我就經(jīng)歷過，我們買二手房的時候以為是七十年，中介都說七十年，確實土地權(quán)限就是七十年，可是他們拿地到當(dāng)時有二十年，產(chǎn)權(quán)時間是五十年了，我們所有的證件都辦完了，才發(fā)現(xiàn)這個問題，找中介沒辦法，中介法務(wù)都出來說沒問題，只能看以后國家政策走向了，我們沒辦法，咨詢了相關(guān)部門都沒有確切的答案，到后來說賠幾千塊錢，賠錢了事，中介蠻橫的說，我要是沒門路我天天都讓你們搞沒了，所以無奈接受，最后我們折損賣掉。

眾所周知，在我國，房屋是有產(chǎn)權(quán)期限的，多則70年，短則40年。于是，有朋友就問了，買二手房時，別人已經(jīng)住了幾年或十幾年，買房時有考慮折價嗎？

一、房屋產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)

土地歸國家所有，這是由我國社會主義性質(zhì)決定的。而在我國法律規(guī)定中，“土地使用權(quán)”與“房屋產(chǎn)權(quán)”是兩個不同的概念，土地使用權(quán)出讓的最高年限是：居住用地70年，70年土地使用期滿后，土地收歸國有，地上建筑物仍然屬于業(yè)主所有。如果再次申請土地使用權(quán)，則應(yīng)該根據(jù)當(dāng)時的地價水平，補(bǔ)繳土地出讓金。

在商品房交易中，一般說的使用年限70年，指的就是住宅用地的使用年限，這是土地出讓過程中確定的（商業(yè)用地40年、綜合用地50年、住宅用地70年、工業(yè)用地50年）。但實際上，商品房的土地實際使用年限基本都不足70年，因為土地使用年限是從開發(fā)商拿地開始計算的，從樓盤開發(fā)周期來看，最早一期開盤就少掉了2年，后面開發(fā)的2、3、4期，甚至10幾期的樓盤，土地實際使用年限只會更短，購房者接房時，不動產(chǎn)權(quán)證上的期限也就越少。如果遇上開發(fā)商囤地，隔很多年才開始開發(fā)的樓盤，或者是已經(jīng)被買賣過幾次的二手房，實際產(chǎn)權(quán)年限還會短很多。

二、影響二手房價格的因素

在二手房市場中，房屋產(chǎn)權(quán)期限的確會被購房者納入考慮，但真正影響二手房價格的因素有很多。

1、學(xué)區(qū)

我國是一個人口大國，也是教育大國，而適齡兒童就讀指標(biāo)是與房子掛鉤的，“學(xué)區(qū)房”的概念應(yīng)運(yùn)而生，并且越炒越火。而由于學(xué)區(qū)指標(biāo)的存在，部分名校都需要提前三年落戶，新房從修建到接房一般需要2-3年，接房后還不能馬上落戶，因此很多人買二手房，就是為了學(xué)區(qū)指標(biāo)而來的。

2、路段

二手房多數(shù)地處城市中心地段，有完善的商業(yè)配套，交通便利，超市娛樂等一應(yīng)俱全，年輕人剛到一個城市落腳，需要一套住房扎根，新房位置離上班地方太遠(yuǎn)不方便，就會選擇買二手房拎包入住，距離上班地點(diǎn)近，配套完善，生活方便。

3、養(yǎng)老醫(yī)療

隨著國內(nèi)老齡化人口增多，越來越多人買房養(yǎng)老，而老年人身體健康狀況不佳，為了避免突發(fā)情況，選擇在醫(yī)療配套完善的小區(qū)尤為重要。二手房多數(shù)位于城區(qū)內(nèi)，鄰近醫(yī)院，社區(qū)醫(yī)療服務(wù)中心隨處可見，對于老年人養(yǎng)老及身體健康有很大幫助。

