這種現(xiàn)象很普遍。

從《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》角度來說，電梯、樓道這些都是屬于業(yè)主的共有產(chǎn)權(quán)，利用電梯、樓道安裝廣告牌，收入也應(yīng)該也是由業(yè)主共享。但實(shí)際上，目前絕大多數(shù)小區(qū)，電梯、樓道安裝了無數(shù)廣告牌，也有了不少的收入，都被物業(yè)“占為己有”。也就是“管家”把東家的空房間拿去出租，然后收入歸自己，竟然成為一種堂而皇之的公開現(xiàn)象，讓人大跌眼鏡。

這種現(xiàn)象的出現(xiàn)，是因?yàn)樵谛�區(qū)物業(yè)、小區(qū)業(yè)主之間，有一些產(chǎn)權(quán)弄的清楚，但實(shí)際執(zhí)行，卻難度很大。

一般來說，小區(qū)要有一個(gè)業(yè)主委員會(huì)，然后先去公共產(chǎn)權(quán)部分，以及公共事務(wù)方面，由業(yè)主委員會(huì)決策。業(yè)主委員會(huì)就相當(dāng)于企業(yè)的董事會(huì)，代表資方。而物業(yè)，就是企業(yè)聘請(qǐng)的職業(yè)經(jīng)理人，幫忙管理運(yùn)營。

但現(xiàn)在有點(diǎn)兒歪理的感覺。物業(yè)把業(yè)主共有產(chǎn)權(quán)的收入，給“霸占”了。然后業(yè)主還不好找回來，不好維權(quán)。

其實(shí)核心在于“無法可依”。也就是產(chǎn)權(quán)是業(yè)主的，但業(yè)主缺乏有效途徑，進(jìn)行管理。有的小區(qū)都沒有業(yè)主委員會(huì)，有的小區(qū)業(yè)主委員會(huì)就是一把扼擺設(shè)，也有點(diǎn)小區(qū)，物業(yè)本身就是開發(fā)商的，然后跟業(yè)主在扯皮。而業(yè)主缺乏相應(yīng)的渠道，將自己的權(quán)益收回來。

要解決這個(gè)問題，關(guān)鍵還在于發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)及業(yè)主大會(huì)的作用。首先要在主管部門的指導(dǎo)下，組建業(yè)主委員會(huì)，這是基礎(chǔ)。產(chǎn)權(quán)代表人要有人出來說話。其次，要從法律層面上確立，以及從行政層面推動(dòng)，根據(jù)國家法律，制訂相關(guān)執(zhí)行的細(xì)則等，然后這樣問題就有解決的方式了。

電梯、樓道裝了很多廣告牌，電費(fèi)是業(yè)主的，收益是物業(yè)，這種現(xiàn)象顯然要予以禁止�；蛘咭�明確這些收益要?dú)w集到專項(xiàng)維修資金或是其他小區(qū)服務(wù)項(xiàng)的支出。

互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代商機(jī)勃發(fā)，但物業(yè)管理絕不能因此成為暴利產(chǎn)業(yè)。

這種現(xiàn)象比比皆是，難點(diǎn)就在于按現(xiàn)行相關(guān)法規(guī)，業(yè)主缺乏行之有效的維權(quán)方式。

小區(qū)內(nèi)電梯、墻面、公共場(chǎng)地等，其所有權(quán)歸全體業(yè)主共有。

按《物權(quán)法》《物業(yè)管理?xiàng)l例》相關(guān)規(guī)定，利用上述設(shè)施設(shè)備場(chǎng)地進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)公司同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。

業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。

現(xiàn)在的難處在于，尤其是前期物業(yè)管理階段，小區(qū)沒有業(yè)委會(huì)。上述設(shè)施設(shè)備及場(chǎng)地由前期物業(yè)公司管理，而相關(guān)廣告廠家只能與前期物業(yè)商洽合作事宜。因廣告經(jīng)營所得的收益也由其控制并支配。至于收入多少，支出多少，對(duì)業(yè)主來說就是一本糊涂賬。

