停車位本應是有車一族的標配，然而，現(xiàn)實生活中，小區(qū)的車位卻似乎不那么搶手，很多業(yè)主寧肯下班后到處找地方停車，哪怕走很遠，亦或不惜傷害愛車騎上馬路牙子上，甚至冒著被貼罰單的風險把車停在不該停的地方。一方面業(yè)主停車不易，另一方面，開發(fā)商的車位又不好賣，形成強烈的反差。

為什么會出現(xiàn)這種不正常的情況呢？究其原因，不外乎以下幾個方面：

1、開發(fā)商的車位售價太高，有的甚至高的離譜。一個普通地下停車位，2.5X5.5m，不到14㎡，加上公攤二十多平方米，一般城市都要十幾萬一個，在大城市要幾十萬一個，比房價都貴，在一線城市甚至高達上百萬。停車位并沒有像房產(chǎn)一樣有限價措施。

2、開發(fā)商將人防車位拿出來賣，以長租合同代替銷售合同，沒有產(chǎn)權，價格也不便宜，業(yè)主覺得不靠譜，不情愿買。

3、買了停車位，還得交管理費。本來交點管理費（類似物業(yè)費）也屬正常，但問題是這個管理費太高，像一線城市和二線熱點城市，管理費高達120～150元/月，按單價算，相當于6～7元/㎡，遠高于物業(yè)費。如此高的管理費顯然影響了業(yè)主的購買車位的心情。

4、業(yè)主受經(jīng)濟條件所限。由于大多數(shù)家庭一套房子已經(jīng)耗去了全部積蓄，很多還要背負二三十年的債務，以經(jīng)是力不從心了，再拿出幾十萬買車位，實在是承受不起。

5、小區(qū)車位配比充裕，入住率不高，或者周邊道路停車方便，有免費停車位等，也會影響業(yè)主購買車位的欲望。

如果是在目前，應該是受疫情的影響，經(jīng)濟暫時處于低谷。其次是地理位置沒有什么好的利用價值，出行不當方便。再一個是價位太高，老百姓買不起。

初步考慮7個原因：

1、現(xiàn)在的車位售價比較高，動輒十幾萬，幾十萬，這是一筆大的開銷，尤其對于剛剛買房時間不長的業(yè)主來講，手頭并不寬裕。

2、現(xiàn)在車位配比越來越高，業(yè)主不怕將來買不到，大概率需要時能買到或者租到。

3、如果計算車位的持有成本和車位款的潛在理財收益，租車位可能更加劃算，很多人傾向于租。

4、買房作為投資，并不需要買車位，因為不會停車，還有買車位對于賣房促進成交作用并不大，而且買車位的話持有成本太高，一個自購車位每月物業(yè)費西安就需要150元。

5、車位本身并不是好的投資標的，持有成本高，轉(zhuǎn)讓流動性差，轉(zhuǎn)讓只能賣給小區(qū)住戶，而且大部分小區(qū)并不稀缺。

6、車位產(chǎn)權不清晰，很多車位無法給房產(chǎn)證，開發(fā)商與業(yè)主只是簽訂長租協(xié)議，說是買，其實還是租。

7、部分人防車位壓根沒有產(chǎn)權證明，有一定合同風險。

綜上，現(xiàn)在車位不好賣，如果考慮疫情影響則更為負面。

基本都沒產(chǎn)權！只能寫一個長期租賃合同！大多數(shù)開發(fā)商會提前將車庫建設成本攤?cè)氲缴唐贩砍杀纠锪�，業(yè)主二次購買了一個不應該銷售的商品！

感謝邀請

首先車位好賣與否主要與開發(fā)商建設的車位比有關，如果車位比戶數(shù)大很多，那能滿足每戶停車情況下，也就是車位充足，那很多人會選擇租車位更加實惠，這樣導致車位不好賣。

2019年經(jīng)濟下行承壓，房地產(chǎn)市場下行企穩(wěn)。2020年初，新冠肺炎疫情突發(fā)，眾生皆停，房地產(chǎn)需求被抑制。隨著疫情逐漸緩解，房企都在想方設法從各個方面加速去化和回款，其中車位是庫存當中相當難去化的一個產(chǎn)品，車位銷售成為地產(chǎn)行業(yè)的“老大難”。那么車位為什么那么難賣？

