再過5年，國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)有沒有可能降到十年前的價(jià)格？自從現(xiàn)在房?jī)r(jià)開始出現(xiàn)下滑的情況，很多人便開始準(zhǔn)備買房了，不過還有一些人覺得房?jī)r(jià)還有機(jī)會(huì)下降，那么這個(gè)時(shí)候就需要考慮這么一個(gè)問題：再過5年，國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)有沒有可能降到十年前的價(jià)格？很多人都不知道，趕緊來看看吧。

其實(shí)，這并不太可能出現(xiàn)的，如果沒有爆發(fā)大面積的金融危機(jī)或者是金融崩潰額情況，那么房?jī)r(jià)是沒有可能再過5年，國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)沒有可能降到十年前的價(jià)格。而我們先來看看2008年至2018年的時(shí)限里面漲了多少？

我們就以一套200萬的房產(chǎn)作為假設(shè)，支付的首付一般是30%，也就是60萬左右，而銀行則是支付了將近70%，也就是140萬。而如果房?jī)r(jià)降下了四分一的話，就會(huì)只有150萬，那么這個(gè)時(shí)候銀行將會(huì)嚴(yán)重的“虧本”。

而要是再往下降一般的100萬元的話，那么這個(gè)時(shí)候銀行所借出去的錢將會(huì)低于貸款的金額，如果在往下降的話可能連自己的首付都不到了。而如果真的出現(xiàn)這種房?jī)r(jià)開始瘋狂下降的情況的話，可能便會(huì)出現(xiàn)大面積的失業(yè)人員，很多企業(yè)開始關(guān)閉甚至很多的銀行也會(huì)出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)危機(jī)出現(xiàn)倒閉的情況，這個(gè)時(shí)候銀行出現(xiàn)了大面積的敗賬將如何呢？

所以說，房?jī)r(jià)根本不會(huì)在五年之后出現(xiàn)大面積的下降，就算是10年、20年、30年甚至更久的時(shí)限里面也不會(huì)出現(xiàn)甚至不予許出現(xiàn)的。而且大部分的金融危機(jī)都是以房產(chǎn)出現(xiàn)泡沫情況開始的。這也是每個(gè)國(guó)家最為關(guān)注的一點(diǎn)，所以沒有哪一個(gè)國(guó)家在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的情況下讓房?jī)r(jià)出現(xiàn)下滑的情況，也便是說房?jī)r(jià)也會(huì)隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展而跟著稍微增長(zhǎng)，到時(shí)候只要把經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與貨幣貶值的速度直至平衡的狀況房?jī)r(jià)便會(huì)穩(wěn)定下來了。

2020年4月，最近我又想買房子，因?yàn)槿齻�(gè)特定的因素。

1.疫情的原因，很多人錢流動(dòng)性不足了，房子拿出來拋售，價(jià)格比去年低了30%。住房不炒，價(jià)格維持在一個(gè)穩(wěn)定值，那房?jī)r(jià)忽然跌這么多，那可以理解為黃金坑。

2.M2飆升，全球放水。以前衡量中國(guó)的房?jī)r(jià)，我會(huì)用美國(guó)，澳洲，日本，加拿大，英國(guó)的房?jī)r(jià)做對(duì)比，目前全球級(jí)別的放水，現(xiàn)階段流動(dòng)性不足，拼命放水，等這段時(shí)間過去了，水是收不回去的，只能進(jìn)股票，房子�？隙ㄓ幸淮蟛ɡ�伸。價(jià)格要回歸，但是錢已經(jīng)貶值了，所以房子變相漲了。

3.二手房比一手房成交量大。這是在我這座城市，福州看到的，外地不知道。二手房由于壓制了3個(gè)月，零成交，賣家憋瘋了，要用錢，只能摔，真正的買方市場(chǎng)，隨便挑選。供需嚴(yán)重不平衡的時(shí)候，房?jī)r(jià)只能一路跌。福州目前新房數(shù)量太多了，起碼30個(gè)盤等著去化，然而二手房的總量，又是新房的四五倍，價(jià)格還不用備案，又是現(xiàn)房，這時(shí)候，新房?jī)r(jià)格議價(jià)空間太小，開發(fā)商做x子又要立牌坊，想降價(jià)又害怕，呵呵。

最近身材一手房真實(shí)價(jià)格，朋友買的。建發(fā)央筑2.8萬，8樓。江上圖，2.5萬，幾樓不知道。圖一，我這個(gè)朋友是銀行的，做貸款的真實(shí)價(jià)格都看的到。

我是晨曦小荷，我來試著回答這個(gè)問題。

再過五至十年，房?jī)r(jià)可能又是一波令人難忘的行情。你信嗎？這個(gè)問題不是我信或者不信就能回答的，市場(chǎng)永遠(yuǎn)是不可預(yù)知的，我們要做的就是敬畏市場(chǎng)，給自己留有余地，多做功課，少主觀臆斷，以下是我的幾點(diǎn)思考，歡迎大家交流和分享。

第一、 所謂漲跌，不是僅僅看價(jià)格就可以的，而是要把橫向和縱向的購買力作為標(biāo)準(zhǔn)。如同我們的工資總在不斷的漲，但是只有你的工資上漲幅度超過了貨幣的貶值幅度，你的經(jīng)濟(jì)收入才算真實(shí)的向好。否則票子再多，沒有購買力和消費(fèi)力，那又有什么用？

第二、作為商品，房子有其價(jià)值，首先就是供需關(guān)系。以前是城鎮(zhèn)化加快進(jìn)程，所以房屋的剛需特大，推動(dòng)房?jī)r(jià)步步高。現(xiàn)在房?jī)r(jià)持續(xù)大幅走高的基礎(chǔ)已經(jīng)不在了。老人已經(jīng)有房子，以養(yǎng)老為主，不會(huì)再投資房地產(chǎn)；中年人已經(jīng)按揭付款完畢或者將近付款完畢，上有老，下有小，基本也不會(huì)再投資房地產(chǎn)；青年人更不會(huì)投資房地產(chǎn)，首先男女雙方父母都有住房，將來是要傳遞給他們的，很可能他們的爺爺奶奶輩的住房也要遺傳給他們：住不過來，并且現(xiàn)在年輕人的認(rèn)知更可能是哪里方便租哪里。至于少年和二胎還沒成長(zhǎng)起來，尤其是二胎的效應(yīng)完全彌補(bǔ)不了老齡化的空白。

第三、作為國(guó)家稅收和地方財(cái)政的主要收入之一的房地產(chǎn)行業(yè)，漸漸達(dá)到一種飽和狀態(tài)，之后的看點(diǎn)在于，精耕細(xì)作，而不是規(guī)�；�產(chǎn)生的效益。作為白酒、煙草之后的稅收增長(zhǎng)點(diǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)的重要性，已經(jīng)不再風(fēng)光，勢(shì)必會(huì)出現(xiàn)新的替代物，以適應(yīng)時(shí)代發(fā)展的需要。

