10月8日要實(shí)施新的房貸利率，以前的住房貸款還是維持不變，所以對(duì)于已經(jīng)貸款的人來(lái)說(shuō)沒什么影響。

新實(shí)施的房貸利率主要的變化是取消了以前的基準(zhǔn)利率浮動(dòng)，比如說(shuō)以前的貸款基準(zhǔn)利率是4.9%，各大銀行可以根據(jù)情況在這個(gè)基礎(chǔ)上進(jìn)行浮動(dòng)，而新的房貸利率是按照動(dòng)態(tài)的LPR去參考，就是說(shuō)以5年期為例你的首套房子的貸款利率不能低于最新的LPR的參考利率為4.85%，這是針對(duì)首套房子的，二套房子的利率在這個(gè)基礎(chǔ)上提高了60個(gè)基點(diǎn)為5.45%，也就是說(shuō)以后二套房的利率最低不能低于5.45%。

這次的利率調(diào)整實(shí)際上取消了以前買房利率打折的現(xiàn)象，對(duì)購(gòu)房人來(lái)說(shuō)成本提高了，尤其是二套房子的最低利率為5.45%，這個(gè)也比以前相應(yīng)提高了，目的很簡(jiǎn)單不建議大家炒房，因?yàn)橘J款的成本提高了，會(huì)無(wú)形中打消一些炒房者的預(yù)期，會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲起到相應(yīng)的抑制作用。

還有一點(diǎn)，這個(gè)政策的變化，對(duì)剛需是沒有影響的，反而是有點(diǎn)優(yōu)惠的措施，比如說(shuō)你參與首套房在利率沒有變化之前，如果銀行給你進(jìn)行了利率上浮20%，那么相應(yīng)的利率就是5.48%，而新的動(dòng)態(tài)首套房的利率僅僅為4.85%，這就是最大的差別，等于你少掏了貸款。

這個(gè)問(wèn)題要分兩種情況來(lái)分析，假如之前已經(jīng)和銀行簽訂固定利率不變的人是沒有任何影響，另外一種情況和銀行簽訂的是浮動(dòng)利率的是有影響的，下面進(jìn)行分開解釋。

房貸利率新規(guī)來(lái)了，對(duì)于已貸款的人有什么影響？

首先來(lái)看以下舊房貸利率政策，都是以長(zhǎng)期五年貸款利率為準(zhǔn)，舊規(guī)定就是央行規(guī)定一個(gè)基準(zhǔn)貸款利率，央行規(guī)定的就基準(zhǔn)利率是4.9%，進(jìn)行對(duì)于房貸利率進(jìn)行調(diào)整之時(shí)，在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)之上是上浮10%~30%，或者進(jìn)行打折5%~20%，進(jìn)行上浮或者打折，意思就是房貸利率可以高于4.90%，也是可以低于4.90%的，這是舊房貸利率政策。

然后再來(lái)看看新房貸利率政策，新的房貸利率政策從10月8日正式實(shí)施，新的房貸利率政策已經(jīng)沒有了央行規(guī)定的基準(zhǔn)貸款利率了，而是變成一種硬性的貸款利率了，全部執(zhí)行“LPR（市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率）＋基點(diǎn)”的新定價(jià)機(jī)制！

實(shí)施房貸利率政策后已經(jīng)設(shè)置了最低貸款利率，第一套房不能低于最新的LPR的參考利率為4.85%；而第二套房基準(zhǔn)利率＋60個(gè)基點(diǎn)，意思就是第二套房不能低于5.45%（基點(diǎn)利率加其實(shí)就是上浮的意思，+10個(gè)基點(diǎn)就是上浮0.1%，+100個(gè)基點(diǎn)就是上浮1%），所以以后的貸款利率都是采用+基點(diǎn)來(lái)表示了。

上面已經(jīng)對(duì)于房貸利率的新舊政策進(jìn)行了解之后，我們?cè)賮?lái)根據(jù)新舊房貸利率的政策進(jìn)行分析對(duì)于已貸款的人有什么影響？

第一種情況：10月8日前簽訂的是固定貸款利率的人

假如你在10月8日已經(jīng)跟銀行簽訂了貸款利率的人，不管你是已經(jīng)放貸，還是處于未放貸的情況之下，只要簽訂的是固定貸款利率的，新的房貸利率對(duì)于這些人是沒有任何影響的，之前貸款的人也不會(huì)根據(jù)新的貸款利率進(jìn)行調(diào)整。

舉例子

老李在8月10日已經(jīng)和銀行簽訂了固定房貸利率合同，貸款利率是5.88%，但是截至當(dāng)前還沒有放貸下來(lái)；而老張?jiān)?月10日跟銀行簽訂的是固定放貸利率合同的，貸款利率是6.37%，已經(jīng)放貸下來(lái)了，而且老張已經(jīng)在供房了；在這兩個(gè)人當(dāng)中是不受10月8日的房貸新規(guī)定影響的，依舊會(huì)按照他們?cè)�先簽訂的房貸利率5.88%和6.37%進(jìn)行貸款。

第二種情況：10月8日前簽訂的是浮動(dòng)貸款利率的人

假如你在10月8日之前，你跟銀行簽訂的是浮動(dòng)貸款利率，也就是隨著央行的貸款利率進(jìn)行不定期調(diào)整的貸款，在這種情況之下已經(jīng)貸款的人就會(huì)受到影響的；因?yàn)楦�銀行簽訂的房貸利率是根據(jù)央行的最新貸款利率變動(dòng)而變動(dòng)的，當(dāng)前央行出臺(tái)了新的房貸利率自然也會(huì)跟隨變動(dòng)調(diào)整的。

