央行降息：

　　降息是央行對(duì)基準(zhǔn)利率的調(diào)整，基準(zhǔn)利率一般為0.25的倍數(shù)。例如，五年期或以上的當(dāng)期貸款利率為4.9%。如果央行宣布降息0.25個(gè)百分點(diǎn)，調(diào)整后，五年或以上的貸款利率為4.65%。

　　央行降準(zhǔn)：

　　降準(zhǔn)是中央銀行調(diào)整大銀行的存款準(zhǔn)備金率，這意味著每次銀行吸收存款時(shí)，都可以向中央銀行支付較少的準(zhǔn)備金，可以使用的資金會(huì)增加，然后是市場(chǎng)上的資金會(huì)變得更加寬裕。

　　央行降息對(duì)個(gè)人房貸有什么影響?

　　1.如果央行宣布降息，所有銀行的基準(zhǔn)貸款利率將下降，新申請(qǐng)房貸貸款利率肯定會(huì)降低。

　　2.至于先前申請(qǐng)的房貸貸款，利率也將下降。例如，中央銀行目前五年或更長(zhǎng)時(shí)間的房貸貸款利率為4.9%。如果某人在銀行申請(qǐng)的房貸貸款已實(shí)施20%的浮動(dòng)利率，則實(shí)際貸款利率為5.88%。如果他貸款100萬(wàn)，為期30年，等額本息還款，每個(gè)月要還的錢(qián)就是5，918.57元。

　　如果央行宣布降息0.25個(gè)百分點(diǎn)且五年或更長(zhǎng)時(shí)間的房貸貸款的基準(zhǔn)利率變?yōu)?.65%，則之前的抵押貸款利率不會(huì)改變，但參考基準(zhǔn)利率將進(jìn)行調(diào)整。調(diào)整后，抵押貸款的實(shí)際利率為4.65%*1.2=5.58%。如果你的房貸貸款已經(jīng)還了兩年，則剩余本金為972，000。按最新利率計(jì)算后，實(shí)際月還款約為5015元。

2019年1月15日央行就要降準(zhǔn)了，對(duì)此相信有房貸的人都比較關(guān)心降準(zhǔn)會(huì)對(duì)自己的房貸有什么影響。但是大家需要注意了，這次是降準(zhǔn)，而不是降息！

央行降息，那個(gè)人房貸也會(huì)跟著下降，但如果央行降準(zhǔn)，那個(gè)人房貸就不一定跟著下降了！

首先我們需要區(qū)別一下降息跟降準(zhǔn)的區(qū)別。

2019年1月4日，央行宣布降準(zhǔn)一個(gè)百分點(diǎn)，分別于1月15日?qǐng)?zhí)行降準(zhǔn)0.5%，1月20日?qǐng)?zhí)行降準(zhǔn)0.5%，今天是1月14日，也就是說(shuō)明天開(kāi)始央行就會(huì)正式降準(zhǔn)。

看到央行降準(zhǔn)，可能大家都把這個(gè)降準(zhǔn)跟降息混在一起，所以很多人認(rèn)為央行本次降準(zhǔn)之后，大家的房貸利率肯定會(huì)跟著降低。

實(shí)際上央行的降準(zhǔn)跟降息是有很大的區(qū)別的，降息是央行調(diào)整基準(zhǔn)利率，一般都是以0.25的倍數(shù)進(jìn)行操作，比如目前五年期以上的貸款利率是4.9%，如果央行宣布降息0.25個(gè)百分點(diǎn)，那調(diào)整之后，五年期以上的貸款利率就是4.65%。

而降準(zhǔn)是央行調(diào)整各大銀行的存款準(zhǔn)備金率，也就是說(shuō)銀行每吸收一筆存款，就可以少交一些準(zhǔn)備金到央行，自己可以利用的資金就會(huì)增加，然后市場(chǎng)的資金就會(huì)變得更加寬裕。

央行降息，那房貸肯定會(huì)跟著下降。

降息就是調(diào)整央行的基準(zhǔn)利率，如果央行宣布降息，那所有銀行的基準(zhǔn)貸款利率都會(huì)跟著下降，新辦理的房貸利率肯定比較低。

至于之前辦理的貸款，那利率也會(huì)跟著下降。比如現(xiàn)在央行五年期以上的貸款利率是4.9%，某個(gè)人在a銀行辦理房貸執(zhí)行20%的上浮利率，那實(shí)際的貸款利率就是5.88%，假如他辦的是100萬(wàn)貸款30年期，等額本息還款，每個(gè)月要還的錢(qián)就是5918.57元。