第四、房產(chǎn)的居住性使得房地產(chǎn)業(yè)有其穩(wěn)定的一面，比如中心城市的房?jī)r(jià)、中心街段的鋪位、或者新興的城市或者政策圈等等都會(huì)保價(jià)保值。但就整體而言，房產(chǎn)會(huì)慢慢恢復(fù)其內(nèi)在的價(jià)值。

第五、不排除回歸價(jià)值過程中會(huì)有一定劇烈的波動(dòng)，但趨勢(shì)無敵，令人難忘的行情，對(duì)絕大多數(shù)人而言，是不存在，但對(duì)少數(shù)人而言，就會(huì)真實(shí)不虛的出現(xiàn)，或虧損巨大，或盈利多多。

第六、產(chǎn)業(yè)達(dá)到一定規(guī)模，就會(huì)產(chǎn)生規(guī)模效益，目前房地產(chǎn)業(yè)正好到達(dá)了類似的位置節(jié)點(diǎn)，征收房地產(chǎn)稅迫在眉睫，只有保證稅收的合理穩(wěn)定增長(zhǎng)，才能使得國(guó)民經(jīng)濟(jì)更穩(wěn)定持續(xù)的健康發(fā)展。這里有一點(diǎn)點(diǎn)建議，住房性房地產(chǎn)不收稅，租房困難者可以憑街道開具的證明，直接從國(guó)家得到住房補(bǔ)貼，這樣商業(yè)性住宅變相漲價(jià)租金，也就沒有了市場(chǎng)，房地產(chǎn)稅也就真正地落到了實(shí)處：合情合理。

第七、靠不斷的銀行放水是不能真正解決問題，真正解決目前問題還是稅收問題，增加新的稅種，而這個(gè)稅種又得到絕大多數(shù)人的認(rèn)可，譬如網(wǎng)商稅、遺產(chǎn)稅。這樣就增加了國(guó)家的財(cái)政收入，使得國(guó)家有更多都力量來發(fā)展經(jīng)濟(jì)，創(chuàng)造就業(yè)，產(chǎn)業(yè)升級(jí)，同時(shí)又沒有使得老百姓的購買力受到太大影響，對(duì)穩(wěn)經(jīng)濟(jì)，促發(fā)展大有好處。

第八、真正能讓人難以忘懷的事件，絕對(duì)不是姜你軍、蒜你狠之類的事件，而是人人爭(zhēng)給國(guó)家和集體貢獻(xiàn)力量（稅收），人人勤勉努力，而不是好逸惡勞，坐享其成。為社會(huì)和國(guó)家、集體多做貢獻(xiàn)的人，越多越好，二胎三胎都不算多，反之一胎都多。財(cái)富應(yīng)該是有能者居之，財(cái)富應(yīng)該是造福社會(huì)的，反饋社會(huì)的。沒能力、不努力、不正能量的人，他繼承的財(cái)富國(guó)家有權(quán)利依法征收，合理配置社會(huì)財(cái)富，這樣他的財(cái)富會(huì)漸漸萎縮，除非他奮發(fā)圖強(qiáng)；反之有能力、勤奮、正能量的人就一定能創(chuàng)造令社會(huì)和國(guó)家感嘆的財(cái)富。如此水就活了，社會(huì)財(cái)富就會(huì)急劇增加，新陳代泄，吐故納新，中華必崛起。這才最令人難以忘懷的景象！

第九、房子是國(guó)家的、土地是國(guó)家的、我們個(gè)人也是國(guó)家的，國(guó)家偉大，我們個(gè)人自然自豪。最保值的是人才，每個(gè)社會(huì)細(xì)胞---家庭，都應(yīng)該把培養(yǎng)人才放在第一位，德才兼?zhèn)涞哪欠N，那比房屋要有意義得多。

原創(chuàng)不易，很多想法不成熟，但小荷是本著一顆獻(xiàn)計(jì)獻(xiàn)策的心來和朋友們交流和分享的，愿祖國(guó)更強(qiáng)大，人民更幸福。如果您喜歡我的作品，請(qǐng)點(diǎn)擊關(guān)注我。

1995年之前的中國(guó)香港， 因97不確定樓市不斷下跌，1995年開始隨著中國(guó)香港美好未來確定，樓市大漲，之后樓市跌宕起伏，直到2005年又一波瀾壯闊的行情，2015年到達(dá)一個(gè)歷史頂峰。

回望這段歷史，雖然不能簡(jiǎn)單重復(fù)，但說明一個(gè)基本事實(shí)，在大陸未來五年諸多不確定因素面前，樓市不會(huì)漲，是否會(huì)跌，要看政府的調(diào)控能力與未來長(zhǎng)遠(yuǎn)前景。

首先觀察大陸政府調(diào)控能力，不需要列舉歷史數(shù)據(jù)，只看一件事情：2020庚子年百年一遇新冠疫情管控能力，不管是朋友還是敵人，大陸在全世界是公認(rèn)最好。基于如此高效優(yōu)秀政府調(diào)控，大陸房?jī)r(jià)想跌是很困難的。這估計(jì)讓希望房?jī)r(jià)跌抄底的剛需客失望了。實(shí)際上過去四十年，所有希望大陸房?jī)r(jià)跌抄底的人都失望快一輩子了。所以大陸房?jī)r(jià)雖然不會(huì)永遠(yuǎn)上漲，但至少在90后有生之年是看不到大陸房?jī)r(jià)大規(guī)模下跌。

2025年之前大陸面臨國(guó)際形勢(shì)不確定性雖然與中國(guó)香港1995年、2005年之前不一樣，但本質(zhì)上都是不確定，大陸房?jī)r(jià)雖然不會(huì)跌，大概率也沒有大漲的可能性。所以這五年是剛需客耐心選房的好時(shí)機(jī)。

2025年之后呢？我們不能對(duì)未來做確定性的預(yù)測(cè)，因?yàn)槟菢邮沁`反頭條法規(guī)的。但我們能參考中國(guó)香港歷史上不確定轉(zhuǎn)為確定向好以后的趨勢(shì)。中國(guó)香港1995年以后、2005年以后都出現(xiàn)過一波大漲。大陸會(huì)不會(huì)重復(fù)那兩個(gè)春天的故事呢？假如大陸面臨的諸多不確定因素在2025全部明朗，并且中國(guó)高科技崛起成功，那么大陸樓市上漲將是無法阻止的，但上漲幅度絕對(duì)不會(huì)像中國(guó)香港那樣瘋狂，因?yàn)榇箨懻�府一定�?huì)強(qiáng)力調(diào)控，包括房產(chǎn)稅手段落地，所以2025年以后五年，預(yù)期大陸樓市大概率向好，雖然也不會(huì)大漲，至少會(huì)給最近五年買房的剛需客一個(gè)好的心里安慰和幸福生活。

主動(dòng)刺破房地產(chǎn)泡沫，這對(duì)任何一個(gè)國(guó)家而言，都是需要非凡的勇氣的。不要說主動(dòng)刺破了，就是在泡沫破滅前夕，能夠承認(rèn)自己房地產(chǎn)有泡沫的國(guó)家都沒有幾個(gè)。上一次這么做的還是日本。

