最新《土地管理法》修訂，允許農(nóng)村集體建設(shè)用地入市，土地管理法的修訂為將來宅基地改革打下基礎(chǔ)，但目前城里人仍然還不能下鄉(xiāng)購買房屋養(yǎng)老的。

雖然《土地管理法》已經(jīng)作出了修訂，但城鄉(xiāng)居民統(tǒng)一建設(shè)用地市場的改革還沒有時間表，目前農(nóng)村宅基地性質(zhì)仍然屬于集體所有，法律禁止城市人到農(nóng)村購買宅基地。城市人為什么不能到農(nóng)村購買房屋養(yǎng)老？因?yàn)檗r(nóng)村房屋是建立在宅基地上的，雖然房屋屬于個人財產(chǎn)，但宅基地屬于村集體的，宅基地和房屋原則上不能分開出售，如果城市人購買了農(nóng)民的房屋，地隨房走，實(shí)際上等于占有了集體的宅基地，所以不合法，城市人違法購買農(nóng)民房屋，宅基地是無法過戶，無法確權(quán)登記的，購買行為不受法律保護(hù)。

在現(xiàn)實(shí)生活中，城市人購買農(nóng)村房屋休閑養(yǎng)老可行嗎？實(shí)際上是可行的，城市人購買農(nóng)村房屋實(shí)際上相當(dāng)于我們購買城市的小產(chǎn)權(quán)房一樣的，我們只購買農(nóng)民的房屋，只出于居住養(yǎng)老，不擴(kuò)建不改建，不以投資增值為目的，城市人購買農(nóng)村房屋實(shí)際上是可以的，不會影響居住使用，不會影響休閑養(yǎng)老，唯一的缺點(diǎn)就是怕宅基地增值，賣房的農(nóng)民反悔，即使農(nóng)民反悔，從法律角度講，賣方反悔他也得要退款的，而且買方在購買房屋期間投資裝修的損失費(fèi)用，賣方反悔他也得減損失，所以，城市人購買農(nóng)村房屋養(yǎng)老實(shí)際上是可以的，雖然法律不允許，但現(xiàn)實(shí)生活中城市人到農(nóng)村購買房子養(yǎng)老，農(nóng)村人到城市買小產(chǎn)權(quán)房居住的人也很多，只要不從投資賺錢的角度考慮，只買來居住使用，完全是可以的。

總之，宅基地的改革還沒有時間表，目前從法律角度講，城市人仍不能下鄉(xiāng)購買宅基地建房，但城市人如果僅出于休閑養(yǎng)老，直接購買農(nóng)村自建房居住使用是能實(shí)現(xiàn)休閑養(yǎng)老的，城市人購買農(nóng)村房屋直接居住，不需要確權(quán)，不擴(kuò)建不改建完全是可以的，相當(dāng)于長期租用農(nóng)民的房子養(yǎng)老，但購買與租用不同的是，購買的房屋以后可以轉(zhuǎn)讓給本村村民，也不會對城市人造成多大的損失。

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我國土地屬公有制，城市和城市周邊的基本屬國家所有，也就是全民公有；農(nóng)村土地為集體所有制，也就是以生產(chǎn)小組全體村民共同擁有。國家建沒需要使用農(nóng)村土地時，一般采取有償征購的方式，給農(nóng)民以資金補(bǔ)償。中國土地公有制的制度決定著任何土地不得在私人之間買賣。

城市的房子在房改后被稱作“商品房”，可以自由買賣，也就是說農(nóng)民也可以進(jìn)城買房，但商品房有產(chǎn)權(quán)年限，一般規(guī)定產(chǎn)權(quán)年限為七十年。

農(nóng)村宅基地是國家依照土地政策，免費(fèi)分配給農(nóng)村農(nóng)民用來建房造屋用于生活的土地。宅基地由符合條件的農(nóng)民提出申請，由政府土地部門批準(zhǔn)在本村組集體建設(shè)用地中劃撥。


農(nóng)村宅基地只能用來自己建設(shè)生活住房，不得買賣轉(zhuǎn)讓，實(shí)行“一戶一宅”制。農(nóng)民房屋倒塌，可以在老宅基地上重新翻蓋，并且可以永久使用下去。農(nóng)民更換宅基地必須交舊換新。

