房地產(chǎn)開發(fā)公司自2012年后，銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目縮減貸款規(guī)模后，房地產(chǎn)開發(fā)公司無論是上市公司還是股份制有限公司都在在借年化12%左右的利息，也就是一分錢的利息。

這個(gè)一分錢利息在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是完全可以承受的，關(guān)鍵在于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的城市、位置、產(chǎn)品規(guī)劃布局、市場(chǎng)定價(jià)、產(chǎn)品定位決定利潤(rùn)。

一分錢的利息通常在開發(fā)項(xiàng)目中利潤(rùn)占7%左右的成本，如果開發(fā)項(xiàng)目的利潤(rùn)在25%-30左右的項(xiàng)目，除去利息還有18%-23%之間的利潤(rùn)，房地產(chǎn)開發(fā)公司還是可以接受的。

特別是一級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)公司定位就不同了，他為了保住一級(jí)開發(fā)資質(zhì)，它能確保10%以上的利潤(rùn)。他就不斷地在全國(guó)各地尋找開發(fā)項(xiàng)目。以確保一年中的開發(fā)總量。確保一級(jí)開發(fā)資質(zhì)不降級(jí)。

還有一級(jí)開發(fā)公司，還要社保一年的收支比例，在銀行中它可以監(jiān)控他的資金流水。他也可以在銀行中，因?yàn)樗�的資金流水大還可以有相應(yīng)的配額貸款。降低他的資金成本。

一分的利息集資，年利率12%，你開什么玩笑��？

民間借貸，利率早已超過10%，20%甚至30%都有可能，所以你說房產(chǎn)開發(fā)商用一分的利息籌集資金，簡(jiǎn)直就是開玩笑。能籌集來嗎？

各家商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目貸款都很謹(jǐn)慎，一般的房地產(chǎn)開發(fā)期根本從銀行貸不了款，所以從民間融資非常正常。但利率絕對(duì)不是你說的10%，目前，年利率最起碼在15%至20%之間。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)屬于資金密型企業(yè)，些高樓大廈都是靠資金堆積起來的，所以從外部籌集資金非常正常。但由于各商業(yè)銀行收緊對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目貸款政策，所以迫不得已，采取從民間融資的形式。

本人之前在房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擔(dān)任財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人職務(wù)，融資優(yōu)先考慮與基金合作，融資成本一般在年利率18%左右。但使用期限不長(zhǎng)，一般控制在12個(gè)月之內(nèi)。一般從拿到土地動(dòng)工之后，需要支付工程款時(shí)借入資金，項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)預(yù)售支付首批工程款后開始還款，一年之內(nèi)還清。

不從外部融資項(xiàng)目，項(xiàng)目沒辦法建設(shè)，融資時(shí)間太長(zhǎng)，資金成本太高，造成項(xiàng)目利潤(rùn)太低。所以，從外部高息借款，其實(shí)是迫不得已的事。

一年12%利息�。�！

很負(fù)責(zé)講，開發(fā)商融資募集資金太常見，哪個(gè)開發(fā)商不缺錢？都缺。

房地產(chǎn)是高周轉(zhuǎn)行業(yè)，融錢拿地，造房子只造一半就趕緊賣，賣完了回款后再拿地，如此往復(fù)！

每個(gè)環(huán)節(jié)都需要錢，自然也有利潤(rùn)！如果都是靠自有資金來開發(fā)，又是現(xiàn)房才銷售，那99%開發(fā)商都要倒了！

一般大開發(fā)商融資成本普遍不到10%！拿12%利息，那就只有兩種可能，一種是小開發(fā)商，成本自然高；另一種是開發(fā)商非常缺錢！再高利息都會(huì)要！

房地產(chǎn)開發(fā)商用1分息籌集資金，是為什么呢？小菜認(rèn)為，這個(gè)利息對(duì)上班族、房奴來說，確實(shí)非常高！但對(duì)開發(fā)商融資來說，成本不算高；對(duì)比開發(fā)商項(xiàng)目利潤(rùn)的話，也是完全可以承受的。

第一、開發(fā)商1分息融資，究竟高不高？

1分息究竟高不高？

那得看對(duì)誰而言。對(duì)上班族和房奴來說，基準(zhǔn)利率上浮30%，也就是6.37%都覺得太高了，難以承受；但對(duì)開發(fā)商而言，這個(gè)1分息，也就是12%年息，不算啥。