日本在上個(gè)世紀(jì)80年代之后，房?jī)r(jià)暴漲，經(jīng)濟(jì)過熱。日本央行于是開始加息，房地產(chǎn)泡沫轟然破滅，東京的房?jī)r(jià)在三個(gè)月就暴跌了70%。但是代價(jià)十分巨大。此后，日本的經(jīng)濟(jì)陷入了一個(gè)怪圈之中，幾乎沒有增長(zhǎng)，被經(jīng)濟(jì)學(xué)家稱為“失去的30年”。

正因?yàn)槿毡镜拇鷥r(jià)都被其他國(guó)家看在眼里，所以，此后再也沒有國(guó)家敢于主動(dòng)刺破房地產(chǎn)泡沫了。這也是美國(guó)2008年房地產(chǎn)泡沫被動(dòng)破滅的原因。

而現(xiàn)在，印度的房地產(chǎn)泡沫卻被主動(dòng)刺破了。根據(jù)印度的一個(gè)第三方調(diào)查機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，印度7大都市圈，有58萬個(gè)樓盤爛尾，房?jī)r(jià)也開始下跌。那么印度做了什么？

兩個(gè)字，那就是加息。印度央行在2018年加息兩次，從而導(dǎo)致印度樓市泡沫破滅。當(dāng)時(shí)印度經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，房?jī)r(jià)也跟著水漲船高，甚至一度接近我們熱點(diǎn)二線城市的房?jī)r(jià)。要知道，印度的人均GDP只有我們的三分之一。

但是，在美聯(lián)儲(chǔ)加息之后，印度的貨幣撐不住了，匯率開始暴跌了。這個(gè)時(shí)候，如果不加息，印度的外匯儲(chǔ)備可能就要完全流失，這樣的話，外債就可能導(dǎo)致違約，這對(duì)印度而言，是不可承受之重。兩權(quán)相害取其輕，于是印度只有宣布加息。

在樓市泡沫高峰時(shí)期，加息兩次，泡沫就破掉了。而印度的經(jīng)濟(jì)也一落千丈，前幾年還保持了7%以上的高速發(fā)展，在主要經(jīng)濟(jì)體中排名第一，而現(xiàn)在的跌破了5%，只是全球發(fā)展中國(guó)家的一個(gè)平均增速了。

從印度的經(jīng)歷，我們可以知道。第一，在外匯儲(chǔ)備和外債面前，房地產(chǎn)更不就不是事情，畢竟外國(guó)人不會(huì)用你的房子來償債。第二，想要遏制房?jī)r(jià)，其實(shí)有且僅有一個(gè)方法，就是加息。只要加息，房?jī)r(jià)很快就能夠見頂，日本和印度的經(jīng)驗(yàn)都說明了這個(gè)問題。而其他的方法，其實(shí)不過是火上澆油，房?jī)r(jià)只會(huì)越漲越高，然后房地產(chǎn)泡沫被動(dòng)破滅，這就和美國(guó)在2008年發(fā)生的事情一樣了。隨著中國(guó)的崛起，房?jī)r(jià)又是一波令人難忘的行情是必然的。

我熱愛學(xué)習(xí)，熱愛回答問題。針對(duì)筆友提出的這個(gè)問題，我查閱個(gè)各類資料，以及跟同學(xué)、朋友進(jìn)行探討，得出以下結(jié)論，希望能幫助到大家：

再過五年，國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)有可能回落到十年前的水平嗎？自從房?jī)r(jià)開始下跌，許多人開始準(zhǔn)備買房。然而，一些人認(rèn)為房?jī)r(jià)仍有下跌的機(jī)會(huì)。因此，在這個(gè)時(shí)候，有必要考慮這樣一個(gè)問題：再過5年，國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)有沒有可能回落到10年前的水平？很多人不知道，過來看看。

事實(shí)上，這不太可能發(fā)生。如果沒有大規(guī)模的金融危機(jī)或金融崩潰，那么再過5年，房?jī)r(jià)不太可能回落到10年前的水平。但是讓我們先看看從2008年到2018年的時(shí)間限制的增加。

讓我們假設(shè)一棟200萬英鎊的房子。首付通常為30%，約60萬英鎊，而銀行已支付了近70%，約140萬英鎊。如果房?jī)r(jià)下降四分之一，只有150萬，那么銀行將嚴(yán)重“虧錢”。

然而，如果100萬元的平均金額下降，銀行此時(shí)的借款金額將低于貸款金額。如果金額下降，它甚至可能無法支付首付。然而，如果房?jī)r(jià)真的出現(xiàn)這種瘋狂下跌，可能會(huì)有大量的失業(yè)人口，許多企業(yè)會(huì)開始倒閉，甚至許多銀行會(huì)因?yàn)榻?jīng)濟(jì)危機(jī)而倒閉。當(dāng)出現(xiàn)大量虧損時(shí)，銀行會(huì)發(fā)生什么？

因此，五年后房?jī)r(jià)不會(huì)大面積下跌，即使是在10年、20年、30年甚至更長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)。大部分金融危機(jī)始于房地產(chǎn)泡沫。這也是每個(gè)國(guó)家最關(guān)心的問題之一。因此，在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的情況下，沒有一個(gè)國(guó)家的房?jī)r(jià)出現(xiàn)過下跌。也就是說，房?jī)r(jià)也會(huì)隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而小幅上漲。到時(shí)候，只要經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和貨幣貶值速度平衡，房?jī)r(jià)就會(huì)穩(wěn)定下來。

我相信再過5-10年房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)一波令人難忘的行情，但很可惜不是上漲的行情而是下跌的行情！

下面圍繞影響房地產(chǎn)的人口、土地、政策等多個(gè)角度，從中國(guó)城鎮(zhèn)化水平、人口結(jié)構(gòu)老齡化、人均住宅面積、農(nóng)村集體用地入市、“房住不炒”定位、房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制、試行的“新加坡”模式等七個(gè)方面進(jìn)行分析。

01中國(guó)城鎮(zhèn)化水平

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2019年末全國(guó)大陸總?cè)丝?40005萬人，其中城鎮(zhèn)常住人口84843萬人，占總?cè)丝诒戎兀ǔＷ∪丝诔擎?zhèn)化率）為60.60%，比上年末提高1.02個(gè)百分點(diǎn)。戶籍人口城鎮(zhèn)化率為44.38%，比上年末提高1.01個(gè)百分點(diǎn)。

我國(guó)城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達(dá)到60%以上，一線城市基本上已經(jīng)達(dá)到了80-90%以上，二線城市也在70-80%左右，僅剩一些三四線城市城鎮(zhèn)率還需提升。

而發(fā)達(dá)國(guó)家的城鎮(zhèn)化率在70-75%之間，基本上就達(dá)到了水平線，后續(xù)增長(zhǎng)就非常緩慢。2019年，我國(guó)城鎮(zhèn)化率超過60%，如果按發(fā)達(dá)國(guó)家城鎮(zhèn)化率比較，我國(guó)還有10-15%的增長(zhǎng)空間。但考慮到我國(guó)是一個(gè)傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)大國(guó)，農(nóng)村人口眾多，不可能在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)，需要一代甚至幾代人的努力，可能城鎮(zhèn)化率會(huì)在不到70%的時(shí)候，已經(jīng)增長(zhǎng)非常緩慢了。