如果央行宣布降息0.25個(gè)百分點(diǎn)，五年期以上的基準(zhǔn)利率變?yōu)?.65%，那之前的房貸上浮比例不會(huì)改變，但是參考的基準(zhǔn)利率會(huì)做調(diào)整，調(diào)整之后，房貸實(shí)際執(zhí)行的利率是4.65%*1.2=5.58%。

假如你房貸已經(jīng)還了兩年，那剩余的本金是97.2萬(wàn)，按照最新利率進(jìn)行計(jì)算之后，實(shí)際每個(gè)月要還的錢(qián)大概是5015元左右。

如果是央行降準(zhǔn)，那新買(mǎi)的房貸款可能會(huì)下降，但是已經(jīng)辦理的貸款利息不會(huì)做調(diào)整。

央行降準(zhǔn)之后，對(duì)新辦理的房貸和之前已經(jīng)存在的房貸影響是完全不一樣。

比如2019年1月20號(hào)之后，央行整體降準(zhǔn)一個(gè)百分點(diǎn)，大概可以向市場(chǎng)釋放8000個(gè)億的資金，到時(shí)銀行的資金會(huì)變得更加寬裕，那銀行在辦理房貸的過(guò)程中，利率可能會(huì)下浮，目前全國(guó)房貸的平均利率大概是在5.68%，1月20號(hào)之后銀行資金寬裕了，那部分銀行的利率有可能下調(diào)到5.58%，甚至更低。

但是央行本次降準(zhǔn)，對(duì)之前已經(jīng)存在的貸款不會(huì)有任何影響，如果大家之間辦理貸款，是在4.9%的基礎(chǔ)利率上上浮20%，也就是5.88%的利率，那在央行降準(zhǔn)之后，大家的房貸利率還是按照5.88%來(lái)計(jì)算，不會(huì)有改變。

降息，無(wú)論是對(duì)企業(yè)還是對(duì)個(gè)人，影響都特別別別別別別大！

我們先來(lái)談?wù)劷迪⒖赡艿挠绊?/p>

1.月供上的差距

我們以100萬(wàn)舉例——

之前央行的年基準(zhǔn)利率是6.55%，如果按最長(zhǎng)的30年來(lái)貸款，采用等額本息的還貸方式，那么月供就是6354元。

現(xiàn)在央行的年基準(zhǔn)利率是6.15%，同樣按最長(zhǎng)的30年來(lái)貸款，采用等額本息的還貸方式，那么月供就是6092元。

計(jì)算之后發(fā)現(xiàn)降息之后每個(gè)月的月供降低262元，平均每貸款1萬(wàn)元月供降低2.62元。

2.貸款能力

大家別以為月供六千月薪一萬(wàn)就一定能貸款了，因?yàn)殂y行的計(jì)算方法跟你不一樣。

銀行要求，你的收入需要至少大于等于月供的2.1倍才符合條件，也就是說(shuō)如果要貸款100萬(wàn)，月供是6092，那你的年平均月收入至少要高于12793，而且這還是不能有其他債務(wù)的前提下。

是不是很坑爹？別急，這個(gè)收入是按家庭來(lái)算的，也就是說(shuō)你們家庭加起來(lái)有這個(gè)收入就行了

收斂一下興奮的情緒，讓我們來(lái)整理一下，你的可貸款金額怎么計(jì)算呢？

比較簡(jiǎn)單的算法如下：

（降息后）可貸款金額=（家庭月收入*10000）/（2.1*60.92）≈月收入*78

比如你月薪是1萬(wàn)，那你最多可以貸到78萬(wàn)。那么降息前呢？

（降息前）可貸款金額=（家庭月收入*10000）/（2.1*63.54）≈月收入*75

看見(jiàn)了么？同樣是月薪1萬(wàn)，降息前只能貸75萬(wàn)，降息后就可以貸78萬(wàn)了，提高3萬(wàn)！所以，央行降息，對(duì)個(gè)人貸款的營(yíng)銷(xiāo)就是這么大�。�3萬(wàn)塊啊，四舍五入就是一百萬(wàn)了....）

