銀行收緊房貸必然是因?yàn)榉康禺a(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)太大，我們說說高價(jià)房有什么風(fēng)險(xiǎn)，值得銀行這樣做。

第一，高房價(jià)有導(dǎo)致貨幣嚴(yán)重超發(fā)，導(dǎo)致通貨膨脹不可收拾的可能，大家都知道現(xiàn)在擁有3套房以上家庭很多，并且房子動(dòng)不動(dòng)幾百萬一套，要是補(bǔ)收緊房貸，人們都去套現(xiàn)，要印多少錢才夠呢，還有擁有3套以上基本炒房客很多，拿了錢不炒房，去炒其他的，特別是黃金，白銀，現(xiàn)在貿(mào)易戰(zhàn)和國際社會變化下，黃金白銀總體在大幅度上漲，一旦回歸金本位，市場貨幣太多就會造成貨幣無限制貶值，到時(shí)候恐怕貨幣只能買房子，其他的產(chǎn)品要么以物換物，要不呢黃金白銀計(jì)算物價(jià)的價(jià)格。

第二，高房價(jià)對應(yīng)高負(fù)債，不收緊房貸，房子交易次數(shù)越多，債務(wù)規(guī)模越大，大家都說了開發(fā)商和炒房客不是慈善機(jī)構(gòu)不是雷鋒，不到萬不得已不會虧本賣，如果不收緊房貸，那更多月收入沒有月供高的，更多人首付親戚朋友借，高利貸等等借來，這個(gè)后果不堪設(shè)想，大多數(shù)城市房價(jià)是平均工資幾倍，這些人買了房子還不起月供斷供可能引起福蝶效應(yīng)，那銀行麻煩事恐怕就大了。現(xiàn)在高價(jià)接盤斷供銀行還可以承擔(dān)，如果規(guī)模再擴(kuò)大一倍，銀行根本承受不住了。

第三，高房價(jià)已經(jīng)傷害了其他產(chǎn)業(yè)，開始形成百業(yè)廢，一業(yè)興。如果再支持房地產(chǎn)，其他產(chǎn)業(yè)繼續(xù)被擠壓，那買房的人很多要失業(yè)，降薪，就業(yè)率下滑，斷供也會發(fā)生了，畢竟房子不是人的全部，房子就是基本生存需要的，現(xiàn)在我們不能一輩子被房子鎖喉了，要多多發(fā)展其他行業(yè)，特別是科技方面，人類精神文明，人類未開發(fā)商發(fā)現(xiàn)的領(lǐng)域，從而真正推動(dòng)社會人類進(jìn)步，

是的！

不僅收緊房貸，在新的LPR政策出臺后，對于借貸人的審批，以及貸款的利息都會有所調(diào)整，并且是根據(jù)地區(qū)，根據(jù)個(gè)人征信，直接由國家參與的。

而未來的貸款計(jì)算方式如下：

首套房利率=近一個(gè)月LPR利率+本城要求點(diǎn)數(shù)（大于等于0）+個(gè)人信用決定點(diǎn)數(shù)（大于等于0） （ps增加點(diǎn)數(shù)合同期不變，但LPR利率可在合同里協(xié)商約定以一年期起至合同期為期限調(diào)整）

二套房利率=近一個(gè)月LPR利率+本城要求點(diǎn)數(shù)（大于等于0）+個(gè)人信用決定點(diǎn)數(shù)（大于等于0）+0.6%；

其中LPR、城市要求點(diǎn)數(shù)、個(gè)人信用點(diǎn)數(shù)、都是可浮動(dòng)。說白了，以后貸款其實(shí)由三大數(shù)據(jù)組成，分別是LPR、城市要求點(diǎn)數(shù)、個(gè)人信用點(diǎn)數(shù)，直接受到國家調(diào)控！

另一方面：

人口紅利是促使房價(jià)上漲的最大的動(dòng)力。從總體看，20-50歲人口于2013年見頂、需求峰值已過，存量住房套戶比近1.1和房地產(chǎn)長效機(jī)制加快構(gòu)建，標(biāo)志著中國房地產(chǎn)市場告別高增長階段，進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展的新時(shí)代新周期。

目前大部分的人口流入還是集中在一線，新一線和強(qiáng)二線，所以部分三四五線的瘋狂，我們需要理智看待！

在歷史上，三四五線的房產(chǎn)升值率是遠(yuǎn)不如一線和新一線的，但是最近幾年里，這個(gè)情況有所反轉(zhuǎn)，兩地的價(jià)格同比增長出現(xiàn)了倒掛。

