很多樓盤(pán)都是先把相對(duì)差的戶型和樓層給賣(mài)掉，留下最好的價(jià)格最高。

樓盤(pán)，剛開(kāi)售不久，房子就賣(mài)沒(méi)了。這是因?yàn)槭裁茨兀?/p>

在過(guò)去，房?jī)r(jià)日新月異，市面上的房源嚴(yán)重不足，在供不應(yīng)求的局面下，樓盤(pán)的房源剛開(kāi)售就“清盤(pán)”，往往因?yàn)檫@3個(gè)字：行情好。

然而，樓市遇冷，購(gòu)房者觀望情緒濃厚，在這種形勢(shì)下，如果樓盤(pán)的推售房源還能“賣(mài)光”，往往因?yàn)檫@3個(gè)字：套路多。

那么，樓盤(pán)玩的是什么套路呢？

套路一：捂盤(pán)惜售。

在市場(chǎng)行情不好的時(shí)候，或者是房?jī)r(jià)處于上升期的時(shí)候，有些沒(méi)有資金杠桿的房企，往往會(huì)把房源留在自己手里，等到行情轉(zhuǎn)好或者行情更好的時(shí)候再出售房源。

當(dāng)然，同一樓盤(pán)中的房源也有好有壞，有些時(shí)候房企會(huì)“捂住”樓層比較好、戶型設(shè)計(jì)比較棒的房源，先銷(xiāo)售那些樓層不好、戶型設(shè)計(jì)有硬傷的房源，等到這部分房源賣(mài)得差不多了，再釋放好房源。

套路二：中介、房托“搶房”。

在市場(chǎng)不景氣的時(shí)候，樓盤(pán)銷(xiāo)售火爆。這一般有兩個(gè)原因，一個(gè)是這個(gè)樓盤(pán)產(chǎn)品是真的好、房?jī)r(jià)對(duì)購(gòu)房者有巨大的吸引力。還有一個(gè)原因，就是：這是一個(gè)煙霧彈。

有時(shí)候，樓盤(pán)開(kāi)售，售樓處門(mén)前會(huì)出現(xiàn)通宵排隊(duì)的現(xiàn)象，這一定是樓盤(pán)對(duì)購(gòu)房者的吸引力大嗎？不一定。據(jù)了解，前段時(shí)間深圳某樓盤(pán)也曾出現(xiàn)該現(xiàn)象，不過(guò)，排隊(duì)的是中介，排隊(duì)的原因是“最低中介傭金達(dá)10萬(wàn)”，因此，樓盤(pán)要制造“搶房”現(xiàn)象，除了吸引購(gòu)房者以外，打動(dòng)中介也是一個(gè)辦法。

除了中介“搶房”，有時(shí)候，樓盤(pán)也會(huì)導(dǎo)演一出“房托”“搶房”的戲碼。有些在現(xiàn)場(chǎng)購(gòu)房者會(huì)被氣氛點(diǎn)燃，頭腦一熱，就會(huì)簽約；而有些購(gòu)房者會(huì)被搶房的消息震驚，會(huì)到售樓處詢問(wèn)情況，即便售樓處已經(jīng)打出了“售罄”的消息，也能讓購(gòu)房者幸運(yùn)地遇到“退房的”。

套路三：內(nèi)部認(rèn)購(gòu)以及房屋抵押。

有些時(shí)候，樓盤(pán)會(huì)以低價(jià)售房給內(nèi)部員工，而這自然也算到銷(xiāo)售業(yè)績(jī)上。

還有些時(shí)候，房企因?yàn)橐�向銀行貸款，需要抵押房源，這些抵押的房源只有在房企還完貸款后，才能出售，也因?yàn)檫@個(gè)原因，樓盤(pán)某次推售的樓座，可售房源或許本就不多。

除了上面所介紹的套路外，有些樓盤(pán)還會(huì)這樣操作——“蓄客時(shí)間長(zhǎng)，開(kāi)售房源少”，這也能造就開(kāi)售就“清盤(pán)”的現(xiàn)象。