結(jié)合題主問題，業(yè)主應(yīng)該如何維權(quán)呢？

如果你小區(qū)有業(yè)委會(huì)，直接由業(yè)委會(huì)出面與物業(yè)商談，要求其出具所有公共收益的相關(guān)賬目，必要時(shí)可聘請(qǐng)審計(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行審計(jì)。對(duì)本小區(qū)因公共場(chǎng)地產(chǎn)生的收益進(jìn)行分成，業(yè)主所得的收益應(yīng)占其中的絕大部分，（實(shí)踐中有按八二分成，也有按七三分成，取決于物業(yè)因管理支出了多少）。

上述收益及支出必須定期在小區(qū)公示，接受業(yè)主監(jiān)督。

物業(yè)公司拒絕交出公共收益的，可召開業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)委會(huì)向物業(yè)追討。

如果你小區(qū)尚未成立業(yè)委會(huì)，那這個(gè)事情就比較難辦。

首先說通過訴訟來維權(quán)是行不通的，因?yàn)槿嗣穹ㄔ簩?duì)于單個(gè)業(yè)主或業(yè)主聯(lián)名因公共管理權(quán)受侵害的案件訴訟，基本不予立案受理。

在這種情況下，你們只能先排除萬難成立業(yè)委會(huì)。或者直接向相關(guān)相關(guān)行政主管部門投訴。

而現(xiàn)行法規(guī)下，街道辦，社區(qū)居委會(huì)等不便于直接介入處理，只能針對(duì)某特定糾紛事件居間進(jìn)行協(xié)調(diào)。頂多讓物業(yè)公司停止錯(cuò)誤行為，例如在本事件中，要求單獨(dú)接電表計(jì)量廣告屏產(chǎn)生的電費(fèi)，電費(fèi)由物業(yè)或廠家承擔(dān)。至于收取的廣告費(fèi)要按單元列賬公示等等。

目前，針對(duì)類似的物業(yè)管理糾紛中業(yè)主強(qiáng)烈不滿的意見，某些地方（例如濟(jì)南市）通過立法，授權(quán)街道辦，與轄區(qū)居委會(huì)，依法共同對(duì)住宅小區(qū)內(nèi)的業(yè)委會(huì)及物業(yè)公司進(jìn)行直接的監(jiān)管與監(jiān)督。

充分維護(hù)廣大業(yè)主的合法權(quán)益。

這樣吧，別一天天的惦記著物業(yè)賺多少錢、花多少錢了！有一招，地球人都知道是最公平合理的，就是用者自負(fù)。取消物業(yè)＂包干制＂�。�！

這樣把物業(yè)與小區(qū)的財(cái)務(wù)完全分割，物業(yè)按月支干薪：一千就是一千、一萬就是一萬，完了不能跟小區(qū)的收入與支出有任何瓜葛。小區(qū)的一切開支用度，還有業(yè)題主最關(guān)心的小區(qū)巨額收入，俱與物業(yè)沒半點(diǎn)關(guān)系。

這樣物業(yè)的服務(wù)必然蹭蹭的上漲，完全符合業(yè)主的要求。只要業(yè)主喜歡，愿意掏錢，每棟樓的電梯大堂都可以聘?jìng)z美女為業(yè)主蝦腰開門喊：＂業(yè)主大爺，請(qǐng)慢走。＂ 倆不夠可以改成仨，一切豐儉由業(yè)主決定。

