感謝邀請(qǐng)：

房地產(chǎn)市場(chǎng)不僅復(fù)雜，而且充滿著魔幻，市場(chǎng)的種種表現(xiàn)，讓很多的購(gòu)房朋友像丈二的和尚摸不著頭腦。

比如有一些朋友在說(shuō)，一方面房子買不掉，一方面新房拉高價(jià)格出貨，這會(huì)導(dǎo)致什么結(jié)局？

今天我們就一起來(lái)聊一聊，房子賣不掉的原因是什么？新房拉高價(jià)格出貨的原因又是什么？

一，房子賣不掉的原因是什么？

這一輪去庫(kù)存過(guò)后，身邊越來(lái)越多的朋友開(kāi)始討論起我國(guó)房?jī)r(jià)的走勢(shì)，開(kāi)始關(guān)注起我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

似乎每一個(gè)人都想要通過(guò)買房來(lái)獲得一些增值收益，也都想把握好房?jī)r(jià)走勢(shì)，來(lái)判斷出買入和賣出的最佳時(shí)機(jī)。

然而，我們身邊大部分的朋友，卻面臨著買完房過(guò)后，手里的房子買不掉，不知道到底是怎么回事。

因此，我們簡(jiǎn)單的歸納一下，看看到底是哪些原因造成了我們手里面的房子賣不掉，一起來(lái)看一看。

第1個(gè)原因，受疫情影響，失業(yè)率急劇增加。

2020年是非常特殊的一年，疫情打亂了我國(guó)經(jīng)濟(jì)的節(jié)奏，打亂了各個(gè)行業(yè)的節(jié)奏。

在2月份和3月份，大部分的家庭都面臨著嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)損失，收入直線下降，被降薪的降薪，被裁員的裁員。

如圖，這是一張統(tǒng)計(jì)2018年到2020年3月份的失業(yè)率情況圖表。

從采取樣本的31個(gè)大城市城鎮(zhèn)調(diào)查，失業(yè)率顯示來(lái)看，我國(guó)的失業(yè)率，從2018年到2020年之前，失業(yè)率相對(duì)來(lái)說(shuō)都比較平穩(wěn)。

而到了2020年1月份到3月份期間，因?yàn)橐咔榈挠绊懀�失業(yè)率攀升率非常大，呈直線上升。

換句話說(shuō)，我國(guó)受到疫情影響過(guò)后，導(dǎo)致了大部分的人群處于失業(yè)的狀態(tài)，收入受到了嚴(yán)重的影響。

收入受到了影響，哪還有心情，哪還有錢去買房呢，對(duì)大部分人群來(lái)說(shuō)，重新找工作，重新找賺錢的項(xiàng)目才是當(dāng)務(wù)之急。

第2個(gè)原因，市場(chǎng)處于下行期，買房者追漲殺跌。

樓市也有著自己的生命周期，也有著自己的漲幅規(guī)律，從以往的樓市漲幅規(guī)律來(lái)看，都是三年一小漲，五年一大漲。

而這一輪去庫(kù)存過(guò)后，我國(guó)的樓市正處于下行的階段，對(duì)大部分購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，買房都是追漲殺跌的。

樓市上漲的時(shí)候，一窩蜂的沖進(jìn)售樓處買房，樓市下行的時(shí)候不斷的觀望，就是不買房。

如圖，以北海這座城市為例，我們可以看到從2019年的3月份到2020年的3月份開(kāi)始，二手房的價(jià)格一直呈現(xiàn)出下跌的狀態(tài)。

實(shí)際上，結(jié)合各個(gè)城市的房?jī)r(jià)走勢(shì)來(lái)看大部分的城市，包括我們的一線城市，房?jī)r(jià)也處于下行的趨勢(shì)當(dāng)中。

在房?jī)r(jià)處于下行期的時(shí)候，大部分的朋友只會(huì)觀望，并不會(huì)著手買房，這也導(dǎo)致了很多房子買不出去。

第3個(gè)原因，房子自身的大金額屬性。

房子和其他的日常消費(fèi)品不一樣，它涉及到的金額特別大，即便是通過(guò)首付+房貸來(lái)進(jìn)行買房，也要花費(fèi)絕大部分家庭長(zhǎng)達(dá)10年，甚至更長(zhǎng)時(shí)間的存款積蓄。

也就是說(shuō)，像房子這種大金額的商品，它的成交周期往往會(huì)很長(zhǎng)，在市場(chǎng)上的表現(xiàn)就會(huì)讓很多購(gòu)房者以為賣不掉。

結(jié)合我國(guó)樓市的成交周期來(lái)看，大部分的二手房從掛牌到正常出售都會(huì)長(zhǎng)達(dá)3~6個(gè)月，并不會(huì)今天掛出去，明天就快速的賣出。

說(shuō)到底，房子自身的大經(jīng)過(guò)屬性，也注定了它是一個(gè)流動(dòng)性相對(duì)一般產(chǎn)品較慢的商品。

第4個(gè)原因，庫(kù)存增加，購(gòu)買力下降。

不管是供大于求的庫(kù)存增加，還是老百姓的購(gòu)買力下降，都會(huì)造成房子短時(shí)間買不掉，造成房地產(chǎn)市場(chǎng)的有價(jià)無(wú)市。

這一輪去庫(kù)存效果特別的明顯，大部分的家庭都買了房，條件好的家庭，甚至買了不止一套房。

而由于房子的大金額屬性，就把大部分家庭的存款和購(gòu)買力都消耗掉了，目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)非常缺乏購(gòu)買力。

