房東欠債不還導(dǎo)致房屋被查封，肯定是已經(jīng)有人起訴了，等著房子拍賣后在根據(jù)第一.第二債務(wù)人進(jìn)行歸還，看看能不能去申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全二次查封，現(xiàn)在你該做的是去你們當(dāng)?shù)卣衣蓭�，盡量先把損失降到最低。

題主買了個(gè)還沒辦理房產(chǎn)證的按揭二手房，付了一多半房款，還要替人家還貸款，結(jié)果才一個(gè)月，房子就因原房主欠債被法院查封了。不得不說，題主這是花錢買了個(gè)大麻煩，因?yàn)檫@類事情涉及的法律關(guān)系太復(fù)雜，處理起來相當(dāng)麻煩。令人匪夷所思的是，二手房多的是，為什么有些人偏偏愿意買這種沒有產(chǎn)權(quán)證、風(fēng)險(xiǎn)極大的房子呢？

購(gòu)買尚未辦理產(chǎn)權(quán)的房子可能面臨多重風(fēng)險(xiǎn)。

1、無法進(jìn)行網(wǎng)簽備案，房產(chǎn)歸屬不確定

由于原房主沒有房屋產(chǎn)權(quán)證，購(gòu)買時(shí)就無法通過交易中心辦理網(wǎng)簽交易手續(xù)，更無法過戶，自然也不能申請(qǐng)房屋預(yù)告登記。根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)需經(jīng)依法登記發(fā)生效力，未經(jīng)登記不發(fā)生效力。因此，從法理上說，不能確定房屋產(chǎn)權(quán)一定歸購(gòu)買者所有。

2、房屋可能因原房主債務(wù)糾紛被人民法院查封

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十九條：

被執(zhí)行人購(gòu)買需要辦理過戶登記的第三人的財(cái)產(chǎn)，已經(jīng)支付部分或者全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn)，雖未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)，但申請(qǐng)執(zhí)行人已向第三人支付剩余價(jià)款或者第三人同意剩余價(jià)款從該財(cái)產(chǎn)變價(jià)款中優(yōu)先支付的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)。

原房主由開發(fā)商處購(gòu)買了房產(chǎn)，雖然沒有辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，但是，由于其已經(jīng)支付全部?jī)r(jià)款，或者通過按揭方式購(gòu)買，并實(shí)際占有該房屋，則根據(jù)最高人民法院上述司法解釋，人民法院是可以查封該房產(chǎn)的。顯然，題主遇到的情況即屬于這種情形。

3、房屋可能因開發(fā)商的債務(wù)糾紛被人民法院查封。

事實(shí)上，除了前面提到的因原房主債務(wù)糾紛導(dǎo)致該房產(chǎn)被查封之外，如果因開發(fā)商拖欠工程款或者材料款以及其它債務(wù)糾紛，人民法院也可能查封該房產(chǎn)。因?yàn)椋�該房屋尚未辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，土地使用權(quán)證仍在開發(fā)商名下，則根據(jù)最高法院上述司法解釋的 第二條：

人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)被執(zhí)行人占有的動(dòng)產(chǎn)、登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)、特定動(dòng)產(chǎn)及其他財(cái)產(chǎn)權(quán)。

未登記的建筑物和土地使用權(quán)，依據(jù)土地使用權(quán)的審批文件和其他相關(guān)證據(jù)確定權(quán)屬。

顯然，如果開發(fā)商被起訴，人民法院也可以查封該房產(chǎn)。但是，如果原房主辦理了房屋預(yù)告登記，則該房產(chǎn)就不會(huì)因開發(fā)商的債務(wù)糾紛被查封。

4、由于開發(fā)商的原因?qū)е伦罱K無法辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，買方將無法合法取得房屋所有權(quán)。

購(gòu)買期房本身就存在一定的不確定性，大品牌開發(fā)商的樓盤還好一點(diǎn)。如果是買了小開發(fā)商的樓盤，極有可能因手續(xù)不全、違規(guī)施工、消防不合格等各方面原因?qū)е庐a(chǎn)權(quán)證辦不下來，或者無限期拖延。

如果碰到這種情況，也就意味著題主可能長(zhǎng)期不能辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)，而貸款是通過轉(zhuǎn)賬給原房主償還的。假設(shè)原房主因債務(wù)問題挪用了題主支付的還款，而沒有付給銀行，出現(xiàn)斷供情形，題主還將面臨房產(chǎn)被銀行收回拍賣的不幸結(jié)局。

購(gòu)買的房屋被查封，題主應(yīng)該如何維權(quán)？

1、如果想保住房產(chǎn)，可以向人民法院申請(qǐng)執(zhí)行異議。

從上面的分析可以得知，題主購(gòu)買的是尚未辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的房屋，人民法院因原房主債務(wù)糾紛查封該房產(chǎn)，是符合法律規(guī)定的。