下面再講講絕大多數(shù)人關(guān)心的，是否要提前還款。

3.是貸款還是不貸款？

先說(shuō)結(jié)論：個(gè)人是不推薦提前還款的。

我現(xiàn)在分析一下兩個(gè)極端狀況下-30年貸款和全款-的分別。

假設(shè)房子價(jià)格1000萬(wàn)，首付最低300萬(wàn)，可貸款700萬(wàn)，A和B現(xiàn)在手里都有1000萬(wàn)，兩個(gè)人在簽約時(shí)都先付了300萬(wàn)首付。

不過(guò)A選擇了在之后的一年內(nèi)把余款付齊，B選擇貸款30年。我們來(lái)看一看除了首付之外，兩人對(duì)于剩下700萬(wàn)的利用情況。

A.全款、分期付款或提前還款

700萬(wàn)都在第一時(shí)間給了給開(kāi)發(fā)商或者提前還給銀行，從此再也不欠任何人錢(qián)，心里十分輕松，從此內(nèi)心一片平靜祥和。

B.貸款30年按時(shí)還月供

30年一共要還多少錢(qián)？

年利率6.15%，貸款額700萬(wàn)，30年下來(lái)本息加起來(lái)共需還款1535萬(wàn)，利息835萬(wàn)元。（利息比本金還高）

同時(shí)他將留下的700萬(wàn)存進(jìn)了銀行，按三年定存，調(diào)息后三年定存的年息是4%，然后每三年按時(shí)取出然后本息再都存進(jìn)去，那么三十年后的本息總額為：700*（1+4%*3）^10=2174萬(wàn)

里外里B共賺了2174（存款余額）-1535（貸款本息總額）=639萬(wàn)（接近本金了）

是不是有點(diǎn)不明白了，貸款是年利率6.15%，存款是年息4%，怎么算到最后存款的本息反而更多呢？

很簡(jiǎn)單，因?yàn)橘J款時(shí)本金基數(shù)一直在減少，存款時(shí)本金基數(shù)一直在增加。

我們重新算一下同一本金下（700萬(wàn)）貸和存的年息是多少——

貸-年息：（1535-700）÷700÷30年=3.98%
存-年息：（2174-700）÷700÷30年=7.02%

這回明白了吧？平均貸款年息只比平均存款年息的一半多一點(diǎn)。

而且做定存應(yīng)該是我知道的利息最低的投資了，現(xiàn)在隨便一個(gè)理財(cái)產(chǎn)品的利息都比這個(gè)高，我們假設(shè)B能夠找到一個(gè)的穩(wěn)定年賺10%的投資渠道，然后看一看結(jié)果：

700*（1+10%）^30=12215萬(wàn)（……上億了）

刨去貸款總額后凈賺：12215-1535=10680萬(wàn)（零頭都快趕上本金了）

還有更厲害的，如果B是一個(gè)金融頭腦比較強(qiáng)的人，甚至能找到年賺30%以上的項(xiàng)目投資，結(jié)果是什么樣大家也都心知肚明了吧。

所以，你還想提前還款或者是全額付清嗎？

8月1號(hào)，美國(guó)宣布10年以來(lái)的首次降息，降息25個(gè)基點(diǎn)。然而在美國(guó)降息后，更多人則把目光投向了中國(guó)央行。央行跟進(jìn)降息與否，不僅關(guān)乎到人民幣、境內(nèi)外資金流和外儲(chǔ)等重大問(wèn)題，還關(guān)系到老百姓投資理財(cái)和買(mǎi)房等切身實(shí)際的問(wèn)題。就房貸來(lái)說(shuō)，降息的話對(duì)其有何影響呢？央行真的會(huì)降息嗎？

基于現(xiàn)階段穩(wěn)增長(zhǎng)和穩(wěn)預(yù)期的背景，央行未來(lái)降息的概率還是比較大的，但降息的方式可能僅限于下調(diào)逆回購(gòu)和MLF等市場(chǎng)利率。假如這類利率降低的話，對(duì)于房貸利率的影響不是很大。而我們所謂的降息，指的是下調(diào)基準(zhǔn)利率（銀行存貸款利率），當(dāng)基準(zhǔn)利率下調(diào)時(shí)，貸款利率也會(huì)隨之降低，企業(yè)獲得資金的成本降低，房貸利率作為貸款利率的一種，自然也會(huì)隨著基準(zhǔn)利率一起降低。

