我在2014年出版的第二本書籍《澳洲房地產(chǎn)投資全攻略》的第四章專門分析了購房誤區(qū)和注意事項等，篇幅有限不能一一展開，但總結來看要關注以下幾個方面:1、匯率方面；2、管理方面；3、稅務方面；4、法律方面；5、理念方面；6、市場方面；7、篩選標準方面、8、認知方面等多個板塊兒。

作為純投資——在購房前需對投資收益有清晰的核算

1. 購房成本
   

2. 租賃方式
   

3. 稅費有多少
   

4. 房產(chǎn)出售稅費
   

5. 房產(chǎn)本身的價值
   

6. 房屋及內(nèi)部設施的損耗
   

7. 投資收益如租金收入如何
   

8. 地區(qū)受到的法律法規(guī)限制
   

9. 裝修、修繕的費用需要多少
   

10. 房產(chǎn)所得收益相關稅收計算
    

11. 一次性&每年繳納的款項差別
    

12. 房產(chǎn)所處地區(qū)不動產(chǎn)價格趨勢

作為教育投資——學區(qū)房的便利性

1. 生活便利度
   

2. 與就讀學校的交通關系
   

作為養(yǎng)老投資——中老年人是否宜居

1. 醫(yī)療條件
   

2. 房屋設計
   

3. 生活便利度
   

4. 語言、文化、飲食是否適宜
   

作為度假投資——休閑娛樂條件健全

1. 風景氣候
   

2. 地理位置
   

3. 人口密度
   

4. 配套設施是否符合愛好
   

作為移民投資——移民國對房產(chǎn)和移民政策的匹配和完善程度

1. 獲得簽證的條件
   

2. 對給予簽證的類型
   

3. 對房產(chǎn)類型的限定
   

4. 對移民政策細節(jié)有充分認識

澳洲買房前，首先明確自己目的：移民（生活）自主還是純投資。

因為移民以后的自住生活需要，首先要從家庭成員生活考慮（比如工作需要，子女上學等等），然后根據(jù)自身財力選擇城市、區(qū)域，至于房子類型基本都是house了（最差也是聯(lián)排），澳洲公寓基本是租客居住。

如果是純投資澳洲房產(chǎn)，那就簡單了，注意點放在了解市場和交易安全兩點。

1、所謂了解市場，就是要明確要投資的區(qū)域房價、租金歷史，通過透明、真實的歷史房價統(tǒng)計，判斷這一區(qū)域的未來增長趨勢。根據(jù)自身支付力選擇一個增長趨勢良好的房產(chǎn)市場，以澳洲悉尼、墨爾本、布里斯班三大市場為例，中位房價分別是$905917 、$710420、$490525，如果具備購買悉尼房產(chǎn)的支付能力，肯定首選悉尼，因為從近5年的房價趨勢看，悉尼增長趨勢是最好的；如果支付力不夠，那顯然墨爾本也是非常好的選擇；如果支付力僅夠布里斯班，那要好好考慮是否投資，因為布里斯班房價漲勢很低，同樣的資金可以選擇其他更好的房產(chǎn)市場；

用國內(nèi)房價澳洲對比，更能了解這一意義：

2017年3季度澳洲全國住宅價格上漲0.5％，這是自2016年6月以來季度增長率最低的季度。8.0％的年價格上漲也是自2017年2月以來最低增長速度。盡管價值持續(xù)上漲，但速度依然緩慢。

澳洲兩大首府城市房價增長表現(xiàn)差距越來越大。悉尼房價較去年年底上漲6.76％，為2016年5月以來的最低季度增長率。與此同時，墨爾本房價較去年年底上漲9.8％，遠遠超過悉尼的增長。在其余的首府城市，布里斯班上漲0.87％，珀斯下降-5.5％。

3季度悉尼、墨爾本房價漲幅與北京7.94%的漲幅相近，但墨爾本的投資回報率高達20%、悉尼高達12.8%。墨爾本總房價350－450萬人民幣左右可以買到公寓及別墅，與北京、上海購房門檻很接近。在這同一投資額度下，數(shù)十倍的投資回報率足夠吸引人。

