為什么新房業(yè)主寧愿空置也不愿意租和賣？

在中國，房屋作為眾所周知的保值品，持有成本卻基本為零。即使房屋空置十來年，也不會增加太大成本，頂多每年幾千的物業(yè)費。而買得起房子并空置它的，基本上可以說不差錢，或者說不差租房得來的那點錢。而美國的房屋持有成本是比較高的。有人在美國買了房子，扔在那里不管，過了些年過去，發(fā)現(xiàn)里面住著別人。原來是因為拖欠房產(chǎn)稅和物業(yè)費，房子已經(jīng)被當?shù)卣�府拍賣給別人了。

租金相對于買房價，太低太低。現(xiàn)在買一套房最低也要幾十萬，而房租普遍不高，若是想通過租房收租金來收回買房資金，起碼需要幾十年，成本太高。而且一套房子出租，不說精裝修，一些基本設施必須有，比如洗衣機、馬桶、墻面的一些粉刷，有的還要求空調，做飯的一些設施等等，一套下來，前期投入大概需要幾年的房租才能收回，房子出租后租客品性如何，會不會破壞房屋，是否不講究衛(wèi)生等等，不確定性太大，所以不少人不愿意租房給他人。事實上，一些租客租房后不愛惜房屋，肆意損壞房屋，不講衛(wèi)生的新聞也是常有耳聞。

而且一般用于出租的房子都是已經(jīng)住過的房，新房很少有人愿意出租，若是新房出租，若是碰到不愛惜房子的，幾年下來，房子就只能整體重裝修一次。在很多人眼里，既然房子租出去不合算，還不如就保持毛坯狀態(tài)，出售二手房時更好轉手，也更容易獲得高價。

歸根到底，也就是錢的問題！

為什么不租不賣？說的好像租的出去，賣的出去一樣。

現(xiàn)在除了人口集中，以及外來人口密度較高的大城市之外，一個城市還能有多少剛需？

好多人都有一種錯覺，那就是覺得市場上很缺房子

產(chǎn)生這種錯覺的根源就是新盤的一掃而空。

大家可能早就發(fā)現(xiàn)了，新樓盤總是容易在非常短的時間內被清空，但是，二手房卻很難賣出去。

這時候需要考慮一個問題，在去庫存的大背景下，意味著新房數(shù)量和增量都在減少，如果需求真的那么大的話，為什么二手房不好賣？

這說明其實并沒有那么大的需求，一個正常發(fā)展的城市，很難像北、上、廣、深那樣擁有大批量的剛需。

而有傳統(tǒng)的城市，比如結婚必須男方買房等等規(guī)則的束縛下，在經(jīng)歷以往幾次暴漲之后，其實很多家庭早就把房子準備好了。

這就導致了一些城市呈現(xiàn)出外來人口不多，本地剛性需求降低的狀況。

換句話說，租房和買房的需求并沒有大家想想的那么高，而且隨著房價暴漲，相應需求還可能因此降低。

這時候大家可能會不解，為什么明明需求并不是很大，新盤卻總是能夠被一掃而空呢？

原因就是上市公司\"炒房\"

Wind提供了一組數(shù)據(jù)：

截止2018年的第一季度，參與房地產(chǎn)投資的上市公司總數(shù)過千家，累計持有房產(chǎn)的總市值達到了9000億元。

9000億啊，能把驗鈔機數(shù)到冒煙兒。

而這些公司的操作手法，其實也比較簡單，就是他們不可能買房自住，無非是買了再賣。因為是企業(yè)性質的投資行為，這樣一倒手，就能賺到不少利潤。

而且，更重要是他們也不是全花的自己的錢，不少都是從銀行拿錢，所以風險也低。

說實話，在沒有明確要求的情況下，如果你有錢，這好事兒你不干？

不過，反過來說，也并不是新盤都賣出去了。

一些新盤被公司囤著，要不就是一點點往出放來刺激市場，要不就等著漲價了之后再賣，反正新房還是新的，也沒人住。

這方面想必大家已經(jīng)明白了，咱們繼續(xù)回歸話題。

除了租不出去、賣不出去的房子之外，還有一部分其他情況存在

賣不出去其實沒什么好聊的，肯降價就一定賣的出去，之所以掛著遲遲無法出手，主要是不想虧錢。

而目前的房屋持有成本其實只有物業(yè)費，有些人甚至連物業(yè)費都不交，所以等于沒成本，那就意味著耗得起。

另外，大家要知道，如果你100萬 買的的房子，再100萬賣出去，就算是全款，也得賠好幾萬，買房子可不是只有房子的錢，裝修押金什么的，還有水電、燃氣、取暖等等事項都是要花錢的。