但為何央行遲遲沒(méi)有動(dòng)用降息這一手段呢？最主要的還是怕降息給市場(chǎng)帶來(lái)了寬松預(yù)期，資產(chǎn)泡沫會(huì)死灰復(fù)燃，那樣的話去杠桿的努力就打了水漂了。降息對(duì)個(gè)人房貸有什么影響？

最直接的影響那就是降低了買(mǎi)房成本，對(duì)未購(gòu)房的人來(lái)說(shuō)，比如央行五年期以上的貸款利率是4.9%，小白如果想在銀行辦理房貸，但利率上浮20%，即5.88%的話，以100萬(wàn)，30年期，等額本息為例，每個(gè)月月供就是5918.57元。如果此時(shí)央行降息0.25%，基準(zhǔn)利率變?yōu)?.65%，房貸上浮比例不會(huì)改變，但是參考基準(zhǔn)利率的房貸實(shí)際利率會(huì)下調(diào)。對(duì)于已購(gòu)房的人來(lái)說(shuō)，如果基準(zhǔn)利率走低，按照現(xiàn)有政策“合同期限在1年以上的，從調(diào)整利率的下一年1月1日起，按相應(yīng)利率檔次執(zhí)行新的利率標(biāo)準(zhǔn)”，即基準(zhǔn)利率上調(diào)后下一年1月1日，你才能享受貸款利率下調(diào)帶來(lái)的紅利。

低利率時(shí)代正在到來(lái)，但樓市除外

以前我們一直聽(tīng)說(shuō)國(guó)債利率倒掛，但如今在低利率時(shí)代，存款利率也開(kāi)始倒掛。據(jù)融360大數(shù)據(jù)研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2019年7月份，商業(yè)銀行各期限定期存款利率近乎全線下滑，5年期存款利率均值為3.298%。3個(gè)月定存利率與6月份持平，僅5年期定存利率上漲0.9基點(diǎn)。從工行的存款利率表數(shù)據(jù)看到，目前三年期和五年期的定存利率已經(jīng)持平，均為2.75%，但不排除其他銀行出現(xiàn)3年期和5年期利率倒掛。降息對(duì)于股市來(lái)說(shuō)是好事，因?yàn)榻迪⒁馕吨�上市公司融資成本的降低，對(duì)于上市公司的業(yè)績(jī)也能產(chǎn)生正面作用。但固收類、貨幣類理財(cái)收益率則會(huì)下跌。有人說(shuō)，現(xiàn)在全球都在降息，那你的意思就是說(shuō)對(duì)樓市也有利好了？

恰恰相反，國(guó)內(nèi)樓市的政策終究和宏觀環(huán)境高度相關(guān)，即使未來(lái)央行降了息，釋放的流動(dòng)性也不會(huì)有多少流向樓市，央行書(shū)記、銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹(shù)清說(shuō)的很清楚：寧可犧牲增長(zhǎng)，也不讓杠桿重新抬頭。目前國(guó)內(nèi)不少熱點(diǎn)二線城市已經(jīng)陸續(xù)上調(diào)了房貸利率，未來(lái)在因城施策的調(diào)控原則下，上浮利率的城市或許將會(huì)越來(lái)越多。

各位，這個(gè)問(wèn)題的回答就到這里，如果你想學(xué)習(xí)更多的金融知識(shí)（股市、樓市、債市、匯市），可以關(guān)注小白老師的頭條號(hào)（小白讀財(cái)經(jīng)），查看更多的原創(chuàng)文章和原創(chuàng)問(wèn)答。

減少了利息支出，降低了月供壓力

買(mǎi)房子的時(shí)候利率是在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)之上進(jìn)行上浮和下浮的（本文只講商業(yè)貸款，不涉及公積金貸款），在希望你少買(mǎi)房子的時(shí)候，利率就會(huì)上浮，比如最近這一兩年的調(diào)控；在希望你多買(mǎi)房子的時(shí)候，利率就會(huì)下浮/打折，比如2015年左右的時(shí)候。

買(mǎi)了房子以后，你的利息就是不變的，除非是基準(zhǔn)利率的變化，那么從下年開(kāi)始你的房貸利率也隨之變化，下面舉四個(gè)栗子，分別是深圳/北京/上海/廈門(mén)、三亞/廣州/杭州/南京、成都/武漢/東莞/�？�、長(zhǎng)沙/重慶/西安/合肥/大連/昆明，假設(shè)利率下浮0.5%，貸款期限為30年，還款方式為等額本息。

