最近新房貸利率可謂十分糾結(jié)，收到不少朋友的咨詢，我的一貫建議就是：舊房貸利率低于4.9%不要轉(zhuǎn)換，堅持固定利率不變，舊利率如果超過4.9%選擇改成LPR，剩余還款年限越長越不要猶豫！

什么是房貸新利率？

所謂房貸新利率指的是根據(jù)央行2019年12月份發(fā)布的規(guī)定，2020年3月1日起至2020年8月31日止，存量房貸客戶需要到銀行更改房貸合同，選擇利率跟LPR掛鉤或者繼續(xù)堅持固定利率，也就意味著以后房貸基準利率退出歷史舞臺，轉(zhuǎn)而與LPR掛鉤。

那么我的房貸利率是4.85%，我應(yīng)該堅持固定利率還是選擇LPR?

我的一貫建議是低于基準利率4.9%沒有必要選擇LPR！

首先，您的利率4.85%，低于之前的房貸基準利率4.9%，如果您轉(zhuǎn)換為LPR，那么以后您的房貸利率為：LPR＋0.05%。（其中0.05%是基點，基點是固定的，不隨LPR的變化而變化）。

為什么利率4.85%不建議更改為LPR？

首先，您的利率4.85%已經(jīng)在4.9%基準利率的水平上優(yōu)惠了，雖然優(yōu)惠幅度不是很大。

第二，LPR不同于基準利率，LPR央行每個月都會發(fā)布一次新的定價，根據(jù)金融市場關(guān)系，LPR雖然浮動范圍不會很大，但是一旦上調(diào)，您將得不償失。

例如，2019年8月份的LPR是4.85%，2019年12月份的LPR是4.8%，2020年2月份LPR是4.75，雖然一直在降低，但也不是以后肯定也會降低！那么2020年LPR會不會是4.95%？完全有可能!

假如2020年12月份LPR上漲到4.95%，那么2021年您的房貸利率每個月都是4.95%＋0.05%＝5%，高于您的舊利率4.85%。

總結(jié)建議

綜上分析我們知道，央行給予我們一次重新選擇的房貸利率的權(quán)利，我們也希望這是給房貸客戶減負。

但是未來LPR上行還是下行難以準確預測，特別是對于5年后10年后的LPR我們更無法準確預測，所以更改成LPR還是堅持固定利率有一部分博弈的成分。

LPR在可預見的時間來看不會大范圍上漲或者下跌，這這不符合市場經(jīng)濟規(guī)律，變動也是小幅度的變動，在一定范圍內(nèi)變動。

所以我建議：低于4.9%的利率沒有必要去博弈，堅持固定利率就可以；高于4.9%的利率，特別是之前上浮10%-20%的那些朋友，建議改成LPR，您的利率已經(jīng)很高了，改成LPR不會吃虧。

評論點贊，腰纏萬貫；關(guān)注老劉，越來越牛。

房貸30萬，按揭30年，房貸利率4.85%，得到的結(jié)果如下圖，月供是1583.08元，比你說的月供1547.81要多一點，而如果按照你說的月供1547.81元，那么你的房貸執(zhí)行利率應(yīng)該是4.655%，也就是在基準利率的基礎(chǔ)上打了九五折。你的月供是每個月都要還的，這個數(shù)字你應(yīng)該是不會記錯的，而房貸的利率你到有可能是記錯的，所以筆者就采信你的月供為真實數(shù)字，你的房貸執(zhí)行利率應(yīng)該是4.655%。

1、是轉(zhuǎn)成固定利率還是LPR浮動利率？

這次對于存量的以貸款基準利率為定價基準的浮動利率需要轉(zhuǎn)換成以LPR為定價基準的利率，結(jié)果就是兩種，一種是固定利率；另一種就是以LPR為定價基準的浮動利率。

根據(jù)轉(zhuǎn)換公式：當前的房貸執(zhí)行利率=LPR+（點數(shù)）；其中的房貸執(zhí)行利率是4.655%，LPR為2019年12月份的數(shù)值-4.8%，那么就得到了你的點數(shù)就是：-0.145%，那么你的新的房貸利率計算公式就是：LPR+（-0.145%）；其中的點數(shù)是在整個合同周期內(nèi)都是固定不變的。而LPR是每個月都會更新的，你可以選擇在一定的周期內(nèi)進行重新計算最終的房貸執(zhí)行利率。

如果你選擇的周期是整個合同周期，也就意味著是固定利率了，而如果你選擇的周期是1年，那么也就是每一年都需要重新按照最新的LPR來重新計算你的房貸執(zhí)行利率。加入如果現(xiàn)在你完成了轉(zhuǎn)換，選擇周期是1年，1年后LPR漲到了5.5%，那么你的房貸執(zhí)行利率就是5.355%；而如果再過了一年之后LPR跌到了4.5%，那么你的房貸執(zhí)行利率就是4.355%。

