最近大亞灣邊上的星河丹緹備案價(jià)已是19000元～20000元/平，牧馬湖新房備案價(jià)中，價(jià)格最低的一套14樓的房子已超過(guò)18000元/平，高的已接近20000/平。這兩個(gè)樓盤還不在14號(hào)和16號(hào)線上，也不在惠州南站附近。明年后年上漲比較多的應(yīng)該是南站、鄰深的龍山一路附近及五條通往深圳主要線路西段的房子。

未來(lái)三四年要達(dá)到三萬(wàn)還是困難的，個(gè)別優(yōu)質(zhì)樓盤可能會(huì)達(dá)到這個(gè)數(shù)，大亞灣平均達(dá)到17000元/平，惠州平均達(dá)到15000元/平，可能性還是比較大的。因?yàn)榻衲昱馁u的土地的樓面價(jià)大多在3500/平～5500元/平（現(xiàn)在賣的房子所用土地，當(dāng)年的樓面價(jià)一般不超過(guò)1500元/平），后年大后年這些地上的樓盤開(kāi)盤時(shí)，就這一點(diǎn)，足以提高房?jī)r(jià)2500元/平～4500元/平，現(xiàn)在大亞灣的均價(jià)是13700左右，惠州市的均價(jià)是11200元。這還沒(méi)有計(jì)算樓面價(jià)提高后，附加在其上的其他稅費(fèi)。如果再考慮今年住建部頒布的新住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)住宅規(guī)劃建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)都有所提高。比如住宅最高只能建80米（26層，路邊），一般只能建60米（18層），這將使土地的利用率降低了不少，實(shí)際上也會(huì)使得容積率下降，業(yè)主住的質(zhì)量更好一些；混凝土里鋼筋使用的密度、粗度、電梯都有新的標(biāo)準(zhǔn)；小區(qū)綠化、道路寬度、康養(yǎng)房的建立、物業(yè)用房的面積、學(xué)校、診所、管網(wǎng)等也都有新的要求與標(biāo)準(zhǔn)。這些老標(biāo)準(zhǔn)的提高及新標(biāo)準(zhǔn)的出現(xiàn)，都會(huì)提高建房的成本。另外，開(kāi)發(fā)公司的運(yùn)營(yíng)成本也會(huì)提高，財(cái)務(wù)管理成本上漲、職工工資上漲、材料價(jià)格的上漲等等。這些都會(huì)或多或少地提高未來(lái)幾年的房?jī)r(jià)。

環(huán)一線城市價(jià)格漲幅可能僅僅兩三年就有大的變化。剛?cè)胄械臅r(shí)候我在江蘇昆山，有興趣或者了解的朋友應(yīng)該知道昆山和上海的距離就好比如今大亞灣西區(qū)和深圳的距離。昆山境內(nèi)花橋鎮(zhèn)已經(jīng)有三座地鐵站點(diǎn)，對(duì)接的是上海地鐵11號(hào)線（沒(méi)錯(cuò)?，終點(diǎn)站就是迪士尼樂(lè)園）。地鐵修通所帶來(lái)的價(jià)格漲幅就是讓昆山花橋明明五千左右的價(jià)格房子猛增到八九千，部分樓盤破萬(wàn)，這是13年地鐵通車時(shí)候。在16年全國(guó)房地產(chǎn)高歌猛進(jìn)的時(shí)候，上海限購(gòu)政策升級(jí)，花橋連連拍出地王的刺激下，房?jī)r(jià)從臨萬(wàn)直接漲到兩萬(wàn)多一平米。用了不到半年的時(shí)間。我也是在那個(gè)時(shí)候離開(kāi)花橋的，為什么會(huì)離開(kāi)，就是因?yàn)閮r(jià)格高漲的同時(shí)?市場(chǎng)太過(guò)火爆，開(kāi)發(fā)商的房子賣的太快，后續(xù)的銷售計(jì)劃全部沒(méi)有公開(kāi)，當(dāng)時(shí)政府介入調(diào)控，新房?jī)r(jià)格超過(guò)1W8不讓網(wǎng)簽。13年到16年，三年時(shí)間，地鐵和一線城市帶來(lái)的價(jià)格增長(zhǎng)，真的是驚人。