這意味著有大量的炒房客依然再進(jìn)入三四五線的城市，增加了房產(chǎn)的負(fù)擔(dān)和不良貸款率。

要知道就目前三四五線房產(chǎn)的空置率高達(dá)了24%左右，而國際上10%以上就是風(fēng)險(xiǎn)，20%以上就是危機(jī)，30%以上就是危機(jī)的爆發(fā)。

所以，大量炒房族囤積三四五線的房產(chǎn)導(dǎo)致空置率急速上升，必定會有很大的隱患。如果這些炒房族還都是加入杠桿炒房的，那后果不堪設(shè)想。

《2018中國城市家庭財(cái)富健康報(bào)告》指出，城市家庭住房占比達(dá)到了77.7%，但在金融投資比重上，占比僅有11.8%，股票投資比重僅有0.96%、基金投資比重僅有0.38%。

而目前國際上房地產(chǎn)和金融投資比例30比70，而美國的房產(chǎn)投資比例為34.6%，金融為42.6%。

可見國內(nèi)城市家庭而言，對房產(chǎn)投資依賴度處于非常高的狀態(tài)，疏忽金融資產(chǎn)的投資力度，導(dǎo)致房產(chǎn)投資與金融資產(chǎn)投資失衡狀態(tài)。

這種比例一定會改變。大家去想象一下。如果改變，會是什么樣子的？

所以，你所問的“銀行收緊房貸是因?yàn)榉康禺a(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)太大嗎？”

我個(gè)人認(rèn)為是這樣的！未來“住房不炒”是一個(gè)長期的政策，不僅在政策上會有所壓制，并且在房價(jià)上也會表現(xiàn)的非常明顯。

現(xiàn)在還去鋌而走險(xiǎn)的，未來不僅可能面臨房價(jià)調(diào)控的壓力，還有可能進(jìn)得去，出不來。因此，能夠投資僅有一線，新一線的房產(chǎn)，而三四五線只能夠滿足一個(gè)剛需！

一家之言，歡迎指正。?點(diǎn)贊關(guān)注我?帶你了解更多財(cái)經(jīng)背后的真正邏輯。

銀行收緊房貸，肯定不是因?yàn)榉康禺a(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)太大，而是因?yàn)檎{(diào)控和高層意志所決定的。

從銀行角度來看，房地產(chǎn)相關(guān)的貸款，比如按揭和以房產(chǎn)抵押的貸款，一直是銀行最舒服的業(yè)務(wù)——風(fēng)險(xiǎn)小，利潤高，規(guī)模大，現(xiàn)金流好。作為銀行，從純粹商業(yè)和市場化角度來看，巴不得房貸相關(guān)業(yè)務(wù)越活躍越好。而如果房貸等相關(guān)貸款業(yè)務(wù)出現(xiàn)下滑或者暫停，則對于銀行來說，其“負(fù)債”（銀行存款）沒有替代的資金流向。

而為什么銀行會收緊房貸？從央行日前發(fā)布政策，改革完善貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）形成機(jī)制，促進(jìn)貸款利率“兩軌合一軌”，政策帶來的效應(yīng)是貸款利率下降了。如果從貨幣利率政策和這個(gè)所謂“貸款市場報(bào)價(jià)機(jī)制”即lpr來看為什么不直接下調(diào)貸款利率而是采取lpr機(jī)制？道理非常簡單，如果直接采取調(diào)整存貸款利率的過程政策，銀行等金融機(jī)構(gòu)必然要“重走老路”——存貸款利率一旦調(diào)整，資金就會繼續(xù)流向房地產(chǎn)，而繼續(xù)脫離實(shí)體經(jīng)濟(jì)，使得貨幣利率政策無論如何調(diào)整，資金始終流向房地產(chǎn)，從而不斷推高房地產(chǎn)價(jià)格，帶來全國金融系統(tǒng)危機(jī)的加速來臨。