2、未來的LPR是漲還是跌？

也就是說是否 要選擇轉(zhuǎn)換成以LPR為定價基準的浮動利率，關(guān)鍵就在于未來的LPR是漲還是跌，如果未來跌了，那么你就賺了，如果未來的趨勢是漲的，那么你就虧了。

反過來，如果你選擇轉(zhuǎn)換為固定利率，如果未來LPR漲了，那么你相當于賺了，因為避免了損失；而如果未來LPR跌了，那么你相當于虧了，因為你避免了盈利。

也就是說，是選擇轉(zhuǎn)換為固定利率還是浮動利率，主要是看未來的LPR的趨勢，那么LPR的趨勢會如何？

筆者提供一個判斷的角度：中國過去十幾年的貸款基準利率是向下走的趨勢的，下圖是過去14年5年期貸款基準利率的走勢圖，雖然有波動，但是整體趨勢向下走的。在2007年的時候高達7.8%，而到了2015年已經(jīng)降低到了4.9%。在8年時間降低了3個百分點。

如果按照100萬的房貸，期限三十年，降低3個百分點，相當于能夠節(jié)省70萬利息支出。而LPR代替貸款基準利率以來，也下調(diào)了2次，累計下降了0.1個百分點。這個并非是說未來可能會降3個百分點，而是講一種趨勢。

為什么會有這樣的趨勢？這個就牽涉到利率的本質(zhì)，利率本質(zhì)是資金的成本 ，一個人愿意承擔高都資金成本，那是因為有高的投資回報，否者這個事情是無法持續(xù)的，而作為一個社會的整體，社會整體的投資回報率下降的時候，那么社會整體能夠承受的資金成本也是要下降的。而社會整體的投資回報率的高低是和宏觀經(jīng)濟增速相關(guān)的，高速增長的時候投資回報率自然高，而低速增長的時候，投資回報率自然低。

那么，你認為未來LPR是漲還是跌？筆者僅提供邏輯和角度。

不管利率高低，按揭貸款都是需要轉(zhuǎn)成LPR的，這是央行硬性規(guī)定，期限是3月1日到8月底，關(guān)鍵是怎么轉(zhuǎn)，一個是轉(zhuǎn)成固定利率，也就是維持4.85%利率不變，一個是浮動利率，那就是LPR加點形式，利率會隨著LPR變動而變動。

樓主的按揭貸款利率是打折的，也就是基準利率4.9%打了一個9.9折，應(yīng)該是很多年前的貸款了，現(xiàn)在利率都是上浮的。目前5年期LPR利率是4.75%。

根據(jù)央行安排，存量按揭貸款保持原有利率不變，也就是在4.75%的基礎(chǔ)上加10個基點，公式就是LPR+10個基點，變成4.85%,加點只有一次性選擇，一旦選擇了，就沒有任何的改變機會。

按揭貸款利率轉(zhuǎn)換怎么選擇，要看購房者對未來走勢的判斷，目前看，LPR還是具有下行空間，選擇浮動利率較為合適，市場預期未來LPR還會有100個基點的下行空間，但是不是能夠如市場預期的下行100個基點，真的不好說，但下行是一定的 。

問題在于未來LPR是不是會一直保持低位，會不會短期下行以后出現(xiàn)上漲，這是很難判斷的事情，現(xiàn)在金融市場處于多事之秋，波動很大，看不準，那么就選擇浮動利率，LPR漲了，就跟著月供上漲，跌了，月供就跟著下跌。

畢竟如果短期LPR能夠下行100個基點，對月供減少是顯而易見的，100萬貸款一年就會相差1萬元，但按揭貸款不是這么算的。

LPR轉(zhuǎn)換是一定要做的，關(guān)鍵就是怎么轉(zhuǎn)換，2月29日，中國工商銀行發(fā)布《關(guān)于存量浮動利率個人貸款定價基準轉(zhuǎn)換為LPR的通告》，可以通過手機銀行、智能柜員機、短信銀行和貸款服務(wù)行四種渠道完成。工行提醒按揭貸款者應(yīng)該根據(jù)自己對未來利率走向的判斷來決定是否辦理。不過根據(jù)實際情況看，利率進一步下調(diào)的空間很大，轉(zhuǎn)化為LPR是有積極作用的。

