商鋪的投資價值，一般考慮兩部分收益，租金收入+ 商鋪增值。

如果只看租金收入，從現(xiàn)金回報的角度，一般是20-25年收回本金，算是比較合理的價格。至于增值部分，就要看商鋪未來的售價。

從這個角度，年租金12月，20年240萬算起來還是挺劃算的。

但是，既然有折價，就說明市場對未來不看好，所以，關鍵是要評價者12萬的年租金，未來是否可持續(xù)。簡單說就是今年能租12萬，那明天是可以租15萬還是說會租不出去。

所以，在做出判斷前，有必要對商鋪做更多的了解，重點看地段吧，以及未來的城市規(guī)劃。核心商業(yè)區(qū)，或是成熟的居住區(qū)，可能機會更好一些。

最近已經很少去逛街了，但偶爾出去，能感覺到實體商鋪的逍遙，前陣子去上海，逛了下青浦的奧特萊斯，就覺得還是蠻冷情的，是不是周末還會好點，人最多的是有餐飲的那一層，實體店鋪在看衣服的真是寥寥無幾。

所以，商鋪的投資價值是真需要打個大大的問號。

170萬的商鋪，年租金12萬，可以買嗎？回答這個問題之前，我們來算一筆賬先！

已知條件為：商鋪的總價為170萬元，年租金為12萬元，那么換算成租金回報率就是7.06%�。�條件是把170萬看成是到手價）

那么對于7.06%年回報率的商鋪可以買嗎？我的答案是可以的！但是同時注意以下幾點要求！

1）你的商鋪是一樓底商嗎？是沿街商鋪嗎？

盡量選擇這樣的商鋪！我自己有兩套商鋪，都是一樓沿街的，目前也都是出租狀態(tài)，基本沒有空租期，就是因為位置比較好。而許多二樓，三樓的商鋪至今還有空鋪狀態(tài)，甚至斷租狀態(tài)。所以選擇商鋪的位置非常重要！

2）12萬的年租金和7%的租金回報率是已經租出去的狀態(tài)，還是開放商或者房東承諾你的？

記住，如果是開放商承諾你的，不要相信！但是如果是已經出租的狀態(tài)，你也得四處打聽，看看周圍的情況，只有周圍大部分都是如此，那么這樣的商鋪才是OK的！

3）可以做重餐飲嗎？

要知道目前電商沖擊實體非常厲害，能夠站得住腳的只有重餐飲和消費體驗類的實體，所以說能夠買入重餐飲的鋪子，會對你以后的升值率，出租率，租金回報率的增長有著巨大的作用。

4）是一手鋪子還是二手鋪子，是包租的形式嗎？

如果是一手鋪子的話最好，但是如果是2手鋪子，你就得加上一個高昂的收費費！因為商鋪的買賣手續(xù)費非常規(guī)，特別是二手，可能要加一個30%-60%的增值稅，所以一定要算到手價格的租金回報率！另一方面，如果是一手，但是是包租的，別碰，因為貓膩太多！

總結

170萬的商鋪，年租金12萬，可以買嗎？如果你能夠解決以上幾個問題，那么我覺得是沒有問題的！商鋪的投資就看兩大點，第一就是租金回報率，第二就是地段。

租金回報率必須在7%左右甚至以上！為什么這樣說？因為目前市面上低風險的理財收益都可以達到6%，如果商鋪最近連這個都跑不贏，其實沒有太大的投資必要，況且風險還大，麻煩事還多。

而地段往往代表著人流，盡量買一二線城市的商鋪，少碰三四五線的！

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買商鋪之前，必須計算收益，170萬的商鋪，每年12萬的租金，相當于13.5年收回成本，相當于7%的回報率，這可是相當?shù)母吡�，立馬入手，但是前提是要保障，一不是產權商鋪，不是開發(fā)商承諾的，二是必須要擁有實體商鋪，在這個前提下，趕緊就立馬入手，這是一筆非常棒的生意，為什么呢？

第一個建議，必須要使用杠桿，也就是說170萬的商鋪么使用85萬的杠桿，為什么這樣呢，這個道理非常簡單，假如你用170萬全款，那么，你要收回170萬，可能需要13.5年，才能全部收回，如果你用了杠桿，你只用85萬，就把170萬的東西拿下。

假如85萬貸款，十年按揭，每月還款9000塊錢，一年還款108000塊，以租養(yǎng)貸，每年還能剩下12000塊錢，十年后還完，相當于你用85萬，實際投資額是85萬，十年后是價值170萬，相當于100%收益，換作20年后，就是300%的收益，多劃算呀？

假如你有170萬，完全可以買兩套，十年后就值340萬，100%的回報率的事，這么好的好事，為什么不趕緊點買呢？

第二個建議，關于購買商鋪，還是要量入為出，因為買商鋪的當中，還有很多特殊的情況，比如說暫時兩年租不出去，周邊商圈不夠繁華，后期或者有一些市政變動，這些都要提前了解，果斷下手，

