按樓面價(jià)8000算，契稅（3%）240，建安成本約4500（如計(jì)算地下室總建面單方3200），前期配套費(fèi)240（各地差異很大），園林約400-600，營(yíng)銷(xiāo)和管理費(fèi)800，還有財(cái)務(wù)成本和其他稅費(fèi)。粗略計(jì)算毛坯建面單價(jià)16000是正常利潤(rùn)水平的售價(jià)（8%左右）。

開(kāi)發(fā)商拿地的樓面價(jià)是按計(jì)容建筑面積計(jì)算的，所以不要再談什么按建筑面積還是套內(nèi)面積賣(mài)房了，羊毛出在羊身上，計(jì)算單位不同而已，總價(jià)還是一樣。

按高層（33層）計(jì)算，樓間距55m，道路、學(xué)校、其他服務(wù)設(shè)施占地等，分?jǐn)偟綐潜P(pán)基礎(chǔ)平面（寬度15m）應(yīng)該在5.5~6x8000元，即在4.4~4.8萬(wàn)元，也就是說(shuō)土地總成本分?jǐn)偟浇ㄖ�面和里大約1330~1500元/㎡。

另根據(jù)2009年水泥和鋼材價(jià)格（現(xiàn)價(jià)格基本持平），水電暖材料及門(mén)窗等材料價(jià)格均有不同程度增加(略高)，施工費(fèi)的增長(zhǎng)等綜合考慮應(yīng)該是1500~1600元/㎡（2009年在1250~1400元/㎡）。

另外資金利息、管理費(fèi)、公關(guān)費(fèi)、銷(xiāo)售成本、稅費(fèi)和不可預(yù)見(jiàn)性支出應(yīng)增加300~350元/㎡。

綠化、排水等工程應(yīng)該在100~150元/㎡

總上所所述，按最高計(jì)應(yīng)該在1500+1600+350+150=3600元/㎡。具體銷(xiāo)售價(jià)格應(yīng)該是開(kāi)發(fā)商的意愿了。

首先回答這個(gè)問(wèn)題，要把房?jī)r(jià)的組成分解一下：

1、房?jī)r(jià)通常應(yīng)該分解為：成本+稅費(fèi)+利潤(rùn)。前兩個(gè)基本上是固定的，考驗(yàn)的是開(kāi)發(fā)商的核心管理能力。成本又分土地成本，財(cái)務(wù)成本（融資利息借貸之類(lèi)），銷(xiāo)售和管理費(fèi)用等等一大堆。因?yàn)槌鞘薪?jīng)濟(jì)水平，土地素質(zhì)，容積率等因素，最后房子檔次也不一樣，房?jī)r(jià)也大不一樣，所以單純拿比例去計(jì)算不太準(zhǔn)確。畢竟上海和北海，一字之差，房?jī)r(jià)也天差地別。如果僅僅是三四線城市的剛需項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，一般成本和稅費(fèi)也就占80%左右。

2、具體每一項(xiàng)成本的明細(xì)，蠻多人都給出了中肯的回答，這里就不贅述了。利潤(rùn)的多少，最后在于開(kāi)發(fā)商管理能力，不管是建安成本還是財(cái)務(wù)成本等，好的公司控制得好，也是能擠出部分利潤(rùn)出來(lái)的，甚至有些開(kāi)發(fā)商為了追求資金回籠的速度，會(huì)犧牲部分利潤(rùn)，控制因?yàn)殇N(xiāo)售周期拉長(zhǎng)而產(chǎn)生的相關(guān)成本（特別注明是融資利息等，這個(gè)可能高得離譜）。

3、小小地提示一下，拿地價(jià)格8000一平，沒(méi)交代清楚，這個(gè)價(jià)格是不是實(shí)際樓面地價(jià)，因?yàn)橛行┩恋厥切枰�配建學(xué)校，移交部分產(chǎn)權(quán)面積給回政府/其他集體，所以這部分的成本也還是要折算進(jìn)去，這部分的成本折算進(jìn)去后，房?jī)r(jià)也得漲一部分上去。

4、稅費(fèi)：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中地方政府或有關(guān)部門(mén)征收的各種稅費(fèi)。如征營(yíng)業(yè)稅、印花稅、城建稅、教育費(fèi)附加、契稅、土地增值稅、所得稅、土地使用稅、房產(chǎn)稅等十余項(xiàng)稅賦。在一些大中型城市，這部分成本占開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資的很大一部分，15-30%都有可能。

最后，按最簡(jiǎn)單的估算方式，樓面地價(jià)8K的剛需盤(pán)，成本估計(jì)都要到1.3-1.5萬(wàn)/平，破了這條線，開(kāi)發(fā)商就要虧本。

開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)建筑的成本包含土地成本，前期工程費(fèi)，建筑安裝工程費(fèi)，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，公共配套設(shè)施費(fèi)，開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用等。