與此同時(shí)庫(kù)存都轉(zhuǎn)移到了老百姓手里，房?jī)r(jià)上漲了，老百姓就會(huì)把手里的房子掛到二手房市場(chǎng)出售，以此來(lái)獲取更好的增值收益，就造成了二手房市場(chǎng)的庫(kù)存增加，甚至是供大于求。

說(shuō)到底，不管是市場(chǎng)的供應(yīng)量增加還是購(gòu)買力的嚴(yán)重不足，都將導(dǎo)致大部分房子買不掉。

……

是的，這就是目前各個(gè)城市面臨的一些房子賣不掉的相關(guān)原因。

當(dāng)然了，結(jié)合目前的樓市環(huán)境來(lái)看，還有其他的一些原因，比如，在住房不炒的大環(huán)境下，很多朋友都以為房?jī)r(jià)并不會(huì)上漲了。

基于大部分朋友都是想通過(guò)買房來(lái)獲得增值收益，他們認(rèn)定房?jī)r(jià)不會(huì)上漲，又怎么可能投入房地產(chǎn)市場(chǎng)買房呢？

二，新房拉高價(jià)格出貨的原因是什么？

在第一大點(diǎn)，我們簡(jiǎn)單的歸納了一下，目前的二手房市場(chǎng)的房子賣不掉的相關(guān)原因。

然而，很多的朋友就特別的疑惑了，一方面二手房賣不掉，另一方面新房卻在拉高價(jià)格在出貨，這到底是怎么回事呢？

實(shí)際上，且不管二手房市場(chǎng)到底如何，新房市場(chǎng)拉高價(jià)格出貨的原因，已經(jīng)非常明確，歸納一下，一起來(lái)看一看。

第1個(gè)原因，樓面價(jià)增加。

俗話說(shuō)，春江水暖鴨先知，樓市冷暖地先知。土地市場(chǎng)的價(jià)格攀升，一直以來(lái)都是觸動(dòng)購(gòu)房者買房的一大有力武器。

因?yàn)�，大部分的�?gòu)房者認(rèn)為樓面價(jià)在攀升，成本在增加，房?jī)r(jià)未來(lái)就會(huì)越來(lái)越高，越早買房其實(shí)既可以獲得增值的收益，也可以節(jié)約購(gòu)房成本。

而結(jié)合目前各個(gè)城市的土拍市場(chǎng)來(lái)看，樓面價(jià)的的確確又創(chuàng)新高，即便是在一線城市里面，也拍出了新地王。

比如，在5月19日，北京分鐘寺兩地塊，L-41、L-39地塊，合生創(chuàng)展公司分別經(jīng)過(guò)56輪和66輪的搏殺，最終突出重圍， 總價(jià)達(dá)107.4億元，溢價(jià)率分別為42.08%和37.86%。

據(jù)悉，這兩塊地，樓面價(jià)在73000-76000之間，而周邊二手房均價(jià)現(xiàn)在只有50000-60000。

這才是真正的面粉比面包貴，價(jià)格嚴(yán)重倒掛，出現(xiàn)新一輪價(jià)值洼地。

其他的城市也是一樣，從今年3月份土拍市場(chǎng)就開(kāi)始火熱起來(lái)，在5月份的時(shí)候，各個(gè)城市的地王又開(kāi)始頻頻出現(xiàn)。

且不管二手房市場(chǎng)如何對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)拿地的成本在增加，自然也會(huì)把新房的價(jià)格拉高再出貨。

第2個(gè)原因，買漲不買跌。

在房地產(chǎn)市場(chǎng)里面有一個(gè)怪象，如果開(kāi)發(fā)商把房子打折出售，反而沒(méi)有價(jià)格上漲，出售的效果好。

這也是我們常說(shuō)的，大部分的購(gòu)房朋友都是買漲不買跌，都是追漲殺跌的。

而開(kāi)發(fā)商也掌握到了這樣的一個(gè)市場(chǎng)情緒，就會(huì)結(jié)合自己開(kāi)發(fā)成本的增加，把新房的價(jià)格微微的上調(diào)，以促使更多的購(gòu)房者下定買房提高去化率。

道理很簡(jiǎn)單，如果一個(gè)樓盤的價(jià)格越來(lái)越低，購(gòu)房者就不會(huì)買單，因?yàn)樗�覺(jué)得這樣的樓盤可能有某種瑕疵，也可能有某種大坑等著自己。

而一個(gè)樓盤的價(jià)格越賣越貴的時(shí)候，買房者就認(rèn)為再不買房?jī)r(jià)又有一個(gè)新高，再也買不起了。

第3個(gè)原因，房?jī)r(jià)上漲是貨幣現(xiàn)象。

我們常說(shuō)我國(guó)房?jī)r(jià)的上漲，從經(jīng)濟(jì)的角度來(lái)看，就是一個(gè)貨幣的現(xiàn)象。

我國(guó)的人民幣在不斷的貶值，通貨膨脹率越來(lái)越大，就會(huì)導(dǎo)致具備金融屬性的房子價(jià)格越來(lái)越高。

所以，我們才看到大部分的購(gòu)房者不愿意把存款放在銀行吃低利率，而更愿意把存款用于買房抵御通貨膨脹，同時(shí)獲得增值收益。

這就導(dǎo)致了越來(lái)越多的資金流入樓市，再加上樓面價(jià)屢屢創(chuàng)新高，新房市場(chǎng)感知是最快的，往往會(huì)迎來(lái)快速的價(jià)格上漲。

等到新房市場(chǎng)都開(kāi)始火熱起來(lái)，每一個(gè)區(qū)域每一個(gè)板塊，接下來(lái)就會(huì)輪動(dòng)到二手房市場(chǎng)。

