首先我們來了接一下城市排名，從城市排名我們再來看一下二三線城市房價還不會上漲，下面就是2019年最新國內(nèi)城市排名：

從上面的城市排名中我們可以看到很多新一線城市之所以能夠進(jìn)入新一線城市，很大程度上都是由于消費拉動經(jīng)濟(jì)的上升，更多的是房價上漲的結(jié)果。

比如社長所在的新一線城市昆明，還記得社長2011年來昆明的時候房價基本還是在5000左右，今天昆明的房價基本都在8000以上，15000左右的房價很普遍，作為一個旅游城市，加上優(yōu)美環(huán)境的點綴，房價上漲確實神速，說實話連昆明本地人都不敢相信的事實。

目前我們可以看到在二線城市中，很多地方的房價具備很大的發(fā)展空間，比如：廈門、珠海、揚州等等地方，所以說中國二三線城市的房價如果和新一線城市對比，還具備很大的上漲空間。

通過各個城市的進(jìn)展情況，得出的結(jié)論是:二、三線城市都有不同程度上漲，漲速慢，但有的城市天價不減。二個月后略有增長，所以今年的房價漲速慢，而不是下降。以泉城濟(jì)南為例，東部漲價要多一些而西部西客站則稍慢o以后無法予測。

中國二三線城市房價分化很明顯，但有四類二，三線城市的房價會繼續(xù)漲。

第一類，省會城市。省會城市通常是一個省的政治，經(jīng)濟(jì)，文化和科技的中心，并且教育資源，醫(yī)療資源的集中。有先天的政治，經(jīng)濟(jì)，政策的優(yōu)勢。現(xiàn)在全國各省為了打造自身竟?fàn)幜��?yōu)勢，力推“強省會”戰(zhàn)略。舉全省之力，集中資源，政策傾斜支持省會城市的發(fā)展。鼓勵省會城市大力招商引資，迅速吸納人口。這是一個非常明智的選擇，各方面優(yōu)質(zhì)的資源，優(yōu)惠的政策向省會城市集中，這類二三城市的房價一定會持續(xù)上漲。

第二類，全省經(jīng)濟(jì)總量排名第一的城市。部分城市由于歷史，地理和其他方面的的原因，并不是全省的省會城市卻是全省GDP總量最高的城市。全省經(jīng)濟(jì)排名第一的非省會城市，由于自身產(chǎn)業(yè)勢力強勁，區(qū)位優(yōu)勢明顯，有港口碼頭基設(shè)施經(jīng)濟(jì)可以快建發(fā)展。而且就業(yè)率高，財政收入穩(wěn)定，人才吸引強勢明顯，房價仍然會持續(xù)上漲。例如河北唐山，福建泉州等。

第三類，粵港澳大彎區(qū)和長三角城市群里的重點城市。如廣東惠州，中山，珠海，江門肇慶等。還有浙江嘉興，臺州江蘇南通，無錫，常州，揚州，鎮(zhèn)江等。安徽蕪湖，安慶等。這些城市不僅了享受國家政策大禮包，還有良好的區(qū)位優(yōu)勢可以就近承接一線城市的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，更能享受一線城市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展帶來的外溢效應(yīng)。經(jīng)濟(jì)會持續(xù)發(fā)展，人民收入會快速增加，消費旺盛，人口也會持續(xù)流入，而且流入的人口更年輕，學(xué)歷更高，房價也會進(jìn)一步上漲。

第四類，既不是省會又不是省內(nèi)經(jīng)濟(jì)排名第一，但是自身產(chǎn)業(yè)勢力強勁，營商環(huán)境優(yōu)良，經(jīng)濟(jì)活躍度高，城市人口眾多，教育醫(yī)療資源豐富，區(qū)位優(yōu)勢明顯，民營經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛的城市。例如福建廈門，甫田，江蘇徐州，山東濰坊，煙臺，濟(jì)寧，等城市。這些城市的房價也有進(jìn)一步上漲的空間。