同理，同樣的資金去投其他海外房產(chǎn)，可能會獲得遠遠高于布里斯班的收益

2、交易安全

交易安全體現(xiàn)在兩方面，一是交易過安全保障，房產(chǎn)本身有安全保障。

交易安全保障，體現(xiàn)在簽約過程中律師，貸款過程中貸款經(jīng)紀的專業(yè)服務，甚至年底會計師的稅務服務；

房產(chǎn)本身安全保障，首先是房產(chǎn)所在區(qū)域的人文環(huán)境（居住人群、收入水平等，見下圖海房優(yōu)選網(wǎng)墨爾本Camberwell區(qū)域居民信息統(tǒng)計），二是房產(chǎn)開發(fā)商、銷售經(jīng)紀人是否有不良記錄等等 。

從墨爾本Cranbourne區(qū)域信息統(tǒng)計可看出，該區(qū)域絕對屬于澳洲本土居民區(qū)，因為區(qū)內(nèi)澳洲出生人口比例高于7成（高于維洲平均水平）；歐洲移民英國為主，亞裔也以中國和印度為主；區(qū)域居民收入水平很高，高于維洲平均周薪水平1200多元；

綜合以上信息，可以看出，該區(qū)域肯定屬于夫人區(qū)，也很適合中國移民生活居住，作為居住型購房沒有任何為題。同時，作為投資也很不錯，因為在近10年內(nèi)房價房價從80多萬上漲到170多萬，幾乎翻了一倍，符合澳洲房價10年翻一番的平均水平。

根據(jù)我在仲量聯(lián)行官網(wǎng)資訊所得到的信息，我覺得澳洲買房要注意的就是澳洲買房有一個冷靜期，在冷靜期內(nèi)，開發(fā)商不可以接受其他買家的購房要求，而買方則可以利用這段時間及時獲取法律意見，了解貸款政策等一系列問題。 買家一旦在冷靜期內(nèi)發(fā)覺房屋有任何問題致使無法繼續(xù)購買，需要及時取消合同的話，將會損失部分訂金作為支付給賣方的賠償。冷靜期內(nèi)取消合同，只需支付相對較少的一筆賠償款項。而冷靜期過后再終止合同，買家將損失首付款并承擔違約賠償。

在澳大利亞進行房屋買賣的過程中，由于法律體系以及制度不同，在購買、銷售房屋過程中需要注意的事項和其他國家有著明顯的區(qū)別。

下面簡要介紹一些在澳洲買賣房屋的注意事項，幫助你更好地了解澳洲房地產(chǎn)買賣。

01、澳洲的土地所有權制度

澳洲法律規(guī)定業(yè)主擁有永久土地所有權，而不是租賃權，這意味著業(yè)主可以永遠享有該土地的所有權。

如果是租賃權，那么業(yè)主只能在一定期限內(nèi)擁有土地 （比如中國的70年使用權限），所以在房地產(chǎn)評估時，房子會因為年限而降低價值。永久產(chǎn)權的房地產(chǎn)就不會存在這個問題。

02、房產(chǎn)所有人

如果購買房地產(chǎn)是兩人以上，首先要考慮這房屋是大家共同擁有（Joint Tenant），還是各自按股份擁有（Tenant in common）。

如果房地產(chǎn)是聯(lián)合擁有（Joint tenant），這意味著此房產(chǎn)沒有全部所有人的簽字不可出租或轉(zhuǎn)賣。一個共同擁有人去世后，其份額將自動歸屬其它共同擁有人，房產(chǎn)不能作為遺產(chǎn)遺留給繼承人。