01、開發(fā)商融資案例

2014年，小菜團(tuán)隊(duì)幫一家開發(fā)商做項(xiàng)目融資，資金方是成都的一家實(shí)業(yè)公司，最后協(xié)議確定的年利率是18%，也就是月息1.5分。

2016年，做的另外一筆開發(fā)融資，不是純借款，而是“墊資施工+保證金+流動(dòng)資金借款”的半借款、半墊資模式融資，扣除建安成本后，折合下來的年利率大概是16%（月息1分+年上浮4個(gè)點(diǎn)）。

02、近幾年開發(fā)商融資成本

開發(fā)商的融資成本高低，跟房企的規(guī)模、信貸政策環(huán)境和融資渠道相關(guān)。

（1）房企規(guī)模

規(guī)模越大，資金號(hào)召力越強(qiáng)，財(cái)務(wù)越穩(wěn)健，融資成本越低。

①頭部房企

從2019年上半年財(cái)報(bào)看，頭部房企的融資成本普遍不高。

其中，恒大融資成本適中，達(dá)8.62%；泰禾集團(tuán)的融資成本稍微高一些，達(dá)到了9.3%；萬科融資成本最低，僅為6%。

②國(guó)企和央企

國(guó)企和央企雖然行業(yè)也是房地產(chǎn)，但更受銀行等金融機(jī)構(gòu)偏愛，融資成本就更低一些，大概年化4%-6%。比如，華潤(rùn)置地的融資成本僅為4.45%！

③中小房企

與央企、規(guī)模房企形成強(qiáng)烈對(duì)比的是中小房企，其融資成本普遍高于年化10%！前融通道成本普遍在16%-24%，后期項(xiàng)目融資成本普遍在12%-18%。

（2）信貸政策環(huán)境

信貸政策寬松，尤其是銀行開發(fā)貸寬松的時(shí)候，房企的融資成本普遍行情都不算高，多數(shù)在5%-7%之間，前融通道成本多數(shù)在12%-14%，甚至10%都是能做到的。

當(dāng)宏觀調(diào)控加碼，地產(chǎn)行業(yè)信貸政策收緊后，開發(fā)商融資途徑減少，融資成本就大幅提升。比如，2019年7月，泰禾集團(tuán)旗下公司對(duì)外發(fā)債，票面利率已達(dá)15%。

（3）融資渠道

小菜按照一般理解，融資成本由低到高的順序說明，可能會(huì)有特殊性影響。

①銀行

一般來說，銀行融資來的錢是最便宜的，一般在年化5%-7%。其中，國(guó)企或央企通過銀行融資的話，成本一般在年化5%左右。

②委托貸款

有高有低，全看借貸雙方的關(guān)系怎么樣。

開發(fā)項(xiàng)目比較優(yōu)質(zhì)，工程進(jìn)度順利，出借資金風(fēng)險(xiǎn)小，跟開發(fā)商關(guān)系密切的伙伴企業(yè)，自愿出借閑散資金給開發(fā)商，委托銀行放貸。一般利率在7%左右，具體利率由雙方協(xié)商。

③對(duì)外發(fā)債

一般在10%-15%的樣子。

④信托

信托主要還是看市場(chǎng)行情、信貸政策環(huán)境和資金用途。

政策寬松時(shí)候，10%都可以拿到錢；政策緊的時(shí)候，可能就會(huì)年化超20%；再收緊的時(shí)候，給再高的利息都拿不到。

⑤民間資金

各種各樣的形式都有，老板、股東、高管、員工私人借貸補(bǔ)充公司流動(dòng)資金的都經(jīng)常聽說。而民間資金的上限是年化36%，法律保護(hù)線是24%！

綜合本節(jié)分析，開發(fā)商1分息融資，主要看是什么規(guī)模的房企在融資？還要看是在什么時(shí)候融的資？通過什么渠道融的？但總的來說，這個(gè)融資成本不算高，尤其對(duì)中小房企而言，更屬低成本資金。