車位為什么難賣？

看規(guī)劃，樓盤車位配比高，車位的配比決定了基本的供需關系。

第一、車位比高、需求量低，導致車位就賣完。

通常情況下，單盤車位比住宅要滿足1：1、1:1.2、1:1.5，豪宅項目要能滿足1:2甚至更高；商業(yè)要滿足每100㎡1個車位的配比。其高的車位配比固然要用城市發(fā)展的眼光看待，每個三四線城市未來的戰(zhàn)略定位都是核心大城市圈的組成部分，其規(guī)劃發(fā)展都是向大城市圈靠攏。一邊是超前規(guī)劃的車位比，一次性集中供應大量的車位，一邊是未來5-10年緩慢釋放的需求，呈現(xiàn)出目前階段性供大于求的表象，尤其是剛需樓盤，需求不旺、銷售緩慢等特征更加明顯。

第二、地庫成本較高，開發(fā)利潤很大程度都壓在了車位上。

高車位比導致地庫開挖面積較大，有些樓盤滿鋪一層地庫滿足不了，還要開挖兩層甚至三層。北方城市一層地庫成本約3000-3500元/㎡，兩層地庫成本約3500-4000元/㎡，三層地庫要達到6000元/㎡。例如某集團房企做了下屬車位項目的一個財務積存統(tǒng)計，車位貨值/凈利潤的平均值為58%，車位占利潤比其高；而地庫的建安成本占總建安成本的25%。

那么，地庫成本怎么控制呢？

我們需要從產(chǎn)品定位階段就要開始！車位比我們可能改變不了，但是我們可以在規(guī)劃階段做好地庫優(yōu)化控制單車位面積、提升停車效率、控制地庫面積、減少開挖面積，從而達到節(jié)約成本的目

車位為什么難賣

看需求，客戶對車位的需求又和多方面因素有關。

第一，車位不是眼前迫切所需。客戶對車位完全沒有缺乏感，常見有以下心理：

1、自己連車都沒有，買什么車位？

2、候鳥型客戶，房子不常住，1個月住四五天，1年在家的時間不超2月，為什么買車位？

3、房子都沒有裝修、暫時也不住，等住的時候再說吧！

4、街邊車位免費停，租車位也不貴，為什么要花錢買車位？

5、手上好幾套房，這套房子都打算賣了，為什么還要買車位？

6、手里沒錢，買什么車位？

7、還沒有交房，急什么，等住進去再說！

缺乏感是所有需求的第一源頭，客戶沒有缺乏感。加上，多種因素影響降低了客戶對車位的需求欲望，車位自然難賣。

第二，客戶購買能力影響對車位的需求決策。

在客戶眼中，車位不是剛需品。所以，更多的客戶是屬于一腳門里一腳門外的猶豫型客戶，他們會過多考慮購買能力問題。

1、車位比車還貴，費那么大勁買個車位，不知道值不值，看看再說；

2、剛裝修完房子，手頭緊，沒有一次性買車位的能力；

3、某些剛需樓盤，新婚夫婦或三口之家占比較高，房貸、車貸、孩子的教育費用等，各項支出難有盈余，買車位后還款壓力會增加；

4、確實想買車位，可是手上真的沒錢。

買車位不像買面包，車位屬于大額商品，客戶在做消費決策時周期長、難度大。加上客戶類型多，有“沒錢不想買的、有錢不想買的、沒錢想買的”，解決不了客戶需求痛點與購買能力的平衡點，不能提高車位在家庭消費中的必要性，車位依然難賣。

第三，客戶認知有限，沒有購買車位的理由。

對于業(yè)主而言，車位并非住宅�？蛻裟軌蛳敕皆O法為房子買單，是認可房子的居住屬性，是生活的必需品。而對于車位，他們認為只是停個車又不能住、又不能放東西，對車位的價值認知不足，缺少買車位的理由或動機。

