四十萬(wàn)元購(gòu)買的房產(chǎn)，現(xiàn)在市價(jià)九十萬(wàn)，如果出租，價(jià)格2600元/月。如何看待是出租合適還是賣掉劃算？

一、計(jì)算對(duì)比回報(bào)率。

40萬(wàn)元的房產(chǎn)，現(xiàn)在出租租金為2600元，年租金就是31200，年化回報(bào)率就是7.8%。如果以現(xiàn)在市價(jià)來(lái)計(jì)算呢？90萬(wàn)元的總價(jià)，年租金為31200元，年化回報(bào)率就是3.45%。

二、房地產(chǎn)未來(lái)房產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)、租金走勢(shì)如何？

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格有著明顯的特征，個(gè)人總結(jié)為“快速上漲，長(zhǎng)久高位橫盤”。怎么解釋呢？就是當(dāng)出現(xiàn)上漲的時(shí)候，會(huì)呈現(xiàn)著快速上漲之態(tài)，幅度也很大。當(dāng)大幅上漲之后，會(huì)是更長(zhǎng)時(shí)間的橫盤走勢(shì)。

2009年、2010年，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)了大幅上漲，開(kāi)始于一線城市，后來(lái)是二三線城市，最后席卷全國(guó)。不同的城市出現(xiàn)了不同的上漲幅度，有的是50%、有的是100%。

當(dāng)然，出現(xiàn)大幅上漲之后，限購(gòu)、限貸來(lái)襲，一方面是抑制旺盛的需求，另一方面則是通過(guò)加大商住土地的供給，增加市場(chǎng)房產(chǎn)�！皟墒肿ァ钡姆绞剑�在一定程度上遏制住了快速上漲的房產(chǎn)價(jià)格。

2011年至2015年，人口凈流入量少的城市，房產(chǎn)價(jià)格甚至出現(xiàn)了下跌的傾向。房地產(chǎn)整體市場(chǎng)呈現(xiàn)著“高位橫盤”之態(tài)。

2015年“去庫(kù)存”以及棚改的推進(jìn)，市場(chǎng)房地產(chǎn)庫(kù)存逐漸在消化。

2016年、2017年，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲，再次出現(xiàn)。不同于上一次，這次開(kāi)始于二線城市，隨后波及一線城市、三縣城市，最后席卷全國(guó)。

在房產(chǎn)價(jià)格大幅上漲的行情中，“史上最強(qiáng)限購(gòu)限貸”面世，還提出了“共享產(chǎn)權(quán)房”，以及擴(kuò)大公租房的供給、商住土地的供給。才抑制住了房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的大幅上漲之勢(shì)。

2018年，房產(chǎn)價(jià)格大幅上漲之勢(shì)被抑制住。

如果從，規(guī)律的角度講，未來(lái)幾年會(huì)有房產(chǎn)價(jià)格大幅上漲可能嗎？至少這幾年，個(gè)人認(rèn)為并不可能。

那么，租金呢？

近期，有數(shù)據(jù)表示背景的租金上漲了10%，也就是說(shuō)，租金市場(chǎng)可能在這幾年間有可能出現(xiàn)上漲。

三、依據(jù)自身角度出發(fā)，選擇賣不賣掉房產(chǎn)。

如果對(duì)比現(xiàn)階段的租金，90萬(wàn)元的市價(jià)，31200元的年租金，回報(bào)率為3.45%，還算可以，與銀行理財(cái)4.5%左右的理財(cái)回報(bào)，懸殊程度并不大，不算很虧。

如果，日常有資金需求，可以將房產(chǎn)賣掉，然后轉(zhuǎn)為理財(cái)投資，畢竟理財(cái)投資的資金活泛程度更高。

未來(lái)可能有著租金上漲的可能，也可以作為投資，將房產(chǎn)放在那里，畢竟年租金回報(bào)率能夠達(dá)到3.45%的水平。

當(dāng)然，如果對(duì)于房產(chǎn)有著價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂，可以將房產(chǎn)出售變現(xiàn)。畢竟“住房不炒”“提速房產(chǎn)稅”“堅(jiān)決遏制房產(chǎn)價(jià)格上漲”的條件存在。特別是房產(chǎn)稅，五年內(nèi)將會(huì)實(shí)現(xiàn)立法。