而從“不調(diào)整利率”或者延遲調(diào)整利率角度來看，lpr本身就為“行政手段和調(diào)控”帶來更大的便利。而我國的機(jī)制決定了，一旦高層定調(diào)，其行政手段往往比“市場化”和“利率”等手段的效果來的更快更有效。而lpr也精準(zhǔn)地將調(diào)控的任務(wù)落實(shí)到地方，而地方對于高層的政策領(lǐng)悟和執(zhí)行力，在我國集體決策的機(jī)制下，也是“集中力量”辦大事的典型國情所決定的。

因此，從銀行本身的純粹商業(yè)行為來看，并沒有任何動(dòng)機(jī)要“收緊房貸業(yè)務(wù)”而更多的是“行政手段”和“調(diào)控”使然！

原則上來將是風(fēng)險(xiǎn)較大直接導(dǎo)致的！

從幾個(gè)方面體現(xiàn)出來

1. 二套房持有者較多，導(dǎo)致空置率提高，二套房持有者如果無法將房子轉(zhuǎn)賣出去或者無法出租容易存在斷供風(fēng)險(xiǎn)！房產(chǎn)投資的本質(zhì)在于買下來的房子需要才一定時(shí)間階段售賣出去，長期無法售賣的情況增加了家庭負(fù)擔(dān)，當(dāng)這樣的負(fù)擔(dān)無法支撐時(shí)，月供就會緊張，銀行正是考慮到這方面因素，也就成為銀行房貸收緊的因素之一。
2. 數(shù)據(jù)現(xiàn)實(shí):我國房子已經(jīng)足夠30億人口居住，雖然我們看到市場上依舊在不斷建設(shè)住房，但是明顯感覺出速度有所減緩，從期房的交房時(shí)間，修建時(shí)間就可以看出來，如果需求量沒有減少，開發(fā)商修建房子的速度會比我們想象中的要快，同時(shí)房價(jià)也會上升，正因?yàn)槟壳胺績r(jià)有漲有跌，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場需要調(diào)控來引導(dǎo)正確的方向。
3. 很多銀行作為國有資產(chǎn)，不僅要維護(hù)自身權(quán)益，還要有社會責(zé)任感，房地產(chǎn)大部分資金來自于銀行借貸，那么假如形成樓市“泡沫”，銀行也脫不了干系，趁著“泡沫”還沒形成收緊房貸能降低自身風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)又能平衡樓市傾斜！
   

　　近日，合肥18家銀行貸款情況中，大多數(shù)銀行首套房利率已上浮20%，14家二套房上浮30%，12家銀行不做二手房貸款。這也使得人們有著各種猜測，有購房者表示，這意味著未來房價(jià)可能會降低。

　　確實(shí)，銀行貸款收緊，嚴(yán)格限制資金流向樓市，很大程度會限制炒房者跟剛需搶房，對于剛需而言，可以抓住這個(gè)機(jī)會，買到自己想購買的房子。

　　銀行收緊房貸預(yù)示著什么?

　　政策引導(dǎo)

　　國家政策強(qiáng)調(diào)“房子是用來住的，不是用來炒的”，因此銀行收緊房貸應(yīng)該是對國家政策的響應(yīng)，以提高首付、提高利率、提高二套房貸款標(biāo)準(zhǔn)、減少貸款投放等手段來抑制房價(jià)上浮，積極配合政府房地產(chǎn)調(diào)控的需求。

　　正是銀行貸款收緊了，樓市才逐步趨于穩(wěn)定，房價(jià)上漲的動(dòng)力受到遏制。很明顯，房價(jià)上漲幅度已經(jīng)慢下來了，基本趨于穩(wěn)定狀態(tài)。所以，收緊房貸是樓市調(diào)控不可忽視的重要手段，也給市場提供了風(fēng)向標(biāo)式的指引。

　　穩(wěn)定樓市

　　銀行收緊房貸，確實(shí)是樓市調(diào)控收緊的表現(xiàn)，也是樓市調(diào)控加強(qiáng)的需要。商業(yè)銀行對房貸的限制會抑制居民房貸需求，冷卻房地產(chǎn)市場。有專家分析說，在首次置業(yè)人群中，有七成以上使用貸款買房，在改善住房的人群中，也有三成以上的人群申請房貸。每一輪的房價(jià)上漲，都與銀行提供過量資金支持是分不開的，是給予了房價(jià)上漲足夠的財(cái)力支持。如果沒有信貸資金的支持，房價(jià)很難出現(xiàn)這樣幅度的上漲。銀行收緊房貸其實(shí)也是為了給房地產(chǎn)市場減壓，“剔除”炒房者，方便剛需購房。

