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筆者從事金融行業(yè)，對消息還比較敏感，最近剛好有一些列關(guān)于房地產(chǎn)的消息。

最新的消息是本7月28日，21世紀經(jīng)濟報道，央行近日向各大銀行下發(fā)調(diào)研通知，摸底線上消費貸款流入樓市情況。

據(jù)相關(guān)人士說，此事意在摸底統(tǒng)計線上消費貸款規(guī)模，包括與螞蟻集團旗下花唄、借唄兩款產(chǎn)品的聯(lián)合貸款規(guī)模、信用卡貸款及互聯(lián)網(wǎng)貸款等。

這個新聞背后反應(yīng)的什么信號大家已經(jīng)能看懂，剛剛過去的7月24日，房地產(chǎn)工作座談會繼續(xù)強調(diào)“房主不炒”的定位，并指出要實施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，穩(wěn)住存量、嚴控增量，防止資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。

而這個房地產(chǎn)工作座談會是由一位國家級別官員出面主持，這個會議主題就是給樓市降溫，給房地產(chǎn)定基調(diào)了，地產(chǎn)不能救國。

而在前不久，深圳還發(fā)布史上最嚴限購令，7月23日，南京也將之前的調(diào)控政策進行了全方位的升級，讓市場大為震動。

為什么現(xiàn)在突然打壓房地產(chǎn)？因為這玩意耗費了老百姓太多資金，打壓房地產(chǎn)，能夠迅速釋放社會購買力，促進經(jīng)濟國內(nèi)大循環(huán)。這是中國對中美關(guān)系惡化準備的終極后手，準備留給最不利情況發(fā)生時啟動，為中美脫鉤做準備。

所以如果經(jīng)濟不見好轉(zhuǎn)，國際大環(huán)境繼續(xù)惡化，房地產(chǎn)基本沒有出頭之日，沒大漲希望。但房價大概也不會跌，上面一直以來的態(tài)度都是以時間換空間，只要房價穩(wěn)住就行，逼近地方債務(wù)也是大問題，也需要房地產(chǎn)財政來解決。

如果你是剛需用戶，買房還是早買早好，但是如果用來投資，這不是一個好主意。

二線城市，調(diào)控下的二套房子值得買嗎？

二套房是依法可以購買的，但不一定是居住所必須的，具有一定的投資性質(zhì)。

這是一個值得研究權(quán)衡的問題。因為我國住房供需已經(jīng)基本平衡。未來房價的升值空間將會呈現(xiàn)明顯的結(jié)構(gòu)差異。即有的城市會上升，有的城市會下降。

我的看法是，未來城市房價能不能上升，主要取決于該城市發(fā)展態(tài)勢是否良好，有無人口凈流入。以下幾個指標可供選擇時參考：

一、選擇人口凈流入量多的城市。凈流入人口是現(xiàn)實的購房者，是未來房價上升的直接支撐。

2019年人口凈流入多的城市排名是：杭州、寧波、佛山、成都、重慶、合肥、石家莊、嘉興、東莞、南京、福州、溫州、臨沂、蘇州、徐州、天津、紹興、漳州、金華、揚州、無錫、臺州、鹽城、南通、常州、泰州（江蘇城市論壇，可能遺漏了武漢、西安）。

二、選擇GDP總量和人均GDP多的城市。這兩項指標代表城市經(jīng)濟發(fā)展的良好態(tài)勢，是吸引人口流入工作生活的根本所在。

2019年GDP總量排名：重慶、蘇州、成都、武漢、杭州、天津、南京、寧波、無錫、青島、鄭州、長沙、佛山、泉州、東莞、濟南、合肥、福州、南通、西安、煙臺、常州、徐州、大連、唐山、溫州。

人均GDP排名：無錫、蘇州、南京、杭州、武漢、常州、長沙、寧波、佛山、南通、濟南、青島、福州、泉州、合肥、東莞、鄭州、重慶、煙臺、成都、大連、西安、天津、唐山、溫州、徐州。

三、選擇財政收入與人均財政收入多的城市。這兩項指標是無法作假的，是反應(yīng)城市經(jīng)濟發(fā)展及質(zhì)量的指標。也是吸引人口流入的根本所在。

2019年財政收入排名：天津、蘇州、重慶、杭州、南京、武漢、成都、寧波、青島、鄭州、無錫、長沙、濟南、廈門、合肥、佛山、沈陽、西安、大連、東莞、福州、昆明、南通、煙臺、常州、溫州 。

2019年人均財政收入排名：蘇州、杭州、南京、廈門、寧波、無錫、天津、武漢、青島、鄭州、長沙、濟南、常州、重慶、大連、昆明、合肥、佛山、成都、沈陽、福州、煙臺、南通、東莞、西安、溫州。

四、選以上指標都較好的城市。就是綜合考慮以上指標，好中選優(yōu)。

五項指標都符合的有19個城市：蘇州、杭州、南京、武漢、無錫、天津、重慶、西安、成都、長沙、福州、合肥、寧波、佛山、東莞、福州、常州、南通、溫州（不分排名）。

以上提供了選擇城市的主要指標與排名，再作幾點說明：

一、選擇的城市與指標。

這些指標主要來自網(wǎng)絡(luò)2019中國城市GDP 30強和財政收入30強。是剔除了北上廣深四個一線城市后的名單。人口凈流入名單源自江蘇城市論壇，該名單或有遺漏。城市也沒有區(qū)分二線或三線，而是只看數(shù)據(jù)。

二、影響未來房價的其他因素。

理論上這些指標與未來房價都應(yīng)是正相關(guān)關(guān)系，但實際并非完全如此。還會有其他因素的影響。如：1、城市規(guī)模大小、直轄市、省會城市、是否處于區(qū)域中心等。2、新規(guī)劃的雄安新區(qū)、海南自由貿(mào)易區(qū)。3、各地政府不同的調(diào)控力度。4、區(qū)域安全形勢等。

三、各指標間的相互關(guān)系雖總體協(xié)調(diào)，但也并不完全一致，需要深入分析。

例如：一些人口流入量多的，并否GDP和財政收入都靠前。一些GDP總量靠前的，財政收入并不靠前。一些GDP總量高的，人均并不高。反之亦然。

四、只選了2019年一個年度的數(shù)據(jù)，會有局限性。

要知道發(fā)展趨勢怎么樣？就要看前幾年的動態(tài)數(shù)據(jù)，還要看今年的增幅。如果增幅明顯降低，則要考慮是否有經(jīng)濟發(fā)展回落的可能。反之今年增幅明顯升高，也可能預(yù)示著未來發(fā)展的加快態(tài)勢。

以上指標與分析僅供在二、三線城市是否購買二套房參考而已！