第二、開發(fā)商融資用途

一般來說，不管是什么規(guī)模的房企，前融通道成本都比較高，而項(xiàng)目融資成本又往往要低一些。

01、前融通道

在信托融資上，針對(duì)100強(qiáng)房企，有兩種類型的融資產(chǎn)品：

（1）土地保證金類

一般年化在20%-24%，且主要針對(duì)一二線城市區(qū)域，強(qiáng)三線的話，有時(shí)候也能做。

（2）土地出讓金類

一般年化在18%-24%，房企資質(zhì)條件不理想的，比如，TOP100強(qiáng)以外的房企，最高融資成本上限可達(dá)30%。

02、項(xiàng)目融資

項(xiàng)目融資的話，一般在年化10%以內(nèi)居多。

2019年上半年上市房企的融資成本顯示，融資成本在年化5%-10%的房企占據(jù)絕大多數(shù)，占比高達(dá)76.3%；其次是低于5%的，占比21%；超過10%融資成本的是極少數(shù)，僅占2.6%！

可見，開發(fā)商融資用途在很大程度上決定了融資成本。怎么說呢？融資拿地或交保證金，周期會(huì)短一些，融資成本高一點(diǎn)，使用下來的成本也不算高。而長(zhǎng)期使用資金的話，成本高了就受不了。

第三、開發(fā)商利潤(rùn)

《財(cái)富》2019年中國(guó)企業(yè)500強(qiáng)數(shù)據(jù)顯示，共有55家房地產(chǎn)企業(yè)入圍，數(shù)量居各行業(yè)之首；全年?duì)I收同比上年增長(zhǎng)近2成！不管是實(shí)際營(yíng)收，還是凈利潤(rùn)，55家房企都表現(xiàn)不俗，體現(xiàn)了頭部房企的競(jìng)爭(zhēng)力。

其中，萬科、保利、招商蛇口、華夏幸福、綠地控股、華僑城、新城控股歸屬母公司的凈利潤(rùn)均超百億。

從世界范圍看，房地產(chǎn)業(yè)的平均利潤(rùn)率在5%左右。

我們國(guó)家的房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)率一般在10%左右，做得好的超過了20%，做得不好破產(chǎn)的，也不在少數(shù)，規(guī)模房企和中小房企兩極分化比較嚴(yán)重，“旱的旱死，澇的澇死”。

人民法院網(wǎng)的數(shù)據(jù)則顯示，2019年全國(guó)共有528家房企宣告破產(chǎn)。從規(guī)模上看，這些破產(chǎn)房企多以三四線城市的中小房企為主。

從理論上說，1分息是開發(fā)商能承受的合理融資成本，尤其是中小房企。當(dāng)然，對(duì)規(guī)模房企來說，高人多，路子多，有更便宜的資金肯定會(huì)用便宜的。

綜合全文看，如果是前融通道融資，1分息的融資成本是正常的市場(chǎng)行情；若是項(xiàng)目融資的話，也要看是什么規(guī)模的房企融資？在什么時(shí)候融資？通過什么渠道融資？對(duì)中小房企而言，就算是項(xiàng)目融資，在政策緊張的時(shí)候，這個(gè)1分息也是比較低的。

結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)看，即便是這么高的融資成本，房地產(chǎn)業(yè)依然能保持10%左右的利潤(rùn)，確實(shí)還是操盤有方！大家也沒必要為他們擔(dān)心，市場(chǎng)行為嘛，存在就是合理。

一分利息，年華12%，遠(yuǎn)低于房地產(chǎn)企業(yè)通過其他途徑融資成本

目的只有一個(gè)：活下去。這是萬科喊出的口號(hào)。

自從“房住不炒”提出來以后，房地產(chǎn)開發(fā)公司就進(jìn)入了大吃小，強(qiáng)吃弱的時(shí)代�，F(xiàn)在房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)模式已經(jīng)從以前只要有啟動(dòng)資金拿到地，再通過銀行進(jìn)行開發(fā)貸款獲得建設(shè)資金，等出正負(fù)零以后，再通過預(yù)售進(jìn)行資金回籠的這一條資金鏈條已經(jīng)行不通了。因?yàn)椋?/p>

1、銀行現(xiàn)在不再批開發(fā)貸，這對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)公司的自有資金實(shí)力提出了很高的要求；

