)lpr利率降低的可能性更大。為什么這么說呢？我們接下來分析。

第一，我們面臨什么樣的大環(huán)境。

當前世界經(jīng)濟難覓什么增長亮點，歐洲日本都已是負利率，美聯(lián)儲已連續(xù)三次預防性降息，印度的經(jīng)濟增速也跌下神壇。在全世界經(jīng)濟下行壓力較大的前提下，我們的經(jīng)濟也難獨善其身，有較大的下行壓力。所以，為防止經(jīng)濟下滑，未來幾年的利率一定是逐漸降低的。

第二，看這次央行政策的隱含目標

為了調(diào)節(jié)樓市，央行將五年期lPR與房貸利率掛鉤。如果是單純?yōu)榱苏{(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場只需要變動未來的利率價格就可以了，為什么還要動存量房貸呢？當然，央行不是想“懲罰”買房的人，不是想給他們提高利率，而是在想辦法降低他們的利率。那為什么要降低已買房人的利率呢？因為我們的經(jīng)濟正在轉型，從依靠出口，要轉到逐漸依靠國內(nèi)消費，而當前房貸占了居民收入的大部分。所以要好要想辦法給這些人降低一些房貸，然后促進消費。

所以，未來lpr利率在5到10年的時間內(nèi)是會降低的，我推薦大家選擇lpr+加點的方式來還貸。而十年以后太遠，目前的預測無法保證正確，但是那時候的收入水平也上去了，通貨膨脹讓貸款還款實質(zhì)變少了，大家想想十年前我們每月還1000和現(xiàn)在還1000，是一個概念嗎？那時候貸款總額也沒剩多少了，即使lpr利率漲一些，損失也小于收益。

現(xiàn)在，許多解讀在回答如何選擇的問題時，往往給出這樣的建議。如果預期LPR未來是

上漲的趨勢，就選擇固定利率，如果預期LPR 未來是下降的趨勢，就選擇LPR浮動。同時，很多專家也指出，在未來將進入一個利率下降的通道，選擇LPR浮動比較有利于減少利息支出，減輕月供負擔。在此，有必要厘清幾個重要的誤區(qū)。

首先，利率下降的趨勢確實存在，但從上述轉換目的的分析我們也看到了，房貸利率將同基準利率區(qū)分開來，因此，鼓勵實體經(jīng)濟寬松貨幣形成的利率下降同房貸利率還是不同的。從房住不炒角度看，未來房貸利率盡管有可能下降，但同整體利率下行之間還是有很大區(qū)別的，也會有房地產(chǎn)政策調(diào)控方面的考慮，不會一味跟隨整體利率下降。

其次，許多專家都說西方許多國家都是長期低利率甚至負利率了，因此，我們未來也會這樣，利率會不斷下降。這也是誤區(qū)，一方面，我們要搞清楚這個負利率是指存款利率。另一方面，西方各國也存在住房貸款利率同其他利率的差別。還有，西方各國情況也是不同的，歐洲和日本長期經(jīng)濟低迷，房貸利率確實比較低，很多在2%-3%,甚至有2%以內(nèi)的情況。但美國、加拿大、澳大利亞等國又不一樣，要高于3%，其中澳大利亞要高于我國。美國的利率波動也比較大，在2010年前后的一段時間，美國地區(qū)出現(xiàn)過3%左右的低利率情況，但在2015年以后開始逐漸攀升，最高超過5%，最近的利率在4.75%左右，和我國情況差不多。

在此基礎上，我們可以從歷史縱向和國際橫向進行對比來觀察目前利率的相對位置。同時，我們也從一個獨特的存量角度來分析利率下行的空間問題。

從歷史縱向來看，目前的房貸利率處于歷史低位，而且確實存在下行趨勢。

但是，正因為處于歷史低位，盡管仍有下行空間，但降幅應該不大了。而且，從一個比較長的周期來看，利率還是會有一定的波動。這個我們下面從美國的情況中也可以看到。

從橫向的國際比較看，能與我國在經(jīng)濟體量和經(jīng)濟發(fā)展趨勢上可以類比的只有美國。從美國房貸利率的歷史變化中我們也可以發(fā)現(xiàn)一些端倪。

從這張圖表中，我們可以看到房貸利率的確有下降的趨勢，但從長期來看波動也不小。在長達40年的范圍內(nèi)，利率在3%左右的時間不足20%，在7-8年左右，而且隨著經(jīng)濟的復蘇，美國的房貸利率在2015年以后，也有了不小的上升。