所以，在此背景下，如果房產(chǎn)稅的到來(lái)對(duì)于房?jī)r(jià)有所沖擊，勢(shì)必也會(huì)對(duì)房產(chǎn)租金有沖擊。也就具有著一定的“持有”風(fēng)險(xiǎn)。那么對(duì)比潛在的風(fēng)險(xiǎn)，出售掉房產(chǎn)，做銀行理財(cái)更為劃算，畢竟能夠有著4.5%的回報(bào)率利息收入。

作者不易，多多點(diǎn)贊，十分感謝！

看你要錢還是要房子。

不管以前是多少錢買的，現(xiàn)在你的房子是市場(chǎng)價(jià)格是90萬(wàn)，那么出租的話，一個(gè)月2600元，一年就是31200元。

也就是年回報(bào)是3.12/90=3.46%。這個(gè)回報(bào)還不錯(cuò)，比銀行定期都要高一點(diǎn)。

如果沒(méi)有急需現(xiàn)金，或者是不急于套現(xiàn)用于投資，那么可以繼續(xù)出租，有一個(gè)穩(wěn)定的收入，是不錯(cuò)的。 但如果急需現(xiàn)金，那么直接賣掉更干脆。畢竟房子是一個(gè)不容易套現(xiàn)的大件商品，有人要，盈利超過(guò)1倍，這個(gè)投資收益也是可以的。

因?yàn)閺拈L(zhǎng)期來(lái)看，房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲動(dòng)力不是很強(qiáng)大。一個(gè)是國(guó)家定調(diào)了，房住不炒，以后炒房不是太容易；另一個(gè)是，房?jī)r(jià)經(jīng)過(guò)20多年的快速上漲，繼續(xù)延續(xù)以前的上漲速度與上漲幅度，可能性不大；第三個(gè)是，目前依舊處于房地產(chǎn)調(diào)控期間，而且這個(gè)時(shí)間，可能會(huì)延續(xù)很久很久你，不會(huì)短期內(nèi)終結(jié)，這樣房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)力，受到極大抑制，你的房子要從現(xiàn)在的90萬(wàn)，上漲到更高，不是太容易。

反正就是兩個(gè)方式，有需要就落袋為安，賣出房子。沒(méi)有需要，就是一個(gè)長(zhǎng)期固定的收入，這是可以接受的，而且未來(lái)房?jī)r(jià)漲幅可能不會(huì)大，但房租漲幅可能會(huì)帶來(lái)驚喜，這個(gè)很重要。就是現(xiàn)在租金是2600，以后可能是2800，甚至3000/月，那樣的話，回報(bào)就很可觀。一切看需要。

這個(gè)問(wèn)題是現(xiàn)在很多投資房產(chǎn)的共同問(wèn)題，核心就在房?jī)r(jià)還能不能上漲；我們計(jì)算一下兩咱方案：

方案一賣房轉(zhuǎn)投4%銀行理財(cái)，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)��；

那我們的權(quán)益為：90W現(xiàn)金+每年36000的收益

方案二出租：風(fēng)險(xiǎn)不可控；

權(quán)益為：一套房?jī)r(jià)波動(dòng)的房子+每年31200；

房?jī)r(jià)下跌10%：1年后現(xiàn)值F=81W+1年房租31200，合計(jì)84200，直接損失5800元；

房?jī)r(jià)下跌X%：現(xiàn)值為F=90W（1-X%）+31200*N年 損失為：90W-F ；

房?jī)r(jià)不漲：失去的只是機(jī)會(huì)成本36000-31200=4800元，N年后就是4800*N的機(jī)會(huì)成本；

房?jī)r(jià)上漲10%：1年后現(xiàn)值F=1.1*90W+31200*1年；N年后現(xiàn)值為：99W+31200*N年；

N年后方案一方案二對(duì)比；

90W現(xiàn)金+每年36000的收益*N>99W+31200*N

N最小值為20；也就是說(shuō)20年內(nèi)房?jī)r(jià)上漲10%，都是方案2劃算；當(dāng)銀行理財(cái)利率上升，N值會(huì)變小，時(shí)間會(huì)縮短；房租上漲，會(huì)加大這個(gè)差距，N值會(huì)變大；