我覺得，按照當前這個利率沒有必要轉(zhuǎn)換LPR利率了。

從今日開始，3月1號到8月31號，存量貸款可以選擇轉(zhuǎn)換成LPR利率了。記住機會只有一次，兩者二選一，過期不候。

我覺得你當下4.85%利率沒有必要換有以下幾點原因。

1、這個利率已經(jīng)算很低了。這個利率比基準利率還低了，基準利率是4.9%，相當于在基準利率上打了9.9折。相對來說，這個利率算是較低水平了，相比我的6.125的利率算是非常低了。我的是在基準利率上上浮了25%，你的利率已經(jīng)低于市場水平。

2、并不是說轉(zhuǎn)換成LPR利率還貸就會馬上減少，目前LPR5年期以上報價為4.75%，轉(zhuǎn)換成LPR則是4.75%+0.1%=4.85%，利率還是維持一致，并不是馬上下調(diào)。未來只有LPR在此下調(diào)房貸才會跟著下調(diào)。

3、我認為未來LPR下調(diào)點位不會和4.85%有太大差距，并且不是百分百的下降。從長遠和外圍LPR走勢來看，LPR是一個下行的趨勢，但是這不是百分百的，其中也有上漲的可能。而且我覺得，未來即使是下降也不會和你當前4.85有太大的出入。在這不會排除期間的上漲，所以我覺得沒有必要換。

以上三點是我覺得沒有必要換的理由，目前4.85%的利率已經(jīng)低于市場水平，算是非常低了。月供基數(shù)不大，所以沒有必要去對賭了。

以上觀點僅個人見解，僅供參考，最終選擇權(quán)還得看你自己！

無論你現(xiàn)在是上浮，基準，還是下浮利率，都建議你轉(zhuǎn)：

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2020年最大的金融市場變化之一，有包括LPR的全部市場化�，F(xiàn)在，不是需不需要轉(zhuǎn)，而是必須轉(zhuǎn)變?yōu)長PR的執(zhí)行模式。并且，以題主的情況來看，完全有利于題主，轉(zhuǎn)換更加合適。為什么？

原來房貸利率的執(zhí)行方式為五年期以上基準利率再乘以上下浮比例計算得出房貸執(zhí)行利率。比如，五年期貸款利率為4.9%，而銀行方面給予利率上浮20%，那么計算購房者房貸的執(zhí)行利率為4.9%×（100%+20%）=5.88%。

但是，現(xiàn)在呢？現(xiàn)在較之前不同�，F(xiàn)在的執(zhí)行利率有兩種方式，一種是固定利率5.88%，而另外一種為根據(jù)市場貸款利率LPR加上銀行加減值。固定利率就不用解釋了，那么什么是LPR加銀行規(guī)定的加減值呢？比如，銀行原則上執(zhí)行貸款利率為5.88%，而現(xiàn)在的LPR為4.75%，那么加減值為+1.13%。但是，LPR為市場利率，并不固定，每月都有報價，從現(xiàn)在利率市場的走勢來看，未來有望進一步下降，那么可能實際你的執(zhí)行利率或低于5.88%的水平。

在人民銀行第30號公告中，也是對存量房貸利率有著明確的指導，LPR為市場利率，而加減值需要與銀行商定，原則上與原合同保持一致。也就是說，題主之前的年化利率為4.85%，而現(xiàn)在的五年期LPR市場利率為4.75%，那么協(xié)商的執(zhí)行利率大概為4.75%+0.1%=4.85%。這個水平的房貸利率已經(jīng)很是不錯了。并且，未來LPR的利率或存在一定的下行，如果下行至4.6%，那么題主的執(zhí)行利率為4.6%+0.1%=4.7%，實際上市降低了。

但是，原來的執(zhí)行利率呢？就算市場利率降低了，也沒有什么變化，央行就銀行基準利率已經(jīng)多年未存在調(diào)整，現(xiàn)在執(zhí)行的還是2015年的基準利率。也就是說，就算市場利率有著下調(diào)，題主也是享受不到下調(diào)的福利。

所以，題主還是接到銀行電話時，去與銀行協(xié)商更為合適。并且，題主的執(zhí)行利率已經(jīng)很低了，較現(xiàn)在購房的利率能少1%的水平。對于題主的利處更多。

LPR就是貸款基礎(chǔ)利率，建議簽訂房貸合同時選擇浮動利率，一年調(diào)整一次。

2020年1月1日起，所有的銀行貸款利率，包括住房商業(yè)貸款，不包括公積金貸款，都要按照LPR加點來確定。

下面，我們就來扒一扒LPR。

1 LPR是什么？怎么算？

LPR，就是貸款基礎(chǔ)利率。

它根據(jù)人民銀行指定的18家銀行報價綜合確定，每月20日更新一次。銀行以LPR為基礎(chǔ)，上浮或下浮一定點數(shù)確定客戶的最終貸款利率。

舉個例子：2017年，小A貸款100萬買房，期限20年，利率上浮10%。當時五年期以上貸款基準利率為4.9%，上浮10%，就是4.9×110%=5.39%。

貸款合同簽訂的是浮動利率，每年浮動一次。也就是說，如果某年人民銀行調(diào)整貸款基準利率，小A的貸款利率在第二年的1月1日開始，自動調(diào)整一次，按照新的貸款基準利率上浮10%。

