天津直轄市、國(guó)家中心城市、超大城市、環(huán)渤海地區(qū)經(jīng)濟(jì)中心、首批沿海開(kāi)放城市，全國(guó)先進(jìn)制造研發(fā)基地、北方國(guó)際航運(yùn)核心區(qū)、金融創(chuàng)新運(yùn)營(yíng)示范區(qū)、改革開(kāi)放先行區(qū)。也就是老牌的城市，工業(yè)基礎(chǔ)雄厚，實(shí)業(yè)旺盛，所以反過(guò)來(lái)又帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。

自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)正式獲得國(guó)家批準(zhǔn)設(shè)立。2015年4月21日，中國(guó)(天津)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)正式掛牌。自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)為中國(guó)北方第一個(gè)自貿(mào)區(qū)。

高速鐵路發(fā)達(dá)，目前有京津城際鐵路，津?yàn)I城際鐵路，京滬高速鐵路，津保鐵路

津秦客運(yùn)專線

所以一個(gè)發(fā)達(dá)的城市再加上發(fā)達(dá)的交通對(duì)城市的吸引是巨大的，對(duì)房?jī)r(jià)的上漲有帶動(dòng)作用。

微觀方面來(lái)看：

第一、微觀市場(chǎng)對(duì)投資房地產(chǎn)有積極的參考作用，來(lái)看下天津的房?jī)r(jià)在2017年漲幅17%，相對(duì)于同級(jí)別的城市漲幅還是緩和的，但是漲幅依然較大，不知道大家關(guān)注成交量情況嗎？在嚴(yán)厲的限購(gòu)，限貸等政策下，成交量斷崖式下跌，2017年降幅高達(dá)41%，但價(jià)格依然暴漲。所以在高壓的政策下呈現(xiàn)量跌價(jià)漲的趨勢(shì)。

第二、為什么會(huì)出現(xiàn)量跌價(jià)漲，主要是開(kāi)發(fā)商惜售，開(kāi)發(fā)速度放緩，無(wú)貨可售造成，再看看地價(jià)依然節(jié)節(jié)攀升，2017年攀升16.95%，地價(jià)的漲幅直接也帶動(dòng)房?jī)r(jià)的上漲。

第三、住宅庫(kù)存來(lái)看2018年1月庫(kù)存1592.37萬(wàn)方，如果按照前3年的月度去化11個(gè)月，供求基本平衡。價(jià)格不會(huì)暴漲，但會(huì)小幅上升。

第四、人口凈流入相當(dāng)于一個(gè)地級(jí)市的人口，可想而知，有人就有需求，不斷地人口進(jìn)入，對(duì)房?jī)r(jià)支撐有很大的作用。

第五、2017年天津GDP18959億元，房?jī)r(jià)15673元/㎡，相對(duì)于當(dāng)量和深圳差不多的22438億元，接近60000元的房?jī)r(jià)，天津目前還是有漲幅空間的。

所以，在政策高壓下，量跌價(jià)漲是很多城市的現(xiàn)象，但價(jià)格依然會(huì)小幅上漲，不會(huì)出現(xiàn)2017年情況。

對(duì)于天津的房市，筆者一句話概括：食之無(wú)味，棄之可惜！原因如下：

食之無(wú)味

1.經(jīng)濟(jì)未體現(xiàn)直轄市地位。天津的GDP增速在前些年表現(xiàn)靚麗，但因?yàn)I海新區(qū)擠水份，2016年GDP由1萬(wàn)億降到6600億。天津由大國(guó)企、央企主導(dǎo)的數(shù)字游戲被打回原形�？梢哉f(shuō)，民營(yíng)經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)的天津，未來(lái)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型在短時(shí)間難看到成效。其直轄市的地位可能只是名義上的。

2.雙翼地位變成三足鼎立。以前天津與北京為北方雙子星城市，經(jīng)濟(jì)政治地位都非常高。但隨著千年大計(jì)雄安新區(qū)的設(shè)立。天津的優(yōu)勢(shì)地位將逐步被削弱。以前在濱海新區(qū)駐扎的企業(yè)也將分流到雄安，阿里、騰訊等民企也匯集于此。天津?qū)ζ髽I(yè)的吸引力已無(wú)競(jìng)爭(zhēng)性可言。在資源有限的情況下，未來(lái)看雄安。

3.房?jī)r(jià)基本反映了一個(gè)城市的真實(shí)地位。雖然很多人吐槽高房?jī)r(jià)，說(shuō)房?jī)r(jià)如何逼走人。但高房?jī)r(jià)城市房?jī)r(jià)還如此堅(jiān)挺且動(dòng)不動(dòng)就要上漲。筆者認(rèn)為，房?jī)r(jià)雖是綜合因素結(jié)果，但這與城市的吸引力也分不開(kāi)。天津作為超大城市、直轄市，房?jī)r(jià)還不及杭州、南京，這也印證了這一觀點(diǎn)。