未來房價想繼續(xù)大漲基本沒有可能了，哪怕是一線城市。像深圳2015年時房價均價每平4萬左右，現(xiàn)在是每平5萬左右。四年時間漲了每平1萬左右，年均漲幅6%左右，而且大部分小區(qū)這幾年都是不怎么漲的了，有些還微微降了一些。對于未來我認(rèn)為房價會有所回調(diào)，那么房價下跌有什么好處呢？我認(rèn)為這有利于房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，也有利于剛需。

為什么有利于房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展？

過去的房價是被炒起來的，并不是因為供不應(yīng)求導(dǎo)致。所以現(xiàn)在的房價存在很大的泡沫，如果這個泡沫繼續(xù)往下吹，那么一旦爆了，對所有的行業(yè)基本上都會造成一定的沖擊。這個時候，炒房公司主動拋售房子，有利于價格回落，只有讓價格慢慢回調(diào)到合理的區(qū)間，才有利于行業(yè)的發(fā)展。

今后的房價可以預(yù)見難有大漲了，哪怕是一線城市。深圳從2016年到現(xiàn)在，四年多時間，上漲了25%左右，平均每年上漲6%左右。關(guān)鍵是大部分還是2016年上漲的，最近兩年好多小區(qū)的房子都是微跌的。比如我所在的小區(qū)，2016年房價每平5.4萬左右，現(xiàn)在每平5.1萬左右。相對于2016年，房價還是微降了一些。

為什么對剛需有利？

房價下跌，購房成本就降低了，對于剛需肯定是有利的。目前的房價，無論是在哪個城市，都遠(yuǎn)超過了當(dāng)?shù)氐氖杖胨�平，好幾個月的工資可能才夠買一平米。

2009年到2010年間，華為坂田附近的萬科城，當(dāng)時房價每平6000左右，好多在華為上班的，一個月工資可以買差不多兩平�，F(xiàn)在呢？那邊房價均價每平5萬左右，哪怕是部長級的，一個月工資估計也只夠買一平。要是普通員工，那就是好幾個月工資才能買到一平米了。

相對來說華為收入還是高的了，好多公司收入估計只是華為的一半，對于這些上班族，在深圳買房短期內(nèi)基本不可能。一般可能都要積累個十年左右，才能籌夠買房首付。雖然首付夠了，但是每個月兩三萬的房貸，兩個人每個月工資估計都不夠還。所以目前的房價對于剛需，真的是太高了，要是房價回落到每平3萬左右，那才比較合理，這樣房價就要下跌40%了，可能性不大。

今后房價盡管大幅回落的可能性不大，但只要未來工資收入能快速增長也行，要是多數(shù)人都能年薪四五十萬，那么現(xiàn)在的房價也勉強承受得住，要不然就沒盼頭了。

綜上所述，未來房子降價，有利房地產(chǎn)行業(yè)也有利于剛需，希望未來房價真的能回落到一定的合理區(qū)間。

10月23日，社科院發(fā)布了2019年10月份的《中國住房市場發(fā)展月度分析報告》，通過跟蹤調(diào)查、大數(shù)據(jù)分析等手段，對國內(nèi)的房地產(chǎn)市場進(jìn)行分析和預(yù)測！

核心城市房價又漲轉(zhuǎn)跌，二線城市房價有漲又跌、分化明顯，三四線城市房價微跌

這恐怕是對于國內(nèi)當(dāng)前房地產(chǎn)市場最為貼切的描述了。從2015年開始，國內(nèi)房地產(chǎn)市場開啟新一輪上漲的周期，持續(xù)到如今，已經(jīng)四年之久！很多城市、尤其是二、三線城市，房價上漲一倍有余！

現(xiàn)在的房價，已經(jīng)不再是如何購買的問題，而是能否買得起。對于一個三線城市而言，人均收入只有5000元，房價卻高達(dá)1.5萬元以上。試問，一個剛畢業(yè)5年、面臨結(jié)婚的大學(xué)生，如何能承受得了如此高的房價！

特別是很多四、五線城市，之前受到棚改、舊城改造等因素的刺激，房價大幅度上漲。此時，炒房客離場、剛需持幣觀望，沒有交易量的支撐，房價難有進(jìn)一步上漲的可能！