1、深圳/北京/上海/廈門(mén)

房貸總額400萬(wàn)，貸款30年，那么：

基準(zhǔn)利率不變的情況下：月供21229元，總貸款利息364萬(wàn)；

下浮0.5%的情況下：月供20030元，總貸款利息320萬(wàn)；

有什么變化？月供減少1220元，總貸款利息減少44萬(wàn)！

2、三亞/廣州/杭州/南京

房貸總額220萬(wàn)，貸款30年，那么：

基準(zhǔn)利率不變的情況下：月供11,675元，總貸款利息200萬(wàn)；

下浮0.5%的情況下：月供11,016元，總貸款利息177萬(wàn)；

有什么變化？月供減少659元，總貸款利息減少23萬(wàn)！

3、成都/武漢/東莞/�？�

房貸總額160萬(wàn)，貸款30年，那么：

基準(zhǔn)利率不變的情況下：月供8,491元，總貸款利息146萬(wàn)；

下浮0.5%的情況下：月供8,012元，總貸款利息128萬(wàn)；

有什么變化？月供減少479元，總貸款利息減少18萬(wàn)！

長(zhǎng)沙/重慶/西安/合肥/大連/昆明

房貸總額120萬(wàn)，貸款30年，那么：

基準(zhǔn)利率不變的情況下：月供6,368元，總貸款利息109萬(wàn)；

下浮0.5%的情況下：月供6,009元，總貸款利息96萬(wàn)；

有什么變化？月供減少359元，總貸款利息減少13萬(wàn)！

以上選取的是四種城市，當(dāng)然這樣的城市在國(guó)內(nèi)是少數(shù)，大多數(shù)城市的房?jī)r(jià)都比這些城市要低，貸款額度也比這個(gè)低，如果你在以上城市買(mǎi)房，那還是要恭喜你（如果是一年前的話），但是降息對(duì)購(gòu)房者都是有利的，能夠減少利息的支出，降低首付的壓力。

當(dāng)然最極端的情況就是原本是上浮30%買(mǎi)的房，然后突破利息降低，并且房貸可以下浮30%，那么損失就非常大了，那樣相差的月供和利息總支出是50%的變動(dòng)。這是極端情況，雖然總會(huì)有人遇到，大多數(shù)人還是普通情況。

你房貸的利率是多少？月供是多少？有壓力嗎？歡迎留言。

主做股權(quán)設(shè)計(jì)、股權(quán)激勵(lì)，業(yè)余愛(ài)好搏擊

認(rèn)同我的觀點(diǎn)，歡迎點(diǎn)贊、關(guān)注

咨詢合作請(qǐng)私信

首先我們來(lái)看影響房貸利率的因素有哪幾個(gè)。房貸利率=人行基準(zhǔn)利率*上浮比例。上浮比例在簽訂按揭貸款合同的時(shí)候已經(jīng)確定，沒(méi)有特殊情況，在一整個(gè)還款期內(nèi)都按照這個(gè)比例執(zhí)行。那么實(shí)際的變化因素只有人行基準(zhǔn)利率了。我從網(wǎng)上截取了人行基準(zhǔn)利率的變動(dòng)表格，可以看到，2015年人行基準(zhǔn)利率破天荒地下調(diào)了5次，長(zhǎng)期貸款（5年期以上）一下子下降了1.25%。

我們?cè)僖詺w還100萬(wàn)元商業(yè)貸款為例（假定上浮比例為0，期限30年），按照目前的貸款利率4.9%計(jì)算，每個(gè)月需要?dú)w還5307元。如果人行基準(zhǔn)利率下降到4.5%，每個(gè)月需要償還的本息也相應(yīng)降為5067元，比調(diào)整利率前減少240元。同理，如果人行基準(zhǔn)利率上調(diào)，每個(gè)月所有歸還的本息也會(huì)相應(yīng)增加。

