估計在未來幾年（不是長期看），惠州大致會按照7～8%的速度增長：

1. 因為貸款的利率在那放著，CPI指數(shù)也在那放著，一些建安標準在不斷地提高，成本也在不斷增長；

2. 另外還有外地人的涌入，深圳這兩年每年增加60萬人，這些人及其父母不少都會來到惠陽大亞灣等地買房。這幾個月在大亞灣不少小區(qū)了解到住戶十有八九都是外地人，主要是東北、湖南、湖北、江西及西北地區(qū)人（這些人中少部分人就在惠州、深圳工作，大部分人是孩子或親戚在深圳工作）；

3. 這十幾天帶著親戚看了不下三四十套二手房，幾乎沒有合適的，因為價格雖然便宜，但都是7、8年前的房子，一是小，二是質(zhì)量差、設計差，賣房子的基本都是數(shù)年前來到深圳打工者及其父母，現(xiàn)在都想換大點的質(zhì)量好一點的房子，這也增加了房子特別是好房子的需求。

2017年4月過來買房感覺大亞灣有一點像鬼城，每次坐動車到深圳，都是隨買票隨走，只有一個窗口，5、6人在排隊，上下車也就這么幾個人，當時感覺心里有點涼�？墒堑鹊�2018年6月來收房，已經(jīng)發(fā)現(xiàn)樓下一條街停滿車輛，來回深圳的動車需要提前四五天買票，還買不到想要的車次。大亞灣前幾年賣了不少房子給深圳打工者及其父母，現(xiàn)在房子陸續(xù)到手，陸續(xù)住進來，可能要在未來幾年進入入住高峰。最近到一些小區(qū)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，發(fā)現(xiàn)一些小區(qū)，比如，�；莼▓@及其附近小區(qū)、凱旋城及其附近小區(qū)、恒安綠地、明華花園、花千樹、大愛城等小區(qū)都各有數(shù)萬人入住，晚上是燈火輝煌，少有空置房子。我們現(xiàn)在還可以看到很多樓盤晚上都是黑的或幾乎是黑的，這樣的房子大多數(shù)是沒有交房或交房時間不長還未裝修好，暫時沒有人入住造成的。說到炒房，在帶親戚買房的過程中，發(fā)現(xiàn)確實有這種情況。有不少香港、深圳等地的人確實一下買了不少房子等待漲價，但因為這些房子雖然當年買時便宜，比如，有的當時兩三千一平方，但現(xiàn)在不好賣，因為這些房子質(zhì)量差、設計差，就是現(xiàn)在賣出去也掙不了多少錢。我們看過的不少房子，20、30萬買的現(xiàn)在大致賣30、40萬，扣掉多年的銀行利息、物業(yè)管理費，不剩什么，就這還賣不掉。只有當時買的比較好的房子（比如好地段、好朝向、好樓層、好設計、好施工）現(xiàn)在可以掙不少錢。

1. 如果現(xiàn)在再去買房子作為自住沒問題，作為投資風險會比較大，不如找到比較好的理財生點小錢安穩(wěn)（標題說，近幾年房價大致會增長7～8%，實際上這也給出了買房不虧本的底線，存貸款利息（不炒房可以存錢生利息）、物業(yè)管理費、過戶稅費、房子的折舊費（二手房比一手房便宜的多，一般要便宜3000元/平，甚至更多，惠州現(xiàn)在還沒有形成二手房賣方市場，不像一線城市。）。除非你是一個大膽的投資者，因為房市現(xiàn)在并不是市場經(jīng)濟，受政策的影響大，如果大灣區(qū)規(guī)劃放松大灣區(qū)房價的調(diào)控，你才有可能獲勝；

2. 總的來說，由于深圳每年都有大量人口涌入，購買房子的資金會大量外溢于惠州等地，這種情況在未來幾年是不會改變的，這一點會對惠州房價有一個有力的支撐；

3. 最近幾天大灣區(qū)規(guī)劃即將公布，公布后，香港人可以在大灣區(qū)工作學習居住購房，這也會對惠州的房價有些許支撐，但只會支撐好房子的價。

感謝邀請回答，惠州作為廣東省的地級市，因為地理位置因素如今已經(jīng)成為珠江三角洲中心城市之一，廣東省作為全國經(jīng)濟最為發(fā)達的省份，而且惠州本身距離香港、深圳等經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)很近，其房產(chǎn)也自然得到很多人都青睞。那么未來惠州的房價會如何？借此機會簡單談談我的觀察。

