一：你們簽定一個買賣合同，對交易流程做出約定，同時你交定金給房東。二、房東自行申請銀行結(jié)按（也有用你首付款結(jié)按的，這個有一定風險，必須要做一個順位抵押），同時你也準備資料向銀行申請按揭貸款。三、房東結(jié)按注銷成功之后，同時你的貸款申請銀行也通過之后，你們到房管局過戶，過戶完成一般是3個工作日左右，各地可能不一樣，過戶過程中你需要把應付房東的大部分款項進行資金監(jiān)管，待過戶成功則支付房東。四、過戶成功取得新產(chǎn)權證立馬辦理抵押登記，領取他項權證交銀行。五、銀行見他項權證安排放款。六、房東收到銀行放款，你們進行物業(yè)交割，房東結(jié)清水電氣等相關費用，清點附屬物品、核驗裝修等無誤，你把最后尾款（水電氣物業(yè)裝修押金一般一萬元左右）付與房東，房東鑰匙水電氣物業(yè)卡過戶與你，房屋交易完成。

位置湖南株洲，三四線城市的操作是這樣的

有抵押的房子是不能過戶的！必須解除抵押狀態(tài)！切記！

第一步，談好價格，簽訂合同！交定金，定金最好托管在第三方中介。沒有中介去銀行開聯(lián)名賬戶！

第二步，你準備好貸款資料，去銀行面簽！

第三步，銀行打電話你面簽通過后，告訴房東，。而你這邊需要追加定金至中間方或聯(lián)名賬戶。小城市這邊一般5到10萬�？茨闼�在的城市！然后通知房東還款，解除抵押！然后過戶！

以上幾點需要注意的是

1、最好有居間方，也就是中介或中間方。資金有保證，能控制風險。

2、千萬要記住定金和追加定金
不能讓房東拿走！

3、千萬不要出錢跟房東去還款！

4、解除抵押后，過戶前最好去調(diào)檔查詢下，當然，簽訂合同后也可以去！看還有其他抵押沒有！因為現(xiàn)在可二次抵押！

5、不知道你們那里過戶有資金監(jiān)管沒有，如果沒有，首付款全部存聯(lián)名賬戶。等證出來再去銀行聯(lián)名賬戶解凍打錢，因為過戶途中可能會出現(xiàn)凍結(jié)或者查封

謝謝邀請。目前二手房市場上，這種情況比較普遍，絕大部分都是中介參與其中，收取一定的中介費，大體主要有以下幾種方式：

一、直接將貸款轉(zhuǎn)移到買家

是指在借款人出售作為抵押物的房屋，經(jīng)貸款銀行同意，由房屋的購買人繼續(xù)償還出售人未到期的貸款。也就是說出售若想有貸款的房子，需要將房子的按揭轉(zhuǎn)給買方，讓買方繼續(xù)償還賣方的按揭貸款。轉(zhuǎn)按揭的手續(xù)流程相當復雜，存在同行轉(zhuǎn)按揭和跨行轉(zhuǎn)按揭的情況，這種方法在使用中受到很多限制，目前能做轉(zhuǎn)按揭的銀行很少。

二、用買方的首付款付清按揭余額

二手房交易最常見、最方便的方式。適用于原房主貸款額度較低或所剩貸款數(shù)目不大的情況。通常情況下，買家會認可首付房產(chǎn)總成交額的30%至40%，賣方可以利用買方的首付將剩余貸款付清，然后撤銷房產(chǎn)的抵押登記，進行下一步交易。

三、原來的房主可以直接提前還貸款

原房主需要向抵押貸款銀行提出《提前還款申請》，正常程序1個月左右能辦理提前一次性還款。具體每個銀行根據(jù)業(yè)務量不同等待時間不同。房屋中介一般會有一些渠道縮短申請時間，會收取服務費。

原房東還清所有貸款，會交給房產(chǎn)局一個《貸款結(jié)清，解除抵押通知書》，房管局收到這個文件后，證明該房產(chǎn)沒有抵押行為了，就表示可以自由上市交易。就可以辦理房屋過戶了。

大概就這些方式了，由于過程比較繁瑣，實際都是中介參與操作了，這也是中介紅火的一個重要原因，目前中介費用很多都到了3-5%，這也加重了買賣雙方的負擔，都是政策使然。

覺得我的回答有用，煩請點個贊，謝謝大家。

現(xiàn)在的房價很多人買房都是按揭的，這個問題很正常的，以前有可以直接轉(zhuǎn)按揭的，現(xiàn)在沒這個業(yè)務了好像，原業(yè)主申請?zhí)崆斑�貸就可以了，申請?zhí)崆斑�貸是要時間的，一般一個月內(nèi)完成，之于還貸款項可以原業(yè)主自有資金自行還貸，也可以找中介融資或銀行融資，也可以跟買家購買付的首期進行融資來解決提前還貸資金，雙方協(xié)商解決就可以了，如用買家首付還貸的必須在自己購買的房子銀行按揭同意貸款書批下來才能支付給對方還貸，正常都是這樣處理

絕大部分人買二手房都會遇到這種情況。

因為房子貸款20-30年，而往往等不到這么就要賣房子了。

買賣有按揭的房子，有一整套的操作手法，這個不用擔心。

首先，有按揭的房子，按揭必須還清，這個應該沒有任何疑問。

那么問題其實就一個，按揭怎么還清，一般有三種操作方式：

1、賣家自己掏錢把按揭還清。

實際操作過程中，這種情況比較少，賣家都比較強勢，也比較懶，他們只會要求中介“多長時間必須賣出去，我要實際拿到多少錢”等等，其他的就一概不管了。

2、買家掏錢還按揭。

一般就是買家首付用來還銀行貸款。這種情況是有一定風險的，因為你不知道賣家拿了這筆錢到底干嘛了，糾紛往往就來了。

3、由機構墊資贖樓

由于買家首付款有存在被挪用的風險，現(xiàn)在不少城市采取“資金監(jiān)管”的方式來保障首付款的安全。為此，越來越多的人選擇由機構墊資贖樓，墊資機構可以是中介，也可以是第三方公司。但到底由誰來承擔墊資的利息，這個需要買賣雙方協(xié)商。