從上述分析中，我們可以發(fā)現(xiàn)，房貸利率確實有下降的空間，但在一個較長的周期看，還存在不小的波動。如何選擇要看目前的利率更靠近歷史地位，還是相反。這樣，才能看出從二三十年的長周期中，未來上升或下降的概率有多大。

從房貸存量的利率結構來分析。

在2016年9.30新政以前，有長達10多年利率采取的基準利率下浮的優(yōu)惠，許多利率甚至達到7折，普遍不低于8.5折，即使二套房都有9折的情況，此后的一段時間也有不少首套房優(yōu)惠5-10%的情況。而上浮的情況都在這個時間以后。從房貸余額的歷史數(shù)據(jù)分析，目前房貸余額在30萬億左右，2016年底前大約在20萬億，也就是說，加上后期的首套房優(yōu)惠，大約70%的房貸余額是在基準利率基礎上有優(yōu)惠的，同時粗略估計，可能有40%的貸款余額存在7折利率優(yōu)惠。因此，我們在預測利率下調(diào)空間時，要將這個因素考慮進去。不是從LPR本身出發(fā)來調(diào)整，而是考慮那么高比例的優(yōu)惠情況，這樣對LPR的下調(diào)空間也是有影響的。就是說，大多數(shù)貸款的利息差沒目前的LPR利率那么高。這也制約了LPR的下調(diào)空間。也就是說，有70%的貸款是低于4.9%的，大多是在4.165%（85折）以內(nèi)，甚至40%在3.43%的低水平，接近公積金貸款的3.25%低水平。這樣計算，原來的7折利率加點在-1.37,3.25+1.37=4.62%。也就是說LPR降低到4.62%的話，有40%的房貸利率等于公積金利率這個公認的低利率了。這也從一定程度上制約了利率下調(diào)的空間。

中國LPR利率長期降低趨勢不可避免，原因就是整體債務水平太高，承認不了高利率。

從2009到2017年，中國的整體債務水平一年上升一個臺階，直到2018年轟轟烈烈的\"去杠桿\"中國的加杠桿進程才算中止——但經(jīng)歷2018年的持平之后（大家都喊痛，但是整體杠桿率仍然沒了降下去），2019年中國整體債務水平又再度上升，目前已經(jīng)超過GDP的300%。

而新興經(jīng)濟體的總債務/GDP普遍在200%左右的水平，中國屬于最高的一個。

不僅中國的總體債務/GDP是最高水平，包括金融部門、非金融企業(yè)部門、家庭部門、政府部門，中國的債務/GDP比例都已經(jīng)達到了新興經(jīng)濟體里的最高水平。

我們整體上的債務/GDP數(shù)字是發(fā)達國家的水平。看看日本和歐洲，不是負利率就是在負利率附近徘徊，原因無它，債臺高筑而已。

美國經(jīng)過多次加息之后，利率水平也是明顯低于中國。

自2018以來，國家反復提到要降低企業(yè)融資成本，雖然受限于美國之前的加息以及后來的通脹高企，央行不便大幅降息，但是只要內(nèi)外環(huán)境容許，降息是不可避免的，LPR利率改革也是為此鋪路。

加杠桿容易去杠桿難，降息趨勢不可避免。

對于未來10年的lpr利率，我們可以做一下簡單的一個推測。

首先lpr利率是一種市場化的利率。是有18家銀行，主要是工商銀行，中國銀行，建設銀行等銀行在貸款利率報價基礎上，去掉一個最高價，一個最低價，然后進行加權平均計算得出來的結果，所以lpr利率每個月都會變化的，但是具體到房貸上面，我們會選擇lpr利率是以年為單位的。

其次lpr利率是走高還是走低，主要跟中國市場的貨幣政策有關系。在過去的20多年間，中國貨幣市場政策利率基本上是走高的年份比較多，走低的年份比較少，但是隨著中國市場經(jīng)濟進入成熟狀態(tài)，體量經(jīng)濟體量越來越大的時候，也有很多聲音說中國市場利率會逐步走低，從這兩年市場來看，央行的操作的確是有貨幣緊縮的預期在里面，市場利率向下走的可能性也是比較大的。

再次10年的時間，lpr利率太難以預測，因為這里面變數(shù)太多！目前中國的房貸利率市場主要是上浮10%，或者是20%，那么利率也在一般在五點幾左右，這一點在成熟國家里市場利率是算是比較高的，像美國的房貸市場，在2008年之前一般也在兩個兩個點左右。如果中國的房貸利率市場真的是走的是歐美這條路的話，那么將來房貸利率下調(diào)的空間還是比較大的，那么采用lpr利率，相對于購房者來說可能要更好一點。