舉例子

老李和老張之前買房的時(shí)候，之前的五年期的貸款基準(zhǔn)利率是4.9%，而之前老李和老張都是按照這個(gè)央行基準(zhǔn)利率4.90%貸款的，簽訂的就是浮動(dòng)利率貸款合同，意思就是這兩個(gè)人的貸款利率都是跟隨政策變動(dòng)調(diào)整的。

新的房貸利率出來(lái)之后，老李和老張的假如是第一套房，他們的房貸利率就是按照4.85%來(lái)計(jì)算了，而不會(huì)按照4.90%來(lái)計(jì)算貸款利率了。但是假如老李和老張有第二套房的話，他們兩個(gè)人第二套房的利率也不是按照4.90%來(lái)計(jì)算，而是按照5.45%的貸款利率來(lái)計(jì)算。從這里可以看出老李和老張的第一套貸款利率相當(dāng)于下調(diào)了0.05%；而第二套房利率就是上調(diào)了0.6%，實(shí)際下來(lái)老李和老張?jiān)谛碌姆抠J政策之后就是要多付利率。

新舊房貸利率政策有哪些區(qū)別？

根據(jù)新舊房貸利率政策的變動(dòng)，以后的貸款基準(zhǔn)利率將會(huì)告別這個(gè)舞臺(tái)，以后的房貸利率都是采用LPR（市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率）＋基點(diǎn)的新定價(jià)機(jī)制，不再以基準(zhǔn)貸款利率4.90%為基準(zhǔn)了，在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)之上進(jìn)行上浮或者下調(diào)來(lái)調(diào)控房貸利率了。

而是采用LPR+基點(diǎn)來(lái)進(jìn)行調(diào)整了，用+多少基點(diǎn)來(lái)表示最新的房貸利率；當(dāng)前在+基點(diǎn)的之上都是以按照規(guī)定的第一套房4.85%和5.45%的基礎(chǔ)之上進(jìn)行+基點(diǎn)的，這就是新舊房貸利率之間的一個(gè)最大區(qū)別之處，希望大家要明白。

剛需買房的人在新房貸利率政策該怎么操作呢？

其實(shí)我們要注意到這個(gè)新規(guī)是要從10月8日后才正式實(shí)施，而當(dāng)前是8月27日，距離實(shí)施新政策的時(shí)間還有1個(gè)多月，所以在這種過(guò)渡時(shí)間是比較尷尬的，到底是想要等新政再買房還是用舊政來(lái)買房呢？

根據(jù)我個(gè)人對(duì)于新舊房貸利率政策的理解，我個(gè)人認(rèn)為如果你是剛需第一套房的話，我建議你還是等待10月8日按照新政來(lái)購(gòu)買，因?yàn)樾抡�第一套房貸利率是4.85%，相對(duì)舊政基準(zhǔn)貸款利率4.90便宜了0.05%，再度等一個(gè)多月可以節(jié)約一些貸款利息，何樂而不為呢？

假如你是剛需購(gòu)買第二套房的話，這種情況就根據(jù)你當(dāng)前與銀行的貸款利率進(jìn)行衡量了，因?yàn)?0月8日的新政出來(lái)是第二套房是最低不能低于5..45%，這個(gè)基準(zhǔn)利率是相當(dāng)于相當(dāng)于在原先基準(zhǔn)貸款利率4.90%上浮了12%左右，相對(duì)來(lái)講如果你當(dāng)前的貸款利率是第低于5.45%，那自然就是現(xiàn)在買第二套為好，不然等10月8日新規(guī)出來(lái)之后你付出的貸款利息會(huì)更加多。

綜合新舊房貸利率政策的分析

通過(guò)上面對(duì)于新舊房貸利率政策進(jìn)行了詳細(xì)的分析，對(duì)于那些已經(jīng)貸款的人具體有沒有影響，有哪些影響這個(gè)要視情況而定的，新的房貸利率政策對(duì)于有些人還是影響非常大，對(duì)于有些人是沒有任何影響，還是按照之前以貸款利率進(jìn)行計(jì)算。

總之當(dāng)前很多購(gòu)買方在這個(gè)新政和舊政房貸利率的過(guò)渡時(shí)期，至于那些需要購(gòu)買的人要根據(jù)自己的自身情況去做出操作，是按照新房貸利率購(gòu)買劃算還是按照舊的房貸利率政策購(gòu)房比較劃算，具體做出正常的決定，這個(gè)決定的對(duì)錯(cuò)將會(huì)決定你購(gòu)房是多付利息還是少付利息的區(qū)別，最佳的選擇才是明智的。

看完點(diǎn)贊，腰纏萬(wàn)貫，感謝閱讀與關(guān)注。

大家吼，我是您身邊的家庭理財(cái)專家“財(cái)富精算師”。

10月8日央行調(diào)整房貸利率政策，對(duì)于已貸款的人有什么影響？

從通知內(nèi)容上來(lái)說(shuō)，10月8日之前已經(jīng)發(fā)放和以經(jīng)簽過(guò)合同但沒有發(fā)放貸款的按原合同執(zhí)行。也就是說(shuō)10月8日之前已經(jīng)貸款的人，不受新的房貸利率政策的影響，不論你簽的是固定利率還是浮動(dòng)利率。

1、原有房貸利率政策解析

原有的房貸利率，根據(jù)貸款期限不同，掛鉤于不同期限的貸款基準(zhǔn)利率。一般來(lái)說(shuō)，普通人多是選擇房貸的期限在20-30年，則是根據(jù)5年期中長(zhǎng)期貸款利率為基準(zhǔn)，目前是4.9%，是2015年10月14日央行調(diào)整的。最近四五年，央行一直沒有調(diào)整過(guò)貸款的基準(zhǔn)利率。