棄之可惜

天津高考985錄取率全國(guó)第二，僅次上海。211錄取率全國(guó)第三，僅次上海、北京。許多北京投資客或者其他地區(qū)有升學(xué)需求的家庭，都將天津作為重要選項(xiàng)，無(wú)不因?yàn)樘旖虻慕逃�升學(xué)優(yōu)勢(shì)。

綜上，天津的未來(lái)轉(zhuǎn)型困難重重，再次起飛不易。天津?qū)W區(qū)房仍是其優(yōu)勢(shì)。兩者結(jié)合，天津的房?jī)r(jià)不會(huì)大漲，漲跌大概率跟隨大勢(shì)！

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本人之前是從事房地產(chǎn)的，7年了，個(gè)人見(jiàn)解，不喜勿噴。

2018年，房?jī)r(jià)走勢(shì)，我預(yù)測(cè)，如果國(guó)家現(xiàn)行政策基本不變的情況的下，那么房?jī)r(jià)的走勢(shì)是“漲也有限，降也有限”！為什么？

1.以二手房為例，目前各個(gè)中介的網(wǎng)站基本都可以查房子的成交價(jià)，大家可以看看，你會(huì)發(fā)現(xiàn)，房子成交價(jià)要比市場(chǎng)報(bào)價(jià)低很多，看似是降了些，但是成交量缺在慢慢的上漲。這表明已經(jīng)開(kāi)始有一部分客戶接受這樣的市場(chǎng)價(jià)格了，而不是像之前，大家都想再等等，看看，幾乎沒(méi)人買(mǎi)房子。

2.天津外地人落戶政策，之前的大體政策為外地生源在津高校畢業(yè)后，在津工作的，落戶必須在兩年之內(nèi)，由學(xué)校集體戶口落到自己購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)上，現(xiàn)在年齡放寬到30歲，時(shí)間放寬了7年，這就讓天津保證了外地人落戶天津，這種剛需人群的數(shù)量，一年不夠標(biāo)準(zhǔn)的，現(xiàn)在也夠了（外地人在天津買(mǎi)房需要3年內(nèi)2年的社�；蛘咄甓惒趴梢�，新的政策，租房就能落戶，便是天津集體戶口，不被社保政策束縛）

3.上面說(shuō)的兩點(diǎn)讓人感覺(jué)房?jī)r(jià)一定會(huì)漲得，但是誰(shuí)也不是傻子，中國(guó)人買(mǎi)房向來(lái)是買(mǎi)漲不買(mǎi)跌的，現(xiàn)在大部分認(rèn)為房?jī)r(jià)是降的，我們也能看見(jiàn)，如果國(guó)家政策不大變動(dòng)的話，“首付”是大家遇到的最大的問(wèn)題，有錢(qián)人我們不做評(píng)論，但是大部分買(mǎi)房的都是工薪階層，近幾個(gè)月來(lái)房?jī)r(jià)比較平穩(wěn)的原因都是首付上漲，而不是利率上漲，想買(mǎi)房的人還是有人，而且很多，這我承認(rèn)，但是真正能湊夠首付，傾家蕩產(chǎn)的買(mǎi)房人，處在這個(gè)市場(chǎng)下還是要過(guò)過(guò)腦子的~

統(tǒng)計(jì)資料顯示，天津一季度經(jīng)濟(jì)增速僅為1.9%，在已公布數(shù)據(jù)的省市中墊底；商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額降幅達(dá)50%以上，天津房?jī)r(jià)走勢(shì)短期內(nèi)并不樂(lè)觀。

自從去年天津GDP重新修正被重慶超越以來(lái)，其經(jīng)濟(jì)發(fā)展中存在的問(wèn)題浮出水面，處于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型升級(jí)的關(guān)鍵時(shí)期的天津經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)暫時(shí)放慢了腳步。

2018年天津城市建設(shè)明顯加快速度，一大批地鐵、學(xué)校、醫(yī)院、商場(chǎng)、公園等規(guī)劃建設(shè)提上日程。其中最明顯的是軌道交通的提速，天津作為國(guó)內(nèi)第二個(gè)開(kāi)通地鐵的城市，但發(fā)展速度卻長(zhǎng)期落后其它地區(qū)。按照規(guī)劃，2020年總規(guī)模要達(dá)到686公里，使軌道交通占整個(gè)公共交通的比例40%以上。

天津房?jī)r(jià)一方面受地產(chǎn)調(diào)控和經(jīng)濟(jì)下行壓力影響，另一方面受益于各項(xiàng)城市規(guī)劃不斷落地，可以說(shuō)是機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存。另外，從人口吸引力指數(shù)來(lái)看，天津的吸附能力還是不錯(cuò)的。綜合分析，天津房?jī)r(jià)短期以“穩(wěn)”為主，長(zhǎng)期看趨勢(shì)還是向上的。