呼吁所有業(yè)主，趕緊通過業(yè)委會(huì)，取消萬惡的＂包干制＂，還業(yè)主當(dāng)家作主的自由。

這個(gè)就是屬于小區(qū)的公共收益了。

而且它只是小區(qū)公共收益的其中之一，根據(jù)小區(qū)的不同，小區(qū)的公共收益還有很多很項(xiàng)目和類別的，

業(yè)主該怎么辦？

經(jīng)常都會(huì)有人提出這個(gè)問題。

但是就要分清這個(gè)“業(yè)主”的概念了。它包括個(gè)體業(yè)主和全體業(yè)主。

如果是個(gè)體業(yè)主，說實(shí)話，什么也辦不了。

但是，如果是全體業(yè)主呢？那就非常好辦了。

全體業(yè)主是誰呢？那就是按照相關(guān)程序成立的業(yè)主委員會(huì)了。

有了業(yè)委會(huì)，如果業(yè)委會(huì)經(jīng)過一段時(shí)間的運(yùn)行后，業(yè)務(wù)不斷的熟悉了，法律法規(guī)不斷學(xué)習(xí)透了，就可以要求物業(yè)公司，將小區(qū)的公共收益移交業(yè)委會(huì)，由業(yè)委會(huì)將其用于為小區(qū)建設(shè)服務(wù)上。

當(dāng)然了，如果小區(qū)里的多數(shù)人都不關(guān)心小區(qū)業(yè)委會(huì)的建設(shè)，只會(huì)在網(wǎng)上發(fā)發(fā)牢騷，或者是在業(yè)主群里發(fā)發(fā)牢騷，那是什么問題也解決不了的。

更多情況，可以關(guān)注本人的文章《小區(qū)成立業(yè)委會(huì)是開發(fā)商“主權(quán)”移交的基礎(chǔ)》，以及里面的很多相關(guān)文章。相信會(huì)有所啟發(fā)的。

強(qiáng)烈要求取消物業(yè)！物業(yè)不請(qǐng)自來，非選擇性強(qiáng)制消費(fèi)。物業(yè)就是披著合法外衣的社會(huì)毒瘤�，F(xiàn)有法規(guī)偏向物業(yè)公司，不利于居民維護(hù)權(quán)益。

????? 目前物業(yè)已經(jīng)是社會(huì)不穩(wěn)定因素的制造者，物業(yè)和居民矛盾日益嚴(yán)重。物業(yè)老板躺著賺錢，空手套白狼，無本萬利。

??????? 有人會(huì)說沒有物業(yè)會(huì)怎樣怎樣，把物業(yè)說的多么重要和高尚，好像是救苦救難菩薩救世主一樣。我們很奇怪，以前沒有物業(yè)居民是怎樣活過來的？衛(wèi)生有環(huán)衛(wèi)，綠化有綠化部門，其他有城建部門，消防有消防隊(duì)，治安有派出所，水電煤氣供暖有專門公司或部門，現(xiàn)在所謂的物業(yè)難道掌握了居民生活所需的獨(dú)家核心技術(shù)？是不可或缺的？太可笑了吧。

?????? 強(qiáng)烈建議取消居民小區(qū)物業(yè)！物業(yè)就是強(qiáng)加在居民頭上的枷鎖。大家可以通過兩種渠道向國家反映。說的人多了，才會(huì)引起國家重視。

（1）關(guān)注《國家信訪局》微信公眾號(hào)，點(diǎn)“網(wǎng)上信訪”-建議征集-城鄉(xiāng)建設(shè)-住房保障與房地產(chǎn)-物業(yè)服務(wù)。

（2）關(guān)注《中國政府網(wǎng)》微信公眾號(hào)，左下角有一個(gè)政民互動(dòng)欄，里面有“我向總理說句話”，在這里反映。

??? 1，物業(yè)收費(fèi)高，居民有苦難言。

????? 從居民拿到鑰匙開始，物業(yè)就是開發(fā)商指定或者就是開發(fā)商自己的物業(yè)。居民無從選擇，物業(yè)定多錢就收多錢。一個(gè)小區(qū)物業(yè)費(fèi)幾百萬甚至上千萬。

????? 而支出呢，就雇幾個(gè)保安和打掃衛(wèi)生的大爺大媽，能給他們多錢工資？水電煤氣供暖有專門公司和部門負(fù)責(zé)，物業(yè)是干啥的？值這么多錢嗎？