2、商品房預(yù)售資金現(xiàn)在是政府專款賬戶管理，并不是直接打到開發(fā)商賬戶上，而是根據(jù)開發(fā)進(jìn)度逐批撥付給開發(fā)商。這相當(dāng)于拉長(zhǎng)了開發(fā)商的資金鏈，同時(shí)也是政府為了避免出現(xiàn)拖欠農(nóng)民工工資和樓盤爛尾等情況的一個(gè)重要保障措施。

所以，目前的開發(fā)建設(shè)模式下，對(duì)開發(fā)商的自身實(shí)力提出了更高的要求，那些資金實(shí)力弱的以后的生存困境會(huì)更大。君不見，現(xiàn)在全國(guó)已經(jīng)有多家房地產(chǎn)開發(fā)公司進(jìn)入了破產(chǎn)程序或被兼并收購。

你所提的開發(fā)商高息籌資，存在很大的風(fēng)險(xiǎn)：

1、如果是開發(fā)商資金短缺，那么高息攬儲(chǔ)只會(huì)加劇它的資金壓力，要充分考慮風(fēng)險(xiǎn)�？梢酝ㄟ^它的資金實(shí)力、開發(fā)規(guī)模、市場(chǎng)口碑等進(jìn)行主觀判斷，還有很重要的一點(diǎn)就是要通盤考慮他所開發(fā)樓盤的位置、價(jià)格、區(qū)位、銷售等情況進(jìn)行客觀的綜合判斷。

2、最大的風(fēng)險(xiǎn)就是：在中國(guó)除了銀行等金融機(jī)構(gòu)，其他任何機(jī)構(gòu)是不允許高息攬儲(chǔ)的。這點(diǎn)務(wù)必高度重視。

以上解答，從房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的資金模式到高息攬儲(chǔ)的風(fēng)險(xiǎn)提示做了全面解答，希望能夠引起你重視風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，也希望能幫你解決問題。

房地產(chǎn)業(yè)是精算行業(yè)，一切行為都為了掙錢！一分也好，兩分也罷，都是為保證利益而作出的選擇，也說明這行利潤(rùn)高，包括后期促銷政策等等，這些都是房地產(chǎn)成本的重要組成部分！

房地產(chǎn)商以1分利息籌集資金，其主要目的是為了開工項(xiàng)目按期開工建設(shè)和按期完工，防止由于資金鏈接連不上而影響工程進(jìn)度和履約能力，并由此造成更大的損失。同時(shí)，1分利息也不是太高，應(yīng)該在成本和利潤(rùn)可以承受的范圍。只要市場(chǎng)銷售好，快建快銷，利息比同期銀行高一點(diǎn)也是可以賺錢的。

一、國(guó)家禁止銀行貸款，明令貸款不能流向房地產(chǎn)，所以銀行的8-9%低息貸款，房產(chǎn)商拿不到。就算通過各種方法拿到，成本也在12-15%之間。

二、股市融資風(fēng)險(xiǎn)大，部分企業(yè)用股權(quán)做抵押，但是金融機(jī)構(gòu)只要上市房企股權(quán)抵押。而房企資金鏈和銷售形式不好，一旦股價(jià)跌破保底價(jià)格，金融機(jī)構(gòu)就會(huì)斬倉，房企就失去股票股權(quán)和公司控股能力。具體我說的不太明白，大家可以自行搜索百度。

三、融資借款:開發(fā)商借款融資金額高，一般土地又不能分拆，想找到資金實(shí)力強(qiáng)的資金方非常難，融資成本可能會(huì)在15%左右 加上中介費(fèi)會(huì)達(dá)到18-20%的成本。

以上，可以推論出，1分利息并不高，開發(fā)商完全可以接受。

因?yàn)殚_發(fā)商比較缺錢，而從銀行貸款比較難，所以另辟蹊徑，但這樣你得小心謹(jǐn)慎，像這種集完資還不上的有不少呢。像我們這去年鬧的卓達(dá)集團(tuán)，就是因?yàn)榧�資建房，最后堵不上窟窿了，只好投案自首了，關(guān)鍵公司老板投案自首破產(chǎn)了，下邊老百姓可就慘了，除了投錢的還有就是買房的，投錢集資的錢不好要回來，買了卓達(dá)房子的因?yàn)闆]下本讓法院給封了，不讓辦本交易，所以吧投資需謹(jǐn)慎，集資風(fēng)險(xiǎn)大呀。