希望對(duì)你有所幫助，謝謝。喜歡我的回答請(qǐng)給個(gè)關(guān)注鴨！

自進(jìn)入2019年以來(lái)已經(jīng)24個(gè)國(guó)家和地區(qū)紛紛降息，上上周美聯(lián)儲(chǔ)降息25個(gè)基點(diǎn)之后，特朗普又喊話美聯(lián)儲(chǔ)再降息100個(gè)基點(diǎn)，毫無(wú)疑問(wèn)，今年是全球降息年，從特朗普的表態(tài)來(lái)看，美聯(lián)儲(chǔ)9月份再次降息的可能性很大，目前，我國(guó)央行還在按兵不動(dòng)，如果9月份美聯(lián)儲(chǔ)再次降息，我相信我國(guó)央行也會(huì)跟隨降息了！

那么，如果央行降息對(duì)貸款買(mǎi)房的朋友會(huì)有什么影響呢？

如果央行下調(diào)基準(zhǔn)利率，那貸款買(mǎi)房當(dāng)然會(huì)降低不少利息成本，每個(gè)月可以少還一些房貸，不過(guò)，這里需要注意的是，央行降息之后，房貸利率并不是馬上就下調(diào)，房貸利率的調(diào)整辦法有以下三種：

1、央行降息的次月1號(hào)調(diào)整：

假設(shè)今天8月14日央行降息，則房貸利率在下個(gè)月的1號(hào)開(kāi)始下調(diào)。

2、央行降息的次年1月1日調(diào)整：

如果央行上調(diào)或下調(diào)基準(zhǔn)利率，則部分銀行的房貸利率是在第二年的1月1日調(diào)整利率。

3、在簽訂合同時(shí)間的次年調(diào)整：

假設(shè)你跟銀行簽訂的貸款合同是8月8日，現(xiàn)在央行降息，那么你的貸款利率可能要在第二年的8月份進(jìn)行調(diào)整了。

目前銀行房貸利率調(diào)整的方式主要就以上三種，你的房貸利率如何調(diào)整，主要看你在跟銀行簽訂合同的時(shí)候是選擇的那種調(diào)整方式，每個(gè)銀行的調(diào)整方式不太一樣。

注：

1、公積金貸款的利率一律都是在次年的1月1日開(kāi)始調(diào)整。

2、如果央行基準(zhǔn)利率不變，則現(xiàn)在銀行無(wú)論是上浮還是下調(diào)利率，都不會(huì)對(duì)之前的房貸利率產(chǎn)生影響，只會(huì)對(duì)后面要貸款買(mǎi)房的人產(chǎn)生影響，如果是央行基準(zhǔn)利率調(diào)整，則對(duì)所有貸款買(mǎi)房的人都會(huì)產(chǎn)生影響！

以上是我的個(gè)人觀點(diǎn)，僅供參考，歡迎大家留言討論~~

今年以來(lái)，包括美聯(lián)儲(chǔ)在內(nèi)的全球25個(gè)國(guó)家央行紛紛降息，其中，印度更是已經(jīng)連續(xù)四次降息。于是，大家都開(kāi)始重點(diǎn)關(guān)注我國(guó)央行是否接下來(lái)也會(huì)跟隨降息？尤其是對(duì)于打算貸款買(mǎi)房的人來(lái)說(shuō)，就想了解降息對(duì)于個(gè)人房貸有什么影響呢？今天我們就簡(jiǎn)單說(shuō)一下這個(gè)問(wèn)題。

近段時(shí)間，隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的趨緊，全國(guó)大部分城市的銀行房貸利率都上浮了10%左右，有些城市的銀行房貸利率更是上浮到30%，這確實(shí)讓已經(jīng)貸款購(gòu)房的人和未買(mǎi)房、正準(zhǔn)備貸款買(mǎi)房的人都有所緊張。那么，如果央行降息的話，個(gè)人房貸會(huì)怎么樣呢？

首先，我們要了解一下基準(zhǔn)利率？房貸利率？

目前國(guó)內(nèi)，執(zhí)行的是基準(zhǔn)利率和市場(chǎng)利率的雙軌制利率，以中國(guó)人民銀行對(duì)國(guó)家商業(yè)銀行和其他金融機(jī)構(gòu)規(guī)定的存貸款利率為基準(zhǔn)利率。而基準(zhǔn)利率上下浮一定幅度就是購(gòu)房者的個(gè)人房貸利率。

在我國(guó)，中國(guó)人民銀行即央行，一般都是在每年的1月1日會(huì)根據(jù)年前的利率對(duì)基準(zhǔn)利率做出相應(yīng)的調(diào)整變動(dòng)，當(dāng)然也可能維持不變，具體要看對(duì)應(yīng)的通知。