當(dāng)然，除了以上三點(diǎn)因素以外，影響二手房價格的因素還有很多，這里就不一一列舉了。

三、產(chǎn)權(quán)期限能否作為買二手房議價的籌碼

從影響二手房價格的因素來看，房屋產(chǎn)權(quán)期限不是唯一條件，購房者會納入買房考慮因素，但賣房一方則不一定。

舉個例子，樓梯房多為90年代甚至80年代修建，房屋建筑年代久遠(yuǎn)，而且有可能已經(jīng)被轉(zhuǎn)手交易了幾次。如果以產(chǎn)權(quán)期限為籌碼去議價，或許賣方會說,“雖然房子已經(jīng)很久了，但正是因為這樣，未來拆遷的可能更大，到時還能獲得拆遷賠償，為什么要折價賣呢？”這的確有道理。因此，買方無法通過產(chǎn)權(quán)期限縮短這一點(diǎn)，來說服賣方折價。

但換成是電梯房，本來就是因為房齡相對較新，而且電梯方便，所以比樓梯房更受購房者歡迎。因此，如果電梯房已經(jīng)住了幾年或十幾年，產(chǎn)權(quán)期限縮短，則有可能被當(dāng)作議價的籌碼。小黑建議出售電梯房以5-10年為佳。

綜上所述，房屋產(chǎn)權(quán)期限70年，是由我國國情決定的。在二手房交易中，房屋產(chǎn)權(quán)期限縮短，也有可能被當(dāng)作議價的籌碼，但絕不是唯一條件，對二手房價格影響不大。

我是小黑，房地產(chǎn)資深從業(yè)者，感謝閱讀，如果喜歡請關(guān)注“文說樓市”，更多精彩好文等您來，歡迎大家在評論區(qū)留言！

您好，商品房產(chǎn)權(quán)70年，這句話其實不怎么完整，應(yīng)該是商品房土地使用年限為70年，房子跟土地是分開的，房子屬于個人財產(chǎn)，永久不動產(chǎn)，土地屬于國有，住宅性質(zhì)的土地使用年限為70年，所以在買房子時，不用糾結(jié)其土地使用年限還剩多少年，因為房子跟土地是相對獨(dú)立的，相反，二手房的價格因為地段交通，教育醫(yī)療等因素影響下，有時候二手房的價格還會比新房的更高。那么這里就要說下，如果你買的房子其土地使用年限到期了該如何處理。

一般情況下，土地產(chǎn)權(quán)年限根據(jù)使用性質(zhì)不同分為三種

40-50-70年。

其中70年產(chǎn)權(quán)是住宅房。但是有一點(diǎn)要搞清楚，土地使用年限與房屋使用年限是分開的，房屋屬于不動產(chǎn)是個人財產(chǎn)，受憲法保護(hù)，所以土地產(chǎn)權(quán)到期跟房屋使用權(quán)是相互獨(dú)立的。

根據(jù)物權(quán)法第149條規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后自動續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后，有約定的根據(jù)約定，沒有約定的根據(jù)法律規(guī)定辦理。

所以，土地產(chǎn)權(quán)到期，不是代表房子到期了，這個不能混為一談，希望通過我的解釋說明，對這方面有大致了解。

你好，謝謝邀請，我是三眼。我說說看法吧。

我的話，我不會考慮折價。

就單單因為這個產(chǎn)權(quán)年限的問題的話，不會考慮折價的。因為這個是可以花錢改的。記得上次準(zhǔn)備買二手房時中介介紹過，說是叫“土地出讓金”，成都120元/平米，就繳了之后產(chǎn)權(quán)還是70年。

這個的話，確實也考慮不到折價，往后又需要的話，也是自己出這筆錢的了。

自己個人的一點(diǎn)看法，歡迎討論。

[有用就點(diǎn)個贊吧。]

說個親身遇見個例子，客戶因為房齡太老，大吵大鬧，最終費(fèi)了九牛二虎之力才解決的事。

01 一個特殊的真實例子

前年還是中介的時候，有個徒弟賣了一套房改房。所謂房改房就是以前土地屬于集體的，后來買過來后更換產(chǎn)權(quán)證了。

當(dāng)時買房子的是個年輕人，手上預(yù)算有限，徒弟就帶他看了那個房改房，以前審計局的房子。房子是96年建的，后來06年原房東從單位手上買過來，更換了產(chǎn)權(quán)證。

