如果嚴(yán)格的按照地產(chǎn)行業(yè)的細(xì)分來(lái)看，二線和三線是要區(qū)分開(kāi)來(lái)的，甚至連二線內(nèi)部，都有熱點(diǎn)二線和其他的二線城市之分，但總的來(lái)說(shuō)，二三線城市在房產(chǎn)的選擇上，面臨著幾個(gè)共性的問(wèn)題：

1、人口的居住習(xí)慣：老城舉足輕重

二線城市和三線城市，與一線城市最大的不同，就是非戶籍人口，也就是我們常說(shuō)的“流動(dòng)人口”的多少，也是衡量一個(gè)城市人口“凈流入、凈流出”的參考指標(biāo)，如果常住人口大于戶籍人口，那么說(shuō)明是人口流入城市，反之，則可能是一個(gè)人口流出城市。

在常住人口這一項(xiàng)里面，二三線城市，和一線城市不一樣，一線城市外來(lái)人口的比重很高，而本地人口的比例相對(duì)來(lái)說(shuō)沒(méi)那么大，但是二三線城市，外來(lái)人口沒(méi)有那么多，而本地的原住民，大多數(shù)人口很多都還是集中在老城區(qū)，對(duì)老城區(qū)的居住習(xí)慣、區(qū)域依賴性比較強(qiáng)，這一點(diǎn)，比如從昆明、貴陽(yáng)這樣的二線城市，它們平時(shí)的熱力圖分布，就可以看出來(lái)。

△昆明和貴陽(yáng)的城市熱力圖，老城區(qū)的熱度更為集中

所以，本地居民對(duì)老城區(qū)、傳統(tǒng)城區(qū)的居住依賴，往往會(huì)影響商圈的布局，因此，在選擇房子的時(shí)候，對(duì)于當(dāng)?shù)乩铣菂^(qū)房產(chǎn)的可持續(xù)性和在整個(gè)城市中的比重，不得不予以考慮，二三線城市老城區(qū)板塊的房產(chǎn)，或者新老城區(qū)交界處的房產(chǎn)含金量，可能會(huì)比新城區(qū)要高一些。

2、二手房未來(lái)的流通性：小戶型備受青睞

二三線城市，房產(chǎn)的置換成本沒(méi)有一線城市那么高，甚至很多家庭買(mǎi)第二套改善房的時(shí)候，是不置換的，也就是不賣(mài)掉第一套房，而且，不少的家庭對(duì)于房產(chǎn)，還是有新房的“處房情節(jié)”，所以，在二三線城市，投資房地產(chǎn)要考慮一下所購(gòu)買(mǎi)的房子，未來(lái)能夠賣(mài)給誰(shuí)？會(huì)有哪些人來(lái)接盤(pán)？

△重慶的一些Tod項(xiàng)目，小戶型，甚至連公寓都很受關(guān)注

按照這個(gè)邏輯，其實(shí)主城核心區(qū)域的小戶型，相對(duì)來(lái)說(shuō)會(huì)更有投資價(jià)值，風(fēng)險(xiǎn)可控，而且未來(lái)轉(zhuǎn)手總價(jià)低，面向的市場(chǎng)相對(duì)廣闊一些，能夠彌合二三線城市買(mǎi)房“不置換”帶來(lái)的市場(chǎng)局限。

3、產(chǎn)業(yè)新城的長(zhǎng)周期：遠(yuǎn)大新慎選

基于最近這些年，各大城市都有這樣那樣的新區(qū)，有的是省級(jí)，有的是國(guó)家級(jí)，即便說(shuō)新區(qū)能夠投資和基建拉動(dòng)，但是，管廊和基礎(chǔ)設(shè)施基本具備的新區(qū)，未來(lái)哪里來(lái)那么多人口和產(chǎn)業(yè)來(lái)填充，這是一個(gè)不得不考慮的問(wèn)題。

△貴州貴安新區(qū)

畢竟，未來(lái)的三到五十年，再用過(guò)去的三五十年的經(jīng)驗(yàn)，恐怕并不適用，而且，城鎮(zhèn)化率逐漸飽和、人口老齡化等利空因素，也是懸在投資者頭上的達(dá)摩克里斯之劍，所以，對(duì)于二三線城市遠(yuǎn)郊區(qū)的大戶型、新樓盤(pán)，一來(lái)要重點(diǎn)關(guān)注是否存在爛尾、減配的風(fēng)險(xiǎn)，二來(lái)就算如期交房，未來(lái)的板塊熱度，發(fā)展起來(lái)畢竟還是需要一個(gè)周期，除了個(gè)別城市有明確產(chǎn)業(yè)布局和入駐的新區(qū)，還是要謹(jǐn)防一些靠“概念炒作”起來(lái)的新區(qū)，總之，對(duì)于很多二三線城市，特別是三線城市的新區(qū)而言，還是盡量遠(yuǎn)離遠(yuǎn)大新。

二線城市雖然與三線城市僅有一字之差，但是不可一概而論，投資房產(chǎn)上該注重的點(diǎn)也略有不同；

原因如下；

第一、二線城市和三線城市由于人口基數(shù)，流動(dòng)性，經(jīng)濟(jì)發(fā)展不同而隔著一座分水嶺，所以二者情況不同，房產(chǎn)投資的側(cè)重點(diǎn)也不一樣；

首先房產(chǎn)投資最重要的就是地段，因?yàn)榈囟螞Q定了它的價(jià)值；由于二線城市人口基數(shù)較大，且流動(dòng)性特別強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，所以在地段的選擇上，可以選擇新區(qū)進(jìn)行投資，因?yàn)闋�尾的可能性非常小，并且隨著城市化的不斷進(jìn)程，發(fā)展周期也比較短；能以最小的投資，獲取最大的利潤(rùn)；

而三線城市就得更加謹(jǐn)慎一些，可以選擇市區(qū)人口集中地段或者稍偏郊區(qū)的地段，對(duì)于新區(qū)如果沒(méi)有比較成熟的規(guī)劃，并且發(fā)展周期過(guò)長(zhǎng)，那么得仔細(xì)斟酌；

第二、戶型選擇；二線城市主要以外來(lái)務(wù)工及落戶人才居多，那么這類(lèi)人往往只是夫妻二人或者三口之家，而且考慮到二線城市的高房?jī)r(jià)，二線城市建議的戶型可以是70－90平的兩居室，或者是100－120平的三居室為好；

而三線城市則不同，三線城市的購(gòu)房主力軍則以剛需家庭為主，那么傳統(tǒng)的剛需家庭由大人，老人，小孩組成，最基本以三居室為主，但是隨著二胎政策的開(kāi)放，且業(yè)主對(duì)茶室，書(shū)房的需求，目前的基本剛需戶型會(huì)達(dá)到四居室；

所以三線城市投資的戶型選擇，建議100－120平的三居室，以及120－160的四居室為佳；

故綜上所述，在二三線城市投資房產(chǎn)，需要注意的就是地段規(guī)劃和戶型，但是二者又略有不同值得注意；個(gè)人拙見(jiàn)，僅供參考；

佛山這種新一線是否可歸于老二線？

首先是保值問(wèn)題，然后從建設(shè)規(guī)劃、區(qū)段發(fā)展優(yōu)勢(shì)、人文因素、政策規(guī)劃等等方面考量升值空間，考量升值周期

選擇區(qū)位很重要