但是，由于題主已經(jīng)支付了超過一半的房款，且剩余貸款在幫助原房主還貸。不清楚題主是否已經(jīng)實(shí)際占有該房屋，如果已經(jīng)占有，對(duì)接下來的維權(quán)，可能會(huì)比較有利。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十六條規(guī)定：

被執(zhí)行人將其財(cái)產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付部分價(jià)款并實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn)，但根據(jù)合同約定被執(zhí)行人保留所有權(quán)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)；第三人要求繼續(xù)履行合同的，應(yīng)當(dāng)由第三人在合理期限內(nèi)向人民法院交付全部余款后，裁定解除查封、扣押、凍結(jié)。

由此，題主可以立即向人民法院申請(qǐng)執(zhí)行異議，主張自己對(duì)該房產(chǎn)的所有權(quán)，請(qǐng)求繼續(xù)履行房屋買賣合同。并提供購(gòu)房合同、付款憑證和收據(jù)、償還貸款的轉(zhuǎn)賬記錄等，爭(zhēng)取解封。

這里的最大問題是原房主并未取得該房產(chǎn)的不動(dòng)產(chǎn)證，依照司法解釋的上述規(guī)定，就看人民法院是否認(rèn)同了。

2、如果不想要房子，可以起訴原房主要求解除購(gòu)房合同。

由于房屋尚未進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記，面臨很大的不確定性，即使向人民法院申請(qǐng)執(zhí)行異議，也未必得到支持。同時(shí)還將可能面臨新的問題。因?yàn)闊o法確定開發(fā)商何時(shí)能夠辦妥不動(dòng)產(chǎn)登記。假如時(shí)間拖的很久，有可能又會(huì)出現(xiàn)再次被查封的情況。因此，如果不想無休止的陷入麻煩之中，可以考慮解除合同。理由是案涉房屋被法院查封無法實(shí)現(xiàn)合同目的，這就不屬于買方違約。

但是，解除合同又將面臨一個(gè)新的問題。原房主因欠債被起訴，有可能所有銀行賬戶被凍結(jié)，已支付的購(gòu)房款想要退回，可能十分困難，這又將是一個(gè)漫長(zhǎng)的債務(wù)糾紛官司。

3、如果已經(jīng)占有房屋，法院不會(huì)強(qiáng)行騰房。

以上兩種方式比較，還是盡可能爭(zhēng)取第一種方式，實(shí)現(xiàn)解封比較理想。無論如何，這件事都非常棘手。唯一有利的是，如果題主實(shí)際占有了房屋，可以最大程度地減少損失。

《最高人民法院關(guān)于民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十五條第二款規(guī)定：

對(duì)第三人為自己的利益依法占有的被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)，第三人可以繼續(xù)占有和使用該財(cái)產(chǎn)，但不得將其交付給被執(zhí)行人。

依照上述規(guī)定，即使法院不支持題主的執(zhí)行異議申請(qǐng)，但由于題主與原房主簽訂的房屋買賣合同合法有效，且題主已經(jīng)支付了大部分購(gòu)房款，還是可以繼續(xù)占有使用案涉房屋。這樣就給下一步維權(quán)預(yù)留的空間。

4、房產(chǎn)中介是否應(yīng)承擔(dān)責(zé)任？

在這起案例中，房產(chǎn)中介是否應(yīng)承擔(dān)責(zé)任，主要取決于其在交易過程中是否履行了如實(shí)告知案涉房屋實(shí)際情況后的義務(wù)，如果已經(jīng)盡了相應(yīng)義務(wù)，則無需承擔(dān)責(zé)任。

總而言之，購(gòu)買尚未取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證的房屋風(fēng)險(xiǎn)性極大，應(yīng)慎之再慎，切不可為了價(jià)格上的一點(diǎn)優(yōu)惠，花錢找麻煩，使自己陷入司法訴訟之中。

這種情況肯定只能向法院提起案外人執(zhí)行異議，如果被駁回，那么你要在規(guī)定時(shí)間內(nèi)提案外人執(zhí)行異議之訴。

第一，房子還沒有過戶，那么該房屋就不是你的。

根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)以不動(dòng)產(chǎn)登記為要件，未經(jīng)登記，不產(chǎn)生物權(quán)不發(fā)生變動(dòng)的效果。你現(xiàn)在雖然付了一半多房款，且你也在還剩余貸款，但是，由于沒有及時(shí)辦理過戶登記，這套房屋還不屬于你。因此，法院如果現(xiàn)在查封這套房產(chǎn)，你將過不了戶。

第二，你現(xiàn)在趕緊要聯(lián)系法院，提出異議。

根據(jù)民事訴訟法規(guī)定，案外人對(duì)執(zhí)行標(biāo)的主張權(quán)利，可以向法院提書面異議。法院審查后，如果異議成立，那么裁定執(zhí)行中止，如果異議不成立，裁定駁回。