房?jī)r(jià)上漲20%，計(jì)算沒(méi)什么意義了。

總結(jié)：

回到問(wèn)題就變?yōu)椋合嗖幌嘈?0年內(nèi)房?jī)r(jià)會(huì)上漲10%？

選擇相信的持有風(fēng)險(xiǎn)：

1、持有期間出租不出去，不能出租；

2、急需用錢，需變現(xiàn)；

3、房?jī)r(jià)不漲失去機(jī)會(huì)成本；

4、房?jī)r(jià)下跌減值

選擇不相信：失去的是只機(jī)會(huì)成本，收益是本金加利息。

每個(gè)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的看等不一樣，分析供參考

你的點(diǎn)贊，十分感謝！

首先恭喜你的房子賺了一倍多，至于你目前是把房子賣掉好還是出租好呢，下面用數(shù)據(jù)分析來(lái)給你提出實(shí)質(zhì)性建議。

（1）假如把這套房子出租了，每個(gè)月租金是2600月，一年總收入是2600元*12個(gè)月=3.12萬(wàn)元，每年租金有3.12萬(wàn)元的收入;按照你房子的估值計(jì)算目前值90萬(wàn)元為準(zhǔn)，年回報(bào)率為3.12萬(wàn)元/90萬(wàn)元*100%=3.47%，把這套房子出租的年回報(bào)率是3.47%。

（2）假如把你這套房子賣了，按照目前的估值價(jià)格凈收90萬(wàn)元出售;你是購(gòu)買時(shí)候花了40萬(wàn)元，你已經(jīng)賺了50萬(wàn)元，利潤(rùn)為120%；再度根據(jù)2019銀行理財(cái)產(chǎn)品國(guó)有銀行以及股份制銀行，目前各大銀行的大額存單利率表可以看出，三年期的大額存單年利率在3.85%~4.18%；假如你把這房子賣掉的90萬(wàn)元現(xiàn)金存在中信銀行三年期的大額存單4.18%，每年的利息所得為90萬(wàn)*4.18%*1年=3.762萬(wàn)元；

（3）把房子出租與出售后的每年收益相比較，把房子出租的話年收入為3.12萬(wàn)元，年回報(bào)率為3.47%；而把房子出售后拿去存銀行大額存單每年利息為3.762萬(wàn)元，年回報(bào)率為4.18%；從這個(gè)出租與出售每年的收入差為3.762萬(wàn)元-3.12萬(wàn)元=6420元，把房子出售的利息比房子出租的年收入相差6420元，很顯然肯定是把房子出售了好。

為什么把房子出售比較好呢？
原因一：把房子出售拿去存銀行大額存單利息比收租金每年高出6420元；

原因二：把90萬(wàn)存銀行可以不用理了，利息自動(dòng)到賬，沒(méi)有任何麻煩；而把房子出租了，每個(gè)月還有一堆的麻煩事，比如租客有什么問(wèn)題啊，房子電問(wèn)題啊，水問(wèn)題啊，家電問(wèn)題啊，等等之類的麻煩事多，肯定是現(xiàn)在輕松的好。

原因三：當(dāng)前樓市存在泡沫，再有就是政策明顯進(jìn)行調(diào)控，還有望出臺(tái)房產(chǎn)稅，空置稅，一旦這些稅費(fèi)出來(lái)，房子不但不能保證或者增值，可能會(huì)出現(xiàn)貶值；說(shuō)不定你到時(shí)候你房子就不值90萬(wàn)的價(jià)值了，趁現(xiàn)在房?jī)r(jià)還處于高位，高位出售是正確的。