為了賣(mài)房，房企的套路多多。對(duì)于些套路，你聽(tīng)說(shuō)過(guò)或者遇到過(guò)嗎？

這就是套樓啦！

銷(xiāo)售商（跟開(kāi)發(fā)商不一定是同一家）。

銷(xiāo)售商就是專門(mén)承接開(kāi)發(fā)商的房子來(lái)銷(xiāo)售的。你碰到的這家應(yīng)該就是銷(xiāo)售商。

這些人都是該行業(yè)中的人精啦，他們最清楚哪些房子不好賣(mài)，如果不最先賣(mài)出去，留到后面就基本上就很難賣(mài)出去了，除非折扣很高，那他們就無(wú)利可圖了。因此，就會(huì)優(yōu)先推介最難賣(mài)的房子啦。后面那些好戶型，好位置的，就會(huì)越來(lái)越好賣(mài)，甚至還可以待價(jià)而沽。

剛開(kāi)的樓盤(pán)，售樓處說(shuō)只剩一樓和頂樓了，賣(mài)的真有那么快嗎？

這對(duì)于很多不和房地產(chǎn)打交道的人來(lái)說(shuō)，可能又會(huì)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商可能還有其他房源，不愿意拿出來(lái)賣(mài)，捂盤(pán)惜售，為的是以后漲價(jià)再賣(mài)。

這種說(shuō)法不靠譜，現(xiàn)在的房?jī)r(jià)幾年都不漲，開(kāi)發(fā)商要等到猴年馬月房?jī)r(jià)漲價(jià)才賣(mài)惜售的房源？開(kāi)發(fā)商也希望早點(diǎn)把房子賣(mài)了，早點(diǎn)回籠資金，然后償還銀行貸款。

如果你說(shuō)的是剛開(kāi)盤(pán)的樓盤(pán)，剩下一樓和頂樓，我覺(jué)得是有可能的，這其中很多人可能不愿意接受這是真實(shí)的情況。

開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售得比較快

大家都知道，開(kāi)發(fā)商在賣(mài)房的時(shí)候，一定會(huì)有開(kāi)盤(pán)的儀式，為什么會(huì)有開(kāi)盤(pán)儀式，就是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商積累了一個(gè)月的客戶，讓大家在一個(gè)集中的時(shí)間來(lái)選房。

這么多人同時(shí)來(lái)選房，很多人可能就因?yàn)檫x擇同一樓層或者同一戶型，造成相互競(jìng)爭(zhēng)，這樣你如果沒(méi)有選擇到合適的房源，那你就只有退而求其次了，那么不太好的樓層，這時(shí)候也可能會(huì)比平時(shí)銷(xiāo)售的情況好些。

比如你的目標(biāo)是買(mǎi)10樓，可能10樓被人買(mǎi)了，選擇11樓、12樓都被人買(mǎi)了，而再上面的樓層價(jià)格貴一點(diǎn)，可能你又不愿意接受，那你可能就選擇7樓、8樓或者9樓。

當(dāng)有人喜歡5樓、6樓的樓層的時(shí)候，5樓、6樓可能也被人選擇了，那可能就選擇3樓或者4樓了，或者最后選擇了2樓。

選擇的樓層和戶型就有這么多人競(jìng)爭(zhēng)選擇后，最后留下的，也只有一棟樓中最不受歡迎的一樓和頂樓了，這剩下一樓和頂樓的房源，就是這么來(lái)的。

只有這樓層，你沒(méi)有選擇的地方，

置業(yè)顧問(wèn)說(shuō)，只有一樓和頂樓了，這的確是沒(méi)有其他樓層的房源供你選擇了，為什么會(huì)這這么說(shuō)呢？

如果還有其他房源，置業(yè)顧問(wèn)也希望把房子賣(mài)給你，置業(yè)顧問(wèn)只有把房子賣(mài)給你，她才有幾百塊錢(qián)收入，看到的錢(qián)，你不想賺？而置業(yè)顧問(wèn)說(shuō)只有一樓和頂樓，雖然置業(yè)顧問(wèn)也想賣(mài)你一套房，但確實(shí)沒(méi)有其他的房源，無(wú)法滿足你的要求。