所以，未來通過城鎮(zhèn)化讓農(nóng)民進(jìn)城來拉動(dòng)房地產(chǎn)的需求會(huì)逐漸減弱。

02人口結(jié)構(gòu)老齡化

2019年我國(guó)60周歲及以上人口25388萬人，占總?cè)丝诘?8.1%，65周歲及以上人口17603萬人，占總?cè)丝诘?2.6%。從目前的趨勢(shì)來看，未來中國(guó)老齡化速度會(huì)以較高斜率上升，“十四五”期間中國(guó)或進(jìn)入中度老齡化社會(huì)，2030年之后65歲及以上人口占總?cè)丝诘谋戎鼗虺�過20%，屆時(shí)中國(guó)將進(jìn)入重度老齡化社會(huì)。

同時(shí)，我國(guó)人口出生率已連續(xù)幾年在減少。2019年，我國(guó)出生人口1465萬人，人口出生率為10.48‰；死亡人口998萬人，人口死亡率為7.14‰；人口自然增長(zhǎng)率為3.34‰。

與此同時(shí)，我國(guó)流動(dòng)人口從2014年開始在逐年減少。2019年，全國(guó)人戶分離人口（即居住地和戶口登記地不在同一個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道且離開戶口登記地半年以上的人口）2.80億人，比上年末減少613萬人；其中流動(dòng)人口2.36億人，比上年末減少515萬人。

剛性需求和改善性需求是房地產(chǎn)市場(chǎng)最主要購買群體，他們一般在20歲-49歲之間，其中20歲-34歲人群是購買首套房的主要人群，35歲-49歲人群是改善型住房的主要購買人群。而我國(guó)20-49歲主力購房人群在2013年已出現(xiàn)拐點(diǎn)。

03人均住房面積

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2016年我國(guó)人均居住面積是36.6平方米，在農(nóng)村，土地會(huì)相對(duì)較多而人口較少，農(nóng)村人均住宅面積達(dá)到了45.8平方米。2018年，人均住宅面積達(dá)到了37.8平方米。而到了2019年，我國(guó)人均居住面積達(dá)到了40.8平方米。人均住宅40平米，這是一個(gè)什么概念，換算下來，其實(shí)每個(gè)家庭都有1.1套房，甚至更多，這其中還包括了農(nóng)村住戶，要是單算城市人口，這個(gè)數(shù)據(jù)更是讓人難以接受。

與此同時(shí)，國(guó)際發(fā)達(dá)國(guó)家（或地區(qū)）人均居住面積超過40平方米的也是少之又少，香港人均居住面積只有15平方米左右，而地廣人稀的俄羅斯也只有20多平方米，甚至發(fā)達(dá)國(guó)家如英國(guó)、日本、意大利、新加坡等也只在30-35平方米之間。

我國(guó)與之相比，人均居住面積已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了這些發(fā)達(dá)國(guó)家，而且2019年，全國(guó)房屋新開工面積22.7億平方米，同比增長(zhǎng)8.5%，其中住宅新開工面積16.7億平方米，同比增長(zhǎng)9.2%；全國(guó)房屋正在施工面積89.4億平方米，同比增長(zhǎng)8.7%，其中住宅施工面積為62.8億平方米，同比增長(zhǎng)10.1%。如果把這正在施工的62.8億平方米，平均分給7.7億城鎮(zhèn)人口（14億*60%城鎮(zhèn)化率），人均又增加8.2平方米，多么可怕的數(shù)據(jù)！

2018年恒大研究院由任澤平牽頭發(fā)布一份名為《中國(guó)住房存量大測(cè)算》研究報(bào)告顯示，我國(guó)城市居民住房自有率69.8%且呈下降趨勢(shì)、租房比重25.8%且呈上升趨勢(shì)。而我國(guó)城市房產(chǎn)自有率在2015年的時(shí)候是83.43%。從83.43%到69.8%，很顯然，城市商品房的自住率在下降，租房的比例在上升，原本很多用來自住的房子被用來租了，但是房產(chǎn)的總量是在顯著上升的，也就是說，我國(guó)的居住房屋其實(shí)從2015年就已經(jīng)開始過剩了。

與此同時(shí)，城鎮(zhèn)家庭住房擁有的不平衡程度更加嚴(yán)重，最低20%城鎮(zhèn)家庭僅擁有約6%住房面積，而最高20%家庭戶擁有約40%或更多的住房面積。

04農(nóng)村集體建設(shè)用地入市

2019年8月26日，十三屆全國(guó)人大常委會(huì)第十二次會(huì)議，表決通過了關(guān)于修改《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》。

在集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市方面，新修改的《土地管理法》破除了農(nóng)村集體建設(shè)用地進(jìn)入市場(chǎng)的法律障礙。刪除了原來《土地管理法》第43條，任何單位或個(gè)人需要使用土地的必須使用國(guó)有土地的規(guī)定。增加規(guī)定農(nóng)村集體建設(shè)用地在符合規(guī)劃、依法登記，并經(jīng)三分之二以上集體經(jīng)濟(jì)組織成員同意的情況下，可以通過出讓、出租等方式交由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或個(gè)人直接使用，同時(shí)使用者在取得農(nóng)村集體建設(shè)用地之后還可以通過轉(zhuǎn)讓、互換、抵押的方式進(jìn)行再次轉(zhuǎn)讓。

這是土地管理法一個(gè)重大制度創(chuàng)新，取消了多年來集體建設(shè)用地不能直接進(jìn)入市場(chǎng)流轉(zhuǎn)的二元體制，為城鄉(xiāng)一體化發(fā)展掃除了制度性的障礙，集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市是這次《土地管理法》修改的最大的亮點(diǎn)。

由于土地市場(chǎng)的區(qū)域性、不可移動(dòng)性及供給的不確定性等因素，市場(chǎng)需求端很大程度上受供應(yīng)端引導(dǎo)，因此集體建設(shè)用地入市對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)最直接的影響，即從供給端土地市場(chǎng)開始；間接影響主要源于集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市改變了原有土地增值收益分配格局，削減了土地財(cái)政收入，打破了原有國(guó)有土地的土地財(cái)政體系；促進(jìn)房地產(chǎn)稅等相關(guān)配套稅收政策及金融政策的出臺(tái)，從而間接影響房地產(chǎn)市場(chǎng)。

土地作為房地產(chǎn)的發(fā)動(dòng)機(jī)，集體土地入市，不再“必須國(guó)有”，沒有中間商賺差價(jià)，不僅工業(yè)商業(yè)類土地成本有望降低，而且在市場(chǎng)驅(qū)動(dòng)之下，供給有望井噴。對(duì)于廣大實(shí)體企業(yè)而言，這是顯而易見的利好；但對(duì)于廠房和寫字樓等商業(yè)類投資者，則是巨大利空。

從目前試點(diǎn)政策的內(nèi)容來看，集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地嚴(yán)禁進(jìn)行商品住宅的開發(fā)，即便是進(jìn)行非住宅開發(fā)，也對(duì)商改住政策進(jìn)行了嚴(yán)格限制。