農(nóng)村宅基地的性質(zhì)決定著農(nóng)民的宅基地和宅基地上的房子無權(quán)賣給本村以外的人員使用�！耙粦粢徽�”的限制，也決定著農(nóng)民在把宅基地出租和轉(zhuǎn)讓后不得另批新的宅基地。隨著城鎮(zhèn)化的速度加快，大批富起來的農(nóng)民涌進(jìn)了城市，農(nóng)村現(xiàn)在出現(xiàn)了不少閑置房和閑置宅基地。一部分城里人就開始打起了農(nóng)村宅基地的主意，有些人想在農(nóng)村購買土地發(fā)展經(jīng)濟(jì)，有些人想買土地建房養(yǎng)老，也有人想直接從農(nóng)民手中購房居住。

實(shí)際上農(nóng)村的閑置房也是一種資源浪費(fèi)，擁有閑置房的農(nóng)民也愿意把這部分資金盤活。今年中央一號文件提出來要完善農(nóng)民閑置宅基地和閑置農(nóng)房政策，探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)“三權(quán)分置”，就是在堅持宅基地所有權(quán)屬于農(nóng)民集體、資格權(quán)屬于集體經(jīng)濟(jì)組織成員的基礎(chǔ)上，適度放活宅基地的使用權(quán)�，F(xiàn)階段國家仍然不允許打破農(nóng)村宅基地買賣的紅線，但允許城里人到農(nóng)村租用農(nóng)村閑置房進(jìn)行居住或者經(jīng)營實(shí)體。這也算是放活拓寬了農(nóng)村宅基地的使用。城市人可以到農(nóng)村長期租用老房子進(jìn)行適度裝修改造加以利用。這對于加快城鄉(xiāng)共同富裕，縮小城鄉(xiāng)差別都有極大好處。但是，在租賃農(nóng)村房子時必須簽訂有村委會蓋章婦租賃協(xié)議，協(xié)議年限也有相應(yīng)規(guī)定，不得過長。
這是因?yàn)�，《合同法》�?14條規(guī)定，“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。”因此，房屋租賃合同(包括定期租賃合同、不定期租賃合同以及續(xù)訂房屋租賃合同)的最長期限均為20年。

關(guān)于農(nóng)村宅基地的最新消息來自于9月20日農(nóng)村農(nóng)村部發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的通知》（以下稱《通知》），《通知》中明確指出“嚴(yán)禁借流轉(zhuǎn)之名違法違規(guī)圈占、買賣宅基地”。所以說就目前看來，城里人還不能去農(nóng)村買房或宅基地。

為什么城里人不能去農(nóng)村買房或宅基地呢？那是因?yàn)檗r(nóng)村的宅基地是村集體土地的一部分，它的所有權(quán)歸村集體，只有村集體成員才有資格使用，而城里人本身戶籍沒有在農(nóng)村，不能算村集體成員，沒有使用農(nóng)村宅基地的權(quán)利。

城里人沒有使用農(nóng)村宅基地的權(quán)力，同時也不能去農(nóng)村購買農(nóng)村的房子，因?yàn)榉孔邮窃诖寮�體宅基地上建的，根據(jù)“地隨房走”的原則，如果城里人買了農(nóng)村的房子，就相當(dāng)于在使用宅基地，所以城里人不能直接買農(nóng)村的宅基地，也不能買農(nóng)村的房子。當(dāng)然，通過合法繼承農(nóng)村的房子除外。

雖然說城里人不能購買農(nóng)村的宅基地或房子，但是可以通過租賃的方式來達(dá)到使用農(nóng)村房子的目的�！锻ㄖ�》提到“鼓勵村集體和農(nóng)民盤活利用閑置宅基地和閑置住宅，通過自主經(jīng)營、合作經(jīng)營、委托經(jīng)營等方式，依法依規(guī)發(fā)展農(nóng)家樂、民宿、鄉(xiāng)村旅游等”。

不過需要注意的是，《通知》中也提到，除了“村集體和農(nóng)民”以外，城鎮(zhèn)居民、工商資本等租賃農(nóng)房居住或開展經(jīng)營的，要嚴(yán)格遵守合同法的規(guī)定，租賃合同的期限不得超過二十年。

