筆者認(rèn)為：房地產(chǎn)中的疊墅可能會成為第二個藏獒經(jīng)濟，為什么呢？

今年前幾個月，筆者接受一家大型房地產(chǎn)公司的委托，專家調(diào)研了北京的疊墅，調(diào)研才發(fā)現(xiàn)北京大量的疊墅大量都是空置的，大量的疊墅別墅現(xiàn)在是租也租不出去，賣也賣不出去，為什么在北京疊墅別墅還會出現(xiàn)這種情況呢？

首先，是疊墅設(shè)計都不合理，疊墅的設(shè)計表面看好像還不錯，實際到里去仔細(xì)觀看，才明白，疊墅住人很不方便，也不實用，疊墅有幾層，每層的空間太小，不象平層，空間大又寬敞，疊墅的每層空間都很小，一家人住太不方便，又不舒適，還不如農(nóng)民自己蓋的幾層小樓房。

其次，如果用疊墅來辦公更加不方便，更加沒實用價值，辦公司的話，別墅的內(nèi)部空間小，房間多，每個房間又比較小，根本無法辦公。

通過調(diào)研事實證明，疊墅即不適合居住，又不適合辦公，許多人沒有住過疊墅的買了后才知道上當(dāng)了，想賣又賣不出去，住在里面也不方便，于是就想租出去，結(jié)果是租也租不出去，只好空置在那里，砸在手里了。

這就是筆者調(diào)研北京疊墅的真實情況，后來筆者建議這家房地產(chǎn)公司千萬不要再蓋疊墅了，這種疊墅設(shè)計太浪費，根本就不是真正的別墅。你到歐美去看人家的別墅那才是真正的別墅。

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疊墅作為改善型住宅中的熱門產(chǎn)品，以格局相對獨立、隱私性好、生活空間豐富靈活、居住舒適度高、配套環(huán)境優(yōu)美，總價相對較低等特點越來越受到改善型購房人群的青睞。

至于疊墅會不會成為第二個藏獒經(jīng)濟，我認(rèn)為是樓主多慮了。首先疊墅的出現(xiàn)是國家嚴(yán)格“禁墅令”與日趨旺盛的改善型住宅需求對立下的折中產(chǎn)物，其產(chǎn)品定位是中產(chǎn)階級的第一住所，有明顯的“居住屬性”，而非單純的投資標(biāo)的物。

再者，隨著城市化進程的不斷推進以及“禁墅令”進一步加強，疊墅的發(fā)展空間也在不斷的被打壓，疊墅的房源也會漸漸的變?yōu)橄∪碑a(chǎn)品。更何況疊墅產(chǎn)品的價值不單單是一幢房子這么簡單，其更高的價值提現(xiàn)是腳下越來越少的低密度住宅建設(shè)用土地資源。這可不是幾條無人問津，還時常威脅人身安全的流浪狗所能比擬的。

感謝受邀，剛給一個開發(fā)商做完產(chǎn)品規(guī)劃，所以我來和你聊聊：疊墅，

首先，我們做的這塊地非常適合做改善類的產(chǎn)品，雙公園?學(xué)區(qū)?CBD！

我們放棄了疊墅，為什么？疊墅一般是4層雙疊或者6層三疊，南北分體入戶送花園，三疊的上疊送露臺！也有其他方式不多，我來和你分析下為什么疊墅既不適合買也不適合賣！

1，就是個復(fù)式洋房，疊墅是房地產(chǎn)營銷概念而已，復(fù)式樓這種老古董產(chǎn)品有多少人已經(jīng)不買了？

2，控制面積，大部分在140到150兩層，說實話140的平層四房都不大，更何況疊墅？你買個洋房一梯兩戶或兩梯兩戶他不香嗎？

3，密度太高，為什么密度高？ 同樣的占地面積做一棟疊拼占地80個平方，4層疊拼建筑面積最多320個平方，但是同樣80個平方占地，洋房可以做到480個平方，你說他能不密嘛？

4，舒適型太差，你就算160的疊拼兩層分到一層最多80個平方，天了嚕，100平的房子看著都小，你一個80平的房子還好意思說自己是別墅��？難受死

5，樓梯太窄，控制了面積，導(dǎo)致你的樓梯也窄，說什么樓上樓下私密性好，呵呵呵，當(dāng)你上了樓發(fā)現(xiàn)手機在樓下，我估計你想哭！

這個話題，必須參與討論。

首先明白疊墅的發(fā)展歷史。

疊墅的定義

疊墅，一般為四層/六層有院、露臺、頂帶閣樓的建筑，在花園洋房與聯(lián)排別墅特點的基礎(chǔ)上產(chǎn)生的。由多層的復(fù)式住宅上下疊加在一起組合而成，1+2層一戶，3+4層一戶，5+6層一戶。下層有花園，中間有露臺，上層有屋頂花園。獨門獨院、超大露臺、多重花園等設(shè)施。

最早接觸到疊墅還是2008/2009年，代表性的樓盤是萬科金色陽光（記不太清楚了）幾個樓盤。四-六層建筑，層層退臺！從一層的160余平，退到第六層的90余平。當(dāng)時的感覺就是：有天有地有陽光。