目前惠州的房價情況

如上圖所示，惠州在2018年房價基本上還是處于穩(wěn)定的，房價均價在10000元左右徘徊，整體的趨勢是向下，但是整個一年還都在1萬元的范圍內(nèi)。

上圖所示是2017年惠州市的房價情況，可以說是從8500元左右一路上漲到1萬元左右。

經(jīng)過2017年和2018年的對比我們可以看到，惠州的房價似乎已經(jīng)到了頂，目前已經(jīng)在走下坡路了，不可否認惠州2018年房價均價與2017年同期相比還有下跌。

至于是什么原因?qū)е禄葜菔械姆績r出現(xiàn)波動呢？幾點愚見：

第一、惠州房價漲的原因很大一部分是因為投資客。在2018年6月份之前，惠州可以說是粵港澳大灣區(qū)唯一不限購的城市，因為本身距離東莞、甚至、香港等地區(qū)的距離較近，自然其低廉的房價受到了很多投資客的青睞。這也是2017年粵港澳大灣區(qū)進入實質(zhì)性階段后惠州房價上漲的主因。

第二、惠州房價趨于穩(wěn)定（略有下降）的根本也在于不予網(wǎng)簽的政策。從2018年6月份之后，惠州實行了擁有兩套住房的進行了不予網(wǎng)簽的政策后，惠州的房市瞬間清醒了很多（這也是為什么2018年5月份惠州房價突然增長的原因）。也就是這個時候惠州的房價一直在10000元左右進行徘徊。

那么未來惠州的房價會上漲到什么程度？

因本人才疏學淺無法做出準確預判，但是還是要把自己對于一個地方房價上漲的因素跟大家分享，希望有所幫助�；葜莘績r能夠上漲到什么程度跟幾點或有關系：

第一、周邊城市房價情況。就目前來看無論惠州如何發(fā)展，其經(jīng)濟發(fā)展水平和產(chǎn)業(yè)水平是很難超過東莞的，也就是說惠州的房價如何漲也不會超過東莞等城市。個人覺得惠州如今3830.58億的GDP，十年翻兩番的發(fā)展速度，總量達到15000億左右，也就與今天廣州還是有差距的，所以其房價均價不會超過目前廣州（也就是均價5萬左右）。

第二、粵港澳大灣區(qū)發(fā)展情況（或者惠州融入的情況怎么樣）。雖然說粵港澳大灣區(qū)已經(jīng)批復在建設當中未來肯定是一篇光明，惠州得力于這樣的機會肯定會取得好處，但是好處有多少就看其融入程度如何了。其承接的產(chǎn)業(yè)越多，越發(fā)達自然房價就會越高，反之亦然。

第三、政策。包括房地產(chǎn)政策和經(jīng)濟政策等，我國房地產(chǎn)的上漲與否很大關系取決于政策如何制定，刺激政策越多自然泡沫就越大，反之亦然。

綜上，個人覺得惠州算是一座發(fā)展?jié)摿�巨大的城市，但是房地產(chǎn)肯定不能成為經(jīng)濟的綁架者，這點相信當?shù)匾呀?jīng)意識到了。個人也覺得，如今房地產(chǎn)對于經(jīng)濟的擠出效應越來越明顯，所以為了未來城市發(fā)展更好，房價還是不要太高的好。各位覺得呢？歡迎關注惠州經(jīng)濟發(fā)展和房地產(chǎn)的朋友留言、關注、點評吧。

這個要看惠州哪里。

惠陽、大亞灣、新圩這種臨深地區(qū)算一類。按照深圳市中心到這些地區(qū)的距離，大約相當于北京五環(huán)和六環(huán)之間，參考價位3萬左右�？紤]到惠陽有高鐵站和深惠城際，可能會到3.5左右；新圩臨坪地低碳城，預計會接近三3萬；大亞灣是石化基地，配套不足，預計2.5萬左右。

惠城和仲愷高新區(qū)算一類。這一類受深圳的影響相對較小，主要依靠惠州自身的發(fā)展。其中惠城配套好，未來又有京九客專和廣汕客專，預計江北新城和金山湖片區(qū)會去到2萬到2.5萬，老城估計能接近2萬；仲愷也有高鐵站，但主要是產(chǎn)業(yè)片區(qū)，如果政府在這個片區(qū)發(fā)力，預計也會到2萬以上。