05“房住不炒”定位

十八大以來，關(guān)于住房的定位逐漸回到以居住屬性為核心。2016年12月，習(xí)近平總書記在中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十四次會(huì)議上指出，“要準(zhǔn)確把握住房的居住屬性”;2017年2月，習(xí)近平總書記在中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十五次會(huì)議時(shí)指出，建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制，要充分考慮到房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)，緊緊把握“房子是用來住的、不是用來炒的”定位;2017年10月，黨的十八大報(bào)告系統(tǒng)性地提出“堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”。黨中央對(duì)新時(shí)代住房制度的設(shè)計(jì)思路已經(jīng)確立：那就是堅(jiān)持“房住不炒”定位。

2019年7月30日，中央政治局會(huì)議給樓市明確定調(diào)：不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。

2019年7月31日央行召開銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化座談會(huì)時(shí)明確提出，房地產(chǎn)行業(yè)占用信貸資源依然較多，下一步要嚴(yán)禁消費(fèi)貸款違規(guī)用于購房，加強(qiáng)對(duì)銀行理財(cái)、委托貸款等渠道流入房地產(chǎn)的資金管理。

2019年8月9日，中國(guó)人民銀行發(fā)布2019年第二季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告里，房地產(chǎn)又再次被提起，并強(qiáng)調(diào)了不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。按照“因城施策的”基本原則，要堅(jiān)持房子是用來住的，不是用來炒的定位，落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效管理機(jī)制，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。

2020年2月以來，為了緩解新冠肺炎疫情帶來的沖擊，多地發(fā)布了穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的措施，其中一些政策在發(fā)布當(dāng)天或幾天之內(nèi)就被當(dāng)?shù)卣�府撤回，形成了“政策一日游”的奇觀。4月23日，江蘇淮安被媒體報(bào)道取消了外地人購房所需的1年及以上個(gè)稅或社保證明，但轉(zhuǎn)天又被曝出購房政策并未放松，仍舊執(zhí)行之前限購政策。這是自2月底河南駐馬店出臺(tái)“救市17條”被河南省委省政府約談后，60多天里第十個(gè)“一日游”的政策。

2020年5月10日，央行發(fā)布《2020年第一季度中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》。即便是面臨新冠疫情的沖擊，經(jīng)濟(jì)面臨下行壓力的情況下，央行再次強(qiáng)調(diào)，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位和“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”要求，保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性、穩(wěn)定性。

由此可見，國(guó)家對(duì)“房住不炒”定位保持了足夠的定力和長(zhǎng)期性，隨著對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控政策持續(xù)和對(duì)流入房地產(chǎn)的資金加強(qiáng)監(jiān)管和限制，“房住不炒”定位逐漸讓房子回歸到居住的屬性，而其投資的屬性逐漸被抑制和淡化。

06房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制

2016年12月召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上強(qiáng)調(diào)，要綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制。

近年來，房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制一直被提及，房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制到底包括哪些？

本人認(rèn)為，主要包括建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度、加快推進(jìn)房地產(chǎn)稅、完善租售同權(quán)、土地制度改革等。

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，是2013年提出的。2014年確定開始實(shí)施統(tǒng)一登記制度。2015年下半年，信息平臺(tái)開始在各地上線試運(yùn)行。在2015年底之前整合了不動(dòng)產(chǎn)機(jī)構(gòu)。2016年開始整合不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)，著手建庫工作，在全國(guó)范圍內(nèi)開始開展統(tǒng)一登記制度。2017年完成全國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記信息平臺(tái)建設(shè)，2018年全面形成不動(dòng)產(chǎn)登記管理的體系，并且在全國(guó)范圍內(nèi)投入使用。

加快推進(jìn)房地產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅喊了那么多年，遲遲沒能出臺(tái)，原因很復(fù)雜，其中一個(gè)主要原因就是房產(chǎn)稅是一個(gè)系統(tǒng)工程，需要多個(gè)稅種配套出臺(tái)，一方面要對(duì)多套房的持有者增加稅賦，另一方面要對(duì)持有一套房的家庭實(shí)行個(gè)稅前扣減房貸。所以，房產(chǎn)稅的出臺(tái)，不僅起到稅收調(diào)節(jié)貧富差距作用，而且能夠增加房產(chǎn)持有者的持有成本，當(dāng)投機(jī)者的持有成本足夠大、房產(chǎn)實(shí)現(xiàn)的投資收益無法覆蓋成本時(shí)，房地產(chǎn)投機(jī)行為自然就越來越少。如果房產(chǎn)稅配上目前限制交易政策，足以讓投機(jī)者卻步，投機(jī)行為減弱，房地產(chǎn)的金融屬性會(huì)大大降低。金融屬性一旦降低，擊鼓傳花的游戲就會(huì)玩不下去，那時(shí)房?jī)r(jià)還會(huì)這么堅(jiān)挺嗎？所以，房產(chǎn)稅就像懸在房地產(chǎn)頭上的達(dá)摩克里斯之劍，對(duì)房地產(chǎn)的炒房投資行為有很好的抑制作用。

所謂租售同權(quán)，就是租房與買房居民享有同等的權(quán)利和待遇。租售同權(quán)的核心目的是剝離與住房掛鉤的很多資源，其他資源自有其他資源配置方式，不需要也不能用房產(chǎn)來配置。租售同權(quán)一定會(huì)推廣，且未來政府會(huì)出臺(tái)配套政策，諸如租賃管理政策。目前德國(guó)有完善的租賃管理政策，根據(jù)住房所在片區(qū)（位置）、配套、房子質(zhì)量和新舊等因素，對(duì)租金給予指導(dǎo)價(jià)區(qū)間。目前國(guó)內(nèi)住房租賃市場(chǎng)很混亂，出臺(tái)租賃管理辦法是大勢(shì)所趨。

土地制度改革。2019年8月26日，十三屆全國(guó)人大常委會(huì)第十二次會(huì)議，已表決通過了關(guān)于修改《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》。目前正在試點(diǎn)并逐步推進(jìn)。

07試行的“新加坡”模式

我前段時(shí)間寫過一篇文章《未來的“新加坡模式”：居者有其屋，將逐漸照進(jìn)現(xiàn)實(shí)》。里面介紹了我國(guó)的房地產(chǎn)管理模式，逐步向“新加坡模式”轉(zhuǎn)變。

2018年，深圳市發(fā)布《關(guān)于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購并舉的住房供應(yīng)與保障體系的意見》，發(fā)展以下幾類住房：

一是市場(chǎng)商品住房，占住房供應(yīng)總量的 40%左右，以普通商品住房為主。

二是人才住房，占住房供應(yīng)總量的 20%左右，重點(diǎn)面向符合條件的企事業(yè)經(jīng)營(yíng)管理、專業(yè)技術(shù)、高技能、社會(huì)工作、黨政等各方面人才供應(yīng)，建筑面積以小于 90 平方米為主，租金、售價(jià)分別為屆時(shí)同地段市場(chǎng)商品住房租金、售價(jià)的 60%左右。