??????再看看惠州?我還是相信惠州的房?jī)r(jià)還是會(huì)有一個(gè)上升期

一、惠州的房?jī)r(jià)基本上都是依托深圳的房?jī)r(jià)走勢(shì)的，深圳漲惠州自然會(huì)漲，而且臨近深圳的地區(qū)因?yàn)樯钲诮煌�，配套，以及人口的拉�?dòng)，會(huì)使惠城區(qū)的均價(jià)逐步比惠陽(yáng)，大亞灣還低，至于惠東，海景房是可以到兩萬(wàn)的。為什么我這么認(rèn)為？因?yàn)楝F(xiàn)在深圳房產(chǎn)政策不明朗，但是如果深圳地鐵14號(hào)線和16號(hào)線通車，這兩條都是到惠陽(yáng)區(qū)和大亞灣的，終點(diǎn)惠州南站，那么我可以肯定，深圳龍崗破6萬(wàn)，惠州臨深片區(qū)破兩萬(wàn)！

二、目前惠州房?jī)r(jià)，相比珠三角的廣州、深圳、東莞等周邊城市，惠州住宅價(jià)格仍存在“洼地效應(yīng)”，惠州四套房相當(dāng)于深圳一套房，周邊城市購(gòu)房需求外溢明顯。

三、惠州作為粵港澳大灣區(qū)城市群的一員，發(fā)展前景被普遍看好，加上近年來(lái)不斷完善交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和改善民生，城市得到提質(zhì)擴(kuò)容。隨著樓盤的交付，惠州將更富有大城市生活氣息。并隨著惠州直達(dá)香港的高鐵開(kāi)通，兩岸經(jīng)濟(jì)的引流，越來(lái)越多的香港人在惠州買房經(jīng)商，房?jī)r(jià)必然挺拔！

四、惠州市民生活水平得到提高，2017年惠州市居民人均可支配收入首次突破3萬(wàn)元，達(dá)到31090.6元，同比增長(zhǎng)10.8%，加上全面放開(kāi)二孩政策的拉動(dòng)，二套房、改善型住房需求擴(kuò)大。加之惠州是宜居城市，本地客家人不排外，越來(lái)越多的外地人在這邊安家樂(lè)業(yè)。房子是用來(lái)住的，不是炒的！有市場(chǎng)自然有升值空間！

地鐵開(kāi)通分為兩種情況：

1、深圳14號(hào)線只有深圳段（崗廈北-沙田）開(kāi)通，預(yù)計(jì)2022年開(kāi)通，惠州段沒(méi)有建，5-8年時(shí)間預(yù)計(jì)臨深靠近沙田站附近可以漲到3萬(wàn)左右，其他非臨深區(qū)域1.8-2.2萬(wàn)；

2、深圳14號(hào)線全線開(kāi)通（包含惠州段一起開(kāi)通），5-8年時(shí)間，惠州地鐵口樓盤3-3.5萬(wàn)，臨深區(qū)域3萬(wàn)左右，其他區(qū)域2萬(wàn)左右；

無(wú)論惠州地鐵會(huì)不會(huì)通車，臨深是最大的保障，如果地鐵審批通過(guò)，開(kāi)始動(dòng)工，那么要把握住機(jī)會(huì)買地鐵口樓盤。

好現(xiàn)在在深圳討論買房的，最熱門的地方就東莞跟惠州。14號(hào)線到坪山，跟大亞灣接近。16號(hào)線到光明，跟東莞相近。惠州房?jī)r(jià)一萬(wàn)多接近兩萬(wàn)，東莞2萬(wàn)多，好的樓盤近3萬(wàn)。東莞限購(gòu)，惠州不限購(gòu)�；葜葜徊�30萬(wàn)人就可以達(dá)標(biāo)修地鐵！在深圳買房就別想了，能在深圳買房的早就買了，現(xiàn)在就是些收入8000-2w左右層次的人買房，而且基本上是剛需。如果經(jīng)濟(jì)不是很寬裕建議惠州，現(xiàn)在那邊人氣越來(lái)越旺，再不上車肯定后悔。惠州有個(gè)三年不漲房?jī)r(jià)不知道大家知不知道，這是政府調(diào)控的，但房?jī)r(jià)還是在緩緩上升，馬上三年就要到了，到時(shí)候你就會(huì)發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)一下子沖上去了，你根本控制不住，何況2022年14號(hào)線通車，沙田站肯定會(huì)讓大亞灣房?jī)r(jià)大漲一波，目前還沒(méi)見(jiàn)到那個(gè)地方有地鐵站房?jī)r(jià)不漲的。我不是中介，我只是奉勸年輕人抓緊機(jī)會(huì)別后悔，深圳已經(jīng)在將人往周邊趕了，注定了未來(lái)臨深城市的崛起。