第三，如果異議被駁回，可以向法院提起執(zhí)行異議之訴。

你提異議后，法院要是裁定執(zhí)行中止，那么你自然是皆大歡喜，如果申請(qǐng)執(zhí)行人沒有什么異議，那么你就可以要求法院解除查封，你去辦理過戶就可以。但是，如果你的異議被駁回，此時(shí)，根據(jù)民事訴訟法規(guī)定，你可以在收到裁定后在15日內(nèi)提起執(zhí)行異議之訴。申請(qǐng)執(zhí)行人作為被告，如果被執(zhí)行人對(duì)此有異議可以作為共同被告，否則作為第三人。

附上《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定，金錢債權(quán)執(zhí)行中,買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：

（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；

（三）已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；

（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。

以上法條你自己可以對(duì)照看看。

關(guān)注孫律師，你身邊的律師朋友。

二手房買賣，你申請(qǐng)貸款的前提是，以你所擁有的房子抵押給銀行，銀行才能將貸款批下來，就是說，這套房子房產(chǎn)證即便沒下來，房產(chǎn)證上的產(chǎn)權(quán)人應(yīng)該是你，那在這樣的情況下，是不可能因?yàn)樵�房主被訴而查封房子的，因?yàn)樵�房子名下�?yīng)該已經(jīng)不存在這套房子了。

所以，如果這個(gè)房子真的被查封了，那說明這個(gè)交易里面存在貓膩，建議第一時(shí)間報(bào)警。

貸款都辦理完畢，也就是說銀行放貸了，做了網(wǎng)簽備案了。

向法院申請(qǐng)執(zhí)行異議，在你面簽網(wǎng)簽都辦理完畢之后，辦理繳稅過戶途徑中，法院查封，你有權(quán)申請(qǐng)執(zhí)行異議的，案件會(huì)撤回從新審理，看你提供證據(jù)是否充足，找個(gè)律師了解一下吧！如果提供證據(jù)充足那，那么可能法院撤回執(zhí)行房產(chǎn)案件！

如果證據(jù)不足，那么你就變成一般債權(quán)人了，建議你先做個(gè)財(cái)產(chǎn)保全！然后再去做異議！

如果你貸款下來了，正在還貸款，說明房產(chǎn)證上的戶主只能是你，因?yàn)榍皹I(yè)主的事情是不可能查封你的房子的！要么你就被合伙做局給騙了，建議報(bào)警�。�！

無錫房產(chǎn)老兵為你分析一下

首先你得表述不是很清晰，我們都不清楚你房子有沒有過戶！

1、如果房子已經(jīng)過戶仍然查封了房子，不可能是原業(yè)主無關(guān)房子的債務(wù)來查封房屋。有可能房子里面交接時(shí)未能交接清楚，仍然有關(guān)于房子內(nèi)部的債務(wù)未清。最大的可能是原房主很多年的物業(yè)費(fèi)沒有繳納，你們買賣過戶后沒有去辦理物業(yè)過戶。物業(yè)也不清楚房子已經(jīng)換了業(yè)主，當(dāng)然物業(yè)也不知道你買過來時(shí)對(duì)于原有物業(yè)費(fèi)如何約定，對(duì)你提起訴訟并且保全了房屋。這種可能性不是特別大，因?yàn)榫退阄飿I(yè)費(fèi)貴多年不交物業(yè)費(fèi)金額也不至于大到需要保全房屋。這種情況先和物業(yè)解釋清楚，看看能不能通過溝通讓物業(yè)撤訴。

2、你買的房子沒有過戶。你支付了部分房款，并且讓房東銀行卡交給了你，你來每個(gè)月支付房款。此時(shí)，原業(yè)主因?yàn)橛写箢~外債，并且債權(quán)人發(fā)現(xiàn)此房仍然在原業(yè)主名下，于是提起訴訟查封房屋。這種情況你是最慘的。首先你為什么不過戶，應(yīng)該有什么沒說。用房東的卡為房東還貸款，也說不清其中的資金（本金算房款還是本息都算房款），你是購(gòu)房還是炒房動(dòng)機(jī)也值得懷疑。我認(rèn)識(shí)一個(gè)炒房客和這種情況一個(gè)結(jié)局，5年了官司還沒結(jié)束，最終還要等拍賣后取回部分房款。剩余的就取不回來了，當(dāng)然你會(huì)成為債權(quán)人以后繼續(xù)追討。

3、你買了房子，通過資金監(jiān)管購(gòu)房。你自己申請(qǐng)的貸款已經(jīng)發(fā)放到了監(jiān)管賬號(hào)，但是你和原業(yè)主還沒來得及過戶，此時(shí)房子被原業(yè)主債權(quán)人查封了。此時(shí)要做的是趕緊問房東能不能解查封，如果不能解建議不要著急想著要違約金，因?yàn)檫@個(gè)房東真的山窮水盡了。你要趕緊第一時(shí)間停止交易，因?yàn)檫@樣才能讓你停止還貸。這樣才能讓你的損失降到最低。貸款停止后再考慮追回房東已收房款和違約金！

（經(jīng)歷太多，真心經(jīng)驗(yàn)之談）

能說說為什么房款付了，貸款也下來了，為什么房子還沒有變更登記嗎？