　　預(yù)防金融風(fēng)險(xiǎn)

　　現(xiàn)在買房的人越來越多，房價(jià)也越來越高，幾乎所有人都貸款買房，這樣也導(dǎo)致了家庭的負(fù)債率急速的上漲，對于銀行來說，不能再繼續(xù)將房貸放縱下去了，收緊房貸是為了防范金融風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)殡S著房價(jià)越漲越高，杠桿越拉越長，風(fēng)險(xiǎn)也就越來越高。這個(gè)時(shí)候，銀行就要根據(jù)“收益與風(fēng)險(xiǎn)相匹配”原則進(jìn)行上調(diào)利率或收緊房貸。否則，會風(fēng)險(xiǎn)越積越大。

　　總之，在上面幾方面因素的影響下，銀行收緊房貸是事實(shí)，但也不是說銀行就不看好房地產(chǎn)了，而是自身防風(fēng)險(xiǎn)需要。房子是大家生活的必需品，只要市場有需求，就不存在看空的問題。對想要買房的人來說，房價(jià)不再大漲，才是最好的消息。

我認(rèn)為銀行收緊房貸并不是因?yàn)榉康禺a(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)太大，而是貫徹“房子是用來住的，不是用來炒的”這種理念，在穩(wěn)定房價(jià)的同時(shí)盡量防止炒房。

一、現(xiàn)在的房地產(chǎn)沒有出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)

雖然說現(xiàn)在的房價(jià)普遍較高，但是從現(xiàn)狀看，很多城市仍然處于限購狀態(tài)，說明房產(chǎn)供不應(yīng)求，哪來的風(fēng)險(xiǎn)？另外，現(xiàn)在也幾乎沒有出現(xiàn)因房價(jià)下跌導(dǎo)致的房產(chǎn)貸款違約現(xiàn)象，沒有違約哪來的風(fēng)險(xiǎn)？因此，整體上看我國的房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)水平并不高，因此收緊房貸不是因?yàn)榉康禺a(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)大。

二、房貸收緊主要原因是宏觀調(diào)控

收緊房貸政策主要的原因還是由于經(jīng)濟(jì)宏觀控制，近年來我國房地產(chǎn)市場發(fā)展迅猛，房地產(chǎn)開發(fā)成為最賺錢的行業(yè)，很多上市公司、大型國企都紛紛加入房產(chǎn)開發(fā)大軍，各地地王不斷刷出新高，樓市吸金已經(jīng)影響到其他行業(yè)的發(fā)展，老百姓也對過高的房價(jià)深感不滿，很多人僅靠炒房收入就遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過正常工資的幾十倍、上百倍，這絕對是不正常的。所以國家提出“住房不炒”的理念，就是要從宏觀上控制房價(jià)。

從宏觀的角度看，我國要發(fā)展房地產(chǎn)，但是也不能讓房地產(chǎn)失控，因此國家現(xiàn)在定義不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的工具，并不是因?yàn)榕菽�太大，而是不想讓泡沫變大�?/p>

三、國家收緊房貸的主要措施

國家要通過住房貸款來控制房價(jià)，需要采取哪些措施呢？人民銀行副行長劉國強(qiáng)在國務(wù)院吹風(fēng)會上的發(fā)言解釋的比較清楚。他說，LPR利率執(zhí)行后，原來的房貸政策也要改變，但是整體上看房貸不會降低。為什么房貸不降低，就是為了保證房價(jià)穩(wěn)定，甚至穩(wěn)中有升，當(dāng)然是小升不是大升，這就是落實(shí)“住房不炒”的理念，房價(jià)大漲和大跌都不是大家愿意看到的。

• 1、控制房貸總體規(guī)模
  

國家整體的要求是房貸利率不降，尤其是首套住房貸款利率，不降也不能提高，否則對剛需影響太大，怎么辦呢？從宏觀的角度看，國家主要措施就是控制住房貸款總規(guī)模，把貸款規(guī)�？刂谱×�，經(jīng)濟(jì)杠桿就鎖定了，房價(jià)要上漲只能是靠個(gè)人可支配收入，這樣房價(jià)就不可能瘋長。