而出租，其實是一個非常有效控制成本的方法，因為房子不是那么容易賣出去的，而且也不會買了之后馬上就賣。

期間用出租的方法，不僅有人給自己看著房子，還能賺個零花錢。

所以就有人不明白了，賣需要時間，租就不用了吧？

事實上，很多房子不租，除了本身市場上不需要那么多租賃房屋之外，還有租賃也涉及到成本。

想把房子租出去，怎么也得裝修吧？家電家具什么的都不能少，畢竟租賃市場競爭還是很大的。

如果想把空房子租出去，前提不是毛坯的話，那就得跟人簽長租。

現(xiàn)在有很多租客都是長租的，一租好多年，也不需要業(yè)主的東西，家具家電完全可以自己搭配。

可是長租對于業(yè)主不利啊，首先就是租金低，其次是期間不能賣，賣了就是違約，違約就要賠償。

還有，有的租客根本交物業(yè)費，一拖能好幾年，等業(yè)主發(fā)現(xiàn)了之后，搞不好補交物業(yè)費的違約金都夠一年房租了。

所以，一般不是很缺錢用的人，也懶得把房子租出去，再加上現(xiàn)在租賃市場競爭其實挺大的。筆者為了更準確的掌握房價信息，有目的的認識了一些做中介的朋友，而發(fā)現(xiàn)在煙臺的租金明顯在降，而且有的房子經(jīng)常一兩個月租不出去。

所以，很多人不愿意給自己找麻煩，也是理所當然的。

可是，空置稅咱們暫且不提，畢竟那是沒影兒的事兒，但房產(chǎn)稅已經(jīng)迫在眉睫了，目前不動產(chǎn)登記已然實現(xiàn)全國聯(lián)網(wǎng)了，下一步就是意見征收，最快2021，保守估計2025。

所以，到時候成本一高，那些持有多套房子的人真不知道怎么辦。

純粹長期投資行為造成的空置率，有其存在的合理性，因為長期投資不應該被“碎片化”，而在二手房買賣中，“處女房”情結很重要。

首先要提出一點，我認為，在沒有確切數(shù)據(jù)作為基礎的前提下，提出這個問題并不嚴謹。

在我的記憶里，關于中國樓市的空置率，在2015年曾經(jīng)有一個數(shù)據(jù)：中國樓市空置率達20%。

但關于這個數(shù)據(jù)，爭議頗多。因為，缺乏數(shù)據(jù)采集方面的權威性和合理性。

畢竟，有些地區(qū)房產(chǎn)的高空置率，是源于該地區(qū)已經(jīng)失去了發(fā)展的活力。以這個空置基數(shù)去計算空置率，并不合適。

其次，長期投資不應該被“碎片化”

如果認為上述第一點數(shù)據(jù)有其合理性，那我們就應該理解一個問題：長期投資不應該被“碎片化”。

毫無疑問，除了改善自己的居住條件、為子女婚嫁購置新房以及某些灰色因素外，絕大部分房產(chǎn)投資都應該屬于長期投資。

而長期投資被出租、短期內出售等行為割裂的話，那就失去了長期投資的意義。

第三，二手房買賣，“處女房”情結很重要

新房一旦出租，就不再是“新房”，其未來價值會打折扣。

目前的出租收益，與成本投入嚴重不符，這個我們暫且不談。

在某些人心中，二手房買賣，“處女房”情結很重要。如果是未經(jīng)轉手和出租的毛坯房，那與被租住過的房產(chǎn)相比，我認為是有著巨大優(yōu)勢的。

當然，除去以上三點，真正的房產(chǎn)投資者，怕是不會去計較房租那仨瓜兩棗。另外，有的人就是為子孫謀劃。

所以，業(yè)主寧愿空置也不租不賣，有其存在的合理性。其心態(tài)，就是投資與為未來計劃。

業(yè)主買了房不住也不出租，一直空置，這種現(xiàn)象跟房地產(chǎn)開發(fā)商捂盤惜售或者拖延開發(fā)的做法非常相似。

錢存在銀行，雖然有利息，但是考慮到實際每年8%左右的通貨膨脹率，再怎么存也是貶值。

房子雖然空置也有損耗，但是畢竟二三十年是不會出問題的。只要處于房價上漲周期，業(yè)主不住也不出租，靠房價上漲，就能獲得每年10%-20%的漲幅空間。雖說是紙上財富，但是只要出售就能變現(xiàn)，跟持有股票一個道理。

