先說兩個故事。

故事一

故事二

回到正題，作為外來企業(yè)，很大一方面，在中國，麥當(dāng)勞想的更多的是做好自己的快餐業(yè)，沃爾瑪想的更多的是做好零售業(yè)。

兩家外來企業(yè)，可能完全沒有預(yù)測到，改革開放四十年，在經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的大浪潮下，在國人對房子那種近乎宗教般的的信仰的下，房地產(chǎn)浩浩蕩蕩，一路飆升，“百花”即使皆無光芒，此枝依然獨(dú)秀。

商人逐利，造車的，搞物流的，加工肉的……好多跟房地產(chǎn)八竿子打不著的企業(yè)不是都涉足房地產(chǎn)了嗎。

天下大勢,浩浩蕩蕩,隨勢而起，逆勢而落!估計(jì)伴隨著房地產(chǎn)一路走來的70后，80后，甚至90后都有此感受吧！

時至今日，沃爾瑪、麥當(dāng)勞已經(jīng)錯過了“好時機(jī)”……

外企幾乎都是這樣不買只租（除了個別行業(yè)如酒店廠房之內(nèi)的）原因有很多。主要是減少資產(chǎn)管理，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)意外。舉個例子我之前所在韓企也是這樣，寧愿租車寧愿租辦公室就是不買。幾年租金就可以買車了，可是就是租。有一點(diǎn)是為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。比如司機(jī)都是租車公司的。外企風(fēng)險(xiǎn)意識很強(qiáng)的。

我再舉個美國一家非常出名的網(wǎng)絡(luò)企業(yè)，租期只剩下2個月了。新的地方已經(jīng)租好，原來的辦公室寧愿違約（違約金比2個月的租金還多非常多）物業(yè)都很納悶，還不如就浪費(fèi)2個月空著不就行了，本著良心物業(yè)出租方跟這家企業(yè)說你必要違約，空著就行了，人家企業(yè)就是要按著合同來。主要原因是空著萬一出現(xiàn)意外（比如火災(zāi)比如其他之類的）就是為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

首席投資官評論員董巖：

就算是剛剛進(jìn)入中國的時候企業(yè)的經(jīng)營也是要考慮成本和資金周轉(zhuǎn)率的。買物業(yè)勢必會占壓大量的資金，而且物業(yè)變現(xiàn)速度較慢，流動性較差，向麥當(dāng)勞這類食品零售企業(yè)完全沒有必要去購買物業(yè)。

首先、就拿1987年KFC開始在中國開設(shè)第一家店的時候，選擇租在了前門大街，當(dāng)時一年36.5萬元的房租，在那個年代絕對是巨款了，而且是一次交付10年的房租。但是前門店開業(yè)10個月后就回本了，這就可以看到租房的好處，第一長期鎖定一個物業(yè)價格，第二占用資金較少能比較快的收回房屋租金收入。

其次、麥當(dāng)勞、KFC等這些快餐品牌也不是開一家成功一家的，在進(jìn)入中國市場的時候做生意之前公司肯定要考慮好的情況也要考慮不好的時候的情況，如果采取購買物業(yè)的方法開店，那么如果這個店開失敗了怎么辦？這個物業(yè)是不是就很難收回成本，連精于選址的麥當(dāng)勞、KFC都沒開起來這個物業(yè)估計(jì)也很難出手賺錢。

再次、上邊說道選址一般都是在人流聚集的商業(yè)地區(qū)，這些地方的房屋價格也一般很高，購買肯定會占壓大量的資金，對于做生意來講是不劃算的。

最后、連鎖快餐店的擴(kuò)張速度也是很關(guān)鍵的，如果你在固定資產(chǎn)上投入過多擴(kuò)張速度輸給對手那么你很快就被對手給吃掉了，所以從這個方面來說也不能靠買房開店。雖然麥當(dāng)勞、沃爾瑪都是全球頂尖的大企業(yè)，但是還是要精打細(xì)算才能保持企業(yè)的競爭力和活力，而不能隨意的揮霍自身的資本。

做百年老店，要有定力，知道什么是自己的長項(xiàng)，不能受短期暴利所誘惑。

對于沃爾瑪和麥當(dāng)勞，立志于為全球人民服務(wù)，所以它們的很對政策，是基于對全球情況的綜合理解來制訂的，不會因?yàn)槟硞�地區(qū)某個國家存在的特點(diǎn)而有根本性的改變�？此粕�，看似不靈活，但這種蠢笨，讓它們的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)是統(tǒng)一的，服務(wù)是高標(biāo)準(zhǔn)的，投資收益也是穩(wěn)定的，可以預(yù)期的，發(fā)展也是平衡的。

他們的股東或投資者，也是秉持同一個理念，不能容忍靠投機(jī)謀取暴利，不能隱忍業(yè)績的暴增暴跌，不能接受長期投資要承受投機(jī)的風(fēng)險(xiǎn)。

所以，即使沃爾瑪或麥當(dāng)勞有大量閑置資金，完全有能力在中國投資店鋪，自持物業(yè)，借以謀取利益最大化，但他們依然會毫不猶豫地放棄，因?yàn)樗鼈儾辉敢獗恢袊�市場的特色所左右，不愿意為未來不確定的風(fēng)險(xiǎn)因素埋單。