通過(guò)以上把這套房子假設(shè)出租與出售的收入進(jìn)行比較，我個(gè)人建議是你還是把房子出售為好，出售之后的現(xiàn)在用來(lái)存銀行大額存單吃利息；至于最終是把這套房子是出租好，還是出售好，需要根據(jù)你個(gè)人情況而定，你自己決定；以上分析觀點(diǎn)僅供你參考。

看完點(diǎn)贊，腰纏萬(wàn)貫，感謝閱讀與關(guān)注。

謝謝邀請(qǐng)。40萬(wàn)買的房，現(xiàn)在出租2600元一個(gè)月，賣房可賣90萬(wàn)，是出租還是賣？

這個(gè)帳不復(fù)雜。你是40萬(wàn)買或20萬(wàn)買的房都無(wú)所謂。此房你賣值90萬(wàn)元。90萬(wàn)元存一年死期的利息除于12。若得數(shù)商遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于2600元。就賣房子。

往外租房子是有成本的：收租、收水電費(fèi)、維護(hù)，電器、家俱、房屋折舊等等。有時(shí)可能空檔。

僅供參考。

首先我們可以計(jì)算一下，投資40萬(wàn)，月租2600，收益率是多少？2600×12/400000=7.8%。如果按現(xiàn)在90萬(wàn)，月租2600，收益率是2600×12/90000＝3.46%。

可以明顯的看出來(lái)，要想達(dá)到7.8%這樣的收益率是很難的，說(shuō)明這40萬(wàn)投資的很劃算，而且除了租金收益外又有了50萬(wàn)的升值。那么看下現(xiàn)在90萬(wàn)是賣掉還是繼續(xù)持有劃算。這個(gè)需要考慮兩個(gè)問(wèn)題，第一這房子是否繼續(xù)有升值的空間，二是看賣掉得到的90萬(wàn)資金是否有更高的收益。

雖然國(guó)家一再的強(qiáng)調(diào)“房子是用來(lái)住的，而不是用來(lái)炒的”而且出臺(tái)一些政策限制房?jī)r(jià)，但房?jī)r(jià)還是一直的增長(zhǎng)，這就意味著房子除了租金收益外還一直有上升空間。而且大家都知道，房子是最保值的產(chǎn)品，你持有幾年甚至幾十年后，它沒(méi)貶值反而增值了。

再看一下收益率的問(wèn)題，3.46%雖然不高，但也不是很低。一般安全系數(shù)高的理財(cái)產(chǎn)品收益率在3%～5.5%之間。而且想達(dá)到5.5%也不是很容易，多是五年定期，流動(dòng)性比較差。

所以說(shuō)如果不是需要用這筆錢，而又有穩(wěn)定的客源，還是持有房產(chǎn)更劃算。除非國(guó)家將來(lái)設(shè)置房屋空置稅，投資有風(fēng)險(xiǎn)，所以既然投資了，就要面對(duì)與承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。

40萬(wàn)買的房，現(xiàn)在90萬(wàn)，租金2600是出租還是賣掉合算？這個(gè)問(wèn)題，包含了兩個(gè)層面的考慮:第一，目前的市價(jià)回報(bào)率，第二，未來(lái)房?jī)r(jià)的漲跌風(fēng)險(xiǎn)。

道理非常簡(jiǎn)單！你可以根據(jù)你所在城市的發(fā)展和房?jī)r(jià)走勢(shì)判斷一下未來(lái)房?jī)r(jià)是上漲20%的概率大，還是下跌20%的概率大。如果判斷未來(lái)房?jī)r(jià)波動(dòng)幅度小于20%，那么就繼續(xù)出租。

打一個(gè)比方，茅臺(tái)的股票，如果是300元買的，現(xiàn)在股價(jià)1150元，每股分紅11元，對(duì)于300元的人來(lái)說(shuō)是3.3%的分紅率，對(duì)于1150的人來(lái)說(shuō)是1%的分紅率，是否繼續(xù)持有，取決于未來(lái)茅臺(tái)的股價(jià)是繼續(xù)上漲還是到此為止。