????? 這還不算小區(qū)里的停車費(fèi)和廣告收入。我們不明白，屬于居民的小區(qū)，平白無故來個(gè)物業(yè)公司就可以在地面畫框來收取停車費(fèi)？我們買的地下產(chǎn)權(quán)車位，每個(gè)月還要收150元所謂車位管理費(fèi)？憑什么收這么多，僅僅是地下車庫有照明燈和打掃衛(wèi)生了嗎？

???? 對(duì)于一般家庭，物業(yè)費(fèi)是很大一筆支出，有的相當(dāng)于家庭一個(gè)多月收入，比水電煤氣費(fèi)之和還多，甚至幾倍。居民房貸車貸等壓力已經(jīng)很大，最后還要承受所謂的物業(yè)費(fèi)這么大一個(gè)支出，負(fù)擔(dān)太重了。一個(gè)虛無的物業(yè)公司，掙的錢比自來水，電業(yè)局，煤氣公司收入之和還高，這不太可怕了嗎？這就是少數(shù)人通過投機(jī)壟斷占有大量財(cái)富的原因。

???? ? 2，成立業(yè)主委員會(huì)難。

??????? 按現(xiàn)在的規(guī)定，居民不滿意物業(yè)可以成立業(yè)委會(huì)和物業(yè)協(xié)商或者解聘物業(yè)，選聘新的物業(yè)。可實(shí)際操作很難。

?????? 首先，業(yè)主就是一盤散沙，怎么成立業(yè)委會(huì)？誰有時(shí)間精力把大家召集起來？就是有時(shí)間精力，可這是和物業(yè)做對(duì)的事，誰又能毫無顧慮的去這樣做？居民每天上班養(yǎng)家糊口，也沒時(shí)間和精力。再說，物業(yè)就是打擊報(bào)復(fù)組織者，都是輕而易舉的事。

???????? 其次，就算有人帶頭組織，可還要面對(duì)層層阻攔和繁瑣程序。社區(qū)，街道有關(guān)人員也早被物業(yè)買通，沒有他們批準(zhǔn)，也不可能成立業(yè)委會(huì)。

??????? 再次，就算有人不畏艱難，很幸運(yùn)成立業(yè)委會(huì)。可接下來又會(huì)是怎樣的情形呢？業(yè)委會(huì)初心是代表業(yè)主利益的。去和物業(yè)協(xié)商，要求降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，提高服務(wù)質(zhì)量。而物業(yè)是以贏利最大化為基礎(chǔ)的，自然會(huì)通過賄賂業(yè)委會(huì)的人，給他們減免物業(yè)費(fèi)甚至給予金錢物品。有幾個(gè)經(jīng)能受住這樣的誘惑？他們本來就不是掙工資的，也不是國家工作人員，就是義務(wù)的。何樂而不為呢？所以最后慢慢就和物業(yè)淪為一伙，甚至成為物業(yè)的幫兇。

???????? 所以目前規(guī)定的可以成立業(yè)委會(huì)代表業(yè)主利益，想著挺好，實(shí)際上不太可能。

?????? 3,物業(yè)不是建立在公平公正自愿基礎(chǔ)上的。

?????? 如果說物業(yè)是市場(chǎng)化的，那么就應(yīng)該由居民來自己定價(jià)和選擇物業(yè)公司。有人可能會(huì)說居民定價(jià)會(huì)低。這就是市場(chǎng)化，物業(yè)服務(wù)說白了就像保姆一樣，哪有保姆自己給自己定工資的？不可能保姆說我要一萬，我要兩萬雇主就要支付一萬兩萬。這不很可笑嗎？你覺得低，虧了，那你可以離開呀，居民沒有強(qiáng)迫你留下服務(wù)。而現(xiàn)在就是這種可笑荒誕的狀態(tài)，物業(yè)賴著不走，自己定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。低收入家庭有可能生活本身就很困難，還要支付這不合理強(qiáng)加的所謂服務(wù)。自己都生活困難了，家里難道還要強(qiáng)加雇個(gè)保姆嗎？所以目前的物業(yè)不是建立在公平公正自愿框架下的。