房住不炒，沒有新的購買者入場，房價如何上漲呢

近段時間，部分二、三線城市，逐步放松了“限購”政策。很多炒房客、中介又在鼓吹房價即將上漲，“忽悠”剛需買房！

其實，從2019年整體的數(shù)據(jù)來看，兩、三年內(nèi)房價必然還是以“穩(wěn)定”為主的，即便是有所波動，幅度也會比較小的！但長期來看，沒有大量的、新的購買者入場，開發(fā)商留存大量的樓盤無法出售，房價必然會迎來較大幅度的下降的！

總之，房價回歸理性，必然是一個緩慢、且持續(xù)的過程。在這期間，并不排除有些城市房價上漲，但總體來看，房價下跌調(diào)整，將會是一個大的趨勢！

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如果沒有時間限定，那么未來一定會漲。

自古以來，房產(chǎn)就是上至達(dá)官下至百姓最在意的東西，其價格風(fēng)向標(biāo)牽動的不只是大眾的心，更是巨額資金的流動。

因此只要時代會發(fā)展，收入和消費就會增長，這兩個方面不斷增長，房價怎么可能不漲呢？但最近兩三年之內(nèi)，房價恐怕不會有太大的變化。因為過去幾年累計漲幅過大，繼續(xù)大漲大跌都不是大家想看到的。因此通過時間換空間的方式是最合適不過，橫盤幾年不漲不跌，待收入和消費水平提升，泡沫自然就消化了。待下一個周期再看怎么個漲勢如何，不過可以確定的是，由于各市基數(shù)都已經(jīng)比較大，因此下一波行情不會再輕易出現(xiàn)動輒百分之幾十甚至翻倍的行情。

中短期來說，一線和新一線如果漲不動，二三線更不會漲。

之前這一波的順序是一線先漲，新一線緊隨其后，接著是二三線。到一線開始回落調(diào)整的時候，四五線才開漲，新一線開始回落時，正值三線上漲尾聲，以及四五線的峰值期。所以目前一線和新一線已經(jīng)節(jié)本完成了調(diào)整，局部出現(xiàn)觸底反彈跡象，二線已經(jīng)普遍進(jìn)入調(diào)整周期，三線出現(xiàn)松動，那么接下來四五線漲幅較大的可能會進(jìn)入回落態(tài)勢。待全部調(diào)整結(jié)束之后，此次行情也就宣告一個波段的結(jié)束。

10月23日，中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院發(fā)布了《中國住房市場發(fā)展月度分析報告》。報告顯示，經(jīng)濟(jì)增長速度下滑將影響住房市場發(fā)展，預(yù)計2019年底前住房市場總體穩(wěn)中趨降，一線城市房價可能延續(xù)下跌態(tài)勢，二三線城市房價下跌與上漲并存。

現(xiàn)在離開2019年底前也就只有二個月的時間，社科院的報告并不是在預(yù)測未來二三線城市的房價，而是就目前房價走勢給出了真實結(jié)果。此外，從反映全國22個核心城市住房租金總體變化的緯房租金核心指數(shù)顯示，2019年核心城市住房租金跌速加快，租金市場景氣度明顯比上年低。總體來看，二手房市場成交低迷，一手房市場開始轉(zhuǎn)涼，租房市場出現(xiàn)降價。

導(dǎo)致近年來，二三線城市房價上漲的原因有三個：一是，一些二三線城市搞人才引進(jìn)，降低人才落戶的門檻。有的城市甚至是大學(xué)畢業(yè)生都可以落戶購房，這無疑是鼓勵了炒房資金進(jìn)入，從而推高了當(dāng)?shù)氐姆績r。二是，棚改貨幣化安置，多數(shù)二三線城市都有棚戶區(qū)改造，本來是準(zhǔn)備用實物安置，但由于一些地方要去除商品房庫存，就只能通過貨幣進(jìn)行安置，讓拆遷戶到周邊去買房。雖然，商品房庫存風(fēng)險給去除了，但二三線城市房價也被吹大了。