相反，如果房產(chǎn)是按股份擁有（Tenant in common），股份持有人可以將自己持有的股份轉(zhuǎn)讓他人，或者遺留給其繼承人。

一般情況下，夫妻合伙購買的房地產(chǎn)多以共同擁有的形式出現(xiàn)。房地產(chǎn)投資合伙人之間則選擇股份制的形式購買。

03、購買澳洲房產(chǎn)的定金（Deposit）

在澳洲，法律規(guī)定的定金是至少10%，支付較少的定金來購買澳洲房產(chǎn)是一個很大的優(yōu)勢。

這筆定金一般可以分為兩次交付。首次定金（initial deposit）一般簽訂合同后立即支付（$1000--$5000不等）。

剩下的余額定金（balance deposit）一般會在具體注明的日期內(nèi)交付（如 簽合同后3日內(nèi)），或者當合同變成無條件合同時交付。

當您的定金存入對方指定信托賬戶以后，雙方不得擅自挪用。

如果因為賣家原因?qū)е路课轃o法成交，那么您可以取回首付定金全額，這很大程度上保障了買家的權益。

04、冷靜期（Cooling-Off Period）

冷靜期在購房合同中是非常重要卻又容易被忽視的一條。冷靜期的期限一般為交換合同的5個工作日內(nèi)，下午5點前結束。

如果發(fā)現(xiàn)問題，買房可以在冷靜期內(nèi)反悔，但會遭到賣方提出的罰款。

如果您在冷靜期過后才反悔，那么您將不但有可能失去所交定金，而且將承擔因違約引起的其他賠償責任。

值得一提的是，部分賣家可能會附上其他條款導致合同沒有冷靜期，所以你在簽合同時一定要小心看仔細。

溫馨提示：

競拍房產(chǎn)是沒有冷靜期的，合同簽字就立即生效了，所以買家在競拍過程中請一定不要沖動。

05、印花稅（stamp duty）

印花稅是在澳洲買房需要支出的一筆比較大的強制性費用。澳洲每個州和領地的印花稅稅率不一樣，具體要咨詢當?shù)芈蓭熁蜻^戶師。

因為房產(chǎn)印花稅的計算是按房產(chǎn)每過一次戶而交納的，所以在簽購買房產(chǎn)的時候一定要注明房產(chǎn)實際收益人的正確姓名住址，否則當實際收益人想把房產(chǎn)過戶到自己名下時，就會被判再交一次印花稅。

房產(chǎn)買賣合同上還有一些條款，比如Subject to Finance等等，需要特別注意，因此建議大家在買房前，一定要咨詢專業(yè)的律師。

澳洲買房不比中國人在本國買房國外習慣將專一業(yè)的事交給專一業(yè)的人，所以在類似美國、英國、澳洲這樣的發(fā)一達國家，買房基本上都是全權托付給第三方代一理機一構。對于國內(nèi)投一資客而言，海外買房過程中，不僅存在語言文化差異，還要面臨各國各地區(qū)差異化的流程，選擇一家靠一譜且專一業(yè)的中一介公一司，不及能省時省力，事半功倍；還能避免海外購房陷一阱及日后遇到的煩惱。比如，像仲量聯(lián)行這樣有著豐一富海外買房專一業(yè)經(jīng)一驗的平一臺，就為國內(nèi)投一資客全程提供專一業(yè)的海外房產(chǎn)投一資建議和幫助，解決海外置業(yè)難題。

澳大利亞盛晶律師行為您解答：

在澳大利亞購置房產(chǎn)究竟是什么樣的程序？

1

看房、給出offer

2

中介與買家賣家溝通

3

買家和賣家達成一致后，雙方房產(chǎn)律師為自己的客戶解釋合同

4

簽定和交換合同

5

一般交換合同后有一個冷靜期，每個州的冷靜期長度不同，但基本在2-5個工作日左右。在冷靜期內(nèi)，買家可以反悔（損失小定金）但賣家不能

6

進入交付程序，雙方約定交割時間

7

買家完成貸款手續(xù)

8

雙方都有貸款的情況下，雙方律師和雙方貸款銀行四方同時參與交割過程

9

過戶產(chǎn)權，沒有貸款的話買家獲得房產(chǎn)證

在不同州購置房產(chǎn)

需要尋找不同州的房產(chǎn)律師行嗎？

不需要！如果您對澳洲房產(chǎn)有任何法律相關的問題或者想要辦理澳洲任何州的房產(chǎn)過戶手續(xù)，都歡迎聯(lián)系澳大利亞盛晶律師行的房產(chǎn)律師！

在澳洲購置房產(chǎn)為什么房產(chǎn)律師很關鍵?