根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的供需、調(diào)控、地區(qū)不同，普通人可以享受的貸款利率存在非常巨大的差距。

首套房貸利率：在之前有些年份，在基準(zhǔn)4.9%的基礎(chǔ)上，可以享受到7折利率優(yōu)惠，正常一些的年份，則優(yōu)惠在85-9折，近年來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控趨嚴(yán)，某些地區(qū)的首套房貸上浮10%-20%左右。

二套房貸利率：目前各地正常也不盡相同，多數(shù)地區(qū)是上浮20%左右。

（來(lái)自網(wǎng)絡(luò)）

房貸利率基準(zhǔn)的改變，對(duì)原有貸款合同的影響基本上算沒有。

房貸合同上，對(duì)于利率有多個(gè)選項(xiàng)，有固定利率和浮動(dòng)利率，一般來(lái)說(shuō)銀行都推薦采用浮動(dòng)利率（下圖中的2、3），對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)可以避免利率風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于浮動(dòng)利率的貸款來(lái)說(shuō)，當(dāng)貸款基準(zhǔn)利率調(diào)整時(shí)，房貸才會(huì)受到影響。

從歷史趨勢(shì)看，2011年以后，5年期貸款利率從7.05%一路降低至4.9%，房貸利率明顯下滑，大幅減輕了普通購(gòu)房者房貸的負(fù)擔(dān)。從目前全球央行的貨幣政策看，降息成為全球多數(shù)央行的選擇，下一步利率的放松將成為趨勢(shì)。

2、新的LPR對(duì)房貸的影響。

原有的房貸利率，是央行公布的長(zhǎng)期貸款利率為基準(zhǔn)上下浮動(dòng)。

央行公布新的房貸利率政策，改變了掛鉤基準(zhǔn)，變成LPR+XX基點(diǎn)的方式。首套房貸利率不得低于相應(yīng)期限LPR報(bào)價(jià)，二套房不得低于相應(yīng)期限LPR報(bào)價(jià)加60個(gè)基點(diǎn)�！　　　�

定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換后，全國(guó)范圍內(nèi)新發(fā)放首套個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR（按8月20日5年期以上LPR為4.85%）；二套個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR加60個(gè)基點(diǎn)（按8月20日5年期以上LPR計(jì)算為5.45%），與當(dāng)前我國(guó)個(gè)人住房貸款實(shí)際最低利率水平基本相當(dāng)。

從當(dāng)前實(shí)際執(zhí)行的政策來(lái)看，在房住不炒的大環(huán)境下，房貸利率反而有所微漲。

以北京為例：北京地區(qū)新的商業(yè)個(gè)人住房貸款利率定價(jià)基準(zhǔn)，首套不低于相應(yīng)期限LPR加點(diǎn)55BP，二套不低于相應(yīng)期限LPR加105BP，分別是5.4%，5.9%。而之前則是基準(zhǔn)上浮10％和基準(zhǔn)上浮20%。

3、公積金貸款不受影響

對(duì)于采用公積金貸款的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，無(wú)疑說(shuō)吃了一顆定心丸。

新的房貸利率政策實(shí)施后，對(duì)已經(jīng)公積金貸款或即將公積金貸款的人來(lái)說(shuō)，都不會(huì)有什么影響。公積金貸款的利率非常低，可以說(shuō)是國(guó)家給的大優(yōu)惠，雖然限制較多，但能利用的朋友一定要利用起來(lái)。當(dāng)前的公積金貸款利率5年以上的僅有3.25%，比五年期定期存款僅僅高50BP，甚至遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于一些效應(yīng)的存款利率。

4、總結(jié)

今天我們?cè)敿?xì)分析了央行房貸利率新增對(duì)于已經(jīng)貸款朋友的影響，簡(jiǎn)單的說(shuō)，LPR新政實(shí)施后，對(duì)已經(jīng)貸款的人基本沒有影響；即將貸款的人，未來(lái)利率變化更加靈活，但實(shí)際利率跟現(xiàn)有的相比不會(huì)有太多的變化。對(duì)于公積金貸款人士，更是沒有影響。

對(duì)于房貸的事情，有需要深入了解的，可以隨手關(guān)注財(cái)富精算師，可以留言提問(wèn)。

感謝您的閱讀，如覺有用，隨手點(diǎn)贊關(guān)注。

10月8日之后，個(gè)人住房貸款將實(shí)行新的利率政策。新政策實(shí)施后，對(duì)于已經(jīng)貸款的人來(lái)說(shuō)，有什么影響呢？

根據(jù)央行規(guī)定，10月8日之前，已經(jīng)放款的貸款用戶，或者已經(jīng)簽訂合同但尚未放款的客戶，按原來(lái)簽訂的合同執(zhí)行。從這句話理解，按照LPR為基礎(chǔ)的房貸新政對(duì)10月8日之前的貸款合同沒有影響。

但是，按照我的理解，如果你以前的購(gòu)房合同中有關(guān)于利率調(diào)整的條款，應(yīng)該還是有影響的。因?yàn)榘凑宅F(xiàn)行的貸款規(guī)定，貸款人和商業(yè)銀行確定的利率是以人民銀行基準(zhǔn)利率為基礎(chǔ)的，一般雙方約定貸款利率會(huì)跟隨央行基準(zhǔn)利率進(jìn)行調(diào)整。