1、客戶對車位的稀缺性缺乏長遠眼光。

從機動車保有量來看，未來一家多車很正常�；丶彝＼囯y問題，遲早會成為影響居住舒適度的一大問題。5-10年內(nèi)，車位的稀缺性會越來越凸顯，而在當下，客戶對未來車位稀缺性卻缺少預見。

2、客戶對車位的投資及升值潛力缺乏認知。

目前的車位就像早期的商品房，客戶對未來的發(fā)展趨勢沒有長遠的認知，對使用價值以外的投資及升值概念認知不足，缺少“一定要現(xiàn)在買”的動機

3、客戶對未來城市管理水平認知不足。

長遠來看，城市管理水平在不斷提高，市政管理只會越來越嚴格。違章停車、隨意亂停亂放的管理只會越來越嚴，而客戶目前還并不能深切感知。

4、客戶對車位功能價值外的附加價值認知不足。

車位除使用功能外，其所能帶來的附加價值不容忽視。比如：能幫助業(yè)主快速找到車輛、節(jié)省時間成本、停放更安全、減少車輛保養(yǎng)成本和損失。而大部分客戶對這些附加價值的認可度還不高。

客戶對車位價值的認知不足，不能觸動客戶做出消費決策，是導致車位難賣的深層次原因。車位為什么難賣？

看團隊，目前很多項目缺少專業(yè)的車位營銷團隊，對車位銷售重視程度不夠。

第一，很多項目對車位銷售的重視程度不夠。

多數(shù)樓盤推出車位的時候住宅已經(jīng)賣完了，能力出眾、有掙錢欲望的銷售精英早已跳槽，人丁零落才想著賣車位，很明顯會拉長銷售周期。

第二、傭金低，營銷經(jīng)理和置業(yè)顧問沒動力。

車位作為大額商品，客戶缺乏購買動機驅(qū)動，更需要銷售人員強大的獲客及轉(zhuǎn)化能力，才能完成交易。如果沒有專業(yè)的團隊，如果團隊沒士氣，一切等于零。

對于營銷經(jīng)理來說，車位因為單價低，對業(yè)績的貢獻少，傭金少，但是要賣好，卻非�；ㄙM精力和資源，屬于吃力不討好工作，因此沒有動力做好。

對于置業(yè)顧問來說，傭金是置業(yè)顧問掙錢的主要渠道。1個車位賣10萬塊左右，傭金遠不能和百萬的房子比。況且實操中，賣車位比賣房要難很多，客戶買車位的決策難度也大于買房。銷售難傭金低，置業(yè)顧問沒動力，很難沖鋒陷陣。

第三、沒有專業(yè)的營銷團隊。

很多車位項目，你會發(fā)現(xiàn)賣車位的團隊配置：幾個養(yǎng)老型的、毫無生氣的銷售人員在守株待兔。

面對客戶猶豫、不買車位的態(tài)度，沒有專業(yè)的培訓及談客能力，銷售員望而卻步。面對潛在的業(yè)主客群，銷售員工作積極性不高，沒有深入挖掘需求。面對搖擺不定的客戶，對車位本身認識不足，對車位的投資屬性引導不夠，不能把握客戶心理，不能有效解決客戶異議。很難堅定客戶買車位的決心，談何成交，車位去化極其困難。

第四、車位銷售缺乏系統(tǒng)營銷思維。

車位庫存貨值多，車位難賣，銷售周期長，更需要系統(tǒng)的營銷思維。車位銷售和住宅銷售一樣，也需要形成一個完整的營銷體系。如：蓄客、認籌、開盤、現(xiàn)場展示、差異化定價策略、客戶體驗、全面推廣、活動配合、對客戶潛移默化的情感維系、與客戶建立信任、銷售人員引導逼定等系統(tǒng)的銷售動作。同時需要協(xié)同交警、物業(yè)多方管理配合。沒有專業(yè)的營銷團隊、沒有系統(tǒng)化營銷的策略及銷售節(jié)奏把控，車位難賣不足為奇。