外圍縣，博羅稍好，有羅浮山資源，預計1萬到1.5萬；惠東次之，有濱海資源，預計縣城1萬左右，金融街附近預計1.5萬，或更高；龍門屬生態(tài)區(qū)，發(fā)展受限，估計沖到1萬都勉強。

十年后大概是六千左右/平米，沒人住，賣不掉，即便物價上漲也跌，真需求太低，多數(shù)樓盤入住率不超過10%，，有的小區(qū)兩三千戶，入住人數(shù)不過十來家…很多房子放賣兩年都沒人問，原房東不要首期款和已還銀行的，讓買家只負責銀行余下貸款的錢都找不到買家！你說它跌不跌？

決定房價上漲與否通常來說有以下幾方面因素

• 社會發(fā)展程度（人口增長規(guī)模、人均收入水平）

• 供需關系（例如：供大于求、求大于供）

• 上漲空間（利好政策與可塑性）

• 政府調(diào)控（包括限購、土地政策、戶口政策等）

一、房價與社會發(fā)展關系

10年后的房價當然也受這幾方面因素的影響，在討論未來的房價之前，我們不妨先回顧過去的10年惠州房價的走勢。

2008年，惠州銷售商品房295.9萬平米，銷售額將近122億元，當時折合均價為4120元，10年后（2017年）的房子均價已賣到了9898元，同比翻了1.4倍！2018年全市商品房銷售面積為1663萬平米，銷售金額1778.4億元，折合均價10692元，在2017年的均價上又漲了8%。

與此同時，惠州的GDP總量也由2008年的1309億元增加到2017年3830億元，增長了將近2倍。人均GDP則由2008年的31881元增加到了80205元，增長了1.5倍。

說明房價的增長是有一定的趨勢性，是跟隨大盤跑的。當經(jīng)濟建設與社會發(fā)展水平到了什么程度，房價隨即會漲到什么程度。

二、供求關系

目前，隨著外部大環(huán)境的改變，惠州的經(jīng)濟增速也在逐年下降，從平均2位數(shù)下降到了個位數(shù)。這意味著經(jīng)濟增長將變慢，反映在人均收入上面也將變慢。

• 2017年房地產(chǎn)投了884個億，占當年GDP總量的23.1%；

• 2018年房地產(chǎn)投了984個億，占當年GDP總量24%；

說明惠州的房產(chǎn)投資比重在加大，換句話說就是房子越建越多，對于一個常住人口不到500萬的城市來說，這個每年1600萬平米的銷售面積實在太多。

東莞839萬人口，8000多個億的GDP，去年用于房地產(chǎn)的開發(fā)投資僅約737億，不到其總量的9%！銷售728萬平米，1235個億（均價1.7萬）。

無論是從銷售額還是銷售面積來看，惠州明顯是供大于求，房子建得太多了。真正的剛需用戶太少，全都給濱海和臨深地區(qū)的炒房團給包了。

三、人均收入水平

一個地區(qū)的房價肯定是和當?shù)氐慕?jīng)濟社會發(fā)展水平掛鉤的，雖然人均收入跑不贏房價。但不可能用惠州的收入水平去支撐深圳的房價。以惠州人均年3.4萬元（2828/月）去承受10692元的房價，已相當于3.7倍人均收入，房價已是畸形了。

四、上漲空間

惠州的房價上漲空間其實不大，利好與刺激樓市因素其實已經(jīng)沒有了。以前的臨深地區(qū)的深圳東概念如今已繞過惠州去發(fā)展汕尾飛地，直接不帶你一起玩。至于深惠地鐵受限于惠州目前的硬性指標不達標，而被叫停。城內(nèi)人口增長緩慢，惠城區(qū)7年時間僅增長3萬余人，惠陽區(qū)2萬余人。對于房產(chǎn)的需求其實真沒那么多剛需，現(xiàn)在市場上早已是供大于求了。

人口數(shù)量上不去，人均收入上不去，房子越建越多，你怎么漲？

最后

以惠州過去的經(jīng)濟發(fā)展增速來看，相信在10年后惠州的GDP總量應該能翻一翻，以年增長6.5%來算，10年后將達7701億元，增長87%。

根據(jù)房隨大市的趨勢，總體房價是肯定會上漲的，也是肯定會跑贏經(jīng)濟總量的。上漲的空間應該在100%-150%之間，根據(jù)目前10692元的均價，大概在2.2萬-2.6萬之間。