所以，我們才看到二手房，市場(chǎng)的房子賣不掉新房，卻在拉高房?jī)r(jià)出貨，其實(shí)是因?yàn)樾路康膬r(jià)格才剛剛開(kāi)始上漲，等過(guò)一段時(shí)間，二手房的價(jià)格自然也會(huì)迎來(lái)上漲，市場(chǎng)也就會(huì)發(fā)生變化。

……

是的，新房拉高房?jī)r(jià)出貨的原因非常明確。

實(shí)際上，最主要的原因是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)的成本在增加，樓面價(jià)在逐年的攀升，不得不將新房的價(jià)格調(diào)高，以保證開(kāi)發(fā)商自己的收益。

而其他貨幣現(xiàn)象也好，追漲殺跌的市場(chǎng)情緒也好，不過(guò)是開(kāi)發(fā)商利用這樣的買房心態(tài)，在更好的營(yíng)銷自己的新房項(xiàng)目而已。

三，一方面房子賣不掉，一方面新房拉高價(jià)格出貨，這樣會(huì)導(dǎo)致什么結(jié)局？

通過(guò)第一大點(diǎn)和第二大點(diǎn)，我們分別了解了，二手房市場(chǎng)的房子賣不掉和新房拉高價(jià)格出貨的一系列原因。

雖然，一方面房子賣不掉，一方面新房拉高價(jià)格出貨屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)里面的正�，F(xiàn)象。

俗話說(shuō)，新房市場(chǎng)和二手房市場(chǎng)的漲價(jià)趨勢(shì)是有先后順序的，往往是新房先漲價(jià)，然后再輪動(dòng)到二手房市場(chǎng)。

但是，二手房市場(chǎng)賣不掉，新房市場(chǎng)拉出了新高價(jià)，會(huì)導(dǎo)致一個(gè)非常奇特的市場(chǎng)現(xiàn)象。

也就是新房?jī)r(jià)格在不斷的攀升，大部分的購(gòu)房者就會(huì)本著追漲殺跌的利益追求，沖到新房市場(chǎng)買房，二手房市場(chǎng)會(huì)顯得更加的冷清。

這也是我們常說(shuō)的，今年的樓市簡(jiǎn)直就是冰火兩重天，新房市場(chǎng)非常的火熱，二手房市場(chǎng)卻無(wú)人問(wèn)津。

長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，這樣的房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)象會(huì)讓二手房市場(chǎng)的庫(kù)存不斷的攀升，二手房更加難以賣掉。

畢竟，大部分沖進(jìn)新房市場(chǎng)里面買房的朋友，都是為了追求真正的收益去購(gòu)買的，買完房都會(huì)將自己的房屋放到二手房市場(chǎng)出售。

我是@重慶地產(chǎn)視野 重慶樓市老司機(jī)，十余年房產(chǎn)投資經(jīng)驗(yàn)，熟悉重慶各區(qū)房產(chǎn)價(jià)值，板塊輪動(dòng)，購(gòu)房貸款政策，購(gòu)房知識(shí)，時(shí)常還要分享重慶樓市一線動(dòng)態(tài)，我們一起交流，一起成長(zhǎng)吧！

一方面二手房子賣不掉，一方面新房拉高價(jià)格出貨，這樣會(huì)導(dǎo)致什么結(jié)局？這個(gè)導(dǎo)致結(jié)局如下。

一、高價(jià)套進(jìn)一些大媽級(jí)別投資客和剛需，讓這些人這輩子都別想過(guò)上好日子了。這個(gè)很明顯，非理性的人絕對(duì)上當(dāng)，街邊殘棋都有人買，何況這個(gè)房子。

二、某些城市局部債務(wù)危機(jī)提前爆發(fā)。這個(gè)非常明顯，投資房子猶如賭博。市場(chǎng)缺少不是賭徒，而是賭場(chǎng)，一方面二手房房子賣不掉，一方面這種新房拉高價(jià)格出貨這個(gè)操作就是給房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)了一個(gè)賭場(chǎng)。絕大多數(shù)人最后是傾家蕩產(chǎn)，當(dāng)然這個(gè)過(guò)程做莊是銀行，如果做的過(guò)分了莊家也要出問(wèn)題。

三、資金再次流入樓市。實(shí)體加劇下滑，就業(yè)下滑，很多人會(huì)感覺(jué)錢難賺，更多企業(yè)倒閉。這個(gè)很簡(jiǎn)單，這樣操作同時(shí)肯定得加劇高價(jià)土地出讓，銀行錢進(jìn)入樓市，部分在歷史房地產(chǎn)賺錢企業(yè)和企業(yè)主也認(rèn)為只有炒房炒地有未來(lái)。這樣下去實(shí)體還有什么希望，還有那些加杠桿買房的根本無(wú)法消費(fèi)。

四、物價(jià)上漲、債務(wù)更多、更大返鄉(xiāng)潮即將到來(lái)。企業(yè)越大債務(wù)越高、物價(jià)無(wú)法下跌，很多人生活和生存成本上下，由于工資無(wú)法漲，物價(jià)漲、房租房?jī)r(jià)漲，生活和生存成本太高，絕望的人群增加，都返回農(nóng)村去了。

新房?jī)r(jià)格以穩(wěn)為主，有房管局備案價(jià)上限束縛著，二手房逐年陰跌！

也就是上面基本是房市的趨勢(shì)，新房在房管局每一套房源都有備案價(jià)的，這個(gè)可以在所在地的房管局網(wǎng)站查詢，房企基本上也是按著稍微低于備案價(jià)走的，有個(gè)別樓盤會(huì)低于備案價(jià)10%以內(nèi)銷售都是有可能的。