• 2、提高二套以上住房貸款利率
  

從宏觀上控制了房貸總規(guī)模，再一個(gè)措施就是剛需貸款不增長或盡量不增長，提高二套以上住房貸款利率。從最近發(fā)布的房貸新政看，10月8日之后，國家層面首套住房貸款利率不低于當(dāng)期LPR，二套房貸款利率比首套增加0.6%，如果想進(jìn)一步調(diào)控，城市、商業(yè)銀行還可以再加碼，這樣二套房有可能比首套高1%以上，如果限制炒房，在房貸方面的空間還是很大的。

四：總結(jié)

總之，目前我國房地產(chǎn)市場并沒有暴露出很大的風(fēng)險(xiǎn)，尤其是住房貸款方面，需求仍然很旺盛，而且沒有發(fā)生明顯的房貸違約現(xiàn)象，因此還談不上為了控制風(fēng)險(xiǎn)收緊房貸。

我認(rèn)為銀行收緊房貸很大的原因是為了實(shí)現(xiàn)國家對國民經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控，避免資金過多的流向房地產(chǎn)，影響實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。進(jìn)行房貸控制還可以有效改善民生，防止利用信貸資金炒房。

銀行房貸政策收緊，一方面是房產(chǎn)市場存在泡沫，集聚大量的風(fēng)險(xiǎn)，倘若持續(xù)任由其發(fā)展，

一旦泡沫幻滅，就會引發(fā)經(jīng)濟(jì)衰退甚至金融危機(jī)。另一方面，國家希望貨幣涌入實(shí)體經(jīng)濟(jì)，緩解中小企業(yè)融資壓力，促進(jìn)企業(yè)發(fā)展，進(jìn)而拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長。

央行明確表態(tài)，不依靠房地產(chǎn)短期刺激經(jīng)濟(jì)增長，當(dāng)前房價(jià)價(jià)格虛高，以經(jīng)積累了大量的居民財(cái)富，現(xiàn)在進(jìn)退兩難，既不能放任它持續(xù)膨脹，也不能主動(dòng)去刺破，只是采取維穩(wěn)的策略，保持整體價(jià)格不出現(xiàn)大規(guī)模波動(dòng)，依靠時(shí)間和通脹，逐漸來笑話高房價(jià)。

國家支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)和普惠金融，嚴(yán)格要求銀行控制貸款流向，把控總體風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前信貸和地方債是國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的兩個(gè)安全隱患，而信貸中房貸消費(fèi)占據(jù)主體，直接影響著銀行風(fēng)險(xiǎn)，此前央行盡管三令五申，但是下面銀行陽奉陰違，趁機(jī)，趁機(jī)在房貸領(lǐng)域賺一波，側(cè)面助推房價(jià)，如今房價(jià)居高不下，居民負(fù)債率和杠桿率也一直增加，一旦發(fā)生大幅波動(dòng)，銀行系統(tǒng)首先就會受到?jīng)_擊，進(jìn)而影響金融市場穩(wěn)定，造成經(jīng)濟(jì)危機(jī)。

我是Roseview財(cái)經(jīng)，更多問題敬請關(guān)注，歡迎一起交流討論，希望對您有幫助。

題主問的是銀行收緊房貸是不是因?yàn)榉康禺a(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)變大的原因。近十幾年，房地產(chǎn)搭上改革的順風(fēng)車，可以說一路狂升，有幾個(gè)富豪大亨都是房地產(chǎn)起家，我想大家都明白吧。為什么會出現(xiàn)收緊房貸這個(gè)問題。可以從幾點(diǎn)談一下。

第一，整體發(fā)展情況。我們可以發(fā)現(xiàn)地產(chǎn)在近幾年的高速發(fā)展后，各地城市基本出現(xiàn)快飽和的狀態(tài)，甚至更有企業(yè)集團(tuán)將地產(chǎn)板塊和盤托出，充分反映出紅利期已接近尾聲，現(xiàn)在屬于從爆發(fā)期向平穩(wěn)期過度，資金需求逐漸遞減。

第二，政策方面。近幾年國家大政方針是堅(jiān)持房住不炒，倒逼地產(chǎn)向多功能房向轉(zhuǎn)型，促進(jìn)平穩(wěn)健康長遠(yuǎn)的發(fā)展成為常態(tài)。自然的，金融政策是通過銀行來傳導(dǎo)的，資金貸款收緊也屬正常。

