這個(gè)問(wèn)題我們可以用反推理論去回答！

對(duì)于目前的商鋪來(lái)看，分為三個(gè)檔次：

第一個(gè)檔次就是3%~5%左右的租金回報(bào)率，主要集中在三四五線(xiàn)城市，他們往往單價(jià)比較低，總價(jià)比較少，同樣的，因?yàn)槿丝诔掷m(xù)流出，因?yàn)樾劫Y增速不高，所以消費(fèi)能力下降，自然租金回報(bào)率也不高。

第二個(gè)檔次就是6%~10%左右的租金回報(bào)率，主要集中在一線(xiàn)和新一線(xiàn)才的城市，他們往往單價(jià)比較高，總價(jià)很昂貴，少則幾百萬(wàn)，多則上千萬(wàn)。同樣，因?yàn)槿丝诘某掷m(xù)流入，薪資增速很快，所以消費(fèi)實(shí)力強(qiáng)勁，導(dǎo)致了租金回報(bào)率也較高。

第三個(gè)檔次就是10%~15%左右的租金回報(bào)率，這些商鋪主要集中在一線(xiàn)城市的中心地帶，并且是開(kāi)放商自持的，甚至是只有關(guān)系戶(hù)可以拿到的，屬于極品中的極品。這類(lèi)的商鋪就比較厲害了，買(mǎi)到就是一鋪養(yǎng)三代，可惜普通人能夠接觸到的機(jī)會(huì)很少。

因此！！

如果從這三個(gè)角度去反推，你可以得到想要的結(jié)果。

如果是三四五線(xiàn)的商鋪，想要拿到30萬(wàn)的租金，那么以回報(bào)率3%~5%來(lái)計(jì)算，商鋪的價(jià)值應(yīng)該在600萬(wàn)~1000萬(wàn)左右。

如果是一線(xiàn)和新一線(xiàn)的城市，想要拿到30萬(wàn)的租金，那么以回報(bào)率6%~10%來(lái)計(jì)算，商鋪的價(jià)值應(yīng)該在300~500萬(wàn)左右。

如果是頂級(jí)商鋪想要獲得30萬(wàn)的資金，那以10%~15%的回報(bào)來(lái)計(jì)算，商鋪的價(jià)值應(yīng)該在200萬(wàn)~300萬(wàn)！

所以，利用反推理論，并且結(jié)合自己商鋪的實(shí)際情況，你可以做出一個(gè)大概的判斷。

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年租金30萬(wàn)，這個(gè)商鋪直覺(jué)上感覺(jué)很值錢(qián)，因?yàn)?0萬(wàn)是不小的數(shù)字，很多上班族可能幾年都掙不來(lái)30萬(wàn)！

那么，這個(gè)商鋪售價(jià)大概是多少呢？也就是說(shuō)，如何根據(jù)商鋪?zhàn)饨饋?lái)推斷商鋪價(jià)格？

這是具有普遍性的話(huà)題，想必很多商鋪業(yè)主對(duì)自己的商鋪值多少錢(qián)心中都充滿(mǎn)了好奇，實(shí)踐中，可以參照兩種估值方法：

1、根據(jù)周邊的商鋪買(mǎi)賣(mài)價(jià)格來(lái)判斷

商鋪一般都不是孤立的，總體上來(lái)說(shuō)，整條街的商鋪平均價(jià)格差不多。參照已買(mǎi)賣(mài)商鋪的價(jià)格，來(lái)估算自己商鋪的價(jià)格，這種方法比較準(zhǔn)確，因?yàn)榭蓞⒄諆r(jià)格是經(jīng)過(guò)市場(chǎng)檢驗(yàn)的，是實(shí)際的成交價(jià)格。

但是，也不能盲目參照，不能簡(jiǎn)單按建筑面積的大小來(lái)?yè)Q算，畢竟每個(gè)商鋪都是獨(dú)一無(wú)二的，得根據(jù)自己商鋪的地段、戶(hù)型、進(jìn)深、裝修情況等適當(dāng)調(diào)整。

2、用租售比來(lái)?yè)Q算

投資商鋪。主要目的是追求高額的租金收益率，一般來(lái)說(shuō)商鋪的租售比，也即一年的租金和商鋪購(gòu)買(mǎi)價(jià)的比值，達(dá)到5%以上，那么這個(gè)商鋪可以考慮投資。如果達(dá)到百分之7到8%以上，那么這個(gè)商鋪是比較理想的。