比如，目前5年期貸款基準(zhǔn)利率是4.9%，你的實(shí)際執(zhí)行利率是上浮20%，也就是5.88%，如果基準(zhǔn)利率調(diào)整為4.5%，你的實(shí)際貸款利率也會(huì)調(diào)整為4.5%×1.2=5.4%。也就是說(shuō)，如果人民銀行的貸款基準(zhǔn)利率變化了，貸款人的貸款利率也會(huì)調(diào)整。

但是，新的利率報(bào)價(jià)機(jī)制執(zhí)行后，央行基準(zhǔn)利率就取消了，或者說(shuō)永遠(yuǎn)定格在4.9%不會(huì)調(diào)整了。央行今后不會(huì)再公布5年期貸款基準(zhǔn)利率，取而代之的是每月20日公布一次LPR利率，有效期只有一個(gè)月，但是這個(gè)LPR不能替代原合同中的基準(zhǔn)利率，因此，以前購(gòu)房合同中的利率調(diào)整條款就失效了。

這樣一來(lái)，今后如果LPR利率上行，貸款利率不變，對(duì)原來(lái)的貸款是有利的；如果LPR利率下行，貸款利率也不變，對(duì)原來(lái)的貸款就不利了。

所以，我覺得10月8日后執(zhí)行新的住房貸款利率，對(duì)已貸款的人主要的影響就是：原合同如果有利率調(diào)整條款，這個(gè)條款可能就失效了。

沒有影響，因?yàn)樵?019年10月8日前，已發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人住房貸款和已簽訂合同但未發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，仍按照原合同約定執(zhí)行。

根據(jù)央行公告來(lái)看，自2019年10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LRR）為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。

也許有些人沒有理解，或者說(shuō)準(zhǔn)確理解央行此次貸款利率調(diào)整的含義？關(guān)鍵是很多媒體的報(bào)道基本都是“不說(shuō)人話”，讓不明真相的普通消費(fèi)者更是有一種丈二和尚摸不著頭腦的感覺。今天我就用最簡(jiǎn)單的話來(lái)告訴大家。

所謂的貸款利率定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換，說(shuō)白了就是將之前的央行基準(zhǔn)利率（比如說(shuō)，5年期以上的房貸基準(zhǔn)利率4.9%）換成了LPR市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率。舉個(gè)例子來(lái)說(shuō)，目前國(guó)內(nèi)銀行的首套房貸利率大多數(shù)都是在基準(zhǔn)利率4.9%的基礎(chǔ)上上浮10%甚至20%，但在10月8日起，就不存在央行的基準(zhǔn)利率4.9%。今后也不再有基準(zhǔn)利率上浮或者下浮的概念，也沒有基準(zhǔn)利率折扣的說(shuō)法。

而在轉(zhuǎn)換后，全國(guó)范圍內(nèi)新發(fā)放首套個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LRR，二套個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR加60個(gè)基點(diǎn)。比如說(shuō)，咱們按照8月20日5年期以上LPR為4.85%計(jì)算，也就是說(shuō)首套房貸利率不得低于4.85%即可，而二套房貸利率則是4.85%加60基點(diǎn)后為5.45%，與當(dāng)前國(guó)內(nèi)個(gè)人住房貸款實(shí)際最低利率水平基本相當(dāng)。

最后，提醒各位購(gòu)房的小伙伴們，不要擔(dān)憂貸款利率機(jī)制調(diào)整后的利息支出問(wèn)題，其實(shí)首套房貸利率幾乎沒有變化（即各地信貸政策的基礎(chǔ)上加點(diǎn)后形成的房貸利率與目前一致），但二套房貸利率可能會(huì)有成本增加的壓力。這也符合貫徹落實(shí)“房住不炒”的定位和房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效管理機(jī)制。整體來(lái)說(shuō)，變相降息的目的是為了實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資成本下降，而非房地產(chǎn)市場(chǎng)。尤其是搞出一個(gè)“LPR”的新玩法，就是在全球央行普遍降息的大背景下，既不給人以全面降息的誤解（尤其是不讓樓市誤解），又能讓實(shí)體經(jīng)濟(jì)感受到市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率的優(yōu)惠。

新規(guī)中第一條就說(shuō)明了，10月8日之前已經(jīng)發(fā)放和以經(jīng)簽過(guò)合同但沒有發(fā)放貸款的按原合同執(zhí)行。也就是說(shuō)10月8日之前放款的人，簽訂的貸款利率，從今往后都不會(huì)再發(fā)生變化了。

以前的房貸利率是在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上上浮一定比例，或是負(fù)10%，或是正10%，總之參考依據(jù)是基準(zhǔn)利率。如果基準(zhǔn)利率發(fā)生變化，房貸是一年變一次。現(xiàn)在連基準(zhǔn)利率都沒有了，只剩LPR。那之前的房貸利率自然是不會(huì)變化的。

不過(guò)也不要覺得之前發(fā)放貸款的人就有多不幸。至少近一兩年內(nèi)，LPR新規(guī)下的房貸利率，只會(huì)比之前高，不會(huì)比之前低。原因有二：

一、貸款額度依然緊張

國(guó)家貫徹“房住不炒”的決心不減，此次新規(guī)推出以后，央行副行長(zhǎng)劉國(guó)強(qiáng)也在國(guó)務(wù)院相關(guān)會(huì)議上進(jìn)行了表態(tài)：新LPR機(jī)制并不會(huì)使房貸利率下調(diào)。這是對(duì)新規(guī)定調(diào)，也是對(duì)調(diào)控房?jī)r(jià)定調(diào)。