合同什么都簽完了，客戶父母從南充上來看房的時候，就責(zé)怪客戶他們兒子為什么買個這么老的房子�？蛻羰芰烁改傅臍�，心里就不愉快了。后來貸款的時候，調(diào)檔（貸款查詢的一個步驟）發(fā)現(xiàn)房子是96年的，只能走廣大銀行的貸款。

我徒弟當(dāng)時沒遇見過這種情況，認(rèn)為房子產(chǎn)權(quán)證06年，房子應(yīng)該是04年左右建造的。

客戶就抓住這一點(diǎn)，一直說我徒弟欺騙了他，一直不停的大吵大鬧。最后沒辦法，我徒弟找到我，費(fèi)了九牛二虎之力，才把這個事情解決。

02 正常情況下房子的折價

剛才說的那個例子，是比較特殊的例子。

一般情況下，購買二手房，房齡大多都是過了五六年的，甚至有十幾年的商品房。

如果完全說別人住過的房子，就要折價，這個明顯是不對的。

正常情況下，從購買房子開始，房子是這樣增值的：

1）交房入�。阂话愣紩�在原購買價上增幅20%-30%左右

2）三成人員入�。簳�再增值10%-20%左右

3）入住七八成：房子再次增值20%-30%左右

4）配套完全成熟：增值在正負(fù)10%-20%左右

按照這個規(guī)律來，如果房子是在入住了三到五年的樣子，其實房子是在最大的升值階段中，不僅不會貶值折現(xiàn)，反而完全是快速增值過程中。

當(dāng)然，如果入住已經(jīng)超過了十年以上，如果又沒有頂級的學(xué)區(qū)配套，基本房子相對來說，出于貶值狀態(tài)。

03 其實這個問法，就不符合邏輯

要考慮最大升值，肯定是新盤撒。既然都考慮二手了，那么說明，要么錢錢不夠，要么這個二手有特別吸引你的地方。

這個就有點(diǎn)像很多客戶談價的時候，總是說別個房子房子這里不好，那里不好一樣。我經(jīng)常告知客戶，這樣是談不下價格來的。

為什么？

既然你說人家房子這里不好，那里又不好，那你為什么還坐在談判桌上來談價？既然坐在這里了，哪怕房子這里不好，那里不好，說明你都曉得，最后綜合來說肯定是覺得這些不好都不如好的地方。

之所以還要這么說，無非就是價格問題嘛。大家都心知肚明的。

所以，既然考慮二手了，那說明對你來說是最合適的選擇，那么為什么要說房子折舊喃？你當(dāng)這是手機(jī)汽車��？房子這個東西，大家都曉得過去十年一直在漲價的嘛。

04 關(guān)于70年的說法，這里其實指的是土地使用年限

房子從來沒有70年的說法，嚴(yán)格來講，只要國家不收回地，只要房子還能住人，你想好多年就好多年。

所謂的70年，指的是土地使用年限70年。實際上而言，筆者基本沒見過土地超過50年的房子！

現(xiàn)在的商品房，大家都懂的嘛，基本就是40年后就一推，哪里又有多少人在商品房里住過超過40年的。包括后來買房子的人，還不是到時候轉(zhuǎn)手賣了，或者等著國家拆遷賠償嘛。

退一萬步講，這個房子修的質(zhì)量有保證，到時候國家又沒拆，而你又還打算住在里面。那么國家法律也明文寫清楚了的，到時候續(xù)交一個稅費(fèi)，不超過一萬，就又重頭算年限了，你又擔(dān)心什么喃？

