2018新的房產(chǎn)調(diào)控政策核心在于打擊投機，保持樓市長期穩(wěn)定，從長效機制遏制房價亂漲�？梢詮娜缦滤膫�方面理解：

1. 調(diào)控已成事實，毫無懸念，房價漲了才會有調(diào)控，有了調(diào)控才有穩(wěn)定。
   

2. 城市發(fā)展靠人，毫無懸念，搶到人才的城市才是有潛力的城市，人是城市發(fā)展的核心競爭力。
   
3. 收入決定消費，毫無懸念，年收入5萬的人買個500萬的別墅連物業(yè)費都付不起，談什么品味？
   
4. 金融推動房價，毫無懸念，能夠付全款買房的人幾乎不是剛需者，房貸杠桿了房產(chǎn)市場的供需。

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一、以我自己的家鄉(xiāng)某縣城為例，名震京城的貧困縣，高層小區(qū)如雨后春筍般出現(xiàn)，居然還吸引了金科、碧桂圓等知名開發(fā)商，洋樓、別墅一樣都不少，照樣蓋起來，照樣賣得火爆。但實際，這里人均年收入不超過5萬元，但房價與作為直轄市的主城區(qū)不分伯仲。這些人哪來的財力購買總價七八十萬甚至近百萬的高端房產(chǎn)？“現(xiàn)在誰還全款買房，都是按揭了，80萬的房子首付30%也才24萬，農(nóng)村人在家蓋個二層小樓也要二十多萬，農(nóng)村人兩口子打幾年工也就夠了，何況很多人還可以從親戚朋友小貸公司那里借錢�！闭媸且徽Z驚醒夢中人，原來，金融服務(wù)早已不是一二線大城市人們獨享的服務(wù)，“鄉(xiāng)村中產(chǎn)”們也早已能熟練地運用起金融杠桿了。

二、春節(jié)前后買房，早已經(jīng)成為非一二線城市“鄉(xiāng)村中產(chǎn)”的熱潮。何謂“鄉(xiāng)村中產(chǎn)”？農(nóng)村的種養(yǎng)殖大房、作坊式加工廠的老板、常年在外務(wù)工人或小商販都可以列入“鄉(xiāng)村中產(chǎn)”這個范疇。除了長三角和珠三角等極少數(shù)經(jīng)濟發(fā)達(dá)的農(nóng)村外，絕大多數(shù)的“農(nóng)村中產(chǎn)”，都是在外務(wù)工或經(jīng)商為主。“鄉(xiāng)村中產(chǎn)”賺錢最不容易，他們常年奔波，省吃儉用，讓老人孩子留守，賺的都是辛苦錢和辛酸錢。雖說是中產(chǎn)了，收入也遠(yuǎn)比一二線城市中低收入階層高得多，但是，生活質(zhì)量卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如一二線城市中低收入階層。畢竟，一二線城市的人社保更健全（養(yǎng)老保險、醫(yī)療保險、失業(yè)保險、工傷保險、生育保險），孩子的教育環(huán)境也比鄉(xiāng)村好得多。這些“鄉(xiāng)村中產(chǎn)”買房，大都是所在的縣城、或者地級市，手頭不是太寬裕的，選擇在縣城買房，手頭特別寬裕的，則會選擇在省會或其他二三線城市定居發(fā)展。至于能在大城市甚至一線城市買房的，那都是鄉(xiāng)村土豪，不在咱們本文討論的范圍之內(nèi)。

三、現(xiàn)在的人群，在縣城有車有房，已經(jīng)成為男娶女嫁的標(biāo)準(zhǔn)配置。前兩年一二線城市房價又習(xí)慣性地蹦了一節(jié)，三四線城市的房庫存也在“鄉(xiāng)村中產(chǎn)”的狂熱下吞下了，這對于地方政策和開發(fā)商來說，是個多么值得祝賀的事，他們終于套了，大賺特賺了，但套的是這一批“鄉(xiāng)村中產(chǎn)”，賺的也是他們的錢，這一波搶房潮，可能是對這一批“鄉(xiāng)村中產(chǎn)”致命的收割！

四、為何致命，做三點討論：

（一）人口。從短期看政策決定房價，從長期看人口決定房價。政策有許多，貨幣政策、調(diào)控政策、信貸政策……但對于購房者而言，你剛買回來的房，可曾想過，馬上就賣？能賣嗎？好賣嗎？房價的中長期走勢是人口決定的，人口增長了，人口流入多了，房子需求自然上升，想不張都有些難。但如果人口減少了呢，人口流出了呢，不用多講了吧！試比一下，是一二線城市的發(fā)展機會大還是小縣城的發(fā)展機會大，人往高處走，水往低處流。我國縣域經(jīng)濟的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，以傳統(tǒng)行業(yè)，現(xiàn)在傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)不行了，更多的人只能涌向一二線大城市去謀生、去賺錢，畢竟，大城市有現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，對就業(yè)人口的容納空間更大。