而二手房則不同了，如果購(gòu)房者申請(qǐng)不了貸款，就需要全款買，且二手房因?yàn)榻灰锥愘M(fèi)都是偏高、流程相對(duì)復(fù)雜，越來(lái)越難賣是趨勢(shì)，結(jié)果就是逐年陰跌狀態(tài)。

結(jié)局就是新房?jī)r(jià)格以穩(wěn)為主，房企全力去庫(kù)存，剛需按需實(shí)地看房對(duì)比，按需購(gòu)買；

二手房逐年陰跌，越往后，市場(chǎng)二手房房源越多，就更難賣出去了，只能變賣為租，引導(dǎo)租金整體下降。

綜上所述，首套剛需用戶，可以適當(dāng)考慮在這2年內(nèi)買房，盡量要首付足夠且還貸能力有保障的情況下選擇購(gòu)買！而對(duì)于想買房投資的家庭來(lái)說(shuō)，也可以酌情考慮商鋪和公寓！

關(guān)于此問(wèn)題，大家若有補(bǔ)充或交流，可以留言區(qū)互動(dòng)，歡迎點(diǎn)贊支持和關(guān)注本號(hào)！對(duì)選房城市、戶型或交易稅費(fèi)有糾結(jié)時(shí)，也可以關(guān)注本號(hào)后私信交流！

大家好，我是勇談。房?jī)r(jià)（尤其是新房）價(jià)格在持續(xù)上漲，根據(jù)一般的商品經(jīng)濟(jì)學(xué)理論來(lái)說(shuō)，商品出現(xiàn)供過(guò)于求的時(shí)候應(yīng)該是降價(jià)促銷，但是房產(chǎn)卻除外。“買漲不買跌”的市場(chǎng)操作準(zhǔn)則至今仍然在房產(chǎn)界和民間廣為流傳，這種完全意義上的“投資思維”才是導(dǎo)致房?jī)r(jià)至今只漲不跌的關(guān)鍵。借此機(jī)會(huì)簡(jiǎn)單談?wù)勎业挠^察。

全國(guó)范圍來(lái)看目前每年商品房銷售面積已經(jīng)超過(guò)了實(shí)際進(jìn)城居住需求，房子開(kāi)始出現(xiàn)賣不掉的情況會(huì)越來(lái)越普遍

• 過(guò)去10年來(lái)說(shuō)我國(guó)商品房銷售面積已經(jīng)超過(guò)了實(shí)際住房需求

圖上所示是近10年來(lái)我國(guó)商品房銷售面積走勢(shì)圖，可以看到一點(diǎn)“2016年后商品房銷售面積急速上漲”，計(jì)算后2010-2019年住宅商品房銷售面積總計(jì)超過(guò)120億平方米；而近10年國(guó)內(nèi)城鎮(zhèn)化居民流入情況如何呢？差不多1.78億！那么人均住房面積是多少呢？67.4平方米。這個(gè)面積已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了歐美等發(fā)達(dá)國(guó)家的水平。因此從居住的角度來(lái)看，起碼近10年來(lái)的商品房供應(yīng)是已經(jīng)超過(guò)了實(shí)際需求，當(dāng)然這是整體而言。

• 既然說(shuō)房產(chǎn)已經(jīng)相對(duì)供過(guò)于求，那么為了刺激大家繼續(xù)購(gòu)買的辦法是什么？經(jīng)濟(jì)學(xué)家想出的辦法就是“刺激”，試圖用一個(gè)錯(cuò)誤去掩蓋另一錯(cuò)誤

提起國(guó)內(nèi)這些搞經(jīng)濟(jì)的人就不由得想起金燦榮老師講過(guò)的一句話“國(guó)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題要都由經(jīng)濟(jì)學(xué)家來(lái)作出決定，經(jīng)濟(jì)早就完了”。事實(shí)也正是如此，進(jìn)入21世紀(jì)后歷次經(jīng)濟(jì)危機(jī)說(shuō)句實(shí)話經(jīng)濟(jì)學(xué)界都沒(méi)有能夠提出切實(shí)可行的解決方案。包括如今的高房?jī)r(jià)問(wèn)題其實(shí)也有不少經(jīng)濟(jì)學(xué)人士給出的意見(jiàn)，比如：2008年的4萬(wàn)億大刺激帶動(dòng)國(guó)內(nèi)大幾十萬(wàn)億的投資、2016年提出的“去庫(kù)存”其實(shí)也是出自這批人的手筆。包括此次疫情后這幫經(jīng)濟(jì)學(xué)家竟然提出了“財(cái)政赤字貨幣化”的理論！！其實(shí)際不就是“亂發(fā)、亂印貨幣”嗎？搞一個(gè)新的名詞來(lái)忽悠大眾，這樣有意思嗎？

國(guó)內(nèi)還是存在一大批真正的剛需，用房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲來(lái)逼迫大家做出選擇是房企經(jīng)常做的事情

• “買漲不買跌”這句話已經(jīng)在房地產(chǎn)行業(yè)廣為人知，大家“投資買房”思維仍然沒(méi)有改變

馬光遠(yuǎn)曾說(shuō)過(guò)這樣一句話“嚴(yán)格來(lái)說(shuō)國(guó)內(nèi)沒(méi)有一個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)家，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)學(xué)家提出的所有理論基本都是照抄歐美國(guó)家的”，這句話是深表認(rèn)同的。對(duì)于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)曾出現(xiàn)的“周期性房產(chǎn)銷售不暢”國(guó)內(nèi)相關(guān)人士提出的解決方案就是“買漲不買跌”。事實(shí)也證明了在賦予房產(chǎn)投資屬性后，包括普通老百姓在內(nèi)都在蜂擁而至，究竟誰(shuí)開(kāi)的這個(gè)口子？大家心里很清楚。