在我們打算對它們進(jìn)行嘲笑之前，請捫心自問：我們有百年企業(yè)嗎？在哪里？

縱觀所有世界級的大企業(yè)，沒有一家是靠炒房炒地皮來贏發(fā)展，也就中國的500強(qiáng)，里面充斥了大量的房地產(chǎn)企業(yè)。

那怕是九十年代的日本，索尼，三菱，豐田等等的大企業(yè)，也是技術(shù)立身，不斷投巨資做研發(fā)。房地產(chǎn)崩盤以后，熬過陣痛，依然屹立在世界一線企業(yè)群當(dāng)中。

不忘初心，方得始終。做企業(yè)，唯有做技術(shù)，做規(guī)模，做標(biāo)準(zhǔn)，才能走得長遠(yuǎn)。炒東炒西，只是一群投機(jī)取巧的暴發(fā)戶罷了。

這是一個非常好的問題。

按照這些年來中國房地產(chǎn)市場的變化、特別是房價的上漲，如果沃爾瑪、麥當(dāng)勞等在中國置房經(jīng)營，僅這一項(xiàng)，就會讓這些跨國公司賺得缽滿盆溢。

事實(shí)是，他們都沒有這樣做。原因在兩大方面：一方面，與他們走輕資產(chǎn)之路的發(fā)展策略有關(guān)。長期以來，沃爾瑪也好，麥當(dāng)勞也罷，都是憑借跨國公司身份以低價租賃資產(chǎn)經(jīng)營，實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)擴(kuò)張戰(zhàn)略，從而有效減少自身風(fēng)險(xiǎn)。特別在市場發(fā)生較大變化的情況下，輕資產(chǎn)對企業(yè)調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略是非常有用的；另一方面，則可能是沒有想到中國的房價會如此之變。不然，或許也會動一下心思。

從總體上講，沃爾瑪、麥當(dāng)勞等跨國公司不會把眼睛盯在眼前的一些利益的，不會走重資產(chǎn)之路的。也正是因?yàn)樽叩氖禽p資產(chǎn)之路，所以，他們的經(jīng)營策略就非常靈活，如金融危機(jī)后沃爾瑪就關(guān)閉了很多門店。放在一般企業(yè)身上，就會受不了。但是，沃爾瑪無所謂，原本資產(chǎn)就不是他們的。

所以，堅(jiān)持自己的目標(biāo)和策略，才能讓企業(yè)成功。如果只想著賺眼前的錢，就難免會讓企業(yè)的長遠(yuǎn)戰(zhàn)略失卻，或者不受重視。

在臺企做過，同樣是只租不買，原因就是，進(jìn)可攻，退可守，只要賺錢就繼續(xù)，一旦失敗或者遇到問題，隨時可以走人。招聘員工是也是這樣，普通員工都是當(dāng)?shù)卣衅傅�，一旦撤退，是不會帶走的，都是解聘，解聘這點(diǎn)臺企還是不錯的，解聘你的時候都會按工齡給補(bǔ)償?shù)�。別的我不知道，但是我工作的這個臺企就是這樣的。

1、風(fēng)險(xiǎn)問題

外企進(jìn)入很難預(yù)測該國的政治風(fēng)險(xiǎn)，比如前段時間韓國的樂天集團(tuán)，僅僅因?yàn)橘u了塊地給軍方，就被整治的幾乎破產(chǎn)。

假如哪天中國和美國產(chǎn)生矛盾，那么麥當(dāng)勞等企業(yè)會面臨巨大風(fēng)險(xiǎn)，這時候買下的門面就會變成巨大的累贅。

2、資金利用效率

買下一間鬧市門面錢可以開10家店鋪，10家門店賺的利潤遠(yuǎn)超門店漲得錢。

3、麥當(dāng)勞的門面幾乎不花錢

麥當(dāng)勞入駐商業(yè)廣場，基本都是被邀請，表面房租很貴，但都會有補(bǔ)貼。算下來，不僅不花錢，還賺錢。

黃四郎和縣長搭臺捐錢，收取老百姓的錢，然后再把黃四郎的還給他，最后還能把租金分成。

沃爾瑪是招商來的，地皮政府可能免費(fèi)還可能補(bǔ)貼各種費(fèi)用，當(dāng)時地級市以有沃爾瑪為榮，帶動周邊房地產(chǎn)，是雙贏，它沒有必要去買重資產(chǎn)，畢竟是外企，在社會主義國家是有政治風(fēng)險(xiǎn)的。地皮免費(fèi)，供應(yīng)商免費(fèi)鋪貨還有巨額陳列費(fèi)，還能有長賬期，可能建筑部分都是分期付款，說白了人家沃爾瑪就是一個管理公司，玩的是供應(yīng)鏈，用你的錢人物給他打工。這是資本國家的通用套路

2000年，一個制造業(yè)的公司，廠房是租的，設(shè)備是海外工廠拆過來的二手貨，連車子都是租的。老板先選定車型，然后找一家本土公司去買下來，再租給公司，基本3-4年車價就掙回來了。合作方躺著掙錢，還有郊區(qū)房子租給這個公司做倉庫的，也是躺著掙錢。

這是不安心型的。好多公司進(jìn)來投資的時候不放心，怕哪天政策變了，跑路的時候有負(fù)擔(dān)。

2005年，一個科技公司，園區(qū)給了一大片地，各種優(yōu)惠政策，求著去。這科技公司只要了1/3的地 （高風(fēng)亮節(jié)啊 ??），讓園區(qū)按照自己的圖紙把房子建起來，然后簽租賃合同。如果買了地皮，這15年的增值高過公司利潤。??

這是不分心型的，主業(yè)之外不投資！

后不后悔？分公司的中國人，后悔的不得了，不是自己的錢，替別人后悔。總部的人無感，話說這兩家公司都發(fā)展的很好??