????? 4，物業(yè)缺乏有效監(jiān)管和制約。居民投訴無門，維權(quán)成本大。現(xiàn)有法規(guī)偏向物業(yè)公司，不利居民利益。

?????? 沒有幾個(gè)居民能說清楚物業(yè)由哪個(gè)部門監(jiān)管。即使投訴也毫無用處�；貜�(fù)就是讓居民個(gè)人去申請(qǐng)成立業(yè)委會(huì)去和物業(yè)協(xié)商。而這個(gè)問題在上面2中已經(jīng)說了，不可能實(shí)現(xiàn)。這就是目前癥結(jié)所在。物業(yè)處于缺乏監(jiān)管制約，自我獨(dú)霸的狀態(tài)。

??????? 綜上，只有由政府的社區(qū)街道管理才能解決。所需費(fèi)用經(jīng)過科學(xué)合理計(jì)算，加入居民水（電或煤氣）中，或者單獨(dú)收取。雇人打掃衛(wèi)生或交由環(huán)衛(wèi)部門。這樣既減輕了居民負(fù)擔(dān)，又可以給沒有工作的困難人群提供公益崗位，體現(xiàn)政府溫暖。而不應(yīng)是目前這種私人盈利的物業(yè)模式。

物業(yè)公司除了收取物業(yè)費(fèi)，其它一切收入都是業(yè)主公共收益，業(yè)主應(yīng)起訴物業(yè)公司歸還業(yè)主！

利用樓道、電梯等業(yè)主共有部位、設(shè)施設(shè)置廣告牌所取得收入應(yīng)屬于業(yè)主所有，但實(shí)際上在執(zhí)行時(shí)，把全部收入都?xì)w業(yè)主所有顯然做不到，也不利于調(diào)動(dòng)物業(yè)公司的積極性，畢竟聯(lián)系、洽談、維護(hù)等工作還需要物業(yè)安排人去做。因此，為了兼顧業(yè)主和物業(yè)雙方的利益，也便于物業(yè)積極開展工作，比較合理的方式是由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司協(xié)商確定一個(gè)廣告收入的分成比例，比如業(yè)主和物業(yè)可以按照8：2或者7：3來分配廣告收入，由物業(yè)負(fù)責(zé)聯(lián)系廣告業(yè)務(wù)，廣告收入情況定期向全體業(yè)主公布。物業(yè)分成的部分由其自行支配使用，業(yè)主分成的部分可用于減免公攤費(fèi)用或者物業(yè)費(fèi)，具體減免情況定期向業(yè)主公布。

至于業(yè)主分?jǐn)傠娞葙M(fèi)，這屬于正常情況，每個(gè)小區(qū)基本都采取這種方式處理。

如果物業(yè)公司利用樓道、電梯設(shè)置廣告牌未事先征得業(yè)主委員會(huì)同意，或者廣告收入密而不報(bào)、據(jù)為己有，這就屬于違法行為，業(yè)主委員會(huì)可以與物業(yè)交涉，如果不能就廣告收入分配達(dá)成協(xié)議，可以阻止廣告刊發(fā)，要求廣告公司拆除廣告設(shè)施。

2020年5月22日，民法典草案提請(qǐng)十三屆全國人大三次會(huì)議審議，其中明確規(guī)定：建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，應(yīng)當(dāng)屬于業(yè)主共有。電梯、綠地、入口閘門等作為小區(qū)的共有部分，出租廣告的收益是否也應(yīng)當(dāng)屬業(yè)主共有？

答案是肯定的。根據(jù)《物權(quán)法》，小區(qū)里的共有財(cái)產(chǎn)收益、公共場(chǎng)地的收益，扣除合理成本后，其它的收益都應(yīng)該屬于小區(qū)所有業(yè)主，應(yīng)該由業(yè)主共同享有、共同管理，這當(dāng)中包括小區(qū)的外墻廣告收益、電梯廣告收益等。