成都樓市觀察員，不僅精通樓市分析，購房心理博弈學(xué)，更是一個有良心有溫度的熟悉購房一切流程要點(diǎn)訣竅的人。

只會考慮會不會升值，從來沒考慮過會不會折價。

我在做房產(chǎn)中介的時候，也有遇到過這樣的客戶，會問，要是七十年產(chǎn)權(quán)到期了怎么辦？

那時候還沒明確說七十年產(chǎn)權(quán)到期了要怎么辦的。

我們就會和客戶說幾點(diǎn)。

第一，你不可能會住到產(chǎn)權(quán)期限到期的，后面肯定會賣掉的，到時候房價上漲了，把這老房子賣掉就行了，該你賺的錢你賺到手就行了。

第二，就算七十年產(chǎn)權(quán)到了，擔(dān)心這個問題也沒用，所有買房子的都會遇到這個問題，你買的房子才多少錢，擔(dān)心這個干嘛，你看看北京，上海等有歷史的城市，這些城市里面的老房子多貴啊，一套老房子幾千萬上億的，這些有錢人都不擔(dān)心，你就不要擔(dān)心了。

第三，那么多買房的人，不可能說到期了會要補(bǔ)很多錢的，更加不可能說產(chǎn)權(quán)到期了，就會把房子收回去，因為所有人都是這樣的。

一般經(jīng)過我們這么說了以后，客戶也就不問了。

事實證明，我們說的沒錯，現(xiàn)在已經(jīng)明確了，七十年產(chǎn)權(quán)的住宅到期后，可以自動續(xù)約，補(bǔ)交少數(shù)的土地出讓金就行了，并且，一套房子補(bǔ)交的土地出讓金不得超過9999元，也就是說，最多都不可能超過一萬塊，對于隨隨便便都是價值上百萬幾百萬的房子來說，不超過一萬的土地出讓金根本一點(diǎn)點(diǎn)問題都沒有。

所以說之前不需要考慮折價的問題，未來更不需要考慮了。

其實房子的土地年限70年，但實際過了十幾年它的價值也不會折價，不然的話北上廣深很多90年代的樓梯房都有10萬一平方了，這樣還有人買嗎？但事實學(xué)區(qū)房，中心房，照樣吃香的很，這跟我國的土地政策有關(guān)：

第一：國家規(guī)定，房子土地到期，自動續(xù)期，根據(jù)當(dāng)時的稅務(wù)政策，可能適當(dāng)交點(diǎn)稅收，也可能不用，實際還是民富不富，國富不富來決定

第二：房子也是老百姓屬于成本最高的物品，花幾十年供下來，甚至幾代人的積蓄買的，不會隨便打折，政府也不會不保護(hù)

第三：現(xiàn)在很多爛尾跟舊改，重新盤活的樓盤，很多土地都過了十幾二十年，政府引進(jìn)開發(fā)商把債務(wù)理清，重新盤活再銷售，年限本身就少了，政府也知道的

所有就算土地過了幾十年，根據(jù)當(dāng)?shù)氐姆績r來說，價值是沒有改變，當(dāng)然也少不了多少，人家買的早的，照樣賺幾倍的賣，北上廣深樓梯房也是上千萬了，高攀不起了，歡迎大家都關(guān)注跟留言！謝謝

題主說法是 錯誤的的。房屋建筑的產(chǎn)權(quán)是沒有期限的。

我國與國外及香港的房產(chǎn)、地產(chǎn)政策是不同的。

土地私有化國家，多數(shù)實行地產(chǎn)、房產(chǎn)合一的政策，必須同時買賣，擁有土地的同時，擁有土地上的一切附屬物，包括房屋建筑，甚至還包括地面以下一定深度內(nèi)的資源。

而土地國有化或公有化的國家、地區(qū)則完全不同。實行的是土地所有權(quán)，與房產(chǎn)所有權(quán)分離的政策。如：香港、中國大陸。

香港、中國大陸政策也不完全一樣。

香港實行的是土地出讓年限期滿，土地及土地上面附屬建筑全部屬于公共資源，不在屬于原房產(chǎn)所有人的政策，香港房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)期限就是土地使用年限。

中國大陸則不同，大陸的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是沒有年限的。只是土地使用權(quán)有年限。土地使用權(quán)到期后，可以申請延期。按常規(guī)，申請延期，應(yīng)該繳納一定的費(fèi)用。但目前大陸實行的是房屋產(chǎn)權(quán)人免費(fèi)延期使用國有土地政策。