這幾年反倒是因為地價、容積率、建筑成本等原因，很多疊墅和花園洋房都是上下戶型基本一致的堆砌！除了一層有院，頂層有露臺，其他樓層都是陽臺。沒有了當(dāng)初的驚艷感覺。當(dāng)然也有部分產(chǎn)品在改良：下疊中疊有院，上疊露臺。但是總少了那種層層退臺的天地感覺。

疊墅，做為多層洋房和聯(lián)排別墅中間的衍生品，為了規(guī)避別墅項目的難審批，又想最大化利潤率而形成的中間產(chǎn)品。不如聯(lián)排別墅私密性好，獨立性強。相比多層洋房的單價，銷售價格又高一截。產(chǎn)品定位、客戶定位上就很難把控，高不成低不就！除了底疊去化較容易，中上疊都較難。

同時，因為露臺、室外樓梯、退臺等建筑施工原因，防水等質(zhì)量問題層出不窮。

如果藏獒來對比的話，還不如藏獒。至少藏獒在歷史的長河里，還有火爆甚至瘋狂的幾年。而這些年來，疊拼就從來沒有真正的火爆過！

借用大話西游里面的一句話—“活的還不如一條狗”。

我現(xiàn)在就是住的下疊，坦率的說，這是一種不成熟的產(chǎn)品，設(shè)計上的取巧而已……居住的舒適度遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于大戶型的高層（注意不是大平層）！如果你遇到一個不和諧的鄰居，這種不舒適的感覺會無限放大……

不認(rèn)同這個觀點！

首先你拿一條狗的價值和一套別墅來類比就不正確的！你一條狗在銀行是貸不了款的，而別墅可以！

疊墅作為獨棟別墅，聯(lián)排別墅中的一個過度產(chǎn)品。非常適合喜歡與品質(zhì)住戶一起居住的客戶購買，一般來說，別墅客戶素質(zhì)比普通住宅客戶更有素質(zhì)。

疊墅一般分為上中下三疊，其中上疊和下疊最為舒適，上疊得露臺，下疊得花園。相對來說中疊確實有些尷尬了，只有大陽臺了，即便如此，舒適度也比普通住宅好很多。

在相同地段上，疊墅無論是居住品質(zhì)，還是物業(yè)價值，都不是普通住宅能夠比擬的！

所以說，在未來，疊墅依舊屬于中端極其以上人群居住的！

有啥好比的，我就是買不起別墅，又不想住高層.看個人需求.

疊墅一般為四層帶閣樓建筑，在綜合情景洋房公寓與聯(lián)排別墅特點的基礎(chǔ)上產(chǎn)生的，由多層的復(fù)式住宅上下疊加在一起組合而成，下層有花園，上層有屋頂花園，具有獨門獨院、獨立扶梯、超大露臺、私家庭院、多重花園等設(shè)施。

這種開間與聯(lián)排別墅相比，獨立面造型可豐富一些，同時一定程度上克服了聯(lián)排別墅窄進深的缺點，其內(nèi)部空間具有獨幢別墅的一切元素，是一種和一般別墅一樣有天、有地、有花園的私密生活空間，也是一種擁有疊墅精神內(nèi)核的居住文化，主要面向社會“中堅”階層，是購房者夢想中的私屬領(lǐng)地。

“好房子一套就夠了”，疊墅符合中國人對家的情懷。現(xiàn)在家庭普遍是三口之家，孩子結(jié)婚都要買婚房，而現(xiàn)在孩子們獨立性很強，又不愿意和父母在一套房子里共同生活。但再購買的婚房不太可能買到和父母同一棟樓內(nèi)，有時為了各方面因素婚房買到離父母現(xiàn)有住房很遠(yuǎn)的地方。孩子看望父母和父母照顧小孩子都很不方便。

疊墅的結(jié)構(gòu)是上下兩層是獨立的空間，各自有獨立的大門，兩個獨立的空間有可以根據(jù)三代人的需求在房屋內(nèi)自己搭建樓梯相連，也可以不聯(lián)通，封閉成兩個獨立空間。我建議最好聯(lián)通。這樣才是一個完整的大家庭。

我住的感覺挺好的，一層爸媽住，二層三口住，早上年紀(jì)大的人起得早，搞早餐，干什么的都不吵，很舒服！

看了大家的回答，說下上下疊別墅的好處吧。首先價格這塊疊拼和獨棟別墅價格更實惠，性價比高。（說疊墅不是別墅的直接上下疊一起買就是獨棟別墅了，比買獨棟的肯定價格底）其次疊墅比聯(lián)排隱私性會更好�，F(xiàn)在別墅用地越來越珍貴了，價值這塊就不用說了。最好說下設(shè)計風(fēng)格這塊吧，有閣樓、露臺等，不同的疊拼別墅疊拼的方式也不一樣，高低交錯的設(shè)計風(fēng)格很有層次感，符合更多年輕人的審美，未來可能成為一種主流。