第三，風(fēng)險(xiǎn)方面。由于上述兩個(gè)方面的影響，自然會導(dǎo)致地產(chǎn)行業(yè)資金需求壓力變大，引發(fā)資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)逐漸變大，一環(huán)扣一環(huán)自然會導(dǎo)致銀行對房地產(chǎn)行業(yè)減少資金供應(yīng)。另一一方面，隨著這幾年房價(jià)的大幅提升，導(dǎo)致普通老百姓基本都是負(fù)債買房，資金杠桿加大，還款壓力加大，自然毀約風(fēng)險(xiǎn)變大。銀行不僅是要盈利，而且要控制風(fēng)險(xiǎn)，這是銀行審慎經(jīng)營的體現(xiàn)。

說了這么多，我想你應(yīng)該能體會一二吧。所以你說收緊是不是風(fēng)險(xiǎn)加大造成的，我想是最主要的原因吧。

你覺得呢？哈哈！另外，歡迎關(guān)注我的作品，大家互相交流學(xué)習(xí)財(cái)經(jīng)問題。

銀行收緊房貸是多方面原因?qū)е�，并不單純是因�(yàn)榉康禺a(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)太大，但是房地產(chǎn)存在一定泡泡，對實(shí)體經(jīng)濟(jì)造成明顯的擠壓效應(yīng)，未來在穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)預(yù)期的情況下，需要調(diào)整經(jīng)濟(jì)增長方式，房地產(chǎn)未來不一定會下降，但上升潛力已經(jīng)很小，漲幅會大幅收窄。

一、銀行為何收緊房貸？

今年下半年以來，多家銀行對房貸利率進(jìn)行了上浮，首套房普遍上浮10%的水平，以央行基準(zhǔn)利率4.9%來看，首套房利率在5.39%左右，也有部分銀行上浮到15%的水平。二套房則普遍上浮更高，達(dá)到15%至20%，以15%的幅度來看，利率在5.64%左右。

部分銀行之所以收緊房貸，主要有三方面原因：

第一，業(yè)績考核，今年以來，各銀行攬儲壓力加大，相繼對存款基準(zhǔn)利率進(jìn)行上浮，3年期定期存款利率上浮至3.5%左右，五年期定期存款利率上浮至3.8%左右，大額存單利率上浮至4.2%及以上的水平。使得銀行的息差空間縮小，部分銀行為了業(yè)績考核，對房貸利率進(jìn)行上浮，擠壓出新的息差收益。

第二，貸款額度，在三月份的時(shí)候，社融資金大增，加現(xiàn)了一波貸款的高峰，使得很多銀行的可貸額度不足。而今年以來，雖然市場一直有下調(diào)存款準(zhǔn)備金率的預(yù)期，但存準(zhǔn)率一直沒有調(diào)整，使得部分銀行的可貸額度不足，融資供需的關(guān)系變化造成部分銀行房貸利率上浮。

第三，調(diào)控需求，“住房不炒”是房地產(chǎn)調(diào)控的主基點(diǎn)，對于房價(jià)上漲速度較快的地域，政策調(diào)控力度相對更大，因而對房貸利率進(jìn)行上浮，從影響需求的角度來抑制房價(jià)的上漲速度，房貸上浮的幅度高低與房價(jià)的漲速正相關(guān)，也印應(yīng)了調(diào)控對于房貸利率的影響。

二、支撐房地產(chǎn)的三大因素

房地產(chǎn)是不是風(fēng)險(xiǎn)太大，這個(gè)問題并沒有標(biāo)準(zhǔn)的答案。中國的房地產(chǎn)在過去二十年出現(xiàn)了蓬勃的發(fā)展，很多富豪榜上的�？停�都是做房地產(chǎn)的。房地產(chǎn)的增長，也對中國GDP帶來了極大的拉動(dòng)，同時(shí)帶來了基建、裝修、銷售等諸多環(huán)節(jié)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展，不能一桿子打死，否定房地產(chǎn)的作用。

未來房價(jià)依然有上漲的漲潛，但是上漲幅度會大幅收窄，未來幾年全國平均房價(jià)漲幅很可能會低于6%的水平。支撐房價(jià)繼續(xù)上升三個(gè)邏輯是：

第一，城鎮(zhèn)化率，根據(jù)統(tǒng)計(jì)局最新的數(shù)據(jù)顯示，2018年末，我國常住人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到59.58%，較1949年末提高48.94個(gè)百分點(diǎn)，年均提高0.71個(gè)百分點(diǎn)。戶籍人口城鎮(zhèn)化率也達(dá)到43.37%，較2015年提高3.47個(gè)百分點(diǎn)，年均提高1.16個(gè)百分點(diǎn)。