至少目前的房貸基準(zhǔn)利率還是全國(guó)統(tǒng)一4.9%的基準(zhǔn)利率，也就是說(shuō)，只要這個(gè)4.9%的基準(zhǔn)利率進(jìn)行調(diào)整就會(huì)影響到正在還貸款的人的每月還款額。

如果央行降息之后，房貸利率如何變？

從以上我們得知，一旦發(fā)生基準(zhǔn)利率變動(dòng)或者調(diào)整，就會(huì)影響到個(gè)人房貸利率。具體是如何影響呢？我們通過(guò)舉例說(shuō)明一下:

比如說(shuō)，小王原來(lái)的房貸利率是基準(zhǔn)利率打9折，那么只要基準(zhǔn)利率4.9%不變，無(wú)論現(xiàn)在的房貸利率上浮多少，都與小王無(wú)關(guān)，仍舊是基準(zhǔn)利率打9折，即4.9%打9折。但是，如果基準(zhǔn)利率下降到4.5%，那么小王的房貸利率就隨之變?yōu)?.5%打9折，意味著每月還款額將減少。

總之，只要是央行降息，就必定會(huì)影響到個(gè)人房貸利率。但自從2015年以來(lái)，我國(guó)基準(zhǔn)利率至今沒(méi)有調(diào)整。

如果央行降息，那么個(gè)人房貸的月供就會(huì)跟著下降，這是由我國(guó)的銀行業(yè)的貸款利率體制所決定的。

銀行貸款利率體制

雖然房貸利率名義上有兩種：固定利率和浮動(dòng)利率。但是在現(xiàn)實(shí)生活中，固定利率基本屬于絕跡（至少我工作這么多年，從未見(jiàn)過(guò)固定的房貸利率），在各家銀行目前普遍執(zhí)行的均為浮動(dòng)利率。

對(duì)于浮動(dòng)利率，在我們簽訂的住房按揭合同中，規(guī)定是如下的：貸款利率按照同期央行的基準(zhǔn)利率上浮***。也就說(shuō)我們的房貸取決于兩點(diǎn)：一個(gè)是央行的基準(zhǔn)利率，另一個(gè)是商業(yè)銀行本身規(guī)定的浮動(dòng)比例。無(wú)論哪個(gè)下降，我們的貸款利率都會(huì)跟著下降，月供金額也會(huì)隨之下降。

舉個(gè)例子：小明2019年1月15日，在銀行辦理了一筆住房按揭貸款100萬(wàn)元，等額本息還款方式，貸款利率為基準(zhǔn)利率上浮30%，此時(shí)的基準(zhǔn)利率為4.9%，那么小明的貸款利率為：4.9%*1.3=6.37%,這種情況下，小明的月供金額6235.43元。

假如2019年10月1日，央行將基準(zhǔn)利率下調(diào)為4.7%，那么小明的貸款利率則變?yōu)?.7%*1.3=6.11%，次年起（即2020年1月1日，一般商業(yè)銀行都是次年1月1日開(kāi)始執(zhí)行新標(biāo)準(zhǔn)），小明的月供金額就減少為6066.41元，每個(gè)月減少169.02元。

所以，央行降息，我們的月供金額就會(huì)跟著下降，反之則跟著上升。

降準(zhǔn)

要說(shuō)明的最近央行并沒(méi)有降低基準(zhǔn)利率的風(fēng)聲。2019年1月4日，央行宣布降準(zhǔn)一個(gè)百分點(diǎn)，分別于1月15日?qǐng)?zhí)行降準(zhǔn)0.5%，1月20日?qǐng)?zhí)行降準(zhǔn)0.5%，這里的降準(zhǔn)不是降低基準(zhǔn)利率，而是降低存款準(zhǔn)備金率，兩者完全不是同一個(gè)概念。

那么什么是存款準(zhǔn)備金利率？為了控制商業(yè)銀行的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，央行規(guī)定銀行對(duì)于吸收到的存款，必須按一定的比例交給央行保管，這個(gè)比率即為存款準(zhǔn)備金率。如下圖所示，當(dāng)存款準(zhǔn)備金率為10%的時(shí)候，小朋友在銀行存入100元，銀行就必須把10元交給央行保管。如果說(shuō)央行降低存款準(zhǔn)備金率，比如由10%降低為9%，那么銀行就只需要繳納9元給央行即可，這時(shí)候銀行可貸的資金就增加了1元。