下面分別計(jì)算下（按住宅計(jì)算）：

1、土地成本

開(kāi)發(fā)商拿地價(jià)格是8000元一平米，按照目前容積率上限2.5來(lái)說(shuō)（每個(gè)城市容積率規(guī)定的都不一樣，2.5按石家莊住宅最高計(jì)），平均到建筑面積地價(jià)約為3200元/平米，也就是說(shuō)這個(gè)樓盤(pán)的樓面價(jià)就是3200元/平米。

2、前期工程費(fèi)用

前期工程費(fèi)指建設(shè)前期支出的項(xiàng)目可行性研究、總體規(guī)劃、設(shè)計(jì)、水文地質(zhì)勘察、三通一平等等費(fèi)用，這里取個(gè)比較高的均值每建筑平米為150元。

3、建安成本

建安成本包含：土建費(fèi)用、設(shè)備及安裝費(fèi)用、材料、施工用水、電費(fèi)、質(zhì)檢費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)、裝修費(fèi)等費(fèi)用，建安成本一般在2500-4000元之間，這里取個(gè)較高的均值每建筑平米按3500元。

4、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)

基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)主要指道路，自來(lái)水，污水，電力，電信，綠化等的建設(shè)費(fèi)用；公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用指在建設(shè)用地內(nèi)建設(shè)的為居民提供配套服務(wù)的各種非營(yíng)利性的公用設(shè)施（如學(xué)校，幼兒園，醫(yī)院，派出所等）和各種營(yíng)利性的配套設(shè)施（如菜市場(chǎng)等商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)）等所發(fā)生的費(fèi)用。

當(dāng)然基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)不一定都包含所有以上所提項(xiàng)目，具體的包含什么還是按照當(dāng)初規(guī)劃時(shí)候來(lái)的。取均值約為1900元左右。

5、稅費(fèi)

開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資估算應(yīng)考慮項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所負(fù)擔(dān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門(mén)征收的費(fèi)用，約為1000元/平。

6、管理費(fèi)

包含工作人員工資、社保、出差等等費(fèi)用，約為500元/平。

7、開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)

約為1500元/平。

綜上，再加上比如財(cái)務(wù)融資費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、物業(yè)的甩項(xiàng)工程等等一些隱性成本，價(jià)格起步應(yīng)該在13000-15000元/建筑平米左右。

請(qǐng)大家多多留言回復(fù)，謝謝各位看官老爺了。

回答這個(gè)問(wèn)題，就要弄清楚房?jī)r(jià)是怎么來(lái)的。房?jī)r(jià)=土地成本+開(kāi)發(fā)成本+稅+運(yùn)營(yíng)成本+利潤(rùn)。土地8000+開(kāi)發(fā)成本2500+稅1500+運(yùn)營(yíng)成本500+利潤(rùn)（百分之十左右）�？炊嗌馘X(qián)了。上面只是一個(gè)大概的數(shù)值，如果控制不好成本可能更高。最簡(jiǎn)單的方式就是樓面價(jià)?2倍往下再最多浮動(dòng)百分之十，回到題主的問(wèn)題，地價(jià)8000，房?jī)r(jià)最低會(huì)賣(mài)到14500，均價(jià)16000左右。如果是建安成本高的城市樓面?2.5倍。

這個(gè)問(wèn)題，你要再說(shuō)明一下：

1、哪個(gè)城市，一線二線和三線四線的成本會(huì)有差異，配套費(fèi)稅收政策會(huì)有差別。

2、容積率是多少？別墅和高層價(jià)格差別很大。

拿地樓面價(jià)8000元/平米的話，估計(jì)也不是很小的城市了，毛坯房高層產(chǎn)品的的話預(yù)計(jì)售價(jià)14000以上開(kāi)發(fā)商能不吃大虧，要是保證差不多的利潤(rùn)，售價(jià)要達(dá)到15000-16000元/平米左右。

在回答你的問(wèn)題之間我們先來(lái)說(shuō)說(shuō)土地成本：

土地成本：我們這里所說(shuō)的土地成本指的是從招牌掛開(kāi)始的，屬于土地二級(jí)市場(chǎng)，也就是最終的土地成交價(jià)格；其包含了土地出讓金、契稅、土地使用稅等；

在這里說(shuō)一下土地出讓金：國(guó)家以土地所有者身份，將一定年限內(nèi)的土地使用權(quán)有償出讓給土地使用者。土地使用者支付土地出讓金的估算可參照政府前期出讓的類(lèi)似地塊的出讓金數(shù)額并進(jìn)行時(shí)間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、周?chē)�環(huán)境狀況及土地現(xiàn)狀等因素的修正得到；也可依據(jù)所在城市人民政府頒布的城市基準(zhǔn)地價(jià)或平均標(biāo)定地價(jià)，根據(jù)項(xiàng)目所在地段等級(jí)、用途、容積率、使用年限等因素修正得到。目前這一款項(xiàng)是房?jī)r(jià)的主要成本之一，基本能占到總房?jī)r(jià)的45%左右；