而對(duì)你來(lái)說(shuō)，40萬(wàn)每個(gè)月租金2600就是年化收益7.8%，對(duì)于90萬(wàn)買的人來(lái)說(shuō)，就是3.1%收益率。假設(shè)，你判斷未來(lái)你所在的城市房?jī)r(jià)租金都會(huì)持續(xù)上漲，肯定是拿著出租賺租金了；而如果是目前的房?jī)r(jià)已經(jīng)在長(zhǎng)期上漲后出現(xiàn)加速上漲，未來(lái)下跌風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于繼續(xù)上漲或者維持這個(gè)價(jià)格，那么肯定是賣掉合算了。

從你的描述來(lái)看，如果一個(gè)房?jī)r(jià)租金回報(bào)率3.1%的房產(chǎn)，應(yīng)該房?jī)r(jià)已經(jīng)是加速上漲之后了。從投資角度來(lái)看，炒房者貸款買房已經(jīng)出現(xiàn)虧損狀態(tài)，即無(wú)法“以租養(yǎng)貸”。那么，房?jī)r(jià)基本上已經(jīng)是“高位”了。

從你描述的房?jī)r(jià)目前90萬(wàn)來(lái)看，租金可以達(dá)到月2600元，應(yīng)該說(shuō)是四五線城市，人口不多，但是外來(lái)人口還是比較活躍的狀態(tài)。

對(duì)比我們這里的四線城市，同樣的租金2600，對(duì)應(yīng)的房?jī)r(jià)總價(jià)一般在120-150萬(wàn)。除非是公寓，租金可以達(dá)到這么高。

至于如何判斷你所在城市的房?jī)r(jià)未來(lái)漲跌風(fēng)險(xiǎn)，這個(gè)具體不做建議，因?yàn)槊總�(gè)城市差異比較大，關(guān)系到城市規(guī)劃和城市的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，人均收入水平等因素。

如果說(shuō)，按照你目前所描述的90萬(wàn)租金2600來(lái)看，賣掉再拿錢去理財(cái)?shù)姆桨缚赡茏罴?你不能按照40元的原始購(gòu)入成本去計(jì)算——因?yàn)樨泿攀怯袝r(shí)間成本的，你只能按照市價(jià)90萬(wàn)購(gòu)入來(lái)模擬理財(cái)收益的差額:理財(cái)收益假設(shè)是5%，而租金收益是3.1%，其中還包含著未來(lái)房?jī)r(jià)下跌——假設(shè)為一筆投資，則屬于本金還要虧損的風(fēng)險(xiǎn)。

那么，賣掉理財(cái)收益可以跑贏租金2%左右，甚至還回避了假設(shè)的“本金虧損風(fēng)險(xiǎn)”。

說(shuō)下我的回答，一定要繼續(xù)持有，不賣，只租�。�！

內(nèi)行人一看就明白，這么便宜的房子，租價(jià)這么高，就知道問(wèn)題在哪了，那些所謂的投資收益比的數(shù)據(jù)我看不懂，也不懈去看。我只拿我在這樣的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)給你看。

三萬(wàn)多的年租金，也就是出租不到三十年就能有這90萬(wàn)的回報(bào)（在這里不要較真那些商業(yè)十多年租金收回房?jī)r(jià)的對(duì)比，沒(méi)有可比性）。咱們?cè)賮?lái)看看現(xiàn)在一線城市的房?jī)r(jià)和租金，拿北京來(lái)說(shuō)，月租金8000左右，折合年租金十萬(wàn)左右的房子，房?jī)r(jià)得多少？少于四五百萬(wàn)我想都沒(méi)有業(yè)主會(huì)賣，這里是一比四五十，房?jī)r(jià)還有上漲空間。

接下來(lái)看下環(huán)京區(qū)縣，隨便一個(gè)兩居室100萬(wàn)以上都再正常不過(guò)了，租金呢？1500左右是普遍現(xiàn)象（估計(jì)我這都說(shuō)高了），這個(gè)一比五十還要高。