據(jù)此，我們可以換算一下。假設(shè)商鋪的租售比為5%，那么商鋪的價(jià)格為：30/5%=600萬(wàn)。

如果商鋪的租售比達(dá)到7%，那么商鋪的價(jià)格為：30/7%=428.6萬(wàn)。

綜上，如果這個(gè)商鋪?zhàn)馐郾冗_(dá)到5%的話(huà)，那么這個(gè)商鋪價(jià)格大約600萬(wàn)，如果租售比達(dá)到7%的話(huà)，那么商鋪的價(jià)格為428.6萬(wàn)。

不過(guò)，以上只是理論上計(jì)算的價(jià)格，實(shí)際情況遠(yuǎn)比這個(gè)要復(fù)雜，要考慮到因素有很多，要考慮市場(chǎng)供求關(guān)系等等，實(shí)際出售的價(jià)格可能比計(jì)算出來(lái)的價(jià)格要低一些！

年租金30萬(wàn)的臨街商鋪，售價(jià)應(yīng)該估值多少，其實(shí)是根據(jù)年限，可以在租金的基礎(chǔ)上乘以10到15，就是商鋪的售價(jià)，假如產(chǎn)權(quán)只剩下五年，這個(gè)估值就不好說(shuō)了，200萬(wàn)都是一大關(guān)，所以要根據(jù)實(shí)際的使用年限，產(chǎn)權(quán)還剩多少年，來(lái)進(jìn)行估值。

產(chǎn)權(quán)還有30年的情況下，個(gè)人覺(jué)得，完全可以賣(mài)到500萬(wàn)左右，一方面要考慮到產(chǎn)權(quán)，另一方面要考慮到按揭，另外還要考慮到面積，假如年租金30萬(wàn)的商鋪，你面積只有200平，賣(mài)500萬(wàn)，平均25000一平，理論上也就那樣，假如你的這個(gè)商鋪還有20年產(chǎn)權(quán)，那你就不能賣(mài)500萬(wàn)了，可能也就是300萬(wàn)到400萬(wàn)，那只有十年產(chǎn)權(quán)，那也就是300萬(wàn)左右或者以?xún)?nèi)，大概是這樣一個(gè)參考。

平米越大，理論上，賣(mài)的價(jià)格越高，如果你的年限夠長(zhǎng)，還可以做按揭，那么還可以增長(zhǎng)一部分，假如，這些條件都不具備，那么這個(gè)房產(chǎn)物業(yè)，實(shí)際上它的價(jià)值也會(huì)大打折扣，根據(jù)租金，判斷出來(lái)的物業(yè)價(jià)格，是不嚴(yán)謹(jǐn)?shù)�，但是具備很大參考價(jià)值，所以你問(wèn)題沒(méi)描述清楚，也不能給你做準(zhǔn)確判斷，大概能出售300萬(wàn)到500萬(wàn)之間吧，當(dāng)然，如果平米足夠大，超過(guò)400平米，也可以超過(guò)600萬(wàn)。

1000萬(wàn)沒(méi)有問(wèn)題，對(duì)應(yīng)30萬(wàn)年租金，年回報(bào)3%，與目前的大額定期存款（不是理財(cái)產(chǎn)品）利率約2%比較有1%的風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)，雖然風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)稍低，但基于（1）租金收入是動(dòng)態(tài)的，受通脹等影響租金是隨年份增加，回報(bào)率有望不斷提升；（2）臨街商鋪通常較優(yōu)質(zhì)，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)有市場(chǎng)溢價(jià)；（3）未來(lái)的宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)由消費(fèi)主導(dǎo)，利好商鋪；（4）有一種“一鋪養(yǎng)三代”的說(shuō)法，有利于吸引長(zhǎng)線(xiàn)投資者···

所以報(bào)價(jià)1000萬(wàn)不算過(guò)份，供參考。

百分之五以上回報(bào)的商鋪，是十年前的事了，現(xiàn)在根本買(mǎi)不到。一二線(xiàn)城市更買(mǎi)不到，最近沒(méi)有親自投資過(guò)商鋪的人不要說(shuō)外行話(huà)了。