對于購房者來說，可以根據(jù)自己的實際情況來選擇是否執(zhí)行l(wèi)pr利率！譬如說你的房貸金額比較不大，利率也比較優(yōu)惠，那么你可以選擇固定利率，如果有一天lpr利率大大低于你的房貸利率的話，你可以直接以自己的身份到銀行拿一些其他貸款，然后把這個房貸給還掉，這樣可以更低的市場化利率。如果你的房貸金額比較大，而你覺得市場化利率可能會更低的話，你也可以選擇走lpr利率。將來真的出現(xiàn)固定利率比lpr利率低得多的話，你也可以選擇用抵押等方式重新貸款，兩方相互平衡一下，來彌補自己的這個利率差。

隨著我們國家的經(jīng)濟逐漸走向市場化，lpr利率將來應用的會越來越多，大家也會對這方面越來越熟悉，運用的途徑可能也會更多。

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我認為降低的可能性大一些。

首先要科普一下什么叫LPR：

LPR一般指貸款市場報價利率，是由具有代表性的報價行，根據(jù)本行對最優(yōu)質(zhì)客戶的貸款利率，以公開市場操作利率（主要指中期借貸便利利率）加點形成的方式報價。

目前LPR共有18個報價行成員 ，大家熟知的四大行，工農(nóng)建中都在其中，除此之外，還有招商銀行、興業(yè)銀行、浦發(fā)銀行等股份制銀行，以及渣打中國和花旗中國都外資銀行，還有上海農(nóng)商銀行、廣東順德農(nóng)商行等農(nóng)商行。

值得一提的是，微眾銀行和網(wǎng)商銀行也在其中，由此可見這18家銀行是非常有代表性的，基本囊括了各類型的銀行。

知道了LPR的原理，可以推論出，未來10年內(nèi)，LPR下降的可能性是很大的。

以10年為限，10年之內(nèi)可以算是短期，超過10年為長期。短期內(nèi)，貨幣維持寬松的可能性很大，畢竟現(xiàn)在降息是國際上的大趨勢，有的國家都負利息了。我國的貨幣政策雖然比較獨立，但是也會受國際上影響。

尤其這次疫情，帶來了全球的經(jīng)濟衰退，客觀上要求降息，貨幣寬松，以鼓勵創(chuàng)業(yè)，刺激生產(chǎn)和消費，所以預期10年內(nèi)，LPR下降的概率更大一些。

有人擔心銀行不是省油的燈，選擇LPR浮動方式怕掉進銀行挖的坑里，其實這種擔心是多余的，因為LPR高低不是商業(yè)銀行能操縱得了的。
LPR取決于貨幣政策，貨幣政策主要看通貨膨脹率，只要中國通貨膨脹率維持相對低位，LPR易跌難漲。除非未來中國出現(xiàn)明顯通貨膨脹，比如說物價漲幅超過了5%，才有可能明顯上調(diào)LPR。一般來說，LPR比通貨膨脹率略高一點是正常，不至于太高。
我個人認為，中國未來5到10年，中國出現(xiàn)明顯通貨膨脹的機會不大，畢竟現(xiàn)在中國不少行業(yè)生意都不太好做，過剩問題普遍。只有商品供不應求，經(jīng)濟很熱，甚至出現(xiàn)搶購的時候，才容易有明顯的通貨膨脹。

所以，未來10年內(nèi)，LPR下降的概率可能會更大一些。

就目前來說， LPR利率已處于下行趨勢之中。

首先，國際經(jīng)濟環(huán)境依然困難，地緣政治形勢繼續(xù)緊張，未來一兩年內(nèi)世界經(jīng)濟下行的壓力仍然巨大，世界各大經(jīng)濟體的央行都處于新的降息周期之中。我國央行也不能置身事外。

其次，中國經(jīng)濟的發(fā)展已經(jīng)過了高速增長期，近期，豬肉等消費品價格開始回落，國內(nèi)通脹預期在2020年應該開始走弱，可以預見的是， 經(jīng)濟增長的速度會放慢，隨著經(jīng)濟增長速度的下行，利率水平大概率會下行，這是大勢所趨。

最后，可以肯定的是我國央行的LPR在未來可見的幾年中都會緩慢下降。如果選擇房貸利率與LPR掛鉤，那么房貸利率=LPR+基點。LPR下降，則房貸利率也相應下降。房貸壓力也會逐步減輕。