從全國(guó)各家銀行的情況來(lái)看，銀行可以發(fā)放住房貸款的資金額度依然比較緊張，這是受到人民銀行的監(jiān)管所致。有傳言，在合肥等地，甚至已經(jīng)停止了二套房貸款的發(fā)放。各家銀行對(duì)于房貸利率，尤其是首套房利率都是有上浮的行為。銀行房貸額度依然緊張，即使新規(guī)出臺(tái)，供不應(yīng)求的狀況沒有改變，房貸利率還是要上調(diào)的。

二、新規(guī)對(duì)利率上調(diào)有多重空間

新規(guī)除了確定了LPR在房貸利率計(jì)算中的地位，也設(shè)立了三重上調(diào)空間：

1. 首套房不低于最近一個(gè)月的LPR（以8月20日為例是4.85%），二套房利率需在最近一個(gè)月的LPR基礎(chǔ)上至少加點(diǎn)60（以8月20日為例是4.85%+0.6%=5.45%）。這一條是在確定下限，以后不允許利率打折出現(xiàn)。
2. 各省級(jí)人行可以根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r設(shè)定當(dāng)?shù)劂y行放貸利率最低加點(diǎn)數(shù)。比如河南房?jī)r(jià)漲的厲害，河南省人行要求河南當(dāng)?shù)氐姆抠J必須在LPR基礎(chǔ)上加點(diǎn)20，那么河南的首套房房貸（以8月20日為例）就是4.85%+0.2%=5.05%。
3. 各家銀行可以根據(jù)各家銀行自身情況、客戶資質(zhì)、信用狀況、貸款條件等對(duì)客戶進(jìn)行適當(dāng)加點(diǎn)。比如招商銀行經(jīng)營(yíng)情況不錯(cuò)，不給客戶加點(diǎn)，河南的張三信用稍差，需要給其加點(diǎn)10，那么張三的首套房貸利率就是4.85%+0.2%+0.1%=5.15%。

所有能上調(diào)的空間，都不要指望不會(huì)上調(diào)，這樣經(jīng)歷了三層上調(diào)，你會(huì)發(fā)現(xiàn)，利率有可能不降反升。

三、新規(guī)對(duì)重定價(jià)更靈活

重定價(jià)指的是銀行要根據(jù)市場(chǎng)及監(jiān)管利率的變化而對(duì)中長(zhǎng)期貸款進(jìn)行重新定價(jià)。以前的房貸利率根據(jù)基準(zhǔn)利率的變化而變化就是重定價(jià)。以前，幾乎所有銀行對(duì)于重定價(jià)都是按年變化。要么是基準(zhǔn)利率調(diào)整后次年1月1日調(diào)整，要么是基準(zhǔn)利率調(diào)整后次年對(duì)應(yīng)日調(diào)整。當(dāng)然也有銀行會(huì)選擇基準(zhǔn)利率調(diào)整的當(dāng)下就跟著調(diào)整，這種情況相對(duì)較少。

因?yàn)長(zhǎng)PR是每月發(fā)布一次，所以相當(dāng)于每月進(jìn)行一次調(diào)整。新規(guī)規(guī)定客戶可以與銀行談判，是選擇一年一變還是一個(gè)月一變。無(wú)論是何種選擇，LPR的變動(dòng)都將是非常靈活的，最能反映與貼合市場(chǎng)起伏的。所以新規(guī)下的房貸利率幾乎都會(huì)跟著市場(chǎng)環(huán)境來(lái)變化�，F(xiàn)階段的市場(chǎng)環(huán)境相對(duì)來(lái)說(shuō)不允許，房貸利率調(diào)低。

總結(jié)：

新規(guī)出臺(tái)對(duì)以前貸款的客戶沒有影響，沒有喜，也不用悲。對(duì)于以后的客戶來(lái)說(shuō)有可能利率還會(huì)要高一些，具體要根據(jù)以后二三十年的利率水平來(lái)看。

沒什么影響，央行的公告寫得很清楚，新老劃斷，在2019年10月8日前辦理的貸款或者是簽訂的貸款合同都按照原合同執(zhí)行，不會(huì)受到新政策的影響。

1、新的利率政策變化之一

最大的變化是利率的確定方式不同，原來(lái)的房貸利率是以央行規(guī)定的基準(zhǔn)利率（當(dāng)前是4.9%）為參考，在此基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上根據(jù)調(diào)控的需要，以及市場(chǎng)的行情進(jìn)行浮動(dòng)，比如目前全國(guó)首套房房貸平均利率是5.44%，大概是在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮了11%。而在2016年底的時(shí)候，該利率是4.45%，也就是相當(dāng)于在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上下浮了10%。

但是10月8日以后，房貸利率的確定方式不再是以基準(zhǔn)利率為參考了，而是以LPR為參考了，那個(gè)時(shí)候房貸利率是這樣確定的：房貸利率=LPR+加點(diǎn)，LPR是由18家商業(yè)銀行確定的，而“加點(diǎn)”是具體由商業(yè)銀行根據(jù)綜合情況做出的決定，當(dāng)前是貸款利率改革的早期，央行會(huì)指導(dǎo)每家銀行這個(gè)“加點(diǎn)”的下限，在央行的公告中明確對(duì)月二套房的利率是要在LPR的基礎(chǔ)上加60個(gè)基點(diǎn)的，8月份的4.85%，如果是二套房的話是5.45%，然后再在5.54%的基礎(chǔ)上“加點(diǎn)”。