2019-2022年房價會平穩(wěn)調(diào)整，甚至小幅度下滑。按目前惠州均價1-1.2萬。那么到2022年大約是1.1萬左右。2022年~2024年是一個房地產(chǎn)迎來周期性反彈小幅度上漲，屆時惠州房價可能達到1.2-1.3萬。2024-2028年房地產(chǎn)又迎來平穩(wěn)調(diào)整期。所以估計到2028年�；葜莘績r大約是1.2-1.3萬/平

惠州地大，外來人口相比深圳，東莞，廣州城市較少，于現(xiàn)惠州城區(qū)和各縣區(qū)建造商品房如供給本地人口購買庫存遠遠大于購買�，F(xiàn)時國家一再強調(diào):房是用來住的不是用來炒的，和各大銀行對個人和地產(chǎn)商房貸的收緊政策的大環(huán)境下有個別城市房價已有向下的趨勢。人們對購房的心態(tài)也更理智成熟了。房價不是剛需的購房者抬起來的，而是有富余財富的和炒房炒地者抬起來的。如果政策再收緊，供過于求，房價能維持現(xiàn)況已經(jīng)很不錯了。相信惠州的也不例外。房價還是讓我們拭目以待吧。

我認為惠州的房價是長期穩(wěn)定緩慢的增長。十年后房價應該在一萬八左右。交通的便捷，人口的流入，大灣區(qū)的利好都會支撐。

十年后惠州的房價大概是多少？如果鐵口直斷的說一個數(shù)字，那樣好像沒多大意義。倒不如我們理性分析、解讀下惠州的房地產(chǎn)前景。

從長遠看，惠州的房地產(chǎn)、房價應該是緩慢上揚的。就是：看漲，而且十年后可能還漲不少。

為什么這么說呢？請看我下面分析：

• 1、大灣區(qū)：
  

大灣區(qū)的建設肯定是對惠州是利多的，不管惠州能獲得多少好處，好處肯定是有。這對惠州當?shù)氐姆績r肯定是起到促進作用的，會推高惠州當?shù)胤績r的。

• 2、地理位置：
  

惠州毗鄰深圳、香港，不但當?shù)胤績r深受深圳房價漲跌的影響，還承接著深圳高房價的輻射作用，也就是深圳的高房價在惠州有明顯的溢出效果。在過去的許多年，這些大家應該都看在眼里。

那可能有人會問，深圳房價會漲嗎？這么說吧，如果深圳的房價也不漲，那其它地方的就不用討論了。

總的來說，惠州的房價是與深圳的房價是正相關的關系，有時跟深圳后面跑。我們可以從歷年來深圳惠州兩地新房價的價格走勢看的很清楚。

• 3、人口：
  

惠州目前是人口流入的城市，雖然進來大多是產(chǎn)業(yè)工人。但隨著惠州的產(chǎn)業(yè)升級，工人的收入也會水漲船高的。只要惠州的人口不斷的流入，惠州的房價就不會差到那里去。人口是房價的基本保障，畢竟房子是用來住的。

可能現(xiàn)在有些人比較疑惑，2019年惠州的房價在跌啊。不可否認，惠州2018年房價均價與2017年同期相比還有下跌。但我們看的是大趨勢。

2018年以前，投資客把惠州房價炒太高了，這是國家不允許的�，F(xiàn)在需要消化一陣子，就像股票漲到高點，有些獲利盤要走掉一樣，等有了看多者接手籌碼后，之后又會上漲。

在我們國家，房價暴漲暴跌是不可能出現(xiàn)的事情。房價暴漲暴跌就說明經(jīng)濟失控、失速了，但這種情況不可能在中國出現(xiàn)，我們的經(jīng)濟最艱難的時候已經(jīng)過去了。

當然，雖說對惠州的房價總體看漲，這并不等于說，惠州那里的房價都會上漲。但城區(qū)及其它重點區(qū)域上漲是堅定看多的，如惠陽、大亞灣、新圩等地區(qū)。

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惠州不要再關注別的區(qū)了，除大亞灣都不會有很強勁的升值潛力，大亞灣區(qū)受深圳東進的影響，必然價格會強勢走高，不過如果政府的強勢限價不放松，新房不會有大幅升價，但相信不久就會出現(xiàn)好房難求的局面，大膽預測，兩年內(nèi)二手房市場就會看到苗頭，要不要跟進就看自己的想法吧，房價是一個城市發(fā)展的紅利再分配，懂的就懂了，不解釋……