總結(jié)

綜上所述：降低存款準(zhǔn)備金率與降低基準(zhǔn)利率是完全不同的兩個(gè)概念。近期只有降低準(zhǔn)備金率的消息，而沒(méi)有降基準(zhǔn)利率的消息，故而此次降準(zhǔn)變動(dòng)對(duì)我們的房貸還款金額沒(méi)有任何影響。

因?yàn)槲覈?guó)貸款利率剛改革，所以得分兩種情況去說(shuō)——

第一種情況：2019年10月8日前已發(fā)放貸款和已簽訂合同但未發(fā)放貸款的

8月19日，央行開(kāi)始了第一期LPR改革，從此我國(guó)利率雙軌并一軌，房貸利率的調(diào)整再也不會(huì)牽扯到其他貸款利率。不過(guò)新的房貸利率將于10月8日起執(zhí)行，而此前已發(fā)放貸款和已簽訂合同但未發(fā)放貸款的，按原合同約定執(zhí)行。

所以已經(jīng)拿到銀行貸款和已簽訂合同的朋友要重點(diǎn)看看自己手上的合同，原合同上會(huì)有這么一段類似的重定價(jià)條款：

本合同項(xiàng)下的貸款利率：
按中國(guó)人民銀行公布的同期、同檔次貸款基準(zhǔn)利率及浮動(dòng)區(qū)間規(guī)定執(zhí)行。本合同項(xiàng)下的貸款利率在中國(guó)人民銀行公布的同期、同檔次的貸款基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上 上浮/下浮 ____%。如在貸款期限內(nèi)遇中國(guó)人民銀行調(diào)整貸款基準(zhǔn)利率，則自本合同約定的合同貸款利率調(diào)整時(shí)間起，在新的貸款基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上按上述利率浮動(dòng)比例浮動(dòng)后執(zhí)行新的合同貸款利率。

也就是說(shuō)央行如果調(diào)整基準(zhǔn)利率的話，那么你的月供就會(huì)相應(yīng)地做出調(diào)整，一般會(huì)在次年1月1日才開(kāi)始調(diào)整。如果央行降息那你的每個(gè)月的月供就會(huì)減少，所以很多人都會(huì)盼著央行降息。

但是，基準(zhǔn)利率影響的不止是房貸利率還有其他各種貸款業(yè)務(wù)，可以說(shuō)牽一發(fā)而動(dòng)全身，所以央行會(huì)非常謹(jǐn)慎，不會(huì)輕易降息的，尤其是在穩(wěn)樓市的當(dāng)下，我國(guó)貸款基準(zhǔn)利率自2015年以來(lái)就沒(méi)有變過(guò)。

第二種情況：2019年10月8日申請(qǐng)貸款或簽訂合同的

為了能把房貸利率從貸款體系中抽離，更重要的是為了利率市場(chǎng)化，央行今年開(kāi)始了LPR改革，而新的房貸利率=5年以上LPR+各省市加點(diǎn)+各金融機(jī)構(gòu)加點(diǎn)

這個(gè)利率主要針對(duì)2019年10月8日開(kāi)始申請(qǐng)貸款或簽訂合同的人，而在重定價(jià)條款上也會(huì)有所不同：可重定價(jià)的，但重定價(jià)周期要我們自己跟銀行做約定，調(diào)整時(shí)間最短要1年后，也就是說(shuō)，如果央行降息，這部分人最快也要1年后月供才會(huì)有所調(diào)整，而不像之前在次年的1月1日即會(huì)調(diào)整。

打個(gè)比方：假如10月8日你跟銀行申請(qǐng)貸款，利率為4.85%，和銀行約定的重定價(jià)周期為3年，那么接下來(lái)的3年利率都為4.85%。3年后銀行會(huì)根據(jù)上一期的LPR和地方要求等來(lái)重新確定你的貸款利率。

此外，不管是第一種情況還是第二種情況，除了重定價(jià)利率，我們還有一個(gè)選擇：固定利率，如果你選擇的是固定利率，那么不管哪一種情況，不管央行上調(diào)還是下調(diào)基準(zhǔn)利率/LPR，都不會(huì)影響你的月供，因?yàn)槟阍诤贤�上已�?jīng)選擇了固定不變。