國家調(diào)高房貸利率之后，不管是剛需還是投資客也好，直接導(dǎo)致的結(jié)果是購房成本上升，按理說成本上升價(jià)格會(huì)更貴，從過往的調(diào)控經(jīng)驗(yàn)看，剛開始調(diào)高的時(shí)候房?jī)r(jià)還會(huì)有慣性增長(zhǎng)，等調(diào)高到一定力度的時(shí)候，房?jī)r(jià)會(huì)不升或微漲甚至下跌。

過往幾次調(diào)控都曾出現(xiàn)了大漲大跌，所以現(xiàn)在國家提出 房住不炒 防止大漲大跌 建立長(zhǎng)效機(jī)制。

昨天剛好推出了房貸LPR利率機(jī)制，簡(jiǎn)單的介紹下房貸LPR利率下，第一，LPR利率是銀行給優(yōu)質(zhì)客戶（做實(shí)業(yè)的優(yōu)質(zhì)群體）的貸款利率，因?yàn)榭蛻糍|(zhì)量好，大部分情況下利率比基準(zhǔn)利率還低一點(diǎn)點(diǎn)。第二，房貸LPR利率相比現(xiàn)在的調(diào)控利率（基準(zhǔn)利率上浮多少點(diǎn)），重點(diǎn)只有兩個(gè)。1，首套房貸LPR利率不能低于LPR利率，以前七折八折利率一去不復(fù)返，以前經(jīng)濟(jì)不行房地產(chǎn)來湊不允許了，同時(shí)這也是給未來幾年剛需一個(gè)明確的信號(hào)，未來如果某省或某市經(jīng)濟(jì)面臨很大的下行壓力，房貸LPR利率越來越接近LPR利率，那么這是你所在城市入手的最佳時(shí)候了。2，二套房貸LPR利率最少要高于LPR利率60個(gè)點(diǎn)，假如LPR利率是4.85%，那么二套房貸LPR利率最少不能低于5.45%，這點(diǎn)是對(duì)房住不炒的有效落實(shí)。房貸LPR利率其他什么的都是換湯不換藥。

綜合來看，房貸LPR利率是對(duì) 房住不炒 防止房?jī)r(jià)大漲大跌 建立長(zhǎng)效機(jī)制有效落實(shí)。國家一直在摸著石頭過河，一點(diǎn)點(diǎn)的進(jìn)步，我單獨(dú)給中國政府點(diǎn)個(gè)贊吧！

就以2019年的房?jī)r(jià)水平和宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境而言，不管調(diào)高還是調(diào)低房貸利率，房?jī)r(jià)都會(huì)跌。

房貸利率高低確實(shí)是影響購房需求的關(guān)鍵，但是當(dāng)下房?jī)r(jià)正高，與利率相比，一套房子的總價(jià)基數(shù)影響更大。

一套貸款100萬元的房子，按照貸款基準(zhǔn)利率4.90%來看，20年的周期內(nèi)月供是6544元，需要支付的利息是57萬元。假如上浮20%，達(dá)到5.88%，月供就是7095元，上漲了500多元，總利息上漲至70萬元。

對(duì)于能支付的起6544元月供的家庭來說，多出500多元影響并不會(huì)太大，不會(huì)影響到買房決策。但是當(dāng)貸款100萬元變成150萬元時(shí)，月供就會(huì)從9817變成10643元，差出800多元，200萬元時(shí)更是會(huì)擴(kuò)大到1100元，對(duì)于家庭收入有了更高的要求。

按照歷史經(jīng)驗(yàn)，利率大幅提高能夠刺破虛高的房?jī)r(jià)，對(duì)房?jī)r(jià)下降產(chǎn)生積極影響。小打小鬧的利率上調(diào)，對(duì)于購房需求的影響是微乎其微的。從基準(zhǔn)利率上漲10%變成15%，該買房的家庭還是會(huì)買，上漲20%依然如此。房?jī)r(jià)是否會(huì)跌，關(guān)鍵還是看消費(fèi)者對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期。