有律師指出，物業(yè)公司經(jīng)業(yè)委會(huì)授權(quán)設(shè)立的廣告牌，業(yè)主可與物業(yè)公司簽訂合約，按合同安排、使用這些廣告所帶來的收益。這些收益并不直接交到業(yè)主手中，可以用于小區(qū)的各項(xiàng)公共開支，比如補(bǔ)充住房維修基金等。

還可以按比例進(jìn)行分配。從廣告收益中提取一部分作為報(bào)酬，給幫助管理的物業(yè)公司。與此同時(shí)全體業(yè)主所有，物業(yè)公司也應(yīng)該自覺、主動(dòng)地定期公示廣告等公共收益的收支情況，以便于廣大業(yè)主進(jìn)行監(jiān)督。

小區(qū)里的公共收益屬全體業(yè)主共有，這點(diǎn)是無疑的，任何人都不能侵占�！段餀�(quán)法》《物業(yè)管理?xiàng)l例》里都有明確規(guī)定的條款。

小區(qū)是全體業(yè)主的而不是物業(yè)公司的，因此物業(yè)公司無權(quán)對(duì)小區(qū)公共收益自行處理，侵占小區(qū)的公共收益屬違法行為。

但很多時(shí)候都是事與愿違，業(yè)主們面對(duì)物業(yè)公司侵占小區(qū)的公共收益卻束手無策，無可奈何。即使有個(gè)別業(yè)主向相關(guān)部門投訴，效果也不大。

小區(qū)業(yè)主們之所以沒有話語權(quán)，主要是因?yàn)闆]有成立屬于業(yè)主們自己的合法組織--業(yè)委會(huì)，缺乏對(duì)物業(yè)公司有效的監(jiān)督。沒有與物業(yè)公司平等對(duì)話的平臺(tái)，因而合法權(quán)益受到物業(yè)公司的侵害。這也是業(yè)主們對(duì)自己的合法權(quán)益不夠重視的表現(xiàn)。

最常見的小區(qū)公共收益有:公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)用房的租賃費(fèi)用、攤位費(fèi)、入場(chǎng)費(fèi)收益；占用共有道路或場(chǎng)地的停車費(fèi)收益；公共區(qū)域的廣告費(fèi)收益等。

說下本人居住的兩個(gè)小區(qū)吧，一個(gè)是華宇樓小區(qū)，之前沒有業(yè)委會(huì)，也沒有小區(qū)的公共收益，物業(yè)屬于開發(fā)商聘請(qǐng)的前期物業(yè)。管理混亂，任其業(yè)主亂停亂放車輛。服務(wù)態(tài)度差，對(duì)業(yè)主的投訴愛理不理，且亂收費(fèi)，二次供水加壓費(fèi)貴到飛起。業(yè)主們?cè)孤曒d道，但業(yè)主們一盤散沙，對(duì)物業(yè)公司的所作所為敢怒不敢言。實(shí)是悲哀！

這種局面直到后來成立了業(yè)委會(huì)，業(yè)主大會(huì)表決同意授權(quán)業(yè)委會(huì)聘請(qǐng)了新的物業(yè)公司后，才真正得到了徹底的扭轉(zhuǎn)。

經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)，業(yè)委會(huì)委托物業(yè)公司引入了小區(qū)電梯內(nèi)的方框廣告及電梯外的LED顯示屏廣告，同時(shí)委托物業(yè)公司對(duì)小區(qū)地面業(yè)主共有的車位進(jìn)行收費(fèi)管理。

本小區(qū)實(shí)行的是包干制，小區(qū)的公水公電全部由物業(yè)公司承擔(dān)，不分?jǐn)偨o業(yè)主們。

通過充分優(yōu)化利用小區(qū)的有限資源，小區(qū)每年都有一筆可觀的公共收益。除了給物業(yè)公司適當(dāng)?shù)墓芾碣M(fèi)外，余下的公共收益歸全體業(yè)主共有，暫由業(yè)委會(huì)保管，存入小區(qū)業(yè)委會(huì)財(cái)務(wù)的專用賬戶。至于如何使用小區(qū)的公共收益，需要由業(yè)主大會(huì)決定，可用于補(bǔ)充專項(xiàng)的維修資金，也可以對(duì)減業(yè)主部分的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，或以分紅的方式返還于全體業(yè)主。