三是安居型商品房，占住房供應(yīng)總量20%左右，建筑面積以小于 70 平方米為主，租金、 售價(jià)分別為屆時(shí)同地段市場(chǎng)商品住房租金、售價(jià)的 50%左右。

四是公共租賃住房，占住房供應(yīng)總量的 20%左右，面向符合條件的戶籍中低收入居民、為社會(huì)提供基本公共服務(wù)的相關(guān)行業(yè)人員、先進(jìn)制造業(yè)職工等群體供應(yīng)，建筑面積 以 30—60 平方米為主，只租不售，租金為屆時(shí)同地段市場(chǎng)商品住房租金的 30%左右，特困人員及低保、低保邊緣家庭租金為公共租賃住房租金的 10%。

其實(shí)，上述深圳的住房供應(yīng)與保障體系，就是“新加坡模式”在我國(guó)的試行。

何謂“新加坡模式”？

1965年新加坡建國(guó)初期，當(dāng)時(shí)李光耀提出“讓居者有其屋”，鼓勵(lì)人民擁有自己的住房。新加坡政府單獨(dú)成立一個(gè)專管的機(jī)構(gòu)叫建屋發(fā)展局，把新加坡的房地產(chǎn)模式分成二元結(jié)構(gòu)——一種政府所有權(quán)的房子叫祖屋，公民可以居住99年；還有一種商品房叫私宅。

兩個(gè)市場(chǎng)同時(shí)運(yùn)行，大概經(jīng)過30年，到1995年新加坡的自有住房率已超過90%，有80%以上的公民住進(jìn)了政府祖屋。祖屋就是所有權(quán)歸政府，購買祖屋的人可以居住99年，也可以買賣，但是必須符合條件和規(guī)定。

這個(gè)政策的實(shí)施，充分保障了新加坡這么小的地方，擁有那么多人口的同時(shí)，還能讓居者有其屋。組屋為主、私宅為輔的二元結(jié)構(gòu)為其奠定了基礎(chǔ)，祖屋占到整個(gè)住宅市場(chǎng)73%的份額，私宅占到26%的份額，祖屋滿足社會(huì)70%-80%的需求。

當(dāng)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)好轉(zhuǎn)，居民賺到錢了，個(gè)人可以去買私宅，但是必須要退出祖屋；如果有一天經(jīng)濟(jì)不景氣，人們必須賣掉私宅還款，個(gè)人還可以再去申購祖屋，保證在經(jīng)濟(jì)惡化情況下還有住的情況，這一定程度上起到國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展和個(gè)人生存的緩沖墊。

祖屋是政府主導(dǎo)的公共住宅系統(tǒng)，它的產(chǎn)品是多層次的，以充分保障社會(huì)的中低層的住宅需求。有一室、兩室、三室，也有更大一點(diǎn)的，還有專門為老年人設(shè)計(jì)的小型公寓祖屋。年齡大了可以把面積大的祖屋賣掉換成面積小的祖屋，每個(gè)人只有一套保障居住。

經(jīng)過以上七個(gè)方面的綜合分析，我們可以得出一個(gè)明確判斷：房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入下行通道，而且這種趨勢(shì)是不可逆的！

感謝“問答”的邀請(qǐng)

對(duì)這個(gè)問題，我是既信又不信。為啥這么說？

一，只要是國(guó)家堅(jiān)持住了“房子是用來住的，不是炒的”，房?jī)r(jià)就不可能大起大落。而大起大落對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和百姓生活都沒好處。

二，一二線城市房子依然會(huì)堅(jiān)挺。因?yàn)槟鞘墙?jīng)濟(jì)和金融中心，是人才聚集之地。所以需求的旺盛必然會(huì)支撐房?jī)r(jià)的高企。

三，三四線以下城市房?jī)r(jià)除個(gè)別地段外，一般沒有上升的空間。為啥？看看城四周那些在建、已建好或停工的爛尾樓，算一算城市的常住人口、人口外流情況，再算算正建和待建的商品房數(shù)量，就會(huì)心知肚明。

所以我對(duì)題主的問題持懷疑態(tài)度。而且我始終認(rèn)為，對(duì)廣大的平民百姓來說，最忌諱的就是跟風(fēng)。房子夠住的就行。

所以我?guī)资�年來一直�?jiān)持的原則就是：量力而行。決不跟風(fēng)、超過自身能力去買什么好地段、高檔的商品房，也決不因孩子上學(xué)去傾力買什么學(xué)區(qū)房。我的一個(gè)工友買的中學(xué)附近的學(xué)區(qū)房，說現(xiàn)在值80萬了。我說，你只要住著，且沒有其他房產(chǎn)，值100萬也沒用。（笑）

50年之后房?jī)r(jià)可能真的是會(huì)另一撥人難忘，相信50年之后，人們對(duì)待商品房的追求是沒有這么大的熱度了，雖然說衣食住行是我們必不可少的東西存在。

50年之后房?jī)r(jià)可能讓人高不可攀，也有可能白菜價(jià)這都不一定的，國(guó)內(nèi)商品房現(xiàn)在已經(jīng)逐步出現(xiàn)飽和狀態(tài)了。

50年之后我國(guó)的房?jī)r(jià)會(huì)怎么樣？50年之后，人們對(duì)待商品房的追求，是否還像現(xiàn)在這么高的熱情。圍繞著這兩個(gè)問題，我們一起深入的探討。

一：50年之后我國(guó)的房?jī)r(jià)會(huì)怎么樣？

50年后的房?jī)r(jià)，還會(huì)像今天那樣人們高不可攀，還是人人都可以購買得起，要等到50年后購買房子，就是要2040年左右出生的人群去購買。

50年后的房?jī)r(jià)也像今天這樣決定人們的生活幸福感嗎？主要是由幾方面因素來決定以后的房?jī)r(jià)。

1.城市化率情況。

城市化率是衡量一個(gè)城市發(fā)展的重要指標(biāo)之一，2019年我國(guó)的城市化率已經(jīng)達(dá)到了60.8%，而我國(guó)的城市化率目標(biāo)為70%。

根據(jù)國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，要達(dá)到發(fā)達(dá)國(guó)家行列，最起碼要70%以上的城市化率，根據(jù)國(guó)家現(xiàn)在的發(fā)展情況觀看，預(yù)計(jì)在2030年至2035年將會(huì)完成70%的城市化率目標(biāo)。

由于我國(guó)人口最多達(dá)到70%的城市化率之后，要想在一步上升是十分困難的，預(yù)計(jì)在2040年我國(guó)城市化率將會(huì)達(dá)到75%，和2050年我國(guó)的城市化率將會(huì)達(dá)到78%，我國(guó)城市化率能達(dá)到80%已經(jīng)是非常不錯(cuò)的了，但是需要很長(zhǎng)的時(shí)間來沉淀。

2.人口變化。

2019年我國(guó)的人口已經(jīng)突破了14億人口，2019年我國(guó)出生人口為1465萬人，出生人口率為10.48%和2019年我國(guó)死亡人口為998萬人死亡率為7.14%，人口自然增長(zhǎng)率為3.34%。