真正房住不炒的做法，是首套房利率低一些，按照基準(zhǔn)利率或者略有上浮，把二套房利率大幅提高，直接上浮30%-40%，三套房利率上漲50%以上，這樣才是更有效的做法。

之所以講不管是調(diào)高還是調(diào)低房貸利率房?jī)r(jià)都會(huì)下降，有如下原因：

1、房?jī)r(jià)已經(jīng)過高，普通工薪階層靠工資已經(jīng)買不起房；

2、國際貿(mào)易環(huán)境已經(jīng)發(fā)生變化，未來對(duì)出口及相關(guān)供應(yīng)鏈企業(yè)產(chǎn)生一定影響，會(huì)影響到數(shù)以千萬計(jì)家庭的收入；

3、解決了90%新增就業(yè)的民營(yíng)企業(yè)融資難融資貴問題得不到解決，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中處于劣勢(shì)，面臨升級(jí)轉(zhuǎn)型難題，同樣會(huì)影響到千萬家庭的收入；

4、房?jī)r(jià)達(dá)到歷史高位，炒房風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)越來越大，聰明的炒房客會(huì)選擇落袋為安，降價(jià)出售套現(xiàn)的人會(huì)越來越多，房?jī)r(jià)下跌是必然；

5、房地產(chǎn)開發(fā)商的融資渠道越收越緊，不管是信托還是海外融資都受到限制，降價(jià)出售，快速回款是唯一出路；

聰明的剛需三年內(nèi)不買房，愿意高位接盤的人，現(xiàn)在買房就有可能比四五年后多花30%以上的錢。

其實(shí)不論國家對(duì)于地產(chǎn)業(yè)采取怎樣的政策，在未來 3 - 5 年，我國的房?jī)r(jià)大概率還是會(huì)步入下坡路，降價(jià) 30% 、 50% 甚至部分邊緣化的小城市降價(jià) 80% 以上都是大有可能的。

調(diào)高房貸利率理論上對(duì)于抑制房?jī)r(jià)上漲有著較大的積極意義和作用。對(duì)于買房者而言，他們的月供數(shù)額會(huì)有一定的抬升，買房的成本高了，自然購房者的數(shù)量就少了。

但是事實(shí)上，房貸利率略微的上漲，對(duì)于購房者的影響非常有限。

舉個(gè)最直觀的例子大家就會(huì)明白：

假如等額本息貸款 20 年，按照貸款基準(zhǔn)利率 4.9% 進(jìn)行計(jì)算，每月需要償還房貸 1.31 萬，還款總額為：314 萬。

如果房貸利率相較于基準(zhǔn)利率上浮 10%，達(dá)到 5.39%，那么月均還款額度會(huì)達(dá)到 1.36 萬，還款總額為： 327 萬。

對(duì)于購房者而言 200 萬的貸款都能拿下，每月多 500 元的房貸支出影響大嗎？——顯然是沒有什么影響的。

所以說房貸利率上浮 10% - 15% 對(duì)于抑制房?jī)r(jià)上漲并沒有什么太顯著的作用，該買房的還是會(huì)買，該炒房的仍舊不會(huì)收手。

房貸利率是調(diào)控房?jī)r(jià)較為有利的武器之一，不過真正想要抑制房?jī)r(jià)過快上漲，對(duì)于二套房開始提高 40% 、乃至于 50% 的房貸利率非常有必要，否則就是不痛不癢，甚至反倒會(huì)加劇炒房者囂張的氣焰。

而對(duì)于首套房的購買群體而言，貸款利率與基準(zhǔn)利率持平，甚至略有降低是最好的。因?yàn)楝F(xiàn)在的房?jī)r(jià)對(duì)于普通人而言真的是太貴了，已經(jīng)到了生活不能承受的地步�！白∮兴�居”，讓大庇天下的寒士都能擁有自己的住所，降低首套房貸利率是具備可行性的。

其實(shí)，不論房貸利率怎么調(diào)整，未來房?jī)r(jià)的整體走勢(shì)已經(jīng)是板上釘釘了。

經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)不可能一直依賴于地產(chǎn)業(yè)的助推，而且現(xiàn)在我國房產(chǎn)總量已經(jīng)達(dá)到 34 億套，人均 2.5 套，市場(chǎng)早就飽和，一旦大量囤積的房產(chǎn)從個(gè)人、企業(yè)中流出，那么市場(chǎng)就會(huì)逐步走向崩潰的邊緣。