假設(shè)還有幾套房源，置業(yè)顧問(wèn)會(huì)說(shuō)，只有一樓、頂樓和2樓、4樓或者14樓（假設(shè)）的房源了，置業(yè)顧問(wèn)在報(bào)樓層的時(shí)候，一定會(huì)帶上一樓和頂樓，然后再帶上其他樓層供你選擇，你是買(mǎi)房的客戶，有買(mǎi)房的需求，怎么會(huì)把你這尊貴的客戶拒之門(mén)外呢？

這里，置業(yè)顧問(wèn)沒(méi)有說(shuō)其他樓層，真的可能就連2樓、4樓或者14樓的房子都賣(mài)了，最后只有這一樓和頂樓了。

從上面的分析來(lái)看，

售樓部的置業(yè)顧問(wèn)說(shuō)只有一樓或者頂樓的房源供你選擇，而不告訴其他樓層供你選擇，這的確是已經(jīng)賣(mài)完了。

如果你對(duì)這個(gè)樓盤(pán)很有興趣，就只有等待下一次開(kāi)盤(pán)的機(jī)會(huì)了。

當(dāng)然，這也是我個(gè)人觀點(diǎn)，僅供參考。歡迎各位對(duì)這個(gè)問(wèn)題在下面留言，發(fā)表你們的觀點(diǎn)和意見(jiàn)，相互交流和學(xué)習(xí)。

創(chuàng)智資訊:

①新房如果是尾盤(pán)在售，一定會(huì)有這樣的情況。

②新房一般大型樓盤(pán)，會(huì)選擇分批次開(kāi)盤(pán)，處于中間某一期的尾盤(pán)，出現(xiàn)概率非常高。

③新房開(kāi)發(fā)商漲價(jià)期間或是下跌期間會(huì)出現(xiàn)這類(lèi)情況。

④新房的銷(xiāo)售手段，因?yàn)榈讓雍晚敇强倳?huì)被賣(mài)掉，取決于售出的價(jià)格和樓主的需求是否匹配。

以上是新房售樓處大概率出現(xiàn)的事情，買(mǎi)不買(mǎi)，主要看價(jià)格。

其實(shí)在你走進(jìn)售樓處的那一刻起，營(yíng)銷(xiāo)人員的各種糖衣炮彈，就會(huì)讓你防不勝防啊。

一般去過(guò)售樓部咨詢的人都會(huì)發(fā)現(xiàn)，在買(mǎi)房的時(shí)候，售樓小姐先是熱情招待你，介紹一番以后會(huì)跟你說(shuō)，不好意思，現(xiàn)在樓層剩的不多了，只有頂層和底層……先是讓你失望而歸，但是過(guò)幾天，售樓小姐又會(huì)急匆匆的打電話跟你說(shuō)：“某某買(mǎi)家退房，還剩下某層的房子，特地給您留了。這就是利用你急于買(mǎi)房的心理，用“即將售罄，僅剩N套”的說(shuō)辭忽悠一下，表面看起來(lái)，能搶到這樣的樓盤(pán)真的太不容易，而且售樓員處處為自己著想，有一種莫名的感激。然而，你不知道的是這個(gè)樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)不久，能賣(mài)出去一些那是不假，但是真沒(méi)有售樓員說(shuō)的“所剩不多”，所以遇到這樣的情況最好不要聽(tīng)信，這是售樓處用一種饑餓銷(xiāo)售，制造熱銷(xiāo)房荒的假象而已，，如果項(xiàng)目好，好賣(mài)，可能真的是只有幾套了。如果項(xiàng)目一般，有可能先賣(mài)“差的”。要知道真實(shí)銷(xiāo)售情況，你可以查一下當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)局的系統(tǒng)，里面有網(wǎng)簽數(shù)據(jù)。

這個(gè)要看情況，有些位置的房子賣(mài)的好確實(shí)1樓頂樓會(huì)剩下，但是大部分的開(kāi)發(fā)商在客戶意向比較強(qiáng)烈的情況下，都會(huì)優(yōu)先推介客戶買(mǎi)頂樓或者1樓，一般用價(jià)格優(yōu)勢(shì)來(lái)吸引客戶，通常來(lái)說(shuō)，如果是尾盤(pán)這種情況會(huì)比較常見(jiàn)，如果剛開(kāi)盤(pán)，這種情況就值得去考慮是不是挖坑了！