睡著覺房價就上漲，手上資產(chǎn)增值，這也是今年以來網(wǎng)上熱捧的“睡后收入”。

有房子自己不住，是因為有別的房子住。寧肯空置也不出租，是因為看不上那點租金，嫌麻煩。畢竟出租需要最基本的裝修，事情多，收益低，租戶住幾年轉租他人的時候往往還要再簡單裝修。

考慮到房價過高，當前租金對比當前房價普遍在2%左右，有些城市甚至低于1.5%。所以租金收益對比房價漲幅就實在不起眼了。

實際上，房子空置率高，是因為這些房子在業(yè)主眼中已經(jīng)不是住的屬性，而是投資屬性。

就跟錢存在銀行賺利息一樣，業(yè)主把房子放在那里，就是等著房價漲，這也是房子的“利息”。

這些人一方面擔心手上的現(xiàn)金貶值，另一方面想著在最高點出售房產(chǎn)，所以寧肯空置，也不去賺那點租金。省心省事，還沒有麻煩，靜悄悄資產(chǎn)就增值了，還有比炒房更簡單愉快的投資嗎？

最后，與其把房子讓人住，變成二手房，還不如一直空置，當作準一手房出售，還更容易賣出高價。

全國近10年的新樓盤空置房超多，業(yè)主寧愿空置也不租不賣，筆者認為主要原因是以下幾個方面：

一是大量的空置房并沒有賣出去，而是開發(fā)商讓內部員工代持，在當時造成房子已經(jīng)搶購一空的假象，然后把房價炒高后再到銀行抵押房產(chǎn)貸款，或者等房價炒高后悄悄慢慢賣出。

二是炒房者炒房，最近十年是全民炒房，大部分人買房的目的既不是自己住，又不會租出去，而是用來炒的，炒房者等房價炒上去后再賣高價，房子只能是空置。

三是公職人員買的大量房子，公職人員大量持有的房子，不敢用自己的名字去買，而是用親朋好友的名義買的，是讓別人代持的，這部分房產(chǎn)既不會租也不會住，只是做資產(chǎn)放在那里，需要時再變現(xiàn)，所以，只能是空置。

四是有幾套房子的人因為租金太低，不愿意裝修出租。在我國房地產(chǎn)過剩的背景下，越是小城市房租越便宜，經(jīng)濟不發(fā)達的城市租金更加便宜。國內有些地級市的房子一百多平米的房子一年租金才五千元，房子出租十年才能把裝修費賺回來，還不如空置。

五是一部分機關企業(yè)及公司用閑置資金買的房子，這些房子主要是投資用的，只能放在那空置。我去過我國的幾百個城市，每個城市都是蓋滿了大量房子，我國一部分城市的房地產(chǎn)空置率能達到50%左右。

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空起來也不租，不賣，有兩個方面原因。一是裝修成本很高，隨隨便便就花掉一二十萬，甚至更高。如果裝修的房子用來租 ，租金如果不是很高的話，很不合算的。一般來說，新裝修的房子，幾年之后，就變舊了，租金的錢，可能抵不了裝修的錢。尤其是中小城市，更加是這樣。況且，把裝修的好房子租出去，于心不忍，新房子凝聚了自己的心血，總擔心別人不愛護自己的房子，會把新房子弄臟了。

而且，裝修好的房子用來賣，很不劃算。投進去的成本，買家基本上不會計算的，或者打折很嚴重，于是，裝修得越豪華，賣房子就越吃虧。再者，每個人對裝修風格的喜好，都是不同的，買家不一定喜歡你的設計風格。因此，只要自己不去住，很多人寧可把房子空起來。

我有一個朋友，在三線城市買了一套房，房子也漲了一點價。但是，他裝修花了30多萬，還買了十多萬的家具，現(xiàn)在想賣掉，覺得劃不來，買房的人，不會把裝修的成本算進去。而他又沒有在這座城市工作，房子空了好幾年了。他有點后悔，如果當時不裝修，這套房就好出手了。

還有一個原因就是，房主現(xiàn)在不在當?shù)毓ぷ�，還不想裝修。那一天，當他確定到這里定居了，再裝修。因此，空置可能是暫時的。

空置房規(guī)模大、數(shù)量多，有多種原因。首先，這是炒房行為所致。對炒房者來說，買房的目的就是為了賺錢，為了炒差價，如果出租了，就會被認為是二手房，很難賣出好價錢。所以，炒房者大多不會隨便把房子出租給人家，以確保轉讓時不會影響價格。

其二，房價上漲過快所致。一般情況下，房價上漲過快，炒房和投資買房的人增加，空置房也越多。相反，房價上漲慢，或下跌，空置房會減少，賣房現(xiàn)象會增多。

第三，非正常買房現(xiàn)象較多。一個人數(shù)套，十幾套，甚至幾十套房的現(xiàn)象，在實際生活中還是比較多的。除了炒房者之外，就是不規(guī)范、非正�，F(xiàn)象比較嚴重，腐敗等問題突出。這類房子，一般也容易形成空置房。