好了，就說這么多吧，關于投資購房，還有什么其他的疑問可以隨時關注公眾號，樂福居，這里會有一系列關于購房的一些小常識，等你來哦。

有這等好事，你猜開發(fā)商會不會賣？

開發(fā)商狂吹回報率，這是通病，普遍存在。不然怎么忽悠人們買他的鋪子？

但是自己走街串巷去看看，不論商超里邊的商鋪還是底商的鋪子，有幾個生意好的？

170萬的住房，年租金回報普遍在4萬左右，如果一間商鋪的回報率是住宅的三倍，首先要賺這比錢的就是開發(fā)商。如果真的拿出來賣，沒等輪到你考慮就會一搶而光。

帳很好算，170萬除以12萬，就算期間租金不漲最多也就14年回本，如果期間租金漲幅能達到過去10年水平，十年就能回本。這等回報率就連高回報理財都做不到，還需要猶豫買不買嗎？

但問題是，如果你想買，你怎么判斷租金能達到宣稱的水平？有太多太多的底商剛開業(yè)生龍活虎，沒兩年就涼涼了。正因為這樣一日游的熱度太多了，所以很多新樓盤的底商除了位置很好的幾個以外，其他大多數(shù)都賣不掉。商超也一樣，看看萬達有多少業(yè)主維權甚至要求退房的就知道了。

舉個實例，我家附近有個客流量較大的商圈，步行街邊一個面積20平的小門頭，年租金20萬。前段時間掛牌出售，價格700萬，年回報率只有2.85%，比銀行定存利息還低。加之現(xiàn)在房價回落、成交量走弱，我覺得可能很不好賣，結果這房子掛牌兩天就成交了。

所以你這要真有7%年回報率的房子，那你就是撞大運了，開發(fā)商如同散財童子一般來幫你發(fā)財?shù)摹５�你自己要做到深入了解周邊租金行情和客流量，以及租金漲幅和消費方向。否則頭兩年能租個不錯的價錢，之后一旦商戶生意不好，就會接連轉讓而后紛紛倒閉，整個這區(qū)塊的房租都要暴跌，甚至壓根租不出去。切莫聽信一家之言，自己了解清楚更重要。

咋一看，170萬的商鋪，年租金12萬，算下來回報率到7％了。哇，這不是天上掉餡餅嗎？但是，其實你自己仔細琢磨下就會發(fā)現(xiàn)其實問題不簡單，不能被表面的東西遮住了雙眼。下面我給大家分析下，看看到底合適不。

第一：首先買一個170萬的商鋪，全款買下來的很少。更多的還是要貸款，按現(xiàn)在的商業(yè)貸款利率來看，假如首付100萬，貸款70萬、貸款10年那么每年的利息是19000，這么算下來一年的收益就是10萬出頭的樣子，這么算下來收益率就是5.8％了，而并不是所說的7％。

第二：我在之前回答過的問題里面也曾經說過，商鋪和住房是完全不同的兩個概念。一個商鋪的價值要與它所處的地段，商業(yè)發(fā)展情況來決定的。而住房是滿足人們租住的需求的，就目前我國的情況來看，住房的出租和銷售一般情況下是不會虧本的，畢竟巨大的剛需擺在那里只要本著房子是住的而不是炒的觀念，住房基本是穩(wěn)定的。但是，商鋪不一樣，商鋪的性質主要還是偏向投資屬性，所謂收益越高，風險就越大。一個地段的商業(yè)如果做起來，別說年租金12萬就算是15萬，20萬的年租金照樣是可以實現(xiàn)的。但是，如果沒有做起來，這個地段的商鋪別說年租金12萬，你是連租都很難租出去，同時你想轉手這個商鋪都是沒人接盤，那就真正的是血本無歸了。

第三：開發(fā)商說年租金12萬，難道每年的年租金就都有12萬了嗎？現(xiàn)在，隨著電商的快速發(fā)展，實體經濟越來越難做了�，F(xiàn)在的商場想做起來比以前難多了，沒有哪個開放商敢保證這個商場一定就能做的起來，既然無法保證那么開發(fā)商所鼓吹的多少年回本根本就是無稽之談，如果你輕易聽信了開發(fā)商的話，那到時候開發(fā)商拍拍屁股就走了，虧的只是你自己的血汗錢。

最后，商鋪本來就是一個帶著投資屬性的商品，有收益就會有風險。在購買時一定要擦亮自己的眼睛，多考察，多了解、不要讓那些所謂的餡餅把自己給砸暈了。

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120萬購買商鋪，年租金12萬，可以買嗎？回答是：基本可以！但是需要具體分析一些客觀情況最好！本回答有一些關于商業(yè)步行街的專業(yè)解析，以供參考！分析如下：