除此之外，物業(yè)及市政的管理不到位，沒有給客戶制造出必須買車位的消費場景。

就目前而言，很多項目會出現(xiàn)這些情況：一是市政管理欠缺，不少小區(qū)周邊管理不嚴，隨意停車、亂停亂放嚴重；二是物業(yè)不管或者管不了，路面、路邊停車管理不嚴等，車可以隨便停，客戶缺少買車位的必要條件；三是物業(yè)部門對地庫的管理不善，不重視地下車位的體驗感。比如垃圾打掃和處理不及時、采光和通風不好、導視不清晰、私家車位保護不力、亂停亂放、雀占鳩巢等，影響業(yè)主停車，業(yè)主體驗感差，車位價值感欠佳。

總而言之，車位難賣，買方缺少說服自己決策的理由，賣方缺少專業(yè)的營銷管理團隊，如果賣方不能主動出擊，掌握主動權，成交只會越來越難。

社會在進步、經(jīng)濟在發(fā)展、汽車消費己進入千家萬戶。隨著家庭汽車日益增加。

停車位日益引起人們的關注。不僅有大量的地上馬路露天臨時停車場。

開發(fā)商在修建住宅小區(qū)的同時，修建了大量的地下停車場。

但是，有的開發(fā)商的車位不好賣。這是為什么？

開發(fā)商的車位好不好賣，不能一概而論。有的搶手，有的滯銷。決定因素是性價比。性價比高是搶手貨，不夠賣。性價比低就是滯銷貨，賣不出去。

性價比的高低有以下幾個因素決定。

一、價格因素是車位是否滯銷的決定性條件。任何一種產(chǎn)品從生產(chǎn)到銷售都有成本價格。任何生產(chǎn)者，生產(chǎn)產(chǎn)品的目的都是為了獲取利潤，也就是賺錢。車位也不例外。決定車位這種商品價格的主要因素是開發(fā)商的生產(chǎn)成本加利潤。如果高于周邊同等車位，就容易造成車位滯銷。因此，車位的價格是車位暢銷，還是滯銷的決定性因素。

二、車位與住戶需求的比例，是車位是否滯銷的關鍵條件。這說的是供求關系。供不應求，熱銷。供大于求，滯銷。確定這個比例要有周密的市場調(diào)查，依據(jù)市場的需求確定車位開發(fā)的數(shù)量。

究竟要開發(fā)多少車位要考慮下幾個因素。

一是開發(fā)的項目是高檔住宅還是普通住宅。這涉及消費能力的問題。

二是要依據(jù)住宅總戶數(shù)確定開發(fā)的車位數(shù)。

三是周邊是否有大量停車位。

如果開發(fā)的是普通住宅，車位與住宅戶數(shù)比過高，周邊有大量的停車位，就會降低對停車位的需求。供大于求，必然滯銷。

三、其它附帶因素，也是車位是否滯銷的重要條件。

一是車位產(chǎn)權屬性。能否自由處置。這是消費者購買車位的一個重要條件。

二是菅理費用，是否物有所值。服務和收費是否匹配。

三是使用是否方便。出入庫和停車是否便捷。

四是有沒有一個好的銷售團隊。如果有一個好的營售團隊，能爭取到處于游移不定的消費者。

綜上所述車位銷售的核心還是銷售價格和售后服務問題。也就是性價比的問題。如果開發(fā)商在銷售車位時能多為消費者考慮，壓縮自己的利潤讓利于消費者，后期加強管理降低費用，做好服務。就沒有賣不出去的車位。

說到底，1是價格太高 ，2是后期的物業(yè)更高。如果價格合理，誰不想擁有車位？！

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如果這個問題，是開發(fā)商從業(yè)人員問的，這問題很沒水平。沒有前因后果。

大家回答起來無非是混個邀請分。

1.首先這個車位，是不是合法的車位。如果是，價格公平，談不上好賣不好賣。小區(qū)業(yè)主如果平均收入偏低。即便是相對便宜的車位，也不好賣。

2.如果是合法的車位，售價高，自然買的人少。

3.如果是不合法的諸如人防工程改的車位。不論貴賤，它是違法的產(chǎn)物，購買者自然擔心。購買欲會降低。

4.這種問題以后別問了，耽誤大家時間。