所以目前二手房交易，基本沒有人考慮什么折舊問題，因為二手房往往地理位置更加靠近城市中心區(qū)，許多二手房價格還大大高于城郊結(jié)合部的新房。

感謝邀請

房子作為一種特殊的商品，鋼筋混凝土制品，隨著時間的推移，都是有一定折舊的，但是房子的特殊性決定了，即便隨著時間的推移，大多數(shù)樓盤，他的價格也是一直處于上漲的區(qū)間，因為除了房子自身之外，影響二手房價格的因素還包括城市價值，區(qū)域價值，這套房子所在的區(qū)域他的土地價值以及周邊配套的價值，這些都在影響著二手房的價格。

我們都知道，正常的商品住宅，他的年限是70年，實際上，70年指的是房子所在的這塊土地的使用年限，而土地的使用年限是從開發(fā)商那地的那個時間算起，這個土地使用年限可以從購房合同上能夠具體體現(xiàn)出來。

根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，房子是屬于個人的資產(chǎn)，如果土地年限到期之后，要么繳納土地出讓金，正常續(xù)簽；要么如果因為正常的城市規(guī)劃的需要，要從新規(guī)劃，那么拆遷之后是可以獲得拆遷補(bǔ)償?shù)摹?/span>

一些人在買二手房的時候，會考慮到房子已經(jīng)使用了一二十年甚至更長時間了，那么如果自己買到手，只剩下了幾十年時間，會覺得不劃算，其實其實大可不必，即使這個土地使用年限到期了，那么也是可以正常續(xù)簽或者獲得拆遷補(bǔ)償?shù)摹?/p>

必須明確一點(diǎn)，除非是限價城市出現(xiàn)的一二手倒掛現(xiàn)象，在沒有政策干預(yù)的市場，在同區(qū)域同地段同品質(zhì)的小區(qū)，一手房的價格是要高于二手房的。所以同區(qū)域內(nèi)，二手房也有有價格優(yōu)勢的。

其實買二手房，除了自身需求之外，還主要買的是它的地段，因為隨著城市的發(fā)展，土地的不可復(fù)制性和稀缺性，很多二手房的價格，會因為它周邊配套的升級，周邊土地價格的上漲，他的價格也是在上漲的。

當(dāng)然了，購買二手房，需要注意的是，隨著時間的推移，房齡的增加，一方面他的配套設(shè)施的老化，影響居住的品質(zhì)，還需要注意的是，在未來會影響他的二次變賣的難度，因為隨著房齡的增加，現(xiàn)在很多銀行都是不支持二十年以上的房齡的按揭貸款，也就是說，房齡太長，銀行是不支持按揭購買的，所以這就增加了未來的交易難度。

所以綜合來說，二手房有它自身的優(yōu)勢，也有自身的劣勢，但是他的價格，不會因為它已經(jīng)過去了一二十年，它的價格就要便宜，它的價格的變化，只會受到同地段同品質(zhì)同戶型等想對比的這些因素的影響，而不是受折舊因素的影響。

以上僅代表個人觀點(diǎn)，大家如果有不同的觀點(diǎn)，歡迎大家評論交流。

1，因建房離不開土地，房子的產(chǎn)權(quán)就包含國有土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)這兩項權(quán)利。住宅用地使用權(quán)為70年，房子所有權(quán)永久屬于購房者。所以“商品房產(chǎn)權(quán)是70年”的說法是常識的錯誤。國家法律和政策文件均無這說法。正確說法是“7 0年土地使用權(quán)的商品房”，或“土地使用權(quán)為70年的商品房”。2，土地使用權(quán)年限從開發(fā)商拿到土地開始算起，任何人買到的一手房土地實際使用權(quán)都不可能夠70年，買二手房實際土地使用年限更少。不管一手二手多手房，只要是同一套房，不動產(chǎn)權(quán)證所登記的土地使用年限都是70年，起止時間都相同。3，隨著房齡增加，房子肯定折價，但土地在升價，且地價升比房子折價快得多，所以房產(chǎn)仍在升值。土地使用期滿自動續(xù)用，是否續(xù)用交續(xù)用費(fèi)目前無定論，就算交錢也不會多。所以地段好的房子不管土地使用年限剩下不多，房產(chǎn)仍是升值的。