人口出生率在每年級(jí)數(shù)的下降，則比我們預(yù)想中的還要惡化，按照目前這種發(fā)展趨勢(shì)，我國(guó)將會(huì)在2029年出生人口和死亡人口將會(huì)保持持平的狀態(tài)，2030年我國(guó)的人口將會(huì)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)情況。

除了人口出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)以外，我們還不能忽略的是老齡化也是在逐步的加深當(dāng)中，我國(guó)的退休年齡為60周歲。

2019年60周歲以上的人口有25388萬人口占比我國(guó)人口的18.1%，預(yù)計(jì)在2030年我國(guó)60歲人口占比，我國(guó)總?cè)丝诘?4%，在2050年人口占比我國(guó)總?cè)丝诘?4.1%。

人口在不斷的減少，老齡化越來越嚴(yán)重，我國(guó)的勞動(dòng)力也將會(huì)出現(xiàn)越來越疲軟的情況，在2030年之后，我國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)率將會(huì)在逐步的下降當(dāng)中，在各方面因素都不利好的條件下，沒有主要的支撐力，在50年之后，房?jī)r(jià)也不會(huì)出現(xiàn)大漲的情況了，甚至50年以后的房子是不值錢的東西。

……

隨著城市化率的進(jìn)程越來越緩慢，而且我國(guó)的人口也越來越少，現(xiàn)在國(guó)家大力的推，行生二胎生三胎這些情況出現(xiàn)，就是為了進(jìn)一步的減少我國(guó)人口衰減的速度和緩解以后老齡化的情況。

二：50年之后人們追求房子的熱情，是否還像今天這么高。

衣食住行這4項(xiàng)東西在每個(gè)人心中的定位都不一樣，有的人更看重吃，有的人則更看重生活品質(zhì)等等各種不一樣的觀念。

追求房子的熱情，我們必然是跟自身的利益關(guān)系密不可分，才導(dǎo)致了人們紛紛去爭(zhēng)奪商品房。

1.購房熱潮的掀起。

我國(guó)商品房是1998年正式進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的，而對(duì)于這一點(diǎn)，我國(guó)的香港發(fā)展更為領(lǐng)先最起碼在房地產(chǎn)這條道路上，比國(guó)內(nèi)至少領(lǐng)先20年的經(jīng)驗(yàn)。

溫州炒房團(tuán)從房地產(chǎn)剛剛?cè)胧芯兔闇?zhǔn)了這個(gè)商機(jī)，對(duì)全國(guó)各大城市紛紛入手房子把價(jià)格炒高之后再拋售出去，從而作為一種最低風(fēng)險(xiǎn)達(dá)到最高回報(bào)的收益手段。

2008年全球性金融危機(jī)之后，炒房團(tuán)都看到了國(guó)家要確認(rèn)房地產(chǎn)為我國(guó)主要經(jīng)濟(jì)主體的方向，更多的人投入了房地產(chǎn)市場(chǎng)購買房子放在那里不用住，等幾年就升值了，比辦工廠的風(fēng)險(xiǎn)更低。

隨后出現(xiàn)的深圳，上海，北京，廣州，廈門，福州，等這些各大地區(qū)的房?jī)r(jià)紛紛隨之而上，直接把房?jī)r(jià)上抬到另一個(gè)階層，2015年之后，后面普通老百姓才發(fā)覺到炒房的掙錢人們紛紛把金錢投入了房地產(chǎn)市場(chǎng)。

2.房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步的回歸到居住功能。

自2017年之后，我國(guó)出臺(tái)了“房住不炒一城一策”對(duì)于炒房的熱潮將慢慢的降溫，直到2019年我國(guó)一共出臺(tái)了620次房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控。

在2020年人們還是以為像以往一樣，國(guó)家經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)蕭條狀態(tài)，就會(huì)出臺(tái)相對(duì)應(yīng)的房地產(chǎn)政策來刺激我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，而這次國(guó)家深刻的表明不受疫情的影響，堅(jiān)持房住不炒。

現(xiàn)階段我國(guó)14億人口平均下來，每個(gè)人可居住的面積已經(jīng)達(dá)到了39.5平方，你目前我國(guó)的房地產(chǎn)面積可以支撐起40億元的居住，其中還不包括小產(chǎn)權(quán)，等一些集資的房子。

國(guó)家還推行了三穩(wěn)政策穩(wěn)房?jī)r(jià)穩(wěn)，地價(jià)穩(wěn)預(yù)期，在后續(xù)的過程中國(guó)家還不繼續(xù)放開房地產(chǎn)政策，我國(guó)房地產(chǎn)將會(huì)一直保持著這樣平穩(wěn)的狀態(tài)發(fā)展下去。

3.貸款利率下降

貸款利率的下降也足以說明了我國(guó)投資的回報(bào)率也會(huì)逐步的減少，人們?cè)谕顿Y回報(bào)率高的時(shí)候可以接受更高的貸款利率，而在投資回報(bào)低的時(shí)候，是不可能接受更高的貸款利率的，從而國(guó)家就開始降息。

90年代我國(guó)黃金期開始飛漲，貸款利率為15%，2010年貸款利率為百分之6.5%，再到2015年我國(guó)的貸款利率為4.9%，2020年貸款利率為4.75%，而近期又有最新的利率為4.65%。

我們光看其他發(fā)達(dá)國(guó)家，由于投資的回報(bào)率越來越少，貸款利率有2.08% 1.64% 1.48%像日本這些國(guó)家?guī)缀踅咏?的貸款利率了。

我們同時(shí)也觀看一下發(fā)達(dá)國(guó)家，現(xiàn)在基本上很少人說有投資房地產(chǎn)這個(gè)情況出現(xiàn)的，而美國(guó)日本，法國(guó)英國(guó)這些國(guó)家已極少聽得到。

……

隨著房屋投資的收益在不斷的減少，熱潮將會(huì)不斷的褪去，人們追求房子的熱度將會(huì)極大的降低。

三：總結(jié)

根據(jù)目前2020年開始的走勢(shì)，觀看我國(guó)房地產(chǎn)剩下的發(fā)展黃金周期只剩下10年的，而在2030年之后，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)慢慢的出現(xiàn)逐步衰退的現(xiàn)象。

在2030年之后，我國(guó)人們對(duì)房地產(chǎn)的需求已經(jīng)不那么重要了，而且國(guó)家的經(jīng)濟(jì)放慢人口在萎縮，國(guó)民對(duì)待房子的需求量也在不斷的減少，我們的房子只能出現(xiàn)有價(jià)無市，最終會(huì)慢慢的把房?jī)r(jià)降下來。

我是有點(diǎn)意思A，熟知房產(chǎn)交易售后流程，一手房買賣房產(chǎn)專業(yè)知識(shí)等一系列房產(chǎn)問題，歡迎大家留言探討

現(xiàn)在我國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)處于調(diào)整時(shí)期，5年10年房?jī)r(jià)雖然漲幅可能趕不上過去十幾年，但是房產(chǎn)價(jià)格也會(huì)緩慢上漲的。未來的房產(chǎn)市場(chǎng)仍然是處于白銀時(shí)代，不會(huì)像過去十幾年那樣猛漲了。