三是，本輪房價上漲是從2015年開始，由深圳、上海等一線城市領(lǐng)頭，帶動二三線城市房價上漲，后來到了2016年7月國家出臺了房地產(chǎn)調(diào)控政策，于是一線城市嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)調(diào)控，使得炒房者只能把目光移向二三線城市。因為，當(dāng)時二三線城市房價處于低位，而且房地產(chǎn)調(diào)控政策執(zhí)行的也并不是很嚴(yán)格。大量資金流向二三線城市，房價怎可能不漲。

對此，我們認(rèn)為，未來一二線城市房價都會出現(xiàn)緩慢下跌，就是短期內(nèi)要保證避免房地產(chǎn)發(fā)生大起大落，發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險，而對于三線及以下城市，由于短期上漲過快，大漲之后，必然會出現(xiàn)大跌。那么，中國的二三線城市房價還會漲嗎？

首先，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)下行趨勢，生意越來越不好做，很多生意人只能拋售房產(chǎn)，來償還債務(wù)。于是大量房產(chǎn)擁向二手房市場，改變了房地產(chǎn)供需失衡的局面，也改變了購房者的預(yù)期，就是越有大量房源拋了來，越保持觀望態(tài)勢。所以，經(jīng)濟(jì)下行，百業(yè)不興，是房價下降前征兆。

再者，房地產(chǎn)調(diào)控將會一直執(zhí)行下去，各地房價再難上漲。今年7月底，中央高層會議就提出”房子是用來住人的，不是用來投機炒作”的理念。各地方也紛紛響應(yīng)，并且因城施策，展開了分類調(diào)控。即使未來調(diào)控機制結(jié)束，也會迎來房地產(chǎn)長效機制，所以，在全國房地產(chǎn)調(diào)控的形勢下，房價再上漲是不太可能的。二三線城市房價未來只有一種下跌的結(jié)果。

再次，中國80%的城市家庭在銀行有房貸，而在中國家庭中有77%的資產(chǎn)是房地產(chǎn)，只有23%的資產(chǎn)才是金融資產(chǎn)。這也説明了近年來，國內(nèi)居民加杠桿用于是了極致，再也沒能力繼續(xù)大加杠桿，未來國內(nèi)房價的上行空間已經(jīng)不大，但金融風(fēng)險卻在不斷上升。

最后，本輪房地產(chǎn)上漲已經(jīng)持續(xù)了四年之久，期間沒有經(jīng)歷過像樣的回調(diào)，目前疲態(tài)盡顯。而房價不可能無休止?jié)q下去，總要有一個休息調(diào)整的過程。目前，無論是一線城市，還是二三線城市，房地產(chǎn)已經(jīng)趨于飽和，要買的人早就買了，而且很多家庭有三四套房產(chǎn)，但是買不起房的家庭想買房但沒錢購買。

未來二三線城市房價會不會繼續(xù)大漲？我們認(rèn)為二線城市房價會穩(wěn)中有降，而三線城市房價將會出現(xiàn)較大幅度的回調(diào)。這主要是國內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行、房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)、中國居民杠桿用到了極限，房價已經(jīng)有調(diào)整的需求。未來二三線城市房價將去杠桿化、投機化，逐步與當(dāng)?shù)鼐用袷杖霋煦^，這就需要一個理性的房價回歸的過程。

當(dāng)前中國房地產(chǎn)行業(yè)走到三岔路口，何去何從，讓很多人感到迷茫。

從過去十年來看，房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)繁榮，但與前20年中的第一個十年比，后十年的上漲顯然有些過快，缺乏實際的經(jīng)濟(jì)增長支撐，屬于“超漲”階段。目前需要重視超漲帶來的負(fù)面影響，削弱房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)中的權(quán)重，才能實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。

未來二三線房價還會漲嗎？簡單的說一個會漲還是會跌不夠客觀，未來肯定是一個分化的過程，總的來說，我認(rèn)為未來房價的演變趨勢如下：

一線房價橫盤：過去十年，一線城市因為土地供應(yīng)不足，人口流入，以及社會多重資源傾斜，使得一線城市房價成為稀缺口。但在看來后兩個因素在悄然發(fā)生改變，未來一線城市會是一個中期數(shù)年的橫盤走勢。