除了土地出讓金還有契稅以及土地使用稅，當(dāng)然隨著開(kāi)發(fā)年限的增長(zhǎng)還有相應(yīng)的土地增值稅，關(guān)于這些稅金就不多說(shuō)，基本占房?jī)r(jià)的1-2%以內(nèi)。

在這里我給你一下，我們公司在做項(xiàng)目前的一個(gè)成本預(yù)測(cè)情況表：

這個(gè)就是一般的房地產(chǎn)公司在做項(xiàng)目預(yù)測(cè)的時(shí)候，做的一個(gè)成本測(cè)算比例。按照這個(gè)比例計(jì)算的話：

8000/0.45=17777.8元，也就是說(shuō)土地成本我們按照房總價(jià)的45%計(jì)算的話，那么這個(gè)項(xiàng)目的銷(xiāo)售均價(jià)應(yīng)該在17777.8元左右，當(dāng)然我們這里說(shuō)的客是均價(jià)，那么再按照一房一價(jià)的原則，根據(jù)你的需求不同的樓層、不同的戶型又都有不同的價(jià)格。

剛好我在昨天發(fā)表了一篇《一套房的成本究竟怎么計(jì)算來(lái)的，房?jī)r(jià)之成本測(cè)算篇，不可不看》https://www.toutiao.com/i6723851609425592840/你可以看看希望對(duì)你有參考意義。

如果我是開(kāi)發(fā)商，我的拿地價(jià)是8000元一平，那么我就賣(mài)12000元一平，其它開(kāi)發(fā)企業(yè)不服的可以放馬過(guò)來(lái)！估計(jì)很多人會(huì)說(shuō)，如果真是這個(gè)價(jià)格賣(mài)，恐怕虧的連褲子都穿不上了，但我要說(shuō)的是：未必！

拿地價(jià)格只是房子定價(jià)的因素之一

不可否認(rèn)，房子的價(jià)格是與拿地價(jià)格有很大關(guān)系的，但是最終影響房子的價(jià)格有著太多的因素，所以，看拿地價(jià)來(lái)做定價(jià)參考意義不是很大。

房子的價(jià)格構(gòu)成大致可以分為土地成本、前期費(fèi)用、建筑安裝、園區(qū)環(huán)境建設(shè)、營(yíng)銷(xiāo)成本、財(cái)務(wù)成本及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的預(yù)期利潤(rùn)等。

第一，房子定價(jià)與城市規(guī)模有著最直接的關(guān)系。

一般情況下，前期費(fèi)用、建筑安裝的費(fèi)用相差不大。但是，城市規(guī)模不同，營(yíng)銷(xiāo)的成本就會(huì)相差很大。

第二，項(xiàng)目品質(zhì)與房?jī)r(jià)有著很大的關(guān)系。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)項(xiàng)目品質(zhì)的要求，會(huì)對(duì)園區(qū)環(huán)境建設(shè)的成本影響非常大，這就會(huì)直接導(dǎo)致房?jī)r(jià)成本相差很大。

第三，其它因素的的影響。

除了城市規(guī)模、項(xiàng)目品質(zhì)，財(cái)務(wù)成本和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)利潤(rùn)的要求對(duì)房?jī)r(jià)的影響也是非常大的。

開(kāi)發(fā)企業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)策略對(duì)房子定價(jià)產(chǎn)生了最直接的影響

不同的企業(yè)或者對(duì)于不同的項(xiàng)目，房地產(chǎn)的營(yíng)銷(xiāo)策略都是不同的。前面我說(shuō)了，如果是我的項(xiàng)目，我的定價(jià)可能只是12000元每平。因?yàn)檫@個(gè)價(jià)格，足以打動(dòng)對(duì)這個(gè)項(xiàng)目感興趣的所有人。

用一個(gè)較低的價(jià)格，換取一個(gè)大大的眼球，然后在慢慢漲價(jià)，這也是很多開(kāi)發(fā)企業(yè)常用的手法。一個(gè)真實(shí)的案例是，某國(guó)內(nèi)大牌開(kāi)企業(yè)，9000元一平拿地，精裝修房子，定價(jià)在16000元左右，毫無(wú)疑問(wèn)，這個(gè)價(jià)格是用來(lái)吸引眼球的，這價(jià)格買(mǎi)到的，恐怕不會(huì)是什么好位置的房子。

在2015年前后，曾經(jīng)有開(kāi)發(fā)企業(yè)完全無(wú)畏市場(chǎng)的行情，自己頂?shù)姆績(jī)r(jià)就是雷打不動(dòng)，最終成就了豪宅的標(biāo)桿形象。