• 2016年底提出“房住不炒”后，其實(shí)主要目的就是為了擠出房產(chǎn)的“投資資本”

2016年底提出房住不炒后，真正炒房資本已經(jīng)開(kāi)始退出。只不過(guò)此時(shí)因?yàn)槌擎?zhèn)化和棚改的原因，導(dǎo)致很多老百姓都誤判了房?jī)r(jià)走勢(shì)。尤其是三四線城市的居民認(rèn)為自己所在的城市也會(huì)迎來(lái)前幾年一二線城市的房?jī)r(jià)高光時(shí)刻，最終的結(jié)果是房?jī)r(jià)確實(shí)漲了，不少人也傾盡所有買了，只不過(guò)已經(jīng)是“有價(jià)無(wú)市”。

一方面房子賣不掉，一方面新房拉高價(jià)格出貨，這樣導(dǎo)致的負(fù)面影響已經(jīng)初步顯現(xiàn)

• 房企總資產(chǎn)看似很高，但是虛胖，負(fù)債率居高不下，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)傳統(tǒng)工業(yè)的負(fù)債率

圖上所示是近10年來(lái)房企負(fù)債及負(fù)債率走勢(shì)圖，可以看到一個(gè)基本的事實(shí)“伴隨著房企總資產(chǎn)的提升，負(fù)債率也是居高不下”。以2018年為例，房企負(fù)債總額超過(guò)67萬(wàn)億，負(fù)債率高達(dá)79.1%��！前段時(shí)間海航宣布破產(chǎn)的時(shí)候，其負(fù)債率不過(guò)70%左右；以工業(yè)大國(guó)著稱的我們2019年工業(yè)企業(yè)總負(fù)債不過(guò)67.4萬(wàn)億（工業(yè)企業(yè)的總資產(chǎn)119萬(wàn)億左右），負(fù)債率不過(guò)56.5%而已。可以說(shuō)房企負(fù)債率過(guò)高確實(shí)已經(jīng)不正常了，這種不正常來(lái)自于哪里？銀行、地方等過(guò)于“寵愛(ài)”。

• 國(guó)人“有房才有家”的主流思想導(dǎo)致了房子成為壓在人們身上的一座大山，一套房子如今“掏空6個(gè)人口袋”已經(jīng)是普遍現(xiàn)象

跟大家分享一組數(shù)據(jù)，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局剛公布的1-4月份商品房數(shù)據(jù)顯示，1—4月份，商品房銷售面積33973萬(wàn)平方米，商品房銷售額31863億元；也就是說(shuō)目前國(guó)內(nèi)商品房平均銷售價(jià)格為9379元/平米。如今國(guó)內(nèi)人均收入水平怎么樣呢？2019年全國(guó)居民人均可支配收入30733元（基本可以理解為基本工資收入），簡(jiǎn)單計(jì)算后一個(gè)家庭想要購(gòu)買一套90平米房產(chǎn)需要27年��！所以，從收入水平來(lái)看一套房子“掏空6個(gè)人口袋”不是危言聳聽(tīng)。

• 假如一直通過(guò)漲房?jī)r(jià)來(lái)逼迫大家購(gòu)房，甚至還有大量的房屋空置會(huì)出現(xiàn)什么結(jié)果？其實(shí)日本在上世紀(jì)80年代已經(jīng)給出了答案

今天的國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)行情跟當(dāng)年的日本何其相似，全國(guó)上下都彌漫著“房產(chǎn)投資風(fēng)”，股市資金、企業(yè)資金、民間資金等都大量涌入樓市的結(jié)果就是“日本的房產(chǎn)可以買下整個(gè)美國(guó)”。但這樣總歸都是虛的，擊鼓傳花的游戲最終不可能一直下去，甚至2008年美國(guó)次貸危機(jī)爆發(fā)的深層次原因也是因?yàn)榉慨a(chǎn)泡沫引起的。引起這么多泡沫的主要原因其實(shí)就是“過(guò)分相信經(jīng)濟(jì)學(xué)家的判斷，過(guò)分相信市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)”。完全市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下解決危機(jī)的辦法就是“經(jīng)濟(jì)危機(jī)”，我們經(jīng)受不起這樣的打擊。

綜上，好在我們?cè)?016年提出了房住不炒，甚至對(duì)于房地產(chǎn)的調(diào)控始終沒(méi)有停止過(guò)。雖然說(shuō)結(jié)果不盡如人意，但是起碼我們心里是知道“房地產(chǎn)這樣發(fā)展下去是不行的”。近期房地產(chǎn)稅再次提起，未來(lái)通過(guò)稅收手段來(lái)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)呼之欲出，所以我們還是不期望有類似于美國(guó)和日本那樣的事情發(fā)生的。各位覺(jué)得呢？原創(chuàng)不易未經(jīng)允許不得隨意轉(zhuǎn)載，喜歡房產(chǎn)等問(wèn)題的朋友可以點(diǎn)贊、關(guān)注、訂購(gòu)勇談的專欄，更多優(yōu)質(zhì)內(nèi)容繼續(xù)貢獻(xiàn)中。

房子賣不出去，說(shuō)白了還是價(jià)格問(wèn)題，真要是價(jià)格到位，必然會(huì)有合適的客戶，沒(méi)有賣不出去的房子，只有不會(huì)賣房的銷售