左手換右手，自導(dǎo)自演

這個(gè)是一種銷(xiāo)售策略，每段時(shí)期銷(xiāo)售的任務(wù)不一樣！比如在行情比較好的情況下 如1月份的任務(wù)是把最不好的樓層先賣(mài)掉，等行情不好的時(shí)候如5月份再把樓層稍微好點(diǎn)的拿出來(lái)，再如現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商預(yù)計(jì)明年的行情會(huì)更好，則有時(shí)還會(huì)捂盤(pán)！

您好，關(guān)于這個(gè)問(wèn)題肯定是不可能一開(kāi)盤(pán)就只剩一樓和頂樓的，下面幫您分析一下：

中國(guó)今年剛開(kāi)的樓市并沒(méi)有想象的那么好，銷(xiāo)售量創(chuàng)十年新低。換位思考一下，疫情嚴(yán)重的情況下會(huì)有人冒著生命危險(xiǎn)的去購(gòu)買(mǎi)房屋嗎？雖然推出了網(wǎng)上看房、賣(mài)房，但對(duì)于房產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)銷(xiāo)售量只是杯水車(chē)薪，遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到往年銷(xiāo)售量。所謂的一房難求只是噱頭。

1、全國(guó)99%的城市，新房、二手房的交易量都是在下降的

這其中， 一線城市成交套數(shù)同比下滑近四成，二線城市下滑34.9%，三四線城市下滑17.1%，顯而易見(jiàn)的對(duì)比足以顯示出其中的貓膩。

2、炒作手段、文字游戲

在中國(guó)，想要制造萬(wàn)人搶房的現(xiàn)場(chǎng)再容易不過(guò)。在信息向來(lái)不透明的新房市場(chǎng)，依靠長(zhǎng)期蓄客、集體認(rèn)籌、請(qǐng)托排隊(duì)、先認(rèn)籌后取消、打折促銷(xiāo)等手段來(lái)“制造狂熱”，早已不是新鮮事。這是人為制造的市場(chǎng)假象。相比市場(chǎng)假象，統(tǒng)計(jì)游戲更是屢見(jiàn)不鮮。另外什么北京銷(xiāo)售量暴漲500%、杭州600%之類(lèi)的現(xiàn)象確實(shí)是存在，這不是廢話嗎，疫情期間很多城市銷(xiāo)售量為0，就算暴漲1000%又能多到那里去呢

3、通過(guò)宣傳售空對(duì)戶型不好的房屋進(jìn)行銷(xiāo)售

買(mǎi)房的人都知道戶型對(duì)于以后的生活有著很大的不同，戶型有好的便有不是太好的，不可能每棟樓都是人們喜歡的戶型。那么這些不好的戶型終歸要銷(xiāo)售出去，于是便利用售空的方式把這些戶型不太好的房屋銷(xiāo)售出去，戶型好的則作為儲(chǔ)備方便以后的銷(xiāo)售或者內(nèi)部員工購(gòu)買(mǎi)。

4、購(gòu)房者定金并不是售出

去樓盤(pán)看過(guò)房子的都知道，在你比較中意一套房子但又搖擺不定時(shí)銷(xiāo)售會(huì)及時(shí)和你說(shuō)如果不盡早決定可能過(guò)幾天就會(huì)售出，可以先交個(gè)定金把房子預(yù)定下來(lái)。如果考慮好了就可以直接交尾款，或者不愿意購(gòu)買(mǎi)的話可以退。于是絕大部分購(gòu)房者會(huì)選擇交去一部分定金，然而開(kāi)發(fā)商則會(huì)對(duì)外宣傳為已售，給購(gòu)房者營(yíng)造一種緊迫感。

總結(jié)：這是一種炒作的噱頭，除非地段，戶型、價(jià)格極為合適才會(huì)出現(xiàn)搶購(gòu)熱潮，現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)萎靡的情況下基本上是不可能的，希望能幫到您。

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