天津房?jī)r(jià)受挫、原因有二、一是限購(gòu)、迫使很多人只能租房買(mǎi)不了房、二是搞環(huán)保、導(dǎo)致企業(yè)裁員遷移、相關(guān)工作人員的流失、在我看來(lái)、轉(zhuǎn)型是必然的、環(huán)保也是眼下、未來(lái)必走之路、看看前車(chē)之鑒、想要名副其實(shí)的成為超級(jí)大城、這一段是必經(jīng)的、天津有天津不可撼動(dòng)的優(yōu)勢(shì)、國(guó)家要的是房子拿來(lái)住的、轉(zhuǎn)型期要的不是天津高房?jī)r(jià)、而是真正可以顧及想來(lái)天津工作落戶的新生人口、一系列的惠民引進(jìn)政策、都是決心的表現(xiàn)、未來(lái)的天津、不只是大城、更是環(huán)保標(biāo)桿宜居宜做的大城、若是天津不行、試問(wèn)華北以及整個(gè)東北、誰(shuí)能行？三五年內(nèi)天津必然蓄勢(shì)而發(fā)、

漲還是要漲的，不漲就沒(méi)有經(jīng)濟(jì)支柱了，就沒(méi)有財(cái)政收入了，不漲的話這么多人吃飯靠什么啊�？纯床畔陆盗硕嗑茫瑥R堂就坐不住了。

現(xiàn)在借引進(jìn)人才之名，行樓市需求放水之實(shí)，不就是為了賣(mài)房么。先把戶籍人為的打造成稀缺，比如大城市戶口，學(xué)區(qū)房戶口，打造過(guò)程用的完全是以公權(quán)力規(guī)定其戶籍背后的特權(quán)，究其實(shí)質(zhì)究竟有什么？現(xiàn)在津門(mén)要“為我所用”的并非“人才”而是“人財(cái)”，是用一紙戶籍釣取全國(guó)范圍內(nèi)還能付得起的“六個(gè)錢(qián)包”來(lái)托市。舉全國(guó)之力，以托津沽房?jī)r(jià)之基，這才是“五湖四海為津所用”之本。

只是讓全國(guó)韭菜來(lái)接盤(pán)容易，來(lái)了以后如何妥善安置？目前的企業(yè)和市場(chǎng)能否滿足就業(yè)？就業(yè)后那點(diǎn)工資能否支撐房貸月供？是否會(huì)造成經(jīng)濟(jì)社會(huì)管理的新問(wèn)題？

再者，樓市去庫(kù)存，重在三四線。二線們現(xiàn)在如此明目張膽的掠奪三四線的韭菜，會(huì)不會(huì)被更高層面從全局考慮出發(fā)而叫停，？也是未知數(shù)。

總的來(lái)說(shuō)，目前漲還得漲，掉了要嚇?biāo)廊说�。不過(guò)，不遠(yuǎn)千里把六個(gè)錢(qián)包掏空，可經(jīng)濟(jì)不見(jiàn)提振，收入不見(jiàn)增長(zhǎng)，這些“人才”又當(dāng)何去何從？人還在，財(cái)沒(méi)了，才是問(wèn)題所在。

穩(wěn)中增長(zhǎng)。天津地理位置優(yōu)越，乘高鐵30分鐘到北京。這個(gè)優(yōu)勢(shì)是其他城市無(wú)法比擬的。就算在天津買(mǎi)房，在北京工作都大有人在。而天津的平均房?jī)r(jià)只是北京的三分之一，這是其一。其二，天津消費(fèi)低，治安好，是全國(guó)公認(rèn)的。并且，天津是大城市，也是新一線城市之首，人才計(jì)劃又剛剛實(shí)施，這都標(biāo)志著天津的未來(lái)光明無(wú)限。其三，房地產(chǎn)市場(chǎng)本身就有漲有跌，但隨著城市的發(fā)展，設(shè)施的完善，人才的增多，房?jī)r(jià)必然會(huì)有所上漲，只是看漲幅調(diào)控大小罷了。

隨著天津農(nóng)村的平改，現(xiàn)在外環(huán)線以外的農(nóng)業(yè)戶口人均住房面積已經(jīng)有了很大的提高，現(xiàn)在的空房率已經(jīng)很高了，加上現(xiàn)在的限價(jià)房和廉租房，估計(jì)以后的房?jī)r(jià)應(yīng)該是平穩(wěn)的下降，但是不會(huì)降得很多，隨著二胎的政策，剛性需求也會(huì)增長(zhǎng)。

16年天津房?jī)r(jià)幾乎上漲了百分之50，正常情況下每年百分之15左右比較正常，新房暫且不說(shuō)，拿地就貴，二手房目前是降了，現(xiàn)在的價(jià)格應(yīng)該算是比較正常了，再過(guò)兩年應(yīng)該會(huì)逐步上升，只是不會(huì)像16年那么邪乎，父母兩套，我和媳婦一套都是最近半年折騰的，感覺(jué)比較合適。個(gè)人見(jiàn)解，不喜勿噴

目前，天津的房地產(chǎn)市場(chǎng)走出調(diào)整了嗎？未來(lái)房?jī)r(jià)會(huì)怎樣呢？在此分享道哥最新的分析視頻，希望對(duì)大家有幫助。

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