第一、先通過投資回報率來分析一下。

此商鋪總價120萬，年租金12萬元左右，那么，此商鋪的年投資回報率為：120000/1700000=7%，屬于成長期的商鋪正常投資回報率范圍。則投資回報周期大約為：1700000/120000=14年，與回報率相互輝映，屬于正常范圍。當然，這是在此商鋪的潛力未經放大化的階段。

第二、從這個商鋪的長遠規(guī)劃來說，合理的投資回報周期才是王道！

1、目前的商鋪成兩極化發(fā)展。

目前，確實存在商鋪空鋪率高的問題。因為商鋪的性質不同，以及所處的位置和定位不同，那么，商鋪的價格與出租率就不一樣。比如，以定位來說，一個三四線城市，頂多只能容載一個大型的家居城。而又有一個同規(guī)模的出現(xiàn)，暫且不論經營的好壞，市場的盤子是固定的吧！所以此處的商鋪空置率就會大。那么，與住宅類底商的出租率一平均，不就虛大了商鋪的空置率嗎？

其次，有些定位好的商業(yè)綜合體商鋪出租率還是比較高的。這里的商業(yè)綜合體與其規(guī)模和實力無多大關系，即使目前最好的商業(yè)綜合體，其商業(yè)街照舊大片空置率，開業(yè)即使在紅火也很少有堅持2年以上的。

所以，投資商鋪，一是看位置，二要看定位！

2、投資商鋪不要只看眼前的利益，更需要可持續(xù)的經營。

還是如上的例子，一個商業(yè)街可能當時開業(yè)的時候異常紅火，但是為啥半年不到，就冷清的員工比顧客都多啦？

這就是與起初的租金問題有關了�；蛟S有人會說，房租高，當然房主定的租金就要高啦！看到了吧，這就是癥結所在！

商業(yè)街商鋪的經營必須是把眼光放長遠一些的，還沒形成穩(wěn)定的商圈，還沒成為網紅打卡地，就要租戶承擔了賠錢賺吆喝的后果。那么最終的結果就是歇業(yè)、棄租。商鋪又要重新招商，重新定位，一切又回到了原點。

所以，商鋪的租金一定不要固定不變，可以采取累進制、聯(lián)營制、混合合作方式等。

租金可以采取369制，什么意思？就是第一年只收3個月租金，第二年只收6個月租金，第三年收9個月租金。相信3年的培養(yǎng)期，應該形成一個穩(wěn)定的商圈啦！如果3年還是不行，抓緊轉讓吧，不是存在將帥無能，就是碰上了豬隊友。

總之，170萬的商鋪，年租金達12萬，投資回報率大約7個點，是一個中上的成長期的商鋪，潛力還有，運營和理念是至關重要的！

商鋪年租金回報率7.1%，14年多點收回全部成本，如果租期穩(wěn)定、租金逐年遞增，加上房產增值，則回本時間會更短。只要不是開發(fā)商的返祖鋪，這是一間非常不錯的優(yōu)質商鋪，投資成功率很大，當然值得買入！

投資商鋪，核心是回報率，其次是地段：選到好地段的鋪子，商業(yè)氛圍成熟，客戶群體固定，投資回報穩(wěn)定，投資風險降低，不用擔心空置期虧損，而且鋪子越老越值錢，升值空間更大；回報率是反應投資成敗的關鍵指標，由于只有40年的商業(yè)經營權，貨幣又在不斷貶值，所以15年回本、回報率7%以上的商鋪是很多人公認的優(yōu)質商鋪。而就目前商鋪市場行情來看，回報率達到5%，20年能夠回本就已經不錯了。

所以你的情況讓我感到懷疑，因為目前很多商鋪年租金回報率都在2～3%�；貓舐�7%以上的商鋪不能說沒有，但真的很少見。而且好的商鋪一鋪難求，不通過非常途經，一手商鋪開發(fā)商不可能以這個價格賣給你，否則瞬間被搶個精光。要么就是間二手商鋪，房主急等用錢夸大租金在忽悠。