這么說(shuō)吧，深圳地鐵14號(hào)線暫時(shí)跟惠州沒(méi)什么關(guān)系，惠州連接深圳地鐵14號(hào)線已由原來(lái)共同申報(bào)改為惠州獨(dú)立申報(bào)，但是惠州目前因人口不足的問(wèn)題，暫時(shí)無(wú)法申報(bào)深圳地鐵14號(hào)線惠州段延長(zhǎng)線，所以短期內(nèi)無(wú)法享受地鐵利好的。

但是，惠州作為臨深宜居衛(wèi)星城市，不限購(gòu)，價(jià)格低，已是深圳購(gòu)房外溢首選置業(yè)點(diǎn)，滿足地鐵申報(bào)是早晚的事情，而且目前臨深的大亞灣部分樓盤房?jī)r(jià)已經(jīng)接近或者突破2萬(wàn)的界限，如錦繡壹號(hào)、星河丹堤、龍光城、牧馬湖等，隨著大亞灣各項(xiàng)配套的落實(shí)，突破3萬(wàn)相信就在不久的將來(lái)，我們可以拭目以待[大笑]

對(duì)于大多數(shù)城市來(lái)說(shuō)，地鐵的開(kāi)通對(duì)沿線房?jī)r(jià)的影響還是比較大的。畢竟地鐵是目前很多大城市出行的主要交通工具，地鐵通了說(shuō)明交通比較方便，對(duì)應(yīng)的位置的地位就會(huì)大大提升，因此無(wú)論是房?jī)r(jià)還是房租，都會(huì)比開(kāi)通地鐵之前有較大的提升。

但要說(shuō)一個(gè)城市開(kāi)通了一條地鐵，就可以讓一個(gè)城市的房?jī)r(jià)迅速上漲，那就有點(diǎn)太夸張了。

我們先來(lái)看一下目前惠州的房?jī)r(jià)。

雖然目前惠州跟深圳是接壤的，而且深圳跟惠州的交界處基本上已經(jīng)實(shí)現(xiàn)同城化，但是因?yàn)橥瑢儆趦蓚�(gè)不同的城市，目前惠州的房?jī)r(jià)跟深圳的房?jī)r(jià)差距還是比較大的。下圖是2019年惠州房?jī)r(jià)的表現(xiàn)情況。

可以看出目前惠州的總體房?jī)r(jià)基本上都穩(wěn)定在1.15萬(wàn)左右，這個(gè)房?jī)r(jià)相對(duì)來(lái)說(shuō)是比較低的，那這個(gè)房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)因?yàn)?4號(hào)線的開(kāi)通就會(huì)大幅的上漲呢？對(duì)此我是持懷疑態(tài)度的。

我個(gè)人認(rèn)為即便14號(hào)線開(kāi)通了，對(duì)惠州房?jī)r(jià)的影響總體來(lái)說(shuō)也有限。

14號(hào)線是連接深圳跟惠州的一條城際地鐵線，這條地鐵線的開(kāi)通對(duì)于促進(jìn)深圳跟惠州人流的往來(lái)具有很大的意義。而且在當(dāng)前深圳房?jī)r(jià)比較高的情況下，14號(hào)線的開(kāi)通勢(shì)必會(huì)促使很多在深圳買不起房的人到惠州買房，這樣一來(lái)14號(hào)線沿線的房?jī)r(jià)肯定會(huì)有所上漲。

畢竟相對(duì)于目前深圳房?jī)r(jià)來(lái)說(shuō)，惠州的房?jī)r(jià)算是比較低的，目前深圳的房子均價(jià)達(dá)到5.6萬(wàn)以上。

即便是靠近惠州的龍崗坪地以及坪山坑梓等邊遠(yuǎn)地區(qū)，房子均價(jià)也達(dá)到3萬(wàn)塊錢以上，而惠州的均價(jià)也只不過(guò)是1.1萬(wàn)而已，這意味著，相對(duì)于深圳房?jī)r(jià)來(lái)說(shuō)，惠州房?jī)r(jià)還是處于一個(gè)比較低洼的地帶，一旦14號(hào)線開(kāi)通之后，這兩地之間的房?jī)r(jià)差距肯定會(huì)慢慢的縮小，雖然惠州的房?jī)r(jià)不可能達(dá)到深圳那么高，因?yàn)?4號(hào)線的開(kāi)通而上漲還是有很大的可能的。

所以我認(rèn)為一旦14號(hào)線開(kāi)通之后，沿線的房?jī)r(jià)特別是靠近深圳這些地區(qū)的房?jī)r(jià)，有可能突破2萬(wàn)塊錢以上。