二三線城市分化：二三線城市未來分化會很嚴(yán)重，在一線城市房價橫盤后，人口流入將會轉(zhuǎn)向二三線城市，以及受到一線城市輻射的都市圈城市，那么這些城市房價依然會繼續(xù)上漲，而無法吸納人口流動性的城市則不具潛力。

四線以下城市：四線及以下的城市，需要看前幾天的情況，如果前幾天出現(xiàn)快速上漲，未來大概率會下跌，因為這種上漲是兩個原因造成，一個是跟風(fēng)上漲，屬于補漲；另一個是棚改貨幣化推動，棚改即將收尾，動力不在，在一二三線城市人口流入結(jié)束前，四線以下的城市人口大概率都是流出的，房價整體會下跌。

二三線城市房價不會漲不說，2020年估計至少回到2015年初價格，如果空置率高的估計會回到2012，為什么呢？

一、住房過剩，按照公認(rèn)人均40平方你算，我國商品房走40×16億＝640億平方米，按照平均90平方一套話，有7.66億套商品房，加上小產(chǎn)權(quán)房個公寓樓，有10億套左右可以居住30-50億人口，加上現(xiàn)在在造的，還沒有賣的，可能有13億套了，可以居住40-60億人口。除去18歲以下小孩已經(jīng)到達(dá)人均一套了。按照現(xiàn)在我國一二線和省會城市住宅量，其實全國人搬去一二線和省會就行。

二、現(xiàn)在除了出讓土地和轉(zhuǎn)賣房產(chǎn)賺錢和來的快，其他都不賺錢了，這個是市場在說話。上市企業(yè)賣房，造汽車賣房，做實業(yè)的賣商業(yè)大樓比做實業(yè)強幾十倍，開工廠的賣廠房和土地比開廠賺錢，個人也是上班一輩子賺的錢不如賣掉一套房賺的差價多，都在賣房呢，連地方也是都在拼命出讓土地，因為其他的稅也收不到，就是靠出讓土地維持財政收入這樣子了。

2019年房地產(chǎn)市場的突出特征就是樓市分化。二線城市仍會持續(xù)上漲趨勢，會有溫和漲幅，三線城市多數(shù)已出現(xiàn)橫盤回調(diào)。具體分析如下：

第一，近日，社科院公布我國最新城市線級排名，北上廣深仍為四個一線城市，還有15個新一線（強二線）城市，30個二線城市，以及70個三線城市。

第二，新一線城市實際上就是在二線城市中排在前列的強二線城市，它們也是2019年本輪樓市領(lǐng)漲的城市。如房價已經(jīng)持續(xù)上漲38個月的西安，樓市異�；鸨�的蘇州等等，都在新一線（強二線）之列。

第三，39個二線城市也大部分是省會城市或是城市群或城市圈中的重要節(jié)點城市，如珠海、中山等等。這些城市受到一線城市高房價和購買需求外溢，以及人口集聚能力強等方面的影響，房價還會溫和上揚。

第四，70個三線城市中大多是各省綜合實力較強、資源稟賦就好、產(chǎn)業(yè)特色鮮明、受棚改推動影響的城市，但是它們在2015-2018年這輪房價上漲周期過程中，剛剛經(jīng)歷了一輪漲幅較大的增長，透支了大部分的購房需求，由于三線城市人口集聚能力有限，住房流動性較低，投資價值不高，住房的自住屬性凸顯，市場投資風(fēng)險加大，大多數(shù)三線城市已進(jìn)入橫盤回調(diào)周期。

因此，2019二三線城市房價走勢繼續(xù)分化，二線城市溫和上漲，三線城市回調(diào)整理，二線房價受到嚴(yán)厲調(diào)控政策的影響不會虛火過旺，三線受城鎮(zhèn)化穩(wěn)健推進(jìn)支撐逐步回歸理性。