（二）供地。和一二線城市對比，非一二線城市人少地多。大城市的人口仍在持續(xù)增長（北京和上海的限購、限戶籍除外），而土地面積卻是固定的，常住人口增長，而杭州和成都的常住人口增長，最近三年，每年增長分別為10萬人和20萬人左右。全國經(jīng)濟相對落后的東北和西部地區(qū)，我們不討論了，免得嚇到更多的人。絕大多數(shù)三四線城市的房地產(chǎn)，其實價值并不高，更別說小縣城了，那么多的土地供給（房價不漲不供給，房價一漲必供給），相對較少的人口，只要愿意，小縣城幾乎可以給每個當(dāng)?shù)鼐犹峁┮粚訕堑耐恋亍?/p>

（三）房產(chǎn)稅。今年的兩會，房產(chǎn)稅又提了出來，預(yù)計真正落地的時間點差不多是2020年。有人會說，你吃錯藥了吧？房產(chǎn)稅是以總房價為基數(shù)，大城市的房價高，被征稅也多，小城市的房價低，被征稅也低，明明是大城市更受傷。真是這樣嗎？仔細(xì)分析一下。房產(chǎn)稅的征稅多少不重要，關(guān)鍵是你能不能讓羊毛出在羊身上。大城市本就人口密度大，更何況，往大城市涌的人年年都在增長。未來大城市的房產(chǎn)稅，可以轉(zhuǎn)移而且必須轉(zhuǎn)移租賃人群，即使是自住，房產(chǎn)稅的開征也會套配似提升房價，歸根結(jié)底是人多需求大。到這里，想到一個經(jīng)典：早在10年前，美國的底特律，一套房僅賣1美元，還沒有人要，為什么？是因為這個城市因汽車產(chǎn)業(yè)衰敗失去往日汽車之城的魅力，人口大幅度流失，需求暴降，就這么簡單。

五、再回過頭來說點別的，近幾年，很多人都在抱怨生意不好做了，打消了很多人創(chuàng)業(yè)的積極性。雖然國家極力提倡大眾創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新，但沒有任何經(jīng)驗的創(chuàng)業(yè)和沒有創(chuàng)新的創(chuàng)業(yè)會讓許多人栽下跟頭。另外一個重要的原因就是房價上漲速度太快了，本來就不好做的生意讓他們省吃儉用，剛剛要將首付款湊得差不多了吧，房價又來一波上漲，總發(fā)現(xiàn)掙錢的速度跟不上房價上漲的速度，就只能回到老家，縣城定個居吧，二手房又看不上，新樓盤選擇性多一些，那就買吧！哀嘆，廣大“鄉(xiāng)村中產(chǎn)”，這一波小縣城樓市狂歡對你們的致命收割，歷史將證明，這是極度殘忍的。

六、城市的未來已沒有懸念，拼的就是“搶人”的實力。前幾年，只要會炒作，只要外地的“土豪”們相信這里的房子會漲，房子一樣好賣，甚至有些城市的投資客撐起了半邊天。而現(xiàn)在，調(diào)控進(jìn)一步深化，連海南這樣的旅游大省，都搞了5年限售……“搶錢”已經(jīng)行不通了，樓市的未來如何，就看這個城市在“搶人”大戰(zhàn)中能否勝出。“搶人”，不光要靠政策，更要靠實力。

高學(xué)歷、高素質(zhì)、有技能的人才在選擇一個城市落戶生活的時候，會考慮很多方面，比如城市有沒有跟自己職業(yè)規(guī)劃匹配的公司，有沒有實現(xiàn)自我價值的平臺，有沒有教育、醫(yī)療、商業(yè)等高端資源，有多少大學(xué)、有多少三甲醫(yī)院，這個城市總體環(huán)境怎么樣等等�，F(xiàn)在，實力雄厚的城市擁有了改變城市生態(tài)的能力，比如深圳準(zhǔn)備新引進(jìn)20所大學(xué)，就屬于改變生態(tài)的大手筆。