在澳洲購置房產(chǎn)，至關重要的是需要有一位業(yè)務熟練且經(jīng)驗豐富的房產(chǎn)律師。他們就相當于是你的代言人——包括解讀購房合同、分析風險所在、協(xié)助簽署購房合同、辦理合同互換、保管合同及相關法律文件原件、參與房產(chǎn)交割以及對于相關法律糾紛的維權。

根據(jù)澳大利亞的外國投資框架，外國人（非澳洲公民或澳洲PR）在購買澳大利亞住宅類房地產(chǎn)之前，通常需要申請外國投資批準（FIRB），澳洲的房產(chǎn)購買合同基本都是厚厚一疊，一般買家不會每頁仔細去閱讀一遍查看問題。所以這樣的業(yè)務就交給房產(chǎn)律師來解決，為您解讀合同并指出存在的漏洞或?qū)δ悴焕�的條款，或者有些合同有附加條款或特殊條款，也需要讓客戶理解知曉，才能避免之后的潛在問題。

1、如何將你的澳洲房產(chǎn)土地稅支出降到最低？

在澳洲，土地稅是由不同州政府或地方政府所收取的（個別地區(qū)如北區(qū)是沒設土地稅的）。而投資人所要支出的土地稅金額是基于他在一個州份或地區(qū)中，名下所持有的土地未發(fā)展前總價值（就是還未在土地上蓋房前的土地價值）來計算的。一般情況下，只有投資物業(yè)才需要繳納土地，而主要自住物業(yè)是可免稅的。但投資者要留意在澳洲，不同州份及地區(qū)有不同土地稅率，也有不同的土地稅條例。

2、什么是物業(yè)財產(chǎn)稅優(yōu)惠？

物業(yè)財產(chǎn)稅優(yōu)惠是任何物業(yè)投資價值的一部分，它可以增大投資者的投資回報，擴大現(xiàn)金流。然而，要保證投資者有權獲得最高的財產(chǎn)優(yōu)惠額，必須有高級專業(yè)人士參與審核。財產(chǎn)稅優(yōu)惠是1997年所得稅評估法例（ITAA1997）中所規(guī)定的。這項法規(guī)可以為投資物業(yè)的投資者減少他們被評估的收入。有幾種物業(yè)財產(chǎn)稅優(yōu)惠可供物業(yè)業(yè)主、投資者、發(fā)展商選擇，如：建筑稅減免，物業(yè)折舊，物業(yè)稅減免等。這些稅項減免優(yōu)惠通常簡稱為稅收減免。

3、購買房后，物業(yè)出租后帶來的租金收入是否要交相關稅金？

需要。根據(jù)澳洲當?shù)胤�律，任何人在澳洲所賺取的收入都必須交付稅金。但是，在出租物業(yè)時，您同時可以享有物業(yè)的各項開支抵稅的優(yōu)惠，包括按揭，您可以雇傭當?shù)氐淖�冊會計師幫您進行稅收抵扣

4、哪些開支可以作為稅收減免，以沖減所得稅開支？

除了印花稅以外，一切開支都可以作為稅收減免。如購房貸款所產(chǎn)生的利息、裝修翻新費用、赴澳考察房產(chǎn)的費用（主要為機票）、律師代理費、驗房費等等，都可以用來抵稅。建議貸款投資并強烈推薦投資者聘請專業(yè)會計，為投資者爭取最大利益。

5、稅收減免期有多長時間？

建筑費用主要成本每年可減免百分之二點五，減免期40年。部分認可的物業(yè)可減免達每年百分之四。固定裝修和設施等按折舊方法計算。

6、如果在澳洲的房產(chǎn)增值后，將物業(yè)拋售后需要支付增值稅嗎？

需要。在澳洲投資房產(chǎn)，政府認為是一種投資行為，雖然澳洲房產(chǎn)可以隨買隨賣，但是澳洲政府不支持投機行為，因此政府規(guī)定，在購買一年內(nèi)拋售的物業(yè)，物業(yè)增值部分須繳增值稅50%，但在一年以后，則只要繳25%即可（同時可以抵扣任何可以抵扣的稅費如律師費、會計師費、折舊費等等）。