當(dāng)然，在實(shí)際生活中，也有城里人私自的去購買農(nóng)村的宅基地或房子，雖然說在私下的交易也能夠達(dá)到使用農(nóng)村宅基地或房子的目的，但是私下交易不受法律的保護(hù)，因?yàn)樗�違反了農(nóng)村土地不能買賣的規(guī)定，如果有一方反悔，雙方的權(quán)益都得不到保障，存在很大的風(fēng)險。

因此，城里人不能冒著違反法律的風(fēng)險去購買農(nóng)村的宅基地或房子，既然《通知》中指出了合法的使用方式，為何我們不采用呢？你說是不是？

城里人到鄉(xiāng)下買房，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，買房養(yǎng)老不可以，即是買了房，也過不了戶，屬于不合理購房，得不到法律保護(hù)，但下列行為則不違法，不但地方支持，還能有政策上的優(yōu)惠，就是：為發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟(jì)，到鄉(xiāng)下買房，不是用來居住養(yǎng)老，而是用作文化館，民給館，農(nóng)家樂，種養(yǎng)殖，特色旅游，等等，能帶動農(nóng)民致富增加收入的項目，是可以的。（民俗館）（給錯了，是俗）

實(shí)際上是可行的，城市人購買農(nóng)村房屋實(shí)際上相當(dāng)于我們購買城市的小產(chǎn)權(quán)房一樣的，我們只購買農(nóng)民的房屋，只出于居住養(yǎng)老，不擴(kuò)建不改建，不以投資增值為目的，城市人購買農(nóng)村房屋實(shí)際上是可以的，不會影響居住使用，不會影響休閑養(yǎng)老，唯一的缺點(diǎn)就是怕宅基地增值，賣房的農(nóng)民反悔，即使農(nóng)民反悔，從法律角度講，賣方反悔他也得要退款的，而且買方在購買房屋期間投資裝修的損失費(fèi)用，賣方反悔他也得減損失，所以，城市人購買農(nóng)村房屋養(yǎng)老實(shí)際上是可以的，雖然法律不允許，但現(xiàn)實(shí)生活中城市人到農(nóng)村購買房子養(yǎng)老，農(nóng)村人到城市買小產(chǎn)權(quán)房居住的人也很多，只要不從投資賺錢的角度考慮，只買來居住使用，完全是可以的。

不知道政策法規(guī)這方面的規(guī)定。

不過我個人倒是支持城里人到農(nóng)村買房養(yǎng)老，這樣子可以讓日益蕭凋的農(nóng)村帶來一絲絲生氣。

這樣子的話，有助于發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟(jì)，盤活農(nóng)村經(jīng)濟(jì)。

特別是山區(qū)農(nóng)村，那里的空氣更新鮮。

我更希望一些大型廠礦、集團(tuán)來到農(nóng)村安家落戶。

允許農(nóng)村人進(jìn)城買樓，卻不允許城里人下鄉(xiāng)買房，這不公平。允許房屋流轉(zhuǎn)，互相方便，公平買賣。真正的市場經(jīng)濟(jì)。

根據(jù)土地管理法，宅基地是屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有，只有農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員才能夠申請宅基地的使用權(quán)，所以非農(nóng)戶口或非農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員是不能申請宅基地的。

目前而言，隨著國家\"三權(quán)分置\"的改革，宅基地也能進(jìn)城轉(zhuǎn)讓了，這也為城里人下鄉(xiāng)買房養(yǎng)老提供了可行性，不過對于已經(jīng)轉(zhuǎn)讓了宅基地的農(nóng)民朋友來說，據(jù)土地管理法規(guī)定，你是不能再申請宅基地的了！

城里人到農(nóng)村買宅基地建房養(yǎng)老是不允許的，但是如果城里人租一處閑置的民宅，在不改變原有建筑框架的情況下，按自己意愿裝修后做為養(yǎng)老房還是不違反宅基地管理規(guī)定的，只不過把購房款省下來變成零星的房租開支了，將來不租了，按協(xié)議要求將裝修費(fèi)用變現(xiàn)還是一筆收入。這也使閑置的民宅得到了利用也滿足了城里人田園生活的夢想！

人民的生命、財產(chǎn)受國家憲法保護(hù)，憲法是國家基本大法一切與憲法相違背的法律法規(guī)都是無效的。農(nóng)民的房產(chǎn)是農(nóng)民的合法財產(chǎn)，農(nóng)民有權(quán)利自由買賣。