但是想要突破3萬(wàn)塊錢，我認(rèn)為可能性是比較小的。影響房?jī)r(jià)的不僅僅是交通這么簡(jiǎn)單，還有戶籍。雖然惠州跟深圳已經(jīng)連成一片，從地理位置上來(lái)說(shuō)，惠州跟深圳已經(jīng)沒(méi)有什么區(qū)別，兩個(gè)城市已經(jīng)融為一體，但是除了地理位置上還有一個(gè)行政上的距離在隔離著兩個(gè)城市。

對(duì)于惠州來(lái)說(shuō)，它目前的行政地位跟深圳是沒(méi)法相比的，所以其戶口的含金量跟深圳是沒(méi)法相比的。即便是在惠州跟深圳交界的地方，一個(gè)人是惠州的戶口，另一個(gè)人是深圳的戶口，他們所享受的資源和待遇都不一樣，畢竟擁有深圳的戶口在享受深圳所擁有的資源方面，肯定要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于惠州所擁有的資源。

而目前深圳的房?jī)r(jià)之所以比較高，有很大一個(gè)原因就是房?jī)r(jià)跟這些資源綁定在一起。比如大家想要上一個(gè)好的公立學(xué)校，就必須有房子戶籍做基礎(chǔ)，如果單有房子或者單有戶籍，未必能上一個(gè)好的公立學(xué)校。

所以即便十四號(hào)線開(kāi)通了也改變不了惠州跟深圳行政上的這種距離，即便是14號(hào)線沿線的房?jī)r(jià)跟深圳也不可能完全達(dá)到一個(gè)同等的水平，這意味著惠州的房?jī)r(jià)即便在14號(hào)線開(kāi)通之后，也不可能達(dá)到3萬(wàn)的水平，保守估計(jì)有可能達(dá)到1.5萬(wàn)到2萬(wàn)之間。

個(gè)人認(rèn)為惠陽(yáng)大亞灣能有升值空間的就是14，16號(hào)地鐵線附近或者臨深片區(qū)并且有學(xué)校，商業(yè)，好物業(yè)的樓盤，個(gè)人建議星河丹堤，星河榮域，錦繡壹號(hào)，碧桂園深薈城，龍光城等等，惠陽(yáng)大亞灣絕大多數(shù)樓盤即是過(guò)5-8年都是漲不起來(lái)的，目前惠陽(yáng)大亞灣的特產(chǎn)就是樓盤，哪有什么大產(chǎn)業(yè)。

大亞灣，惠陽(yáng)，臨深的房子和地鐵口附近的房子是肯定會(huì)破三萬(wàn)的，至于離地鐵口稍遠(yuǎn)一點(diǎn)的也就是兩萬(wàn)左右，惠陽(yáng)的房?jī)r(jià)會(huì)呈現(xiàn)良性上漲，這全賴于深圳人口。深圳是個(gè)消費(fèi)力非常龐大的群體，能帶動(dòng)周邊三十公里的經(jīng)濟(jì)。

謝謝邀請(qǐng)！

未來(lái)是指多少年后呢？

短期來(lái)看，10年肯定不會(huì)，因?yàn)樯钲诜績(jī)r(jià)目前整體比較平穩(wěn)，整體均價(jià)5萬(wàn)多，尤其是以南山福田羅湖寶安片區(qū)房?jī)r(jià)居高不下，而龍崗靠近惠陽(yáng)大亞灣，坪山新區(qū)片區(qū)房?jī)r(jià)整體低于平均價(jià)。很多還在3萬(wàn)多一平，究其主要原因，因?yàn)樯钲跂|部地區(qū)經(jīng)濟(jì)相比西部來(lái)說(shuō)，沒(méi)有那么旺盛，所以房?jī)r(jià)難以支撐，越往東走，惠陽(yáng)大亞灣更缺乏經(jīng)濟(jì)的支撐，單靠房地產(chǎn)，不可能讓房子一度升值，尤其是現(xiàn)在大亞灣片區(qū)基本上都是房子，人口還不算太多.....

所以，要支撐房?jī)r(jià)，發(fā)展當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)是最迫切的。大企業(yè)和中小企業(yè)都很重要，讓市場(chǎng)活躍起來(lái)，讓兩地的經(jīng)濟(jì)貿(mào)易活躍起來(lái)，然后房?jī)r(jià)就會(huì)有更大的需求，提高更多的價(jià)值。

泥馬的三萬(wàn)少了，可以漲到六七萬(wàn)！