第四，父母為子女購買的房子。為了避免房價上漲帶來的買不起房，一些工薪階層的居民，就趁孩子還小，負擔相對較輕，先把孩子的住房買了下來。自然，也會成為空置房。

對空置房問題，還是要引起重視，能否通過征收空置稅等約束，值得探討。

很多人把房價上漲的原因歸結為房子的大量空置。

但是，多年來，中國到底有多少房子空置，沒有一個確切的數(shù)據(jù)，但有不同的說法：

第一，北京市公安局的說法。2012年，北京市公安局的一個數(shù)據(jù)的報道引發(fā)了關注，報道說：2012年3月31日，北京市公安機關組織開展了實有人口基礎信息大調查百日專項工作。北京市公安局人口管理總隊表示，目前已核對流動人口信息725.5萬人，標注出租房屋139萬戶，核對空置房屋381.2萬戶。

第二，2014年，西南財經(jīng)大學發(fā)布了一份關于中國城鎮(zhèn)住房空置率的調研報告，認為2013年我國城鎮(zhèn)住宅市場的整體空置率達22．4％。據(jù)此估算，全國城鎮(zhèn)空置房為4898萬套。

第三，2015年，前國際貨幣基金組織副總裁朱民在IMF2015春季年會期間表示，“目前中國樓市的首要問題是空置率太高，空置面積達10億平方米�！�

不管數(shù)字是不是準確，我國空置房子的大量存在都是事實。

但為什么這些空置房的業(yè)主寧愿空置，不租也不賣，都是什么心態(tài)呢？

一是為未來準備的房子，如有孩子的為孩子將來要使用準備的，而第二套房子應該是城市居民的標配。而出租又擔心將房子損壞。

二是有錢人、拆遷戶擁有的大量住房，這些房子雖然已經(jīng)是10年前的房子，但基本上沒有人住過，感覺上跟一手房沒有什么區(qū)別。實際上就是作為資產(chǎn)在持有。不知道什么賣。前兩年北京一小區(qū)一個業(yè)主賣掉99套房，是整個一棟樓。

三是一些炒房客擁有的，這些人時刻在準備出手，自然不會出租。

四是保值增殖用的資產(chǎn)，房產(chǎn)作為資產(chǎn)的配置已經(jīng)成為一種常態(tài)，多年的漲價已經(jīng)讓人感覺到房子只要一賣就是虧的。

房子空置有一部分是正常的。有人認為是持有成本太低，那是胡扯，資金成本是很大的難道不是成本嗎？為什么一定要與房產(chǎn)稅說事呢？

炒房是亡國之兆，揚湯止沸，不如釜底抽薪：把炒房掙錢，改成炒股掙錢，熱錢從房市流到股市，高科技企業(yè)發(fā)展了，股民獲利了，才能擠破房產(chǎn)泡沫，安全著陸

大盤不起，房價不可能落。利潤決定錢的去向；大盤不起則企業(yè)無錢，高科技則成無源之水，無本之木。所以炒房是亡國之兆，國之大計是疏導資金從樓市過度到股市，全民持股，讓有錢的出錢，有技術的出技術，強強聯(lián)合，方可國富民強，皆大歡喜之，上策也！

中國的房地產(chǎn)具有兩種屬性，一個是商品屬性，也就是居住功能為主，還有一個就是金融屬性，房產(chǎn)是用來投資的。一般而言，老百姓購房基本是居住的，但是有錢之后、尤其是一些所謂的老板之類的買房基本是投資的，對于房租收益不是很看重，還有一點就是沒有裝修的毛坯房在轉手的時候還屬于新房，買家相對喜歡，一方面是可以按照自己的風格進行裝修，另一方面，畢竟中國人傳統(tǒng)的文化骨子里最喜歡的就是娶新媳婦、買新房這類事。

所以，我們看到很多投資房地產(chǎn)的人士看中的是房產(chǎn)的金融屬性與轉手的便捷性，所以一般買了就扔到那里不管，還有就是很多人買了房子直接就抵押套現(xiàn)，一方面使用了貸款資金、一方面享受了房產(chǎn)的自然升值，又減少了因為裝修出租帶來的麻煩，這是一般老百姓不可思議的。

一般人會用房產(chǎn)空置率看待房地產(chǎn)的供求關系，實際上還是站在房屋的商品屬性角度去看的，而不是站在金融屬性去看待，所以會得出錯誤的結論。