2020年3月開始，銀行要和小A重簽貸款合同，需要做一道選擇題：

選項一：固定利率。

無論LPR利率如何調(diào)整，小A的貸款利率按照之前的5.39%保持不變。

選項二：浮動利率。

就是在“LPR基礎(chǔ)值”上加上一個固定點位�！癓PR基礎(chǔ)值”是2019年12月公布的LPR，其中5年期以上為4.8%。

小A之前的貸款利率是5.39%，那么小A的利率加點就是5.39%-4.8%=0.59%。

這個0.59%的加點會固定下來，一直伴隨你的房貸到期。以后LPR調(diào)整，小A的貸款利率就是新的LPR+0.59%。

選擇固定利率，還是浮動利率？

建議選擇浮動利率。從國際、國內(nèi)經(jīng)濟基本面來看，利率將是一個長期的下調(diào)過程，近期LPR走勢也做了直接驗證。

所以，選擇浮動利率 ，可以享受降息帶來的優(yōu)惠。

四：利率多長時間調(diào)整一次？

根據(jù)降息的趨勢來看，建議選擇一年調(diào)整一次。

五：簽訂合同后，能不能再次調(diào)整利率計算方式？

不能。固定還是浮動，只有一次選擇機會。

3 寫在最后

貸款利率由基準利率調(diào)整為LPR，從宏觀層面來看，是金融市場化改革的重要措施。

對于普通百姓的長期房貸而言，長期來看利息差異很小，談不上利好或利空。

不過需要注意：選擇浮動利率，一年調(diào)整一次。

不是要不要轉(zhuǎn)的問題，而是要轉(zhuǎn)成哪種方式的問題。

基準利率換錨是一定的。我們可以選擇轉(zhuǎn)換為浮動利率或者是固定利率。

固定利率很好理解，就是你的利率還是保持著4.85%不會再變了。未來幾十年，還貸款期間都是這個利率。

如果轉(zhuǎn)化成浮動匯率。也就是說你未來的貸款利率是可變的，根據(jù)前一年12月份五年期lpr報價而確定的。

你現(xiàn)在的利率是4.85%。如果轉(zhuǎn)化為浮動利率。下一年的利率的算法應(yīng)該是，上一年12月五年期lpr利率+0.05%。

假如說2020年12月5年期lpr利率是4.7%。那么，你2021年的還貸利率就是4.75%。

要不要轉(zhuǎn)化為浮動利率？就要看你對lpr的預期了，如果你覺得未來lpr是下降，那你就轉(zhuǎn)化。

如果你覺得lpr上漲的概率更大，那你就轉(zhuǎn)化為固定利率。這樣未來都是按照4.85%來算。

但我覺得以目前的情況看，五年內(nèi)lpr利率下降是大概率事件。

我們需要降息支持實體經(jīng)濟發(fā)展，需要保證經(jīng)濟增長，穩(wěn)定就業(yè)。所以降息的壓力比較大。所以如果你的貸款只剩下5到10年就還完了。那你一定要選轉(zhuǎn)化為浮動利率。

如果你的貸款還剩下20多年。那就要考慮5年后的lpr利率會怎么變動了。這是很難預測的。

不過轉(zhuǎn)化為浮動利率的話，至少可以緩解這幾年的還款壓力。

如果選擇固定利率，原合同約定的利率為5年期以上貸款基準利率上浮10%，5年期以上貸款基準利率為4.85%，現(xiàn)執(zhí)行利率為4.85%×(1+10%)=5.33%。那么，該筆貸款剩下30年，利率都會按照5.33執(zhí)行！

?如果選擇LPR，房貸利率需要將掛鉤基準利率，變?yōu)閽煦^LPR，本次調(diào)整要確保第一次調(diào)整時，保持利率不變，即2020年房貸利率不受影響；基點一旦確定，永遠不會再變。

?????????例如，購房者原先購房時執(zhí)行“央行基準利率*（1+浮動比例）”，計算結(jié)果為4.9%×（1+10%）=5.33%，而2020年1月1日起，采用的LPR為2019年12月發(fā)布的的LPR(4.8%)，那么該合同中的加點就為：5.33%-4.8%=0.59%。即基點為53，永遠不會再變，即剩余30年的利率為LPR+0.53%，就目前利率來看，就是4.8%+0.53=5.33%，這個就看LPR公布值了

央行一直降息才4.9，未來加息的可能性很大，所以大家都選固定利率！