必須要指出的是，這筆短期墊資贖樓費用的利息是比較高的。

我是樓市微觀察，只說真心話，歡迎點贊與關注。

感謝邀請

這個問題在二手房交易過程中是非常常見的，當然了，解決起來也很簡單，只要有相應的渠道，都是很easy的。

賣家的房子還處于按揭狀態(tài)，買家也要按揭購買，刨除政策的差異，一般解決方案有這么幾種:

①賣家借錢籌款，結(jié)清按揭。

對于按揭沒我還完這類交易，由賣家自行想辦法結(jié)清按揭尾款，然后再進行正常的二手房交易，這對于買賣雙方來說特別是對賣家來說，是最優(yōu)的方案，也是在心理上最安心的方案。

這種方案最買方來說，一方面要解決籌款的難題，另一方面要在買賣合同簽訂之后再進行籌款解押，避免出現(xiàn)買家不買的情況的出現(xiàn)。

②找市面上正規(guī)的機構解決。

現(xiàn)在很多市面上都有墊資贖樓的機構，主要就是解決房產(chǎn)交易過程中的各類問題，類似于墊資贖樓、辦理按揭手續(xù)、以及其他各類問題，只要能夠轉(zhuǎn)到這類的機構，這問題都是很好解決的的。

這個解決方案有些賣方會不樂意，因為要花錢，一般這類短期墊資的利息都挺高的，而且一旦交易過程中出現(xiàn)一些不可抗力的因素，賣方需要承擔的費用就更多了。

③用買方的資金解決。

這個方案的實施是有前提條件的，因為買方要按揭買，所以在保證買方首付的前提下，是否還有多余的資金替賣方贖樓，這個是問題的所在，即使有資金，很多買方也不愿意這么操作，對于沒有房產(chǎn)交易經(jīng)驗的人來說，這個方案多少都會感覺不安全。

所以，對于如何交易按揭中的房子，要根據(jù)當?shù)氐恼�策，專業(yè)的事情交給專業(yè)的人來做，就會省心很多。

我賣過一套按揭中的二手房，我想我有點發(fā)言權。

當時是2008年，坐標上海松江，榮樂西路新理想花園104平，我賣65萬。我尚有18萬左右的按揭貸款。

中介公司將雙方約在一起討論，先由買家付我定金一萬，七日內(nèi)買家籌足18萬將我的按揭付清，買家向銀行申請貸款36萬，貸款一批，雙方到房產(chǎn)中心進行轉(zhuǎn)戶手續(xù)，繳納費用。一個月后，36萬就入了我的個人帳戶。

可能是找的中介不錯，買方人品也好，我也講信用，整個交易簡單順利。

不過�，F(xiàn)在那套房價值350萬左右，我一想起當年賣得那么便宜，還是心疼不已。

所以，能買房的趕緊買吧，能不賣房的絕對不要賣。

我來詳細解答下這個流程。題目的意思就是原房主的按揭貸款沒還清，需要處理，然后才能過戶的問題。

第一步，雙方簽好合同后，交了定金可以開始處理賣家的按揭貸款。法律原理很簡單，因為按揭貸款的房屋，銀行都設了抵押權在上面。根據(jù)相關法律規(guī)定，在房屋上有抵押權的，未經(jīng)抵押權人同意，不得轉(zhuǎn)讓。所以必須要還清銀行的貸款才可以交易。

第二步，涉及到賣家還貸款的資金來源。這個需要買家和賣家一起談。賣家可以自己拿錢先還貸款，不過既然題主提出這樣的問題，賣家肯定是資金還的。賣家也可以拿買家的定金或者首付款來還。如果還不夠的，賣家也可以申請小額貸款公司的過橋貸來還。重要的是雙方要談好合同細節(jié)。

最后呢，拿買家的首付款去還，主要就是買家風險大了點。建議在合同中約定較高的違約金，以保護買家權益。

如因風險、資金因素不想為賣方墊資提還，可直接找賣方原貸款銀行申請不涂消抵押過戶購房貸款（俗稱轉(zhuǎn)按），獲批后簽署《三方協(xié)議》，備齊房產(chǎn)證、他項權證等諸多資料直接過戶、新買方名下房屋的抵押登記，省卻了許多不可預知風險，但可能要交納原貸款余額一定比例的轉(zhuǎn)按保證金，費用不多值得一試。

購買了一套二手房，原來的房主是按揭的，現(xiàn)在怎么過戶，怎么做按揭？

首先肯定要之前的房租把按揭還清，然后你才能過戶。那么前房東還清按揭的有三種方式。

第一，房主自己把欠款還清。自己出錢還清原來的情況

第二，用你的首付款去給業(yè)主贖樓，但是這個風險很大。萬一業(yè)主把房子贖出來不給你過戶，那你的錢就等于打水漂了。你要去跟業(yè)主去打官司。

第三，找擔保公司輸了，這也是最常見的一種輸入方式。風險很小，只是會產(chǎn)生一部分的費用。一般建議你們選擇這種方式。

上面就是我知道原業(yè)主還清按揭的三種方式，當然還有其他的。方式可以繼續(xù)探討。