現(xiàn)在的華宇樓小區(qū)和以前的小區(qū)有著天地之別。業(yè)委會(huì)盡職盡責(zé)，物業(yè)公司接受業(yè)委會(huì)的監(jiān)督，全心全意為全體業(yè)主服務(wù)，小區(qū)充滿正能量，業(yè)主們互愛互助，和諧團(tuán)結(jié)，小區(qū)正處于穩(wěn)定、健康、可持續(xù)發(fā)展。

而本人居住的另一個(gè)小區(qū)，共有2000多戶，屬大型的新小區(qū)，前期物業(yè)公司是開發(fā)商的屬下企業(yè)，一切都是以利益為重，由于還沒有成立業(yè)委會(huì)，小區(qū)每年一百多萬的公共車位費(fèi)及廣告費(fèi)全部被物業(yè)公司據(jù)為己有，不但業(yè)主們得不到任何公共收益，還要忍受物業(yè)公司這樣那樣的亂分?jǐn)�、亂收費(fèi)。業(yè)主們的幸福指數(shù)大受影響。

沒有對(duì)比就沒有傷害！兩個(gè)小區(qū)的主要問題都是關(guān)于公共收益，但一個(gè)有業(yè)委會(huì)，一個(gè)沒有業(yè)委會(huì)，但不是每個(gè)小區(qū)都成立了業(yè)委會(huì)，也不是每個(gè)小區(qū)都會(huì)有公共收益的。因此每個(gè)小區(qū)的情況盡不相同，處理方法方式不一樣，結(jié)果截然不同。

由此可見，業(yè)主想要維護(hù)自己的合法權(quán)益，必須積極參與小區(qū)的公共事務(wù)，擦亮眼睛，成立小區(qū)盡職盡責(zé)、肯奉獻(xiàn)的業(yè)委會(huì)，支持業(yè)委會(huì)，這樣才有可能保障業(yè)主合法權(quán)益不受侵占。

業(yè)主可以依法要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退還；業(yè)主也可以在物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取物業(yè)費(fèi)時(shí)提出抗辯

法律對(duì)業(yè)主建筑物區(qū)分所有權(quán)中的共有部分產(chǎn)生的收入早已作了安排，原物權(quán)法規(guī)定，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。現(xiàn)民法典對(duì)該條也未修訂，因此，“收入是物業(yè)的”屬于違規(guī)收費(fèi)。

物業(yè)收取共有部分的收入可能有合同的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以以合同約定進(jìn)行對(duì)抗。作者認(rèn)為，無論是物業(yè)前期服務(wù)合同，還是業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)簽訂的服務(wù)合同，因共有部分的收入屬于按份共有，對(duì)按份共有財(cái)產(chǎn)或者收益的處分，因未得到全體共有人或者擁有共有份額2/3以上的共有人的同意，擅自處分共有物的，對(duì)其他共有人構(gòu)成侵權(quán)行為，如果是法律上的處分，對(duì)于其他共有人不產(chǎn)生法律效力。物業(yè)合同正是民事法律行為，該處分對(duì)具體的業(yè)主不產(chǎn)生法律效力，由此產(chǎn)生了在物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取物業(yè)費(fèi)的抗辯權(quán)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定或者法律、法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定收取費(fèi)用，這里業(yè)主需要注意的是：該項(xiàng)理由可能是業(yè)主對(duì)抗物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主收取物業(yè)費(fèi)唯一、有效抗辯；其他理由，如服務(wù)不到位、家中被盜等均不能對(duì)抗物業(yè)服務(wù)企業(yè)收費(fèi)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者重復(fù)收費(fèi)，業(yè)主可以以違規(guī)收費(fèi)為由提出抗辯，業(yè)主還有權(quán)請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退還其已收取的違規(guī)費(fèi)用。

徐劍隨筆，僅供參考