而發(fā)達(dá)國家的城市化率都在80%以上，按照目前年均1.2的百分點(diǎn)的上升束率，未來還有15-20年的城鎮(zhèn)化進(jìn)程支撐，至少在城市化率達(dá)到70%以上，房價(jià)不太可能出現(xiàn)整體下跌的趨勢。

第二，貨幣供應(yīng)，我國在2010年到2015年間存在明顯的貨幣超發(fā)，目前M2增速有所放緩，但整體來說增速是高于GDP，超發(fā)的貨幣只有房地產(chǎn)這個(gè)巨大的蓄水池可以容納，只要貨幣繼續(xù)超發(fā)，房價(jià)整體就會繼續(xù)保持上漲的趨勢，但漲幅會隨著超發(fā)的程度而改變。貨幣超發(fā)嚴(yán)重，漲得快些，貨幣發(fā)行放緩，則漲幅回落。

第三，剛需支撐，雖然說房價(jià)受到調(diào)控政策影響，但影響房價(jià)的核心因素還是供求關(guān)系，中國人普遍都有買房情緒，這和西方國家有很大的區(qū)別，西房有很多人不買房，寧愿一輩子租房。但是中國人有“家”的情緒，歷來有“成家立業(yè)”的說法，這個(gè)家首先就要有一個(gè)屬于自己的窩，這部分剛需購買力是無法替代的。

以上三個(gè)因素，對中長期房地產(chǎn)依然構(gòu)成堅(jiān)實(shí)的支撐，房價(jià)大跌大概率只是準(zhǔn)備購房者或暫無能力購房者的一種美好期望。

三、房地產(chǎn)板塊風(fēng)險(xiǎn)

不過，未來房價(jià)很難持續(xù)上漲，房地產(chǎn)板塊過去十年連續(xù)上漲，本身積累了明顯的泡沫成本，主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：

第一，信貸過度集中房地產(chǎn)，銀行業(yè)主要是依靠息差獲利，過去銀行貸款主要集中向房地產(chǎn)企業(yè)和房貸進(jìn)行發(fā)放，從供給端和需求端對房地產(chǎn)給予最大的支撐，這使得房地產(chǎn)企業(yè)和居民都出現(xiàn)了杠桿加重的情況。如果房企資金鏈出問題，會引發(fā)連鎖倒閉，而購房者過高的杠桿，如果地產(chǎn)泡沫破滅，巨大的負(fù)債很可能會造成銀行的巨額壞賬。

第二，房價(jià)收入比過高消耗購買力，房價(jià)持續(xù)上漲，但是居民收入增速遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上房價(jià)的上漲速度，使得很多人辛苦一輩子，終極目標(biāo)就是為了買上一套房，徹底淪為房奴。但是越努力越無效，因?yàn)榉績r(jià)上漲速度太快，最終會嚴(yán)重耗盡居民的購買力，喪失創(chuàng)造更多價(jià)值的活力與潛力，甚至高房價(jià)可能帶來中國人口的快速下滑，不得不防。

第三，對其他行業(yè)的擠占效應(yīng)，根據(jù)機(jī)構(gòu)測算，目前中國房地產(chǎn)市值超過450萬億，相當(dāng)于歐盟+美國+日本的房地產(chǎn)總市值，使得巨大的資金被房地產(chǎn)行業(yè)擠占，其他行業(yè)無法獲得更多金融資源的支持，會造成制造業(yè)的衰退、服務(wù)業(yè)的下滑，形成外強(qiáng)中干的格局，對未來的就業(yè)形勢也會造成潛在的威脅。

四、未來房地產(chǎn)調(diào)控不會松

基于目前房地產(chǎn)市值過大，且當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)存在下行的背景，未來需經(jīng)轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長方式，改變過去“大水灌漫”的方式刺激地產(chǎn)拉動(dòng)GDP，而需要通過提振消費(fèi)和加大科技創(chuàng)新的支持，來實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量的增長。