問(wèn)題回顧：一方面房子賣不掉，一方面新房拉高價(jià)格出貨，這樣會(huì)導(dǎo)致什么結(jié)局？

我是{袁哥房產(chǎn)觀}，疫情下，國(guó)民經(jīng)濟(jì)受到影響，而房地產(chǎn)也受到重大影響。房地產(chǎn)在國(guó)家政策和銀行寬松的貨幣政策下，逐漸的恢復(fù)，成交量和成交價(jià)格都有所提高，但是同時(shí)也出現(xiàn)了一種現(xiàn)象，一方面二手房變的難買，另一方面新房市場(chǎng)還在漲價(jià)，這樣會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)出現(xiàn)“虛火”，也就是有價(jià)無(wú)市，最終會(huì)出現(xiàn)橫盤。出現(xiàn)這種結(jié)局的原因很多，主要是是二手房市場(chǎng)和新房市場(chǎng)共同作用下的結(jié)果，具體原因如下;

一方面二手房難賣賣不掉的原因

01;疫情下對(duì)于疫情的影響，購(gòu)買力下降。

疫情下，很多行業(yè)因?yàn)橐咔橛绊�，都停止了營(yíng)業(yè)或延遲營(yíng)業(yè)，有些甚至因此而破產(chǎn)到閉。而這些企業(yè)的經(jīng)營(yíng)困難或者破產(chǎn)，就有很多的人因此少收入或者沒(méi)有收入來(lái)源，而這些人群中很多都是房屋的剛需人群，也是二手房的主要需求者，因此疫情影響了二手房市場(chǎng)的購(gòu)買力和需求。

02：二手房掛牌量集中，使供大于需。

本來(lái)二手房市場(chǎng)量就很很大，一些城市的二手房從去年開(kāi)始就量?jī)r(jià)齊跌，包括一二線城市，三四線城市都有，疫情的到來(lái)，由于各種原因，加劇了二手房市場(chǎng)的掛牌量。主要有以下幾種主要原因造成了二手房供需不平衡，而且供·嚴(yán)重大于需。

（1）疫情影響，套現(xiàn)人群增多。

疫情下一些小微企業(yè)和個(gè)體經(jīng)營(yíng)者，也包括一些職業(yè)不穩(wěn)定的城市居民，由于失去或者缺乏現(xiàn)金流，又無(wú)好的融資渠道，只能選擇賣出自己的房屋，換取現(xiàn)金，度過(guò)企業(yè)或家庭危機(jī)，而賣房是最快而最便捷的方式之一，因此掛牌量增多。

4月29日，58同城、安居客發(fā)布2020年《4月國(guó)民安居指數(shù)報(bào)告》，報(bào)告顯示，2020年4月全國(guó)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)67個(gè)城市中，二手房在線掛牌均價(jià)15522元/㎡，環(huán)比下降0.36%，全國(guó)新增掛牌房源量環(huán)比上漲56.2%，

（2）疫情影響，置換需求增多。

疫情期間，人們由于需要長(zhǎng)期待在家中，一些需求得到放大，對(duì)于房屋要求有了重新認(rèn)識(shí)，對(duì)于改善需求更加迫切，但是現(xiàn)實(shí)和理想總是差距很大，雖然有改善需求，但是現(xiàn)在各地房?jī)r(jià)普遍較高，大多數(shù)改善需求無(wú)法通過(guò)直接購(gòu)買實(shí)現(xiàn)改善目的，一般都需要通過(guò)置換實(shí)現(xiàn)。

在這個(gè)前提下，需要改善的群體，也把自己原來(lái)的住房掛牌，從而也加劇了二手房市場(chǎng)的供應(yīng)量。

以我居住的日照為例，日照新市區(qū)是日照市民改善的首選之地，其他區(qū)域如老城市區(qū)，開(kāi)發(fā)區(qū)的改善購(gòu)房者要想換到新市區(qū)，購(gòu)置同等面積的住房，必須賣出原來(lái)的住房，還需要增加幾十萬(wàn)或上百萬(wàn)，才能實(shí)現(xiàn)改善的目的。

03：二手房業(yè)主期望值過(guò)高，掛牌價(jià)高，造成有價(jià)無(wú)市。

二手房業(yè)主對(duì)于出售房屋期望值過(guò)高，主要原因有以下幾方面

（1）二手房中很大一部分都是希望賣掉現(xiàn)有住房，再去購(gòu)買新房，看新房?jī)r(jià)格上漲，擔(dān)心買出自己的房子，也不能買到新房，因此待價(jià)而估，不愿意輕易降價(jià)。

（2）二手房的掛牌價(jià)太隨意，同一個(gè)小區(qū)，同一棟樓掛牌價(jià)差別很大，而二手房業(yè)主都是就高不就低，因此互相比較下，掛牌價(jià)越來(lái)越高，而房子就變成了有價(jià)無(wú)市。

04：購(gòu)房主體改變及購(gòu)房思維的改變，對(duì)于二手房購(gòu)買需求影響很大。

隨著時(shí)代的發(fā)展，我國(guó)人均住房已達(dá)到40平米，城鎮(zhèn)居民擁有自有住房已達(dá)96%，大家對(duì)于住房的需求，已從剛需向改善需求轉(zhuǎn)變，而購(gòu)房年齡日趨年輕化。

（1）購(gòu)房主體，現(xiàn)在以年輕人為主，年輕人都以購(gòu)買新房為主。

從貝殼找房發(fā)布了《2019上半年城市居住報(bào)告》（簡(jiǎn)稱“報(bào)告”），報(bào)告通過(guò)真實(shí)交易數(shù)據(jù)，觀測(cè)了北京、上海、廣州、深圳、南京、蘇州、杭州、天津、廈門、重慶、成都、西安、長(zhǎng)沙、武漢、鄭州15個(gè)城。