一般在500萬(wàn)到600萬(wàn)之間，這是理想的價(jià)位，買(mǎi)價(jià)約等于20年目前租金收益總和

對(duì)于一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)要出售，必須定價(jià)，而這個(gè)定價(jià)，對(duì)于業(yè)主來(lái)說(shuō)，是一個(gè)比較難的事情，定價(jià)高了，可能沒(méi)有買(mǎi)家來(lái)看房，或者看了房后，也不會(huì)有人愿意接受這個(gè)價(jià)格；而如果定價(jià)低了，對(duì)于自己減少了收益，也不太合適，因此，定價(jià)是一件困難的事情。

年租金30萬(wàn)的臨街店鋪，售價(jià)應(yīng)該定多少合適呢？我個(gè)人的觀(guān)點(diǎn)是，可以從以下幾個(gè)方面來(lái)確定出售商鋪的價(jià)格。

回報(bào)計(jì)算法

這里你說(shuō)了，你的商鋪年租金在30萬(wàn)元，那如果按照5%的回報(bào)率計(jì)算，出售的價(jià)格應(yīng)該在580萬(wàn)左右，如果你把買(mǎi)家要支付的稅費(fèi)計(jì)算在一起的話(huà)，報(bào)價(jià)可以在580萬(wàn)，實(shí)際成交價(jià)在530萬(wàn)左右就可以接受，畢竟來(lái)說(shuō)，商鋪的稅費(fèi)比較高，把買(mǎi)家的稅費(fèi)適當(dāng)?shù)臏p少一些，容易成交。

潛力計(jì)算法

如果你這商鋪所處的位置比較好，未來(lái)5年甚至10年都看好其投資回報(bào)，那定價(jià)可以適當(dāng)?shù)母咭稽c(diǎn)，上面回報(bào)計(jì)算法計(jì)算的是580萬(wàn)，那你可以報(bào)價(jià)在600萬(wàn)，實(shí)際成交在550萬(wàn)到570萬(wàn)可以接受。

比較定價(jià)法

如果你周?chē)�有新的商鋪出售，特別是開(kāi)發(fā)商新出售的商鋪，你可以了解一下新商鋪出售的價(jià)格。

如果新商鋪出售的價(jià)格很容易被人接受，那你可以比新商鋪的價(jià)格適當(dāng)?shù)牡鸵稽c(diǎn)，來(lái)確定你的商鋪出售的價(jià)格。

成本核算法

你購(gòu)買(mǎi)這套商鋪的價(jià)格是多少，你持有這套商鋪多少年了，稅費(fèi)加上這么多年持有的商鋪銀行按揭的貸款和利息成本是多少，根據(jù)這些成本和你的盈利目標(biāo)，然后再來(lái)計(jì)算你應(yīng)該定價(jià)多少。

當(dāng)然，這種計(jì)算方法有其局限性，如果買(mǎi)入的時(shí)間比較久，比如十年或者十年以上，這種計(jì)算方法就不太合適。

不管采取哪種方式定價(jià)，你都要注意以下一些問(wèn)題：

可以根據(jù)以上幾個(gè)方法，用一種或者幾種綜合的方法來(lái)判斷，你出售的商鋪應(yīng)該如何來(lái)定價(jià)。

先適當(dāng)?shù)膬r(jià)格定高一點(diǎn)，如果看鋪的人反應(yīng)很不錯(cuò)，那你又可以適當(dāng)?shù)陌褍r(jià)格向上調(diào)整一些；如果看房的反應(yīng)不是很積極，那說(shuō)明你的定價(jià)比較高了，適當(dāng)?shù)南蛳伦鳇c(diǎn)調(diào)整。

在制定好的價(jià)格，要不斷的試探市場(chǎng)價(jià)格，以達(dá)到出售的價(jià)格最優(yōu)，最大限度的把商鋪賣(mài)一個(gè)好的價(jià)格。

當(dāng)然，這是我個(gè)人對(duì)商鋪定價(jià)的一個(gè)觀(guān)點(diǎn)，至于說(shuō)你作為業(yè)主是怎么看待這個(gè)問(wèn)題的，你要有自己的判斷。

按租售比來(lái)推導(dǎo)，年租金收益率按5個(gè)點(diǎn)計(jì)算，商鋪價(jià)格600萬(wàn)。這只是一個(gè)大概估計(jì)，還要根據(jù)商鋪產(chǎn)權(quán)年限及區(qū)域未來(lái)前景來(lái)綜合考慮。

600萬(wàn)左右

租金乘40倍！