七、房產(chǎn)投資建議

　�。ㄒ唬┖芏嘣诜慨a(chǎn)市場嘗到甜頭的人明白，少炒股，多買房。因為人是貪婪的。

　�。ǘ�）買房與實力關(guān)系不是很大，投資多少不重要，投與不投才是最重要的話題。

　�。ㄈ�）投資有個永恒的話題，千萬不要去擋風(fēng)口，房產(chǎn)也一樣，首選新房和老破小，別搞豪宅，因為豪宅真是用來住不是用來炒的。

　�。ㄋ模﹦e相信什么經(jīng)濟學(xué)家分析雜七雜八。相信自己，只買市中心。有錢買大，沒錢買小。

　�。ㄎ澹┎灰�用股票的經(jīng)驗來衡量房產(chǎn)價格的波動，不相你試試，回頭別說沒有提醒。

　�。�六）投資表面看價格，實質(zhì)看價值，價值由需求供給決定，需求由人決定，人往哪里涌，價往哪里漲。一二線城市投資價值更高，三線及以下城市居住功能更強。

建議朋友閱讀。

堂弟今年接近四十歲，家里窮，父母不在了，自己人呢忠誠老實，省吃儉用，好不容易攢了二十萬現(xiàn)金。前后女朋友談了七八個，縣城沒房子，拜拜！好，就發(fā)個狠，前年在縣城買了二手房，均價在2700元左右，還是挺合算。一百四十幾平方，貸款15萬，每月還一千多。

至今還是沒女朋友，到現(xiàn)在又開始后悔，早知道娶不到老婆，何必費心費神。在老家二十萬，可以修三間假樓房，住上也挺舒服。現(xiàn)在工資三干多一點，除了還款，生活以外所剩無幾，月月都是如此。想賣，價格又上不去，低價賣心又不甘，反正左右為難。

買房后又談了一位女朋友，哎！你欠款太多，拜拜走人�，F(xiàn)在呢，沒有談朋友的想法了，覺得生活壓力太大，只想安安靜靜地單身過。他的說法就是以前每月二三百元的租房，日子過得舒服自在，不用擔(dān)心，現(xiàn)有了房子不一定就有老婆。自己的一點工資不夠養(yǎng)家，一切都是夢。

我們小縣城，工資不算高二三千元，房價近四千。房子多的是，剛需買來住，還是合算。做為投資，現(xiàn)在是沒錢賺，今后的事你要好好想想，免子滿山跑，最后回原窩。農(nóng)村人，60后，70后還是戀著老家。老家好�。∧抢镉形覀兪煜さ纳�，田，地，還有年邁的爸媽。

現(xiàn)在小縣城的房子，還是由你的金錢做主吧！理智，理智，再見！

小縣城也分地點吧，還分投資和居住目的。作為一個城市規(guī)劃工作者，我的看法是，除非自住需要不得不買，絕大多數(shù)縣城的房子都別買！

其實從房價收入比來說，縣城的房價還算健康的，沒有北上廣深等一線城市那么離譜。計算房價收入比，一般以當(dāng)?shù)毓�職人員收入為參照。所謂房價收入比，是指住房價格（80㎡）與城市居民家庭年收入之比。

各地縣城房價大不相同，東南沿海江浙一帶房價早已經(jīng)破萬了，華北一帶也已經(jīng)逼近萬元大關(guān)了，中西部和東北的縣城普遍3~5千。買一套80平方米的兩居室，大約花30~100萬�？h城公職人員月收入一般3-5千，夫妻倆雙職工年收入10萬左右，這么一算，房價收入比大約在3-10之間，國際上合理的房價收入比為4~6，這么一算雖然有的地方也高了，還不算太離譜，遠(yuǎn)低于某些大城市(有的超過20）。

但是，不能因為房價收入比較低就認(rèn)為縣城的房子便宜，其實，縣城工作機會少，除了公職人員，那些做生意的都沒有多少機會，尤其現(xiàn)在網(wǎng)購如火如荼，生意難做，在當(dāng)?shù)叵氪蚬ざ颊也坏胶线m工作。

正因為如此，所以一般的縣城人口外流嚴(yán)重，現(xiàn)在考上大學(xué)的孩子，有幾個回來的？都往大城市跑，或者出國了。留在家鄉(xiāng)的年輕人，也紛紛出去打工，除了過年，平時基本不回來了。留在縣城老年人也紛紛被在大城市工作的子女接走�？傊�，縣城人口外流是個大趨勢，目前還看不到頭！

沒有了人氣，即使房價漲到天花板上，也只是紙上富貴，將來賣給誰呢？可別說剛需什么的，其實世上本來沒有什么剛需，只是必須買房那種觀念而已。要知道，住房天然具有投資品屬性，一切不能變現(xiàn)的投資品都是耍流氓！

現(xiàn)階段，各地方都在大搞房地產(chǎn)，塔吊林立，縣城也未免俗。其實中國的房子實在是太多了，一般的都沒多少投資價值。買房子首先要考慮的就是地段，其實就是選城市后選地點。一般小縣城這方面天然競爭不過大城市，所以買了真不是好的投資選擇！

如果你孩子想在縣城上學(xué)你就買，因為現(xiàn)在縣城學(xué)校也劃片。 如果你家里有錢你就在縣城買。 如果你在縣城上班或者想在縣城發(fā)展你就買。如果你想炒房，請你三思。 如果以上幾種情況你都沒有，你還去縣城湊什么熱鬧，縣城買房還要每個月交水費，物業(yè)管理費，停車管理費，哪有農(nóng)家院住著舒服？