相比2018年，15個(gè)城市的買房人呈現(xiàn)出年輕化的趨勢(shì)，但北京的平均購(gòu)房年齡仍然高居榜首，達(dá)到了34.1歲，相比之下，長(zhǎng)沙購(gòu)房人最年輕，平均28.9歲。

（2）購(gòu)買需求也有原來(lái)的剛需為主，改變改善為主，改善同樣以新房為主。

改善需求已成為現(xiàn)在購(gòu)房市場(chǎng)的主要需求，改善需求對(duì)于房屋的品質(zhì)要求更高，而現(xiàn)在的新房市場(chǎng)也是以提高品質(zhì)為主，因此在品質(zhì)的共同要求，所以新房成為改善需求的首選。

一方面新房拉高價(jià)格出貨的原因

新房市場(chǎng)從3月以來(lái)，成交量開(kāi)始上升，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局對(duì)于全國(guó)70個(gè)大中城市4月新房的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，4月份全國(guó)房?jī)r(jià)是穩(wěn)中微漲的狀態(tài)。新房市場(chǎng)從疫情發(fā)生后，就有很多人預(yù)測(cè)，會(huì)出現(xiàn)大跌，但是事實(shí)上新房不僅沒(méi)有出現(xiàn)大跌，反而出現(xiàn)了上漲，個(gè)別地區(qū)甚至出現(xiàn)了大漲。

之所以出現(xiàn)新房市場(chǎng)價(jià)格上漲的原因，不僅是因?yàn)閲?guó)家貨幣政策寬松和各地地方政府采取的措施有關(guān)，主要還有以下原因。

01：房產(chǎn)商拉高房?jī)r(jià)是從自身利益及市場(chǎng)考慮的結(jié)果

開(kāi)發(fā)商從自身利益考慮，不愿意房?jī)r(jià)下降，同時(shí)拉高房?jī)r(jià)還有其他原因：

（1）購(gòu)房者買漲不買跌，如果開(kāi)發(fā)商降低房?jī)r(jià)，購(gòu)房者反而不會(huì)購(gòu)買，會(huì)等待觀望房?jī)r(jià)進(jìn)一步下降，但是漲價(jià)，給購(gòu)房者熱銷，而且以為房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)上漲，反而加速購(gòu)買。

（2）對(duì)于前期客戶的交待。

房地產(chǎn)不愿意降價(jià)的原因是因?yàn)槿绻�降價(jià)，對(duì)于前期的購(gòu)房者無(wú)疑是一種傷害，每一次降價(jià)，全國(guó)各地都會(huì)上演大鬧售樓處的戲碼，因此開(kāi)發(fā)商不愿意輕易降價(jià)，也不愿意看到類似的場(chǎng)面出現(xiàn)。

（3）對(duì)于地方政府和同行的交待。

房產(chǎn)商對(duì)于房?jī)r(jià)的調(diào)動(dòng)，如果上漲對(duì)于同行是愿意見(jiàn)到的，有了新的參考價(jià)格。而如果降價(jià)對(duì)于高價(jià)拿地的同行，勢(shì)必是敵對(duì)的。尤其是一些地方政府對(duì)于土地財(cái)政依賴性高的，雖然沒(méi)有明令限制房?jī)r(jià)下調(diào)，但是會(huì)通過(guò)內(nèi)部會(huì)議或其他行政干預(yù)房?jī)r(jià)下降。

因此處于這兩方面的考慮，開(kāi)發(fā)商愿意漲價(jià)，而不愿意降價(jià)。

02：在漲房?jī)r(jià)和降房?jī)r(jià)之間選擇，權(quán)衡利弊。

（1）房?jī)r(jià)上漲對(duì)于開(kāi)發(fā)商房?jī)r(jià)上漲，有時(shí)候雖然是“虛火”仍然可以通過(guò)優(yōu)惠吸引部分購(gòu)買者，同時(shí)可以改變購(gòu)房者預(yù)期，從而增加成交量。

（2）房?jī)r(jià)下降對(duì)于開(kāi)發(fā)商，如果一旦降價(jià)，不但成交量上不去，連鎖反映還會(huì)繼續(xù)降價(jià)，開(kāi)發(fā)商的資金鏈就會(huì)出現(xiàn)斷裂，更危險(xiǎn)。

更主要的是一種博弈狀態(tài)的出現(xiàn)，如果房?jī)r(jià)不下降，可以等待政策救市，一旦政策有利于樓市，樓市的上行通道就會(huì)打開(kāi)，迎來(lái)真正的漲價(jià)，這才是開(kāi)發(fā)商漲價(jià)易，降價(jià)難的真正原因。

03：從市場(chǎng)規(guī)律而言，漲價(jià)可以通過(guò)優(yōu)惠間接降價(jià)。

先漲價(jià)，再優(yōu)惠，如果最后資金壓力大，再加大優(yōu)惠這個(gè)市場(chǎng)規(guī)律適用于任何商品，同樣適用于房產(chǎn)。

房產(chǎn)如果直接降價(jià)會(huì)引發(fā)很多后果，而不如直接漲價(jià)，然后根據(jù)市場(chǎng)情況做出調(diào)整，這就是4月以來(lái)，全國(guó)各地房地產(chǎn)公司加大推盤量，同時(shí)增大優(yōu)惠力度，加上前期積累需求釋放，才有4月，5月成交量上漲，房?jī)r(jià)微漲的局面。

綜上：從以上分析了二手房難賣，賣不掉，不僅有疫情的影響，同時(shí)還有二手房業(yè)主自身的原因，更是因?yàn)樾路糠績(jī)r(jià)上漲引起的連鎖反映，同時(shí)新房市場(chǎng)漲價(jià)易，跌價(jià)難不僅有市場(chǎng)的原。因，開(kāi)發(fā)商自身的考慮，更主要的是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商也有不得不漲價(jià)的內(nèi)在原因。