現(xiàn)階段，國(guó)家發(fā)展仍然處于城市化的過程中，國(guó)家政策是讓樓市以穩(wěn)為主，不允許房?jī)r(jià)出現(xiàn)大漲大跌的行情。房?jī)r(jià)是漲，是跌也只代表著當(dāng)?shù)氐臉鞘�，剛需購房者，早買早住，漲跌影響不會(huì)太大。投資房產(chǎn)想收益的，尤其是商鋪房、商業(yè)房，賠本的概率還是非常高。

貨幣是一個(gè)杠桿。貨幣貶值對(duì)窮人來說并不重要，因?yàn)闆]錢，房子漲與跌跟他無關(guān)，掙不到錢的人你再怎么忽悠，也不會(huì)去買，錢是硬通貨，不是你想有就有的東西，現(xiàn)在工資跌了，生意不好做了，掙錢難了，你覺得還會(huì)象以前那樣嗎？

有數(shù)據(jù)顯示，截止今年6月底，上半年有238家房企申請(qǐng)破產(chǎn)，由于國(guó)家的樓市調(diào)控政策，推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的因素越來越少，棚改政策出臺(tái)后，老舊房屋進(jìn)行修繕實(shí)現(xiàn)“舊改”，極大地摧毀了很多人的炒房夢(mèng)，2020年是房地產(chǎn)市場(chǎng)最具轉(zhuǎn)折性的一年。在全國(guó)一片看跌聲中，全國(guó)新建商品房銷售均價(jià)逆勢(shì)上漲，漲幅不大，但也是在漲。未來城市還將會(huì)繼續(xù)發(fā)展，城市化率還將會(huì)不斷提升，未來還將會(huì)有很多人口不斷的進(jìn)入城市。城市人口的不斷增長(zhǎng)，也會(huì)帶動(dòng)住房需求的增長(zhǎng)，住房需求的增長(zhǎng)也會(huì)帶動(dòng)房產(chǎn)價(jià)格的緩慢上漲。

穩(wěn)中有漲，是正常的現(xiàn)象，多數(shù)地方的老百姓就別想著后疫情時(shí)代，幾年內(nèi)樓價(jià)降低的期許了.房產(chǎn)還是抵御通貨膨脹的良好資產(chǎn)，現(xiàn)在我們實(shí)際上每年都會(huì)面臨一定的通貨膨脹，通貨膨脹也會(huì)帶動(dòng)房產(chǎn)價(jià)格緩慢上漲。因此，未來房產(chǎn)市場(chǎng)仍然將處于白銀時(shí)代，未來五年到十年還有可能出現(xiàn)上漲的行情。

雖然房產(chǎn)市場(chǎng)整體上還是處于白銀時(shí)代，但是房產(chǎn)市場(chǎng)也是會(huì)產(chǎn)生一定的分化的。一般來說，人口增加較多，經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快的大城市可能房產(chǎn)價(jià)格會(huì)上漲的多一些，而經(jīng)濟(jì)發(fā)展較慢，人口增長(zhǎng)較慢，甚至人口出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)的城市，可能房產(chǎn)價(jià)格上漲的會(huì)少一些，甚至可能不漲。比如像深圳，上海，廣州這樣的一線城市，由于經(jīng)濟(jì)非常發(fā)達(dá)，對(duì)于人口的吸引力非常強(qiáng)大，就能夠吸引更多的人口進(jìn)入，而人口來的更多，那么需要的房產(chǎn)數(shù)量就越多，那么可能未來房?jī)r(jià)上漲的可能就會(huì)更多一些。不久前，剛剛出現(xiàn)在上海市2020年第一批特殊人才引進(jìn)落戶名單中的李佳琦，還在上海購置了1.3億元的豪宅。為了吸引人才，各大城市都在使出渾身解數(shù)，比如給予百萬購房補(bǔ)貼，熱點(diǎn)城市，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的可能性還是很大的。

因此，未來城市房產(chǎn)價(jià)格可能會(huì)出現(xiàn)分化走勢(shì)。如果想購買房產(chǎn)的話，那么購買經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快的城市市中心的學(xué)區(qū)房，可能未來五年到十年升值的空間可能會(huì)更大一些。從全國(guó)范圍內(nèi)看，房地產(chǎn)泡沫不會(huì)再進(jìn)一步擴(kuò)大。但是全國(guó)范圍畢竟太大了，每個(gè)城市的房?jī)r(jià)就像股票，全國(guó)范圍的房?jī)r(jià)像股市，就算大盤橫盤或者微跌，也不代表所有股都是普跌的，一定會(huì)有的漲有的跌。那么在大盤不好的情況下，業(yè)績(jī)好的股估值就會(huì)上升，正所謂爛盤出妖股，看來一線城市的房?jī)r(jià)還得漲？

經(jīng)過前兩年的各種騷操作，樓市風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)逐漸從銀行剝離轉(zhuǎn)嫁到居民端了，如果樓市出現(xiàn)快速下跌，壓力測(cè)試的結(jié)果是，房?jī)r(jià)跌一半，銀行都沒問題，所以不會(huì)發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。最終泡沫總要有人買單，背負(fù)貸款的居民杠桿越大會(huì)越慘。

這也要那也要這叫追求，是目標(biāo)，在實(shí)現(xiàn)的過程中能不能完成當(dāng)然存在變數(shù)，但是個(gè)人覺得房產(chǎn)的穩(wěn)會(huì)持續(xù)一段時(shí)間的。而且未來房?jī)r(jià)不會(huì)跌。土地財(cái)政作為一種發(fā)展的模式在發(fā)展中取得的成就已經(jīng)有目共識(shí)，有利就有弊�，F(xiàn)在房市已經(jīng)完成了它的歷史使命需要重新上路，而且已經(jīng)有了解決方案，起碼方向是對(duì)的，所以未來房市如何變化就看政治層面的決策，穩(wěn)就是他們要的。對(duì)未來房市的預(yù)測(cè)等價(jià)于對(duì)維穩(wěn)的能力，起碼改革開放后這幾十年他沒讓我失望過。

真的到了國(guó)際形勢(shì)不樂觀的時(shí)候，保匯率還是保房?jī)r(jià)，一定保的前者。而且房?jī)r(jià)普降30%-40%也是接受的起的，因?yàn)榇蠖鄶?shù)人買房者都是16年棚改前買的，跌倒那個(gè)程度也沒什么只是賺少了，真正慘的是16年后上車的那批，但這些人畢竟少數(shù)，而且其中大量炒房客，死就死吧，為社會(huì)主義現(xiàn)代化接盤，善莫大焉。

希望開發(fā)商多建一些，最后達(dá)到中國(guó)人均一套，達(dá)到夠全球70億人居住，炒房大軍給我們存儲(chǔ)一些，讓建和買建立一個(gè)平衡，這樣的話五到十年后老百姓就不用高價(jià)接盤了。

綜上所述，未來五到十年，房產(chǎn)市場(chǎng)整體上可能還是會(huì)緩慢上漲的，其中有些經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快的大城市可能房產(chǎn)漲幅會(huì)更大一些。