從以上實(shí)際數(shù)據(jù)對(duì)比來(lái)看，你那房子房?jī)r(jià)還有上漲空間，人口足夠多，居住需求高，所以租金高，有足夠的人口，還怕房?jī)r(jià)不漲嗎？如果非要說(shuō)房子會(huì)降價(jià)，那就先讓環(huán)京和北京這種一線城市的租金上漲或房?jī)r(jià)下降，達(dá)到年租金1：30的比例試試。國(guó)際通用慣例和中國(guó)的特殊國(guó)情無(wú)法兼容。

我們要分兩種不同情況來(lái)討論：

第一，如果是住房

出租2600一個(gè)月，一年就是31200元。40萬(wàn)的投入，目前的年租金回報(bào)就是7.8%。

而現(xiàn)在一般銀行理財(cái)收益很難超過(guò)5個(gè)點(diǎn)。應(yīng)該說(shuō)，這個(gè)回報(bào)率是相當(dāng)高的。

假設(shè)賣掉，可以收回90萬(wàn)，購(gòu)買銀行理財(cái)按照5個(gè)點(diǎn)算，年回報(bào)是45000元，比目前出租的收入高44%。這樣簡(jiǎn)單來(lái)看，是賣掉劃算。

但是，還要考慮以下因素：

1.這個(gè)房子還有沒(méi)有升值潛力？假設(shè)5年后可以升值10萬(wàn)元，那么現(xiàn)在每年少1.4萬(wàn)元租金，完全可以在房子升值上彌補(bǔ)回來(lái)。

2.這個(gè)房子是否需要用于入學(xué)？有的時(shí)候，花錢也解決不了這個(gè)問(wèn)題。

3.資金收回后有沒(méi)有明確的合理的安排？手上現(xiàn)金太多，說(shuō)不定會(huì)產(chǎn)生別的問(wèn)題。比如，很多人找你借錢，或者是亂投資被騙，等等。

第二，如果是商鋪

商鋪?zhàn)畲蟮膯?wèn)題是，賣出環(huán)節(jié)稅費(fèi)太重。

40萬(wàn)買入的商鋪，如果90萬(wàn)賣出，交易環(huán)節(jié)將產(chǎn)生大量稅費(fèi)，比如：5.6%的增值稅及附加，3-4個(gè)點(diǎn)的契稅，增值部分20%的個(gè)人所得稅，增值部分50%的土地增值稅，等等。

這樣算起來(lái)，大概需要繳納43萬(wàn)稅款，拿到手就只剩下47萬(wàn)元。

將47萬(wàn)元用于購(gòu)買理財(cái)，按5%測(cè)算，年回報(bào)只有23500元，明顯低于目前出租的收入，賣掉是劃不來(lái)的。

看來(lái)，房多也苦惱，賣房需謹(jǐn)慎。

謝邀。

1、按現(xiàn)狀出租年投資收益率是:

2600*12/400000=7.8%

2、按90萬(wàn)出售，存銀行或買國(guó)債4.2%計(jì)算，年收益是:

900000*4.2%=37800(元)

3、兩者收益差額比較:

37800一12*2600=6600元

以上，靜態(tài)看出售將錢存銀行比出租收益高，看來(lái)是劃算的。但實(shí)際上，動(dòng)態(tài)長(zhǎng)期看結(jié)果就不同了:

1、若遇通貨膨脹期，房?jī)r(jià)和房租都有漲的可能。房屋有抵御通脹的作用，房屋出租實(shí)際收益加上房屋升值帶來(lái)潛在收益，通常比房屋出售存銀行收益要高。

2、若你無(wú)可投資方向，出售房屋取得年固定收益低于國(guó)債收益率，不建議你出售。

3、若你有投資項(xiàng)目，一般年收益超過(guò)15%以上，風(fēng)險(xiǎn)低、安全性高、收益穩(wěn)定，可以考慮出售房屋。

4、若遇房產(chǎn)泡沫破裂，房?jī)r(jià)夭折，出售更合適。

以上個(gè)人觀點(diǎn)，供參考。