7、如果在澳洲當?shù)匾獙�拋售，需要聘請專業(yè)會計師嗎？

如果是海外投資者那在拋售物業(yè)的時，聘請一個專業(yè)的、了解自己狀況的會計師是很重要的。他可以幫合法您省去許多需要交付的稅收，使投資者的利益最大化。

8、為何要選擇一名合適自己的會計師，他能帶來有多大的幫助？ 服務：1、財政重組2、減輕負債3、公司組織結構4、稅務計劃5、風險管理6、退休計劃

尋找相關潛在機會：1、減少利息支出2、減少負債時段3、增加現(xiàn)金流通4、稅務計劃5、財政狀況分析：6、性價比分析7、收支平衡分析8、收益損失分析9、現(xiàn)金流通預測狀況分析。

1、不要選錯房貸�，F(xiàn)在有多種類型的房貸可供選擇，比較后制定一個方案用以應付最壞的情況。一定要了解房貸的原始利率(initialinterestrates)、按揭利率、首付數(shù)額以及若延遲還貸所受的處罰;

2、不要將批準前(pre-approval)與預獲資格(pre-qualified)兩個概念混為一談。在地產(chǎn)界二者一直存在很大爭議。事實上，在地產(chǎn)辭海中根本就沒有這兩個名次的解釋，它們的意思沒法界定。有一種說法是，預獲資格(pre-qualified)指貸款機構根據(jù)某些信息來推測可以給你提供多少貸款。如果你獲得了批準前卡(pre-approval)，就說明貸款機構已對你提交的信息進行了核實，在一定條件下，給你確定的活期利率。而還有很多貸款機構將其理解為同種含義。因此，如果與貸款機構談判，事先一定問明他們對批準前(pre-approval)與預獲資格(pre-qualified)兩個名詞如何定義，要獲得貸款還有何種要求;

3、不要申請?zhí)�多信用卡帳戶。信用卡過多就等于說信用記錄很差，即便你總是按時還債也不行。因此辦理過多信用卡就等于拒絕貸款;

4、申請貸款時不要謊報信息。房貸申請時過于夸大工資數(shù)額，被發(fā)現(xiàn)后，貸款機構雖不會因此起訴你，但會收回貸款。在房貸申請表上的各項未填好前，不要簽名，因為貸款機構總是言過其實，以致客戶簽好字后發(fā)現(xiàn)根本無法負擔按揭數(shù)額;

1.對項目不了解，盲目買入

買房子要看三要素：地段、地段和地段，對在澳洲置業(yè)的人也是如此，要詳細了解項目周邊規(guī)劃以及配套設施情況，此外，還要了解整個城市的發(fā)展規(guī)劃以及所在片區(qū)的人口結構、未來發(fā)展走向等信息。

2.該注重資本增值，還是租金回報

這個問題是地產(chǎn)投資領域里最困擾投資者的問題。高租金回報的物業(yè)可以讓投資者沒有負擔地持有物業(yè)，資本增值可以讓投資人有資源去做下一個地產(chǎn)投資。

但是地產(chǎn)投資里沒有魚和熊掌兼得的事，租金高的地區(qū)往往資本升值不是很高。因為這個區(qū)相對于成熟，變化性較少，資本增值高的地區(qū)往往很多方面不太成熟，但是變化度較大，投資者享受著從無到有的變化。

3.需謹慎挑選開發(fā)商

一定要挑選有資質(zhì)、成功運作過大型項目，且在澳洲本土口碑較好的品牌，不然一旦項目出現(xiàn)問題，海外人士對于澳洲法律法規(guī)又不了解很可能會帶來不必要的損失。

4.不了解購房各類稅費

除了房屋本身價格外，在澳洲買房還涉及到印花稅、評估費、貸款保險、過戶費等，只有充分了解這些費用問題才能更好地持有房產(chǎn)，也對于整個投資過程有更全面的掌控。

5.選擇房屋貸款要謹慎

澳洲是允許海外買家貸款買房的，現(xiàn)在有多種類型的房貸可供選擇，建議投資人一定要了解房貸的原始利率、按揭利率、首付數(shù)額以及若延遲還貸所受的處罰等信息，并根據(jù)自身需求制定貸款方案。