可以考察一下商鋪周邊情況，同類型商鋪數(shù)量，租金是否處于同一水平。如果其他商鋪租金遠低于這間商鋪，要么其中有貓膩，要么租戶是個不懂行的新手。

朋友們好！

可以買啊！170萬的商鋪，年租金12萬，這相當于年收益率為7.059%。這樣的收益率看起來還是不錯的，如果位置較好，那么還是可以考慮購買的。下面來分析一下。

收益率看起來不錯

170萬的商鋪，年租金12萬，這樣的收益率達到了7.059%。這個收益率還是相當不錯的一個收益率了。

現(xiàn)在來說，一般比較安全的理財產品，收益率最高也就是5.5%。大家比較熟悉的儲蓄式國債，3年期年利率為4%，5年期國債年利率為4.27%。

還有大額存單，大型銀行3年期大額存單年利率也就是4.125%，中小型大額存單年利率為4.2625%。

最高的也就是民營銀行新型存款，現(xiàn)在有一款37個月按月付息存款產品，年利率可以達到5.5%。

可以看出來，7.059%的收益率還是相當不錯的了，已經比安全理財收益率高了不少，如果再算上未來商鋪升值的收益，那么收益率還是相當高的。

購買時需要注意的幾個問題

商鋪租金收益率達到了7.059%，這樣的收益率還是相當不錯的。但是大家在購買商鋪前，還是要仔細研究一下下面幾個問題。

1、170萬的商鋪位置如何，是否是處于商業(yè)區(qū)中心的位置，是否在一樓底商，門頭是否比較大，是否可以做重餐飲店鋪。上述這些都關系到商鋪的升值潛力，而且將來能夠做重餐飲的店鋪將更受歡迎，房產價值也可能會升值的更快。

2、商鋪實際租金是否真的達到了這個水平，這個一定要認真調研清楚。

3、是否可以貸款，如果你可以貸款的話，那么可以減輕你的資金壓力，也能夠以租養(yǎng)貸，這樣你如果擁有170萬元，就可以投資兩個店面了。這樣能夠提升你的收益率。

4、最后做決策前，最好到實地去多看幾次，如果是已經成型的商鋪，那么無疑是最好的，可以去觀察一下人流量等，如果是還沒有形成規(guī)模的商鋪，那么投資還是需要再謹慎一點。

綜上所述，投資170萬元，一年租金12萬元，收益率達到了7.059%，從投資的角度來看，這個商鋪是可以購買的。但是投資商鋪還是要多調研一下，看清楚位置，了解清楚其他相關的信息，這樣再做決斷可能更為穩(wěn)妥。

感謝閱讀！

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商鋪的風險特別大，07年我在萬達花260萬買的商鋪，黃金地帶，還是旅游區(qū)，當年一年去了物業(yè)管理費一年能剩十二三萬，現(xiàn)在三萬都沒人租。

170萬元的商鋪顯然不可能是在四大一線城市，正常情況下應該是地處二三線城市。一直以來我對于商鋪的投資是持反對態(tài)度的，因為除了極其核心地段的商鋪，大部分商鋪的投資最終都是以虧損而告終，商鋪的增值率遠遠比不上住宅。

二線城市的商鋪情況表現(xiàn)？

如下圖所示我們可以看到最近幾年來，我國二線城市商鋪不論是空置率還是租金都一直處于一個下降的趨勢，互聯(lián)網沖擊是一方面的原因，各地紛紛上馬的各種城市綜合體相互競爭也極其慘烈，所以投資商鋪的前景并不算明朗，即使是當?shù)氐闹髁鞯木C合體內，現(xiàn)在也開始出現(xiàn)供過于求的情況了，所以投資商鋪有風險。

170萬的商鋪，年租金12萬。

一套170萬元的商鋪，一年的租金可以達到12萬元，大概需要170/12=14.2年才可以收回本金，時間較長，風險的把控難度較高。不過170萬元，每年可以收回12萬的租金，相當于年化利率為：12/170=7%左右，這個利率就當前市場上而言還是一個比較高的收益水平，即使是銀行的五年期存款當前的利率也普遍不會超過5.5%，所以這個收益率很有競爭優(yōu)勢。

考慮到這個收益率，如果資金足夠的話，可以適當嘗試投資，但是必須要考慮兩個問題：（1）當?shù)刈罱鼛啄晟啼伒淖饨鹱邉輬D，是持續(xù)下降還是持續(xù)上升，對于持續(xù)下降的，那么就要慎重，入手之后要在出手可能會存在一定的困難。

（2）當?shù)厣啼佔罱鼛啄甑某山涣恳约俺山粌r格，投資商鋪主要是為了賺錢，如果說你商鋪地理位置極其優(yōu)越，單純只是想要收租金的，那么這個問題不要考慮，但是假設商鋪位置并沒有特殊的地方，你就要考慮以后出手的難易程度。

總結

假如170萬元真真實實一年有12萬的租金是可以考慮，你可以自己調查一下該商鋪周邊的整個房租市場看看，理論上來說，一家170萬的商鋪，如果年租金可以穩(wěn)穩(wěn)12萬元，是沒有人會愿意出手的。故而我想這個所謂的租金大概率時開發(fā)商承諾的租金吧，如果是這種，那么就堅決不要買了，現(xiàn)實中為了賣房，開發(fā)商什么都敢說，說到沒做到的比比皆是，以后有的扯。