從房企端來說，未來融資的壓力會更大，下半年銀保監(jiān)會對房地產(chǎn)信托進(jìn)行了約談和加強(qiáng)監(jiān)管，嚴(yán)防各類資金違規(guī)流入樓市。8月初，銀保監(jiān)會辦公廳近日下發(fā)《關(guān)于開展2019年銀行機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)專項(xiàng)檢查的通知》（簡稱《通知》），重點(diǎn)檢查32個(gè)城市的銀行在四大領(lǐng)域的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。包括開發(fā)性貸款、經(jīng)營性物業(yè)貸款、涉房的商業(yè)票據(jù)質(zhì)押貸款等都在檢查范圍內(nèi)。

從購房端來說，目前房貸利率上浮，本身會加息負(fù)債成本，壓制非購需的購房需求。在8月25日，央行通知，10月8日后房貸利率需要以LPR報(bào)價(jià)利率加點(diǎn)的方式形成，首套房貸利率不得低于LPR報(bào)價(jià)利率，而二套房貸利率不得低于LPR報(bào)價(jià)利率加60基點(diǎn)的利率水平，設(shè)置了房貸的下限，像過去部分銀行對房貸利率進(jìn)行打折優(yōu)惠的情況不會再出現(xiàn)。

雖然說LPR首次報(bào)價(jià)利率為4.85%，較目前央行5年期貸款基準(zhǔn)利4.9%要低0.05%，但實(shí)際加點(diǎn)后的利率是多少目前尚不得而知。在“住房不炒”的大方針下，預(yù)計(jì)未來需要說LPR利率會呈下行趨勢，但針對房貸的利率水平可能并不會下降，而二套房貸利率普遍會上漲。

總結(jié)：

目前銀行收緊房貸，主要由貸款額度、業(yè)績考核和政策調(diào)控三個(gè)因素促成，房地產(chǎn)行業(yè)過去繁榮發(fā)展，目前積累了一定的風(fēng)險(xiǎn)，在去杠桿的大背景之下，未來降低房對實(shí)體行業(yè)的擠占效應(yīng)，引導(dǎo)更多資金進(jìn)入消費(fèi)及科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)，雖然社融成本有下降趨勢，但房貸利率大概率降不了，未來房地產(chǎn)主要是以“住房不炒”方針，保持行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

銀行收緊房貸自然有房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)方面的考慮，要知道國內(nèi)的房價(jià)已經(jīng)處于非常高的位置，在房地產(chǎn)政策的調(diào)控之下，房價(jià)已經(jīng)沒有了上漲的支撐動(dòng)力。

如果房價(jià)上漲無望，那么銀行的壞賬就非常可能會增加，而如果房價(jià)一直保持穩(wěn)定或者上漲，那么銀行的壞賬也會小很多。這是因?yàn)楹芏嗳硕紡你y行貸款來買房，包括不少的炒房客。

房價(jià)不漲，那么炒房客貸款炒房就不會賺錢，不僅如此，還需要給銀行交約定的利率，每個(gè)月都月供也十分大，在這樣的情況下，貸款者就非�？赡軙�無法按時(shí)償還銀行的房貸，造成逾期，當(dāng)數(shù)量多到一定的程度，那么壞賬的數(shù)量也會逐漸增大，銀行總體的壞賬就會增多。

而目前的房地產(chǎn)行業(yè)形勢就是風(fēng)險(xiǎn)比較大，在房地產(chǎn)調(diào)控政策逐漸加碼嚴(yán)格的大背景之下，房價(jià)在最近幾年之內(nèi)有極大可能不會上漲，這就非�？赡茏屻y行的壞賬增多，總結(jié)起來就是房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)在增大，銀行也開始收緊房貸。

其實(shí)銀行非常注重不良貸款，一直以來考核銀行的財(cái)務(wù)情況里面就有一項(xiàng)不良貸款率，不良貸款率的高低會直接影響到銀行的收入以及利潤，出現(xiàn)的不良貸款率高，那么不僅意味著這個(gè)貸款不賺錢，反而銀行還需要往里面貼錢。

在不良貸款率這個(gè)方面，做得比較好的是郵政儲蓄銀行，它的貸款率是一直維持在1%以下，對資產(chǎn)的控制質(zhì)量非常好。

雖然房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)比較大，但是房貸目前還依然是銀行優(yōu)質(zhì)的貸款羨慕，這是因?yàn)?一，房價(jià)沒有大幅度下跌，總體上看全國房價(jià)穩(wěn)定，二，房貸有房子作為抵押物，如果成為不良貸款，銀行可以處置貸款買入的房子。