2、新的利率政策變化之二

利率打折成為歷史，從前可以在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上打折扣，比如2016年的時(shí)候，很多銀行都是打折的，全國(guó)首套房房貸平均利率是4.45%，也就是說(shuō)全國(guó)平均水平都是打了9折的。而10月8日以后只會(huì)在LPR基礎(chǔ)上進(jìn)行“加點(diǎn)”，不會(huì)有“減點(diǎn)”。

3、新的利率政策變化之三

新的房貸利率合同中，規(guī)定了利率調(diào)整的周期最短是1年，最長(zhǎng)是合同期限的長(zhǎng)度，也就是說(shuō)，如果你簽訂的購(gòu)房合同是選擇的在合同期限內(nèi)都不變，那么你的房貸利率將不會(huì)變化，一直是這個(gè)固定利率，這個(gè)就有點(diǎn)賭博的意思，要是以后利率下降了，你就虧了，當(dāng)然如果以后利率漲了，那么你就賺了。

如果你在合同中選擇的利率調(diào)整周期是1年，那么以后每年都會(huì)按照最新的LPR都調(diào)整一次，不過(guò)簽訂合同時(shí)確定的“加點(diǎn)”是永遠(yuǎn)固定的，變化的只是LPR，打個(gè)比方，如何你辦理貸款的時(shí)候LPR是4.85%，而“加點(diǎn)”是0.6%，那么你的實(shí)際房貸利率就是5.45%，但是1年后LPR變化為5.3%，那么你的房貸利率也將變?yōu)椋?.3%+0.6%=5.9%。

10月8日央行調(diào)整房貸利率政策，對(duì)已經(jīng)貸款或者審批通過(guò)未放款的沒有任何影響，之前簽的是房貸利率參考基準(zhǔn)利率的，10月8日后房貸利率還是參考基準(zhǔn)。舉個(gè)簡(jiǎn)單的例子，9月19號(hào)房貸貸款已經(jīng)發(fā)放，利率是4.9%，那10月8日央行房貸利率政策實(shí)施后，利率還是4.9%。

10月8日房貸利率新政是怎么回事？

• 房貸商業(yè)利率怎么形成？
  

首套房房貸利率不低于：LPR+當(dāng)?shù)丶狱c(diǎn)下限

二套房房房貸利率不低于：LPR+60基點(diǎn)+當(dāng)?shù)丶狱c(diǎn)下限

房貸利率是在LPR利率基礎(chǔ)上加點(diǎn)形成，每個(gè)地方可以根據(jù)實(shí)際情況決定加點(diǎn)數(shù)，和現(xiàn)在基準(zhǔn)利率上浮比例或者折扣比例在不同城市不一樣相似，各個(gè)地方自行決定，但是不能低于央行最低規(guī)定。

首套房商業(yè)貸款利率不低于買房當(dāng)月貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR），二套房商業(yè)貸款利率不低于買房當(dāng)月貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）+60BP(0.6%)。

其中LPR是每月20號(hào)左右發(fā)布，對(duì)18家銀行的報(bào)價(jià)進(jìn)行加權(quán)平均計(jì)算得出，8月份LPR1年期利率為4.25%，5年期利率為4.85%。房貸期限一般都是大于5年的，所以按照8月份LPR利率（5年期LPR為4.85%），首套房不低于4.85%，二套房不低于相應(yīng)期限的LPR加點(diǎn)60BP（二套房利率最低5.45%）。

10月8號(hào)之前買房還是10月8日之后買房嗎？（有折扣抓緊，利率上浮的可以等一等）

參考8月份的LPR利率，全部使用公積金貸款的，維持現(xiàn)在的買房節(jié)奏不變，房貸利率新政，不影響公積金利率；如果當(dāng)前有商業(yè)貸款并且商業(yè)貸款利率有折扣，可以抓緊操作；相反如果當(dāng)前商業(yè)貸款利率上浮，因?yàn)椤胺孔〔怀础钡恼�策，房�(jī)r(jià)不會(huì)快速上漲，有時(shí)間可以等到新政實(shí)施后看看情況。

沒有影響。新政是對(duì)于10月8日以后的貸款合同執(zhí)行生效的，如果在10月8日以前簽訂的合同，基本享有保留原有利率的權(quán)利。

房貸新規(guī)告訴了我們什么？

1. “基準(zhǔn)利率”這四個(gè)字以后將會(huì)退出歷史的舞臺(tái)，用LPR來(lái)取代。

2. 以后合同里寫利率增加100個(gè)基點(diǎn)就是增加1%的意思，10個(gè)基點(diǎn)就是0.1%。

3. 舉例子，合同里寫到加100個(gè)基點(diǎn)，就是指在在最新的LPR利率4.85%的基礎(chǔ)上加1%，變?yōu)?.85%。

4. 10月8日以后的首套房貸利率不得低于LPR利率（按8月20日5年期以上LPR為4.85%），而二套房的貸款利率則是不低于4.85%+60個(gè)基點(diǎn)，也就是5.45%！

5. 10月8日以后，以前基準(zhǔn)利率打9.5折和9折的優(yōu)惠情況不會(huì)在出現(xiàn)了，最低4.85%起。

6. 10月8日后商業(yè)，辦公樓，商住同樣也是不低于5.45%，首套公積金的貸款利率依然維持在3.25%不變。

7. 國(guó)家調(diào)控房?jī)r(jià)，抑制炒房的靈活性更強(qiáng)了，5.45%只是一個(gè)下限，如果房?jī)r(jià)上漲的壓力過(guò)大，那么每個(gè)地區(qū)完全可以再加25個(gè)基點(diǎn)進(jìn)行調(diào)控，那就是5.7%了,但是如果你的資質(zhì)不夠優(yōu)秀，那么很有可能再加15個(gè)基點(diǎn)，那就是5.85%了。增大了炒房者的貸款壓力。