所以，單純的靠一個(gè)地價(jià)就來(lái)預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)，沒(méi)有其他的因素作為參考，顯然這個(gè)價(jià)格定在12000元，肯定是沒(méi)有問(wèn)題的。

冷眼看地產(chǎn)：資深房地產(chǎn)分析師，不賣(mài)房子，只分享專業(yè)的購(gòu)房知識(shí)。

冷眼首先拋結(jié)論：開(kāi)發(fā)商拿地價(jià)格8000一平，如果按照成本測(cè)算法，房?jī)r(jià)應(yīng)該在13586元/平米。

一、按照地價(jià)占房?jī)r(jià)比計(jì)算：一線城市的房?jī)r(jià)在11500-16000元/平米

通過(guò)地價(jià)占房?jī)r(jià)比，不需要通過(guò)詳細(xì)的測(cè)算，可以快速的推算出房?jī)r(jià)的合理區(qū)間。不過(guò)因?yàn)槊總�(gè)城市的地價(jià)和房?jī)r(jià)比值不一樣，每個(gè)地價(jià)房?jī)r(jià)比只能在當(dāng)?shù)剡M(jìn)行測(cè)算，跨越區(qū)域有可能出現(xiàn)較大的偏差。

簡(jiǎn)單測(cè)算一下最近一年成交土地，地價(jià)占到房?jī)r(jià)的占比，然后通過(guò)地價(jià)換算出房?jī)r(jià)即可。便于大家理解，我簡(jiǎn)單舉個(gè)例子，如上圖所示，2018年地價(jià)占到房?jī)r(jià)比的70%左右，如果地價(jià)是8000元/平米，那么房?jī)r(jià)是8000元/平米÷70%=11428元/平米。

一二線城市的地價(jià)占比在50%-70%之間：房?jī)r(jià)應(yīng)該是11500-16000.

三四線城市的地價(jià)占比在40%-60%之間：房?jī)r(jià)應(yīng)該是13000-20000.

二、按照成本推算法：預(yù)估房?jī)r(jià)13586元/平米。

房?jī)r(jià)主要由地價(jià)、開(kāi)發(fā)成本、建設(shè)成本、稅費(fèi)、利潤(rùn)這五個(gè)部分組成，其余還有一些小支出基本可以忽略不計(jì)，對(duì)房?jī)r(jià)影響不大。

開(kāi)發(fā)成本主要指的是開(kāi)發(fā)過(guò)程中需要支付的費(fèi)用，例如財(cái)務(wù)費(fèi)用、營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用等，這些費(fèi)用根據(jù)各個(gè)公司投入資金不同發(fā)生變化。開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用區(qū)間在500-1000元/平米之間。

建設(shè)成本不僅僅指的建樓的費(fèi)用，還包括前期勘探費(fèi)用，后期裝修費(fèi)用等，按照建筑類(lèi)型的變化費(fèi)用不同，高層的建安費(fèi)用肯定高于多層的，建設(shè)成本費(fèi)用區(qū)間在2000-4000元/平米之間。

稅費(fèi)指的是開(kāi)發(fā)過(guò)程需要支付的費(fèi)用，其中占比較大的契稅、增值稅、所得稅等等費(fèi)用。稅費(fèi)費(fèi)用區(qū)別一般在800-1500元/平米之間。

利潤(rùn)指的是開(kāi)發(fā)商的純收益，這個(gè)當(dāng)然是越高越好，利潤(rùn)區(qū)域在8%-15%之間。

按照以上數(shù)值進(jìn)行測(cè)算：房?jī)r(jià)=土地成本（8000）+建設(shè)成本（3000）+開(kāi)發(fā)成本（500）+稅費(fèi)（1000）+利潤(rùn)（8%）=13586元/平米之間。

我是資深房地產(chǎn)分析師，不為流量折腰，只發(fā)布專業(yè)、客觀、中立的房地產(chǎn)知識(shí)，希望得到專業(yè)購(gòu)房知識(shí)，避免購(gòu)房陷阱的請(qǐng)關(guān)注我。

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如果說(shuō)樓面地價(jià)是8000的話，基本上要加上4500到5000，才是樓盤(pán)的成本。我這里剛剛有個(gè)項(xiàng)目的成本結(jié)算。這里包括了建筑造價(jià)（含一層地下車(chē)庫(kù)）、配套和規(guī)費(fèi)、管理營(yíng)銷(xiāo)財(cái)務(wù)三項(xiàng)費(fèi)用。稅費(fèi)要根據(jù)售價(jià)以及可能的利潤(rùn)計(jì)算增值稅、所得稅和土地增值稅來(lái)測(cè)算。就是說(shuō)賣(mài)13000才勉強(qiáng)持平。