一方面二手房賣不掉，另一方面拉高新房房?jī)r(jià)，這樣就導(dǎo)致了橫盤的結(jié)局，而橫盤的局面一般也不會(huì)一直存在，只有市場(chǎng)購(gòu)買力增加，供需改變，同時(shí)在國(guó)家政策的加持，橫盤的局面就會(huì)改變，因此疫情后，國(guó)民經(jīng)濟(jì)恢復(fù)，居民收入增加，需求增加，房地產(chǎn)就會(huì)穩(wěn)定上漲。

我是{袁哥房產(chǎn)觀}，專注專業(yè)房產(chǎn)23年，為你分享實(shí)用的買房賣房實(shí)用技巧，和房產(chǎn)投資經(jīng)驗(yàn)，歡迎關(guān)注我

一方面房子賣不掉，一方面新房拉高價(jià)格出貨，這樣會(huì)導(dǎo)致什么結(jié)局？這將導(dǎo)致市場(chǎng)出現(xiàn)兩極分化的局面。

首先，最近各大中心城市和周邊的衛(wèi)星城市的二手房市場(chǎng)的掛牌量不斷猛增，許多放盤的業(yè)主和中介都在發(fā)愁，房源放出去好幾個(gè)月了，價(jià)格已經(jīng)低過(guò)原來(lái)的購(gòu)買價(jià)了，但還是很難達(dá)成交易，并且出現(xiàn)二手房的議價(jià)空間不斷加大。

其次，受疫有影響，新房為了快速 去庫(kù)存回籠資金，采取以量換價(jià)的方式和以不變的價(jià)格來(lái)銷售更大的房屋面積方式，來(lái)推動(dòng)出貨率。這樣使得許多剛需購(gòu)房者全都去購(gòu)買新房而不選擇二手房。

最后，新房和二手房的兩極變化的現(xiàn)象不會(huì)持續(xù)很久。因?yàn)槎�手房市�?chǎng)是新房的預(yù)警市場(chǎng)，當(dāng)新房的清盤優(yōu)惠活動(dòng)過(guò)后，價(jià)格還將是會(huì)回到與二手房相適應(yīng)的水平上，這是一個(gè)市場(chǎng)機(jī)制的調(diào)節(jié)作用。所以，無(wú)論短期結(jié)局有何變化，最終的結(jié)局是經(jīng)過(guò)市場(chǎng)變化來(lái)回歸平穩(wěn)合理的局面。我是強(qiáng)壯小公雞，歡迎各位朋友評(píng)論留言討論。

現(xiàn)在的樓市確實(shí)比較復(fù)雜，也有非常多的矛盾存在，目前很多購(gòu)房者買房的意愿已經(jīng)從居住轉(zhuǎn)變成為了投資，那么賣掉房子賺錢就是他們首要的目的。但是從現(xiàn)有的市場(chǎng)行情來(lái)看，二手房逐漸增多，房東之間的競(jìng)爭(zhēng)較大，房子并沒(méi)有想象中的那么好賣。并且隨著二手房房齡的增加賣出去的概率就更小，或者說(shuō)賣上一個(gè)好價(jià)錢的概率就更小了。

一方面二手房并沒(méi)有那么好賣。二一方面的新房?jī)r(jià)格卻又在不斷地上漲。這就是樓市當(dāng)中的一個(gè)主要矛盾。

其實(shí)，二手房賣不掉的主要原因就在于出貨量比較大，同時(shí)購(gòu)房者的新房癌也比較嚴(yán)重，只要有位置還可以能夠滿足需求的新房時(shí)一般人是不會(huì)選擇去購(gòu)買二手房的。同時(shí)，對(duì)于投資房產(chǎn)的人來(lái)說(shuō)，二手房的投資價(jià)值也稍低了一些。新房起始價(jià)格就高，后期的升值空間自然也就更大一些。

對(duì)于新房持續(xù)漲價(jià)而言，新房的成本也在不斷地提升，土地價(jià)格也從來(lái)沒(méi)有降過(guò)。購(gòu)房者的需求又看上去非常充足。幾方面因素的影響之下，新房的價(jià)格也只能往上提升，那么就在新房不斷賣出，二手房不斷積壓的情況下，樓市會(huì)何去何從呢？

在上述的情況當(dāng)中二手房最終價(jià)格會(huì)到頂，就像現(xiàn)在的很多老破小的社區(qū)一樣，價(jià)格已經(jīng)很多年沒(méi)有漲過(guò)了。因?yàn)榉孔永腺?gòu)房者不喜歡只能以較低的價(jià)格才可以售出去。而新房由于后續(xù)也存在著諸多的變化還在產(chǎn)生不斷地新品，也能滿足購(gòu)房者一日增長(zhǎng)的需求，所以新房的價(jià)格還是會(huì)微微上漲。

結(jié)局就是，一些本來(lái)要脫手的投資者，看房子還在漲，有些就會(huì)緩一緩，不急著賣。這就叫泡沫。要看城市產(chǎn)業(yè)是否落位，會(huì)不會(huì)增加新人口。會(huì)未來(lái)就是剛需，不會(huì)未來(lái)泡沫會(huì)破

想用正常的思維來(lái)分析不正常的事件，本身就是緣木求魚！��！賣房買房總體上來(lái)說(shuō)都是老百姓的事，涉及面非常之廣，但土地拍賣涉及到的人就那么幾家，他們之間的事就不是老百姓能考慮的了