而新的房貸利率政策其實(shí)對(duì)于不同地區(qū)，不同城市的人群，影響也是不同的。

• 就好比那些曾經(jīng)能夠首套房貸享受9折，9.5折優(yōu)惠的城市，以后將統(tǒng)一按照目前最新的LPR利率4.85%來(lái)計(jì)算。也就是說(shuō)，10月8日后這批人的貸款利率會(huì)增加，還款壓力會(huì)提高。
  
• 而對(duì)于那些本來(lái)就是在4.90基準(zhǔn)利率下貸款買房的人來(lái)說(shuō)，其實(shí)影響并不是很大。
  
• 可是對(duì)于那些10月8日之前以首套房利率上浮10%，也就是5.39%貸款利率來(lái)買房的人來(lái)說(shuō)，那就是虧了。因?yàn)?0月8日以后統(tǒng)一4.85%的貸款利率，所以如果在10月8日以后買房，可以在貸款利率上較之前優(yōu)惠10%。

一家之言，歡迎指正。?點(diǎn)贊關(guān)注我?帶你了解更多財(cái)經(jīng)背后的真正邏輯。

蔣老師觀點(diǎn)：央行調(diào)整房貸利率政策，從原來(lái)的基準(zhǔn)利率政策調(diào)整為L(zhǎng)PR制度，與每個(gè)人的房貸息息相關(guān)，但是對(duì)于已貸款的人影響甚微，后期房貸利率是否上升還要看落地房貸利率。

現(xiàn)行房貸利率是怎樣的？

第一，現(xiàn)行房貸利率的情況。

現(xiàn)行房貸利率是由央行基準(zhǔn)利率+浮動(dòng)比例，目前央行5年期基準(zhǔn)利率是4.9%，而浮動(dòng)比例是根據(jù)不同城市的情況來(lái)上浮。有的城市上浮5%，有的城市最高可以上浮到25%。

第二，不同城市浮動(dòng)比例不同。

不同城市浮動(dòng)比例的依據(jù)就是當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)政策的松緊程度，如果當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)平穩(wěn)，那么浮動(dòng)比例就會(huì)比較低，買房人的資金成本也不會(huì)太高。

相反，如果當(dāng)?shù)刭?gòu)房熱情高漲，炒房投機(jī)的情況比較多，那么當(dāng)?shù)氐姆抠J浮動(dòng)比例就會(huì)高些。

第三，抑制炒房最高上浮30%。

以蘇州為例，今年上半年房?jī)r(jià)開始暴漲，曾經(jīng)有一個(gè)段子說(shuō)的是“小王每天往返于蘇州和上海之間上班，結(jié)果因?yàn)樘K州房?jī)r(jià)太貴，把房子買在了上�！�。

蘇州今年也多次被住建部點(diǎn)名，意指“房?jī)r(jià)漲幅過(guò)快”。于是現(xiàn)在蘇州首套房貸利率上浮20%，二套房貸款（未還款）最高上浮30%，強(qiáng)力抑制購(gòu)房需求。

新出臺(tái)的LPR制度什么意思？

第一，18家銀行集中報(bào)價(jià)。

過(guò)去的LPR完全跟隨基準(zhǔn)利率，而新出臺(tái)的LPR的參照物不再是基準(zhǔn)利率，而是市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率。這個(gè)市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率由18家銀行集中報(bào)價(jià)形成，去掉最高和最低，最后加權(quán)平均得到LPR。

這18家銀行包括五大行、城商行、農(nóng)商行、外資銀行和民營(yíng)銀行等。這些銀行主體在市場(chǎng)上都是非常具有權(quán)威和影響力的，由他們報(bào)價(jià)來(lái)組成LPR利率，代表了市場(chǎng)上房貸利率的基本情況。

第二，銀行報(bào)價(jià)基礎(chǔ)是央行MLF利率。

而這18家銀行的報(bào)價(jià)基礎(chǔ)來(lái)自于央行的MLF水平。MLF又叫做中期借貸便利，主要指銀行向央行的借貸成本。

簡(jiǎn)言之，每家銀行的現(xiàn)金儲(chǔ)備不一定足夠，尤其是中小銀行常常會(huì)面臨“庫(kù)里沒錢”的窘境，所以需要向大銀行借錢，若大銀行沒錢的話則可以通過(guò)向央行抵押優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，從央行借錢。央行的這個(gè)操作，就叫做MLF。

MLF利率就是央行借給大銀行的資金成本，資金成本層層傳遞到中小銀行，最終到個(gè)人手里的貸款利率。

所以這18家銀行自主報(bào)價(jià)的利率基礎(chǔ)，說(shuō)到底還是來(lái)自于央行。

第三，MLF利率很難下調(diào)。

MLF影響最終的房貸利率，那MLF有可能下降嗎？答案是很難。

因?yàn)槟壳皣?guó)內(nèi)7月份CPI已經(jīng)達(dá)到了2.8%，連續(xù)5個(gè)月數(shù)據(jù)高企，國(guó)內(nèi)物價(jià)還在不斷上升，溫和通脹使得下調(diào)利率空間極為有限。最終房貸利率也很難下降。

房貸利率和LPR的關(guān)系

每個(gè)月更新一次LPR利率，最后落地的房貸利率還要在LPR基礎(chǔ)上加上各家銀行自身成本和資金壓力，最終才是影響買房人的房貸利率。

定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換后，全國(guó)最新的首套個(gè)人房貸利率不得低于相應(yīng)期限的LPR，5年期以上的LPR為4.85%，比目前基準(zhǔn)利率4.9%略低一點(diǎn)；二套不得低于5.45%，加上各家銀行的上浮比例，最終和全國(guó)平均房貸利率5.76%相差不會(huì)太大。