實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也需要地產(chǎn)業(yè)作出利益的讓步，讓更多的資源回流、支撐實(shí)體，這樣社會(huì)的消費(fèi)、企業(yè)的盈利、居民的收入增長(zhǎng)才會(huì)步入良性循環(huán)。

馬云所說“房?jī)r(jià)如蔥”的時(shí)代終將會(huì)到來，或許不出三五年，這個(gè)現(xiàn)象就會(huì)變得很普遍。黑龍江鶴崗就是“第一槍”。

房貸利率調(diào)高以后，房?jī)r(jià)的變化不能單純用漲和跌來形容。因?yàn)榉抠J利率的調(diào)高是個(gè)單一動(dòng)作，房?jī)r(jià)的變化則是隨著時(shí)間的推移不斷變化，而且受利率影響的程度越來越小。

我認(rèn)為房?jī)r(jià)的變化與房貸利率的關(guān)系應(yīng)該是先快速下降，然后逐漸平穩(wěn)的過程。

也就是說，房貸利率剛上漲的時(shí)候，房?jī)r(jià)上漲速度會(huì)急劇下降，進(jìn)而房?jī)r(jià)開始逐步下降。當(dāng)房?jī)r(jià)穩(wěn)定到一定程度以后，房貸利率再上漲，房?jī)r(jià)依然會(huì)比較穩(wěn)定，或是小幅度下降。

為什么會(huì)是這樣的過程？主要有三方面的原因：

一、剛需的存在

前期房貸利率上漲，會(huì)造成購房成本的上升，觀望客戶和炒房客戶會(huì)停止購買�？蛻魷p少，受供需關(guān)系影響，房?jī)r(jià)自然會(huì)下降。此時(shí)仍然買房的人就是剛需人群。后期房貸利率再上漲，能夠穩(wěn)定房?jī)r(jià)的就是這群剛需客。所謂剛需，就是無論房?jī)r(jià)怎么變化，他總是要買房的。

二、地價(jià)的存在

受房貸利率上升影響，房?jī)r(jià)會(huì)適當(dāng)下降，但這個(gè)下降并不是無止境的，因?yàn)榭傄�考慮成本問題。房企獲得土地的價(jià)格不下降，蓋成的房子就會(huì)擁有一個(gè)繞不過去的成本。所以房企再降價(jià)，也是不會(huì)賠本銷售的，即使賠本銷售，也是在飲鴆止渴，離倒閉不遠(yuǎn)了。

三、調(diào)控的存在

大部分人肯定都有疑問，為什么買房的人那么少，卻不見房?jī)r(jià)回到三年以前，甚至五年、十年以前呢？這就是因?yàn)檎{(diào)控的存在。管控房?jī)r(jià)，一方面是控制其不要快速上漲，另一方面也不會(huì)令其大幅下跌。房?jī)r(jià)大跌之后，銀行系統(tǒng)就會(huì)出現(xiàn)極大風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)殂y行的資金很多都在房地產(chǎn)市場(chǎng)里，銀行出危機(jī)，進(jìn)而整個(gè)金融環(huán)境也會(huì)出現(xiàn)巨大風(fēng)險(xiǎn)，最終導(dǎo)致整個(gè)國家的經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)問題。

總結(jié)：

房貸利率的提升肯定會(huì)影響房?jī)r(jià)，但是隨著前兩年炒房客的消失，房?jī)r(jià)受到的影響會(huì)越來越小。最終會(huì)在合理的范圍內(nèi)穩(wěn)定波動(dòng)。

銀行研究僧，你學(xué)習(xí)，我也跟著學(xué)習(xí)！

二套房才漲，漲得也很小，不影響抄房，最后還是需求的人幫忙支付擺了。

沒多大關(guān)系

一二線沒事。人口流出，沒有就業(yè)的都會(huì)和鶴崗一樣