現(xiàn)在中國小縣城的房價跟當(dāng)?shù)亟?jīng)濟收入水平和人口狀況相比已經(jīng)處于一個較高的水平。如果你去小縣城買房是炒房的絕對不能買，隨著中國棚改退潮，國家也在加大力度打擊炒房行為。我也是一個從小縣城出來打工的南漂，我說說自己看法吧。

如果你是當(dāng)?shù)乜h城的人，無論是現(xiàn)在在外面打工或者在縣城上班，有條件的一定要買。

現(xiàn)在縣城的房子蓋得挺漂亮，小區(qū)環(huán)境也不錯，周圍配套設(shè)施也很好。我們南漂的每年都回縣城過年，有條件的都希望有個房子安頓住上一段時間。我們縣城農(nóng)村的條件跟縣上差距比較大，雖然農(nóng)村也可以建好房子，但生活，娛樂，醫(yī)療，教育卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上。家里父母老了可以安排上縣城房子住，看病比較方便，如果家里小孩還在老家上學(xué)的，那去縣城讀書條件更好了。

先在縣城買了房子，哪怕在一線城市混不下去，都可以考慮回老家發(fā)展，成家立業(yè)，我身邊的一部分出來打工的朋友是這樣考慮的。而另一部分就剛好反過來，異地兩房的現(xiàn)象對于很多早期出來打工的，現(xiàn)在有一定條件的人來說，是很普遍的現(xiàn)象。

落葉規(guī)根，家鄉(xiāng)情結(jié)對于中國人來說是很重要的，就像“流浪地球”里面的情懷一樣的�？h城有房子，他們的心會安穩(wěn)很多，不要說我們南漂的，就算有些去了國外打工甚至定居的都要回家鄉(xiāng)縣城買房。

對于一些炒房客或者投資客，小縣城不適合買房

小縣城人口一般比較少流動，房價實際增長的空間不大，投資價值不大�，F(xiàn)在弄得小縣城房價那么高，很多是人為因素，個人覺得一段時間會有些回落。

小縣城能不能買房關(guān)鍵你買房的出發(fā)點是什么，具不具備這樣的經(jīng)濟條件。如果出發(fā)點是健康的，條件也具備的，小縣城肯定可以買房。

什么樣的縣城，房價多少？收入咋樣？如果一平方房價是一個普通男人一月收入，那就可以買，不用怕跌，如果一平方是縣城人均收入的好多倍，那就沒買的意義了。。但是說到底，剛需就買吧，自住的房漲跌都沒關(guān)系。

這個問題是一個普遍問題，很有意義。

簡單來說，現(xiàn)在不建議繼續(xù)在大多數(shù)小縣城購買房產(chǎn)，特別是投資目的。

過去一段時間，很多小縣城的房價因為各種各樣的因素，比如大城市的帶動、棚改力度、回鄉(xiāng)置業(yè)等等，房價也迅速上漲，甚至都有上萬的了。

但實際上，大多數(shù)縣城普遍是經(jīng)濟實力一般，人口有限且還在流失，配套也不完善。從房地產(chǎn)市場供應(yīng)上來看又都很大，在縣城，稍微有點經(jīng)濟實力的人比如公務(wù)員、教師、個體戶等，基本上都有兩套以上的房子，所以房地產(chǎn)市場很難具有持續(xù)力。

但是一些大城市周圍、經(jīng)濟實力很強的縣城還是可以繼續(xù)購買的。

現(xiàn)在縣城的房子也漲了不少，也不便宜，你可以觀察縣城在建的房源是不是很多，再看一下售樓部是否買房子的人特別多，如果不是可以暫時不要買，等房產(chǎn)稅出臺之后再買，因為現(xiàn)在銀行貸款利息連續(xù)上漲，很少人愿意買房子了，房子如果賣不動，開發(fā)商會逼著降價出售。

小縣城的房子真的可以買嗎？不一定，這要看兩點，一是什么地方？二是以后的政策走向。

且說青島的黃島新區(qū)，房價大有超兩萬之勢，現(xiàn)在已到了有錢買不到房子的地步。老膠南過去一個小縣城，房價也平均一萬五左右，而且有錢買不到。買個號十二萬，而且多是現(xiàn)款交易，交首付打按揭，你等著吧！火得不行，現(xiàn)在你去買，我看還是等等吧。！

二調(diào)控必將更加嚴(yán)厲，對，就是用嚴(yán)厲兩個字。各大銀行決不允許你的貸款流入房市。貸款買房？不貸！買房的堅決收回。新房五年不準(zhǔn)交易。

剛需，有條件可以買，沒條件創(chuàng)造條件買，別想著降價，不可能，別等幾年你掙的那點錢還不夠他漲的那點錢。漲幾萬很容易，你要掙幾萬就不容易了。