此外，基準(zhǔn)利率是不定期調(diào)整的，央行宣布加息或者降息，調(diào)整不會(huì)很頻繁，一般是在經(jīng)濟(jì)發(fā)生較大波動(dòng)的時(shí)候，才會(huì)直接調(diào)整基準(zhǔn)利率；而LPR則是每個(gè)月定期公布數(shù)據(jù)，這個(gè)基準(zhǔn)的調(diào)整更靈活，但是每次波動(dòng)也不會(huì)太大。

調(diào)整房貸利率政策有什么影響？

調(diào)整后的房貸利率對(duì)購(gòu)房人有什么影響嗎？

蔣老師的觀點(diǎn)是：影響不大。現(xiàn)在房地產(chǎn)的形勢(shì)依舊是嚴(yán)控房?jī)r(jià)，抑制投機(jī)，房住不炒依舊是紅線，穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期仍是主基調(diào)。

理解了這個(gè)政策意圖，就明白房貸利率的轉(zhuǎn)換的實(shí)質(zhì)是：既實(shí)現(xiàn)小微企業(yè)貸款利率的降息（定向降息），又要保證房貸利率不能直接下降。在目前的全球降息的大背景下，這也是我們國(guó)家制度創(chuàng)新的一種舉措。

對(duì)貸款的人有什么影響呢？

第一，已貸款的人。

根據(jù)央行的公告，今年10月8日前，已經(jīng)發(fā)放商業(yè)住房貸款和已簽約但是未發(fā)放貸款的，按照原合同約定執(zhí)行。也就是“老人老辦法，新人新辦法”。

如果央行調(diào)整了基準(zhǔn)利率，已貸款的客戶就受到影響了。不過(guò)央行也不太可能輕易調(diào)整基準(zhǔn)利率，除非是經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)全面下行。所以已經(jīng)貸款的人，不用太過(guò)擔(dān)心。

第二，還沒貸款的人。

如果是還沒有貸款的人，要看最終落地的房貸利率，也就是每家銀行最終確定的利率。

這個(gè)還會(huì)跟個(gè)人申請(qǐng)房貸的資質(zhì)相關(guān)。如果你的房貸資質(zhì)不夠優(yōu)秀，那么在LPR的基礎(chǔ)上，還會(huì)再加一些基點(diǎn)，并不一定優(yōu)惠，如果你的資質(zhì)比較優(yōu)秀，也不會(huì)比現(xiàn)在的房貸利率要高多少。

第三，各省市因城施策。

從央行的表態(tài)中也可以看得出，新的LPR機(jī)制不會(huì)使得房貸利率下降，“房住不炒”的定位沒有偏離。各省會(huì)根據(jù)實(shí)際情況，在統(tǒng)一指導(dǎo)價(jià)格上加價(jià)，這也是“因城施策、一城一策”的實(shí)際體現(xiàn)。既可以讓企業(yè)的貸款利率下降，又能給各個(gè)城市提供實(shí)施空間。

對(duì)未來(lái)有什么影響？

第一，房貸利率短期不會(huì)下降。

新的LPR機(jī)制把原來(lái)行政化的調(diào)整利率的手段，改進(jìn)成為跟貼近市場(chǎng)化的利率機(jī)制，改變的是制度，但是指導(dǎo)思想是沒有變化的。

新的房貸利率政策要求是不低于LPR，這個(gè)表述可以看得出未來(lái)的房貸利率不會(huì)降低，房地產(chǎn)行業(yè)資金收緊將會(huì)維持一段時(shí)間。

第二，上浮比例過(guò)高要慎重。

購(gòu)房者在面臨房貸利率上升時(shí)，如果已經(jīng)上浮了20%~25%（或者基點(diǎn)上調(diào)過(guò)高）的話，可以通過(guò)選擇不同銀行或者向銀行尋求優(yōu)惠來(lái)降低一部分資金成本，雖然這種可能性較低，但是還是值得一試；另外，如果是剛需客戶，這些上漲的利率在長(zhǎng)期看都不是大問(wèn)題，只要做好選籌，房?jī)r(jià)的漲幅會(huì)超過(guò)上浮的利息。

當(dāng)然，如果對(duì)于利息比較敏感的客戶，也可以耐心等待，下半年各大開發(fā)商資金緊張，為了加速回籠資金，會(huì)有打折促銷的活動(dòng)，所以可以等待周期性調(diào)整，在合適的機(jī)會(huì)再出手。

第三，若經(jīng)濟(jì)下行，則夜壺不得不用。

未來(lái)我們要重點(diǎn)觀察國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，因?yàn)槿�球降息背景和�?guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)壓力較大同時(shí)并行，經(jīng)濟(jì)好不好是最終決定降息和降準(zhǔn)的最后一棵稻草。

我們大概率不會(huì)重走房地產(chǎn)刺激經(jīng)濟(jì)的老路，但是如果出現(xiàn)嚴(yán)重的不景氣，那么“夜壺”該用的時(shí)候，不得不用。

綜上所述：

央行調(diào)整房貸利率，通過(guò)LPR機(jī)制來(lái)降低企業(yè)融資成本，同時(shí)控制房貸利率，屬于國(guó)內(nèi)金融機(jī)制的創(chuàng)新。對(duì)于已貸款的人來(lái)說(shuō)，影響不大，只有央行基準(